Texte intégral
DU 25 juin 2024 Minute numéro :
N° RG 24/00357 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NUZW
Code NAC : 5BA
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet HABITAT CONFORT IMMOBILIER (H.C.I.), S.A.R.L.
C/
S.C.I. [Localité 3] IMMOBILIER
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE
LE GREFFIER : Xavier GARBIT
LES PARTIES :
DEMANDEUR(S)
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet HABITAT CONFORT IMMOBILIER (H.C.I.), S.A.R.L., dont le siège social est à [Adresse 4],
représenté par Maître Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 28
DÉFENDEUR(S)
S.C.I. [Localité 3] IMMOBILIER, dont le siège social est sis Chez UNIVERS AUTOMOBILES - [Adresse 2]
non représentée
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Débats tenus à l’audience du : 29 mai 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe
le 25 juin 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, remis à l’étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet HABITAT CONFORT IMMOBILIER, (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), a fait assigner en référé, la société [Localité 3] IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Condamner la société [Localité 3] IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires :Une somme provisionnelle de 19 111,36 euros au titre des charges de copropriété impayées au 19 décembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus,Une somme provisionnelle de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Une somme de 2 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,Condamner la société [Localité 3] IMMOBILIER aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 octobre 2023 et de l'inscription d'hypothèque,Rappeler que l'ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit, nonobstant appel et sans caution.
L’affaire a été appelée à l’audience du 29 mai 2024 à laquelle le juge des référés a lu le courrier reçu au greffe de la juridiction le 22 mai 2024, par lequel le gérant de la société [Localité 3] IMMOBILIER sollicitait un renvoi de l’affaire pour raison de santé, afin de venir assurer personnellement sa défense. La représentation par avocat étant obligatoire dans le cadre de cette procédure en vertu de l’article 760 du code de procédure civile, comme il a été rappelé dans l’assignation délivrée le 27 mars 2024, et la défenderesse n’ayant pas constitué avocat, l’affaire a été retenue.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble maintient ses demandes aux termes de son assignation.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de provision au titre des charges de copropriété et appels de fonds
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du Juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.
En outre, il sera rappelé que le juge des référés est le juge de l’évidence.
Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certain, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 ».
Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse, passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré mais uniquement pour cet exercice, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
L’article 14-1 du même texte précise que « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ».
L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, au soutien de sa demande, le relevé de renseignement hypothécaire et l’acte notarié du 8 novembre 2006 établissant que la propriété de la société [Localité 3] IMMOBILIER dépend d'un immeuble soumis au statut de la copropriété (lot °3).
Il résulte du jugement du tribunal de proximité de SANNOIS en date du 7 juillet 2022, versé aux débats, que la société [Localité 3] IMMOBILIER a été condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 479,69 euros au titre des charges et travaux impayés arrêtés au 1er janvier 2022.
Le syndicat des copropriétaires produit également les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires ayant régulièrement approuvé les comptes des années 2020, 2021 et 2022 et voté les budgets prévisionnels pour les années 2023 et 2024, les appels de fonds ainsi que les différents avis d’impayés et sommations de payer adressés à la société [Localité 3] IMMOBILIER.
En outre, le syndicat des copropriétaires a délivré le 23 octobre 2023, par acte de commissaire de justice remis à l’étude, un commandement de payer les charges de copropriétés à l’encontre de la société [Localité 3] IMMOBILIER, portant sur la somme principale de 19 464,54 euros, outre la somme de 206,06 euros correspondant au coût de l’acte.
Il ressort du décompte arrêté au 19 décembre 2023, rappelé dans le corps de l’assignation, que le compte de la société [Localité 3] IMMOBILIER est débiteur de la somme de 19 111,36 euros, comprenant les arriérés de charges depuis le mois de février 2022, les frais de relance et de mise en demeure ainsi que l’appel provisionnel des fonds pour le 4ème trimestre 2023.
Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que la société [Localité 3] IMMOBILIER a réglé les sommes réclamées dans le commandement de payer dans le délai de trente jours à compter de sa signification.
Ainsi, l’obligation de la société [Localité 3] IMMOBILIER de régler les sommes visées dans le commandement de payer du 23 octobre 2023 n’est pas sérieusement contestable. Les sommes dues au titre de l’appel provisionnel des charges pour le 4ème trimestre 2023 sont devenues immédiatement exigibles. En outre, les frais de relance et de mise en demeure restent à la charge du copropriétaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, il convient de condamner la société [Localité 3] IMMOBILIER à payer la somme provisionnelle de 19 111,36 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriétés impayées, de l’appel provisionnel et des frais. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 mars 2024.
Sur la demande indemnitaire
Le syndicat des copropriétaires soutient sa demande de dommages et intérêts sur le préjudice subi en raison de la fragilisation de l’équilibre financier de l’ensemble immobilier qui ne dispose pas d’autre ressource.
Cependant, l’évaluation du préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires relève de l’appréciation des juges du fond et non du juge des référés, juge de l’évidence. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
La société [Localité 3] IMMOBILIER, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’état des renseignements hypothécaires.
Il convient de condamner la société [Localité 3] IMMOBILIER, partie succombante, à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONDAMNONS la société [Localité 3] IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet HABITAT CONFORT IMMOBILIER, la somme provisionnelle de 19 111,36 euros au titre des charges de copropriétés impayées comprises entre le 2 février 2022 et le 19 décembre 2023, l’appel provisionnel des charges pour le 4ème trimestre 2023 devenues exigibles et les frais de relance et de mise en demeure restant à la charge du copropriété en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DISONS que la somme de 19 111,36 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 mars 2024
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la résistance abusive ;
CONDAMNONS la société [Localité 3] IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet HABITAT CONFORT IMMOBILIER, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
CONDAMNONS la société [Localité 3] IMMOBILIER au paiement des entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’état des renseignements hypothécaires ;
RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
