Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 22/00853

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Deuxième Chambre JUGEMENT du 28 JUIN 2024 N° RG 22/00853 - N° Portalis DB22-W-B7F-QHVS DEMANDEURS : Monsieur [I] [P] [D] [O], né le 16 mai 1964 à [Localité 11] (02) de nationalité française, demeurant [Adresse 4] représenté par Me Jean-luc TISSOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, plaidant Madame [R] [A] [W] [F] épouse [O], née le 6 juillet 1966 à [Localité 10] (56), demeurant [Adresse 4] représentée par Me Jean-luc TISSOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant DEFENDERESSE : La société dénommée SCI SWEET HOME, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], immatriculée au RCS VERSAILLES sous le N° D 449 192 111, prise en la personne de sa gérante , agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, représentée par Me Jean AVINEE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant, Me Anne-Eva BOUTAULT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant ACTE INITIAL du 21 Septembre 2021 reçu au greffe le 07 Octobre 2021. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 23 Avril 2024, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Juin 2024. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte du 13 décembre 2006, la SCI SWEET HOME a consenti à Monsieur [I] [O] et Madame [R] [F] épouse [O] (ci-après « les époux [O] ») une promesse synallagmatique de vente d'une parcelle en nature de jardin cadastrée Section A n°[Cadastre 3] de 4 ares et 29 centiares, située sur la propriété au lieu dit «[Adresse 9]» sur la Commune de Vicq (78), pour un prix de 46.000 euros. La promesse de vente consentie pour une durée expirant le 17 mars 2017 était soumise aux conditions suspensives classiques d’urbanisme, de préemption, de servitude et d’hypothèque. La parcelle A189, acquise à l'origine par Monsieur [K] [E] et Madame [N] [C], a été cédée à la SCI SWEET HOME dont Madame [C] est la principale porteuse de parts. Le 15 février 2007, un état hypothécaire était levé par le notaire laissant apparaître une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire au profit de Monsieur [K] [E] d’un montant de 152.119 euros en principal, sur les parcelles cadastrées section A numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Les époux [O] considérant le litige avec Monsieur [K] [E] soldé avec la vente par la SCI des parcelles A [Cadastre 5] et A [Cadastre 6] provenant de la division de la parcelle A [Cadastre 3] et la vente parfaite, ces derniers ont, par acte d'huissier de justice signifié le 17 septembre 2021, assigné la SCI SWEET HOME aux fins de réalisation forcée de la vente. Par ordonnance en date du 13 septembre 2022, le juge de la mise en état a écarté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI SWEET HOME tirée de la prescription de l'action des époux [O]. Par ordonnance rendue le 24 novembre 2023, le juge de la mise en état a notamment : -déclaré recevable l'exception de nullité soulevée par Monsieur [I] [O] et Madame [R] [O], -débouté Monsieur [I] [O] et Madame [R] [O] de leur demande de nullité de la constitution de Maître [Y] [U] pour le compte de la SCI SWEET HOME, de la constitution aux lieu et place de Maître [J] [Z] et des conclusions régularisées au nom de la SCI SWEET HOME pour une audience de mise en état du 21 novembre 2022, -déclaré recevable la SCI SWEET HOME en sa défense, -débouté la SCI SWEET HOME de sa fin de non-recevoir tenant à la prescription de la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [I] [O] et Madame [R] [O]. Suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 janvier 2023, les époux [O] demandent au tribunal de : Recevoir les époux [O] en leur action ; les y dire bien fondés. Vu l’article 1583 du Code civil, -Vu l’acte sous seing privé établi le 13 décembre 2006 en un exemplaire unique et détenu à l’étude de Maître [V] [T], notaire à [Localité 12], (ou de son ou ses successeurs), -Ordonner à la SCI SWEET HOME, au capital de 100 €, dont le siège est [Adresse 1], immatriculée au RCS VERSAILLES sous le N° 449 192 111, de vendre à Monsieur [I] [P] [D] [O], né le 16 mai 1964 à SAINT QUENTIN (02), de nationalité française, Gérant de société et à Madame [R] [A] [W] [F] épouse [O], née le 6 juillet 1966 à LORIENT (56), de nationalité française, Directrice commerciale une parcelle en nature de jardin enclavée, sise commune de VICQ (78) lieudit « [Adresse 9] » d’une superficie de 429 m² à prendre dans une plus grande propriété, cadastrée à l’origine Section A N°[Cadastre 3] lieudit « [Adresse 9] » pour une contenance de 9 ares, puis A [Cadastre 5] lieudit « [Adresse 9] » pour 8 ares 94 centiares, puis cadastrée Section A [Cadastre 8], dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir. -Ordonner qu’à défaut de régularisation de la vente dans ledit délai, le jugement à intervenir vaudra vente, dans les conditions convenues entre les parties dans l’acte sous seings privés du 13 décembre 2006. -Ordonner dans cette hypothèse la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière. -Débouter la SCI SWEET HOME de toutes ses demandes, fins et conclusions. -Dire n’y avoir lieu à prononcer la caducité de la promesse de vente consentie aux époux [O]. -Dire n’y avoir lieu à prononcer résolution amiable ou judiciaire de ladite promesse de vente compte tenu de la volonté des époux [O] de poursuivre leurs demandes dans les termes ci-dessus. -A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une caducité de la promesse du fait de la possibilité de la SCI SWEET HOME de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive relative aux inscriptions hypothécaires, la condamner d’avoir à payer aux époux [O] la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. -Condamner en toutes hypothèses la SCI SWEET HOME d’avoir à payer aux époux [O] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. -Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Statuer ce que de droit sur les dépens. Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2023, la SCI SWEET HOME demande au tribunal de : Vu les articles 1240 et 1304-6 alinéa 3 du Code civil ; Vu le compromis de vente du 13 décembre 2006 ; Vu l’article 700 du Code de procédure civile ; A titre principal, JUGER la condition suspensive défaillie en présence d’une hypothèque judiciaire supérieure au prix lors de la promesse signée le 13 décembre 2006 ; En conséquence, JUGER la promesse de vente caduque ; Subsidiairement, JUGER que la résolution amiable de la promesse est intervenue le 30 mars 2007 ; Très subsidiairement, PRONONCER la résolution judiciaire de la promesse synallagmatique de vente conclue le 13 décembre 2006 ; En tout état de cause et à titre reconventionnel, DEBOUTER Monsieur [I] [O] et Madame [R] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; CONDAMNER Monsieur [I] [O] et Madame [R] [O] au paiement de la somme de 94.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ; CONDAMNER Monsieur [I] [O] et Madame [R] [O] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER Monsieur [I] [O] et Madame [R] [O] aux entiers dépens ; Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 janvier 2024. L'affaire a été plaidée le 23 avril 2024 et a été mise en délibéré au 28 juin 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION A titre préliminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu'elles développent en réalité des moyens dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal. Sur la demande de régularisation forcée de la vente Au soutien de leur demande de voir dire parfaite la vente prévue par le compromis de vente du 13 décembre 2006, les époux [O] font valoir que les parties se sont entendues sur la chose parfaitement définie par un plan annexé à l'acte de vente ainsi que sur le prix déterminé de manière précise et accepté par les parties. Sur la caducité du compromis de vente invoquée par la SCI SWEET HOME, les époux [O] répondent que cette dernière savait, dès la signature de la promesse de vente, qu'elle pouvait ne pas y donner suite compte tenu de l'hypothèque judiciaire inscrite sur le bien. Ils indiquent que la SCI SWEET HOME avait pour principal associé Madame [N] [C] qui connaissait parfaitement l'état de ses relations avec Monsieur [K] [E] et les obligations contractées à son égard. Ils ajoutent que la SCI SWEET HOME savait au moment où elle consentait la promesse de vente à leur profit qu'elle allait également vendre une partie de la parcelle A[Cadastre 3] lui permettant de s'acquitter intégralement de ses obligations à l'égard de Monsieur [K] [E]. Ils font observer que l'hypothèque n'a été suivie d'aucune mesure de contrainte et que la SCI SWEET HOME reste propriétaire des parcelles non vendues. Ils précisent être toujours intéressés par le bien et en offrir toujours le prix. La SCI SWEET HOME invoque la caducité de la promesse de vente au motif que l'une des conditions suspensives prévues au pré-contrat a défailli puisque l'état hypothécaire a révélé l'existence d'une hypothèque d'un montant supérieur au prix de vente. Elle conteste avoir eu connaissance de cette inscription hypothécaire intervenue postérieurement à l'avant contrat du 13 décembre 2006. Elle ajoute que la condition suspensive visant l'absence d'inscription hypothécaire n'a pas été rédigée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur et qu'en l'absence de précision dans la promesse, elle bénéficie aux deux parties. *** L'article 1176 ancien du code civil applicable en l'espèce dispose que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. Le compromis de vente du 13 décembre 2006 stipule : « CONDITIONS SUSPENSIVES » « Comme conditions déterminantes des présentes, sans lesquelles l'ACQUEREUR n'aurait pas contracté, les présentes sont soumises aux conditions suspensives suivantes : (…) SERVITUDES-HYPOTHEQUES Que l'examen des titres et de l'état hypothécaire qui sera demandé ne révèle pas : (…) -L'existence d'hypothèques ou autre sûretés que le prix de la vente ne permettrait pas de rembourser intégralement en principal, intérêts et accessoires. » « REGULARISATION » « Les présentes seront régularisées par acte authentique (…) Cet acte devra être régularisé au plus tard le 17 mars 2017 . »(en gras dans le texte) (…) Pour le cas où le notaire chargé de cette régularisation n'aurait pas à cette date, reçu toutes les pièces administratives nécessaires à la passation de l'acte, la durée du présent compromis serait prorogé de quinze jours après la réception par ce dernier de la dernière des pièces nécessaires à la passation de l'acte, sans pouvoir excéder le 31 mars 2007. » (en gras dans le texte) VERSEMENT PAR L'ACQUEREUR-DEPOT DE GARANTIE « A l'appui de son engagement, L'ACQUEREUR remet ce jour entre les mains de Maître [V] [T], notaire à [Localité 12] (Yvelines), une somme non productive d'intérêts de (..)(4.600,00 €) (en gras dans le texte) à titre de dépôt de garantie. (…) Cette somme viendra en déduction du prix et des frais d'acte (…) lors de l'établissement de l'acte authentique ou sera restituée à L'ACQUEREUR si au jour fixé pour cet établissement, l'une des conditions suspensives prévues aux présentes n'était pas réalisée. » La SCI SWEET HOME verse aux débats le courrier que les époux [O] ont adressé le 30 mars 2007 à Madame [N] [C] ainsi rédigé : «(..) il semble que la vente ne peut avoir lieu en raison d'une hypothèque judiciaire qui frappe la Section A Numéro [Cadastre 3]. (…) il est logique et honnête que vous nous remboursiez les frais encourus alors que la vente n'est pas réalisable et que nous remplissons les conditions suspensives d'obtention de prêt dans les mentionnés » Il est par ailleurs justifié par la SCI SWEET HOME qu'il a été procédé au remboursement du dépôt de garantie aux époux [O]. Il résulte de ces éléments que les époux [O] ont pris acte de la défaillance de la condition suspensive du fait de la révélation d'une inscription hypothécaire sur le bien, objet du compromis, n'ont de fait pas sollicité la réitération de la vente dans les délais prévus et obtenu restitution du dépôt de garantie. Les parties ont ainsi fait le constat de la caducité du compromis de vente du 13 décembre 2006 Les époux [O] ne peuvent, au motif de la mauvaise foi alléguée de la SCI SWEET HOME, faire revivre juridiquement le compromis de vente du 13 décembre 2006. Il convient donc de constater la caducité du compromis de vente et de débouter les époux [O] de leur demande de régularisation forcée de la vente. Sur la demande en dommages et intérêts des époux [O] Les époux [O] invoquent l'attitude fautive de la SCI SWEET HOME qui a fait preuve de mauvaise foi lors de la signature de la promesse de vente et les a « bernés » sur la possibilité d'acquérir le bien utile à leur propre habitation, quelqu'en soit le régime administratif. La SCI SWEET HOME répond qu'elle ne pouvait pas avoir connaissance de l'inscription provisoire qui, par définition, a été prise sur requête, et qui est postérieure à la date du compromis de vente. *** Suivant l'article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. En l'espèce, il résulte de l'état hypothécaire produit par la SCI SWEET HOME que Monsieur [E] a été autorisé à prendre une inscription d'hypothèque provisoire suivant ordonnance du 9 janvier 2007 laquelle a été formalisée auprès du service de la publicité foncière suivant bordereau du 2 février 2007 publié le 5 février 2007. Monsieur [E] disposant alors de huit jours à compter de cette inscription pour en informer la SCI SWEET HOME en application de l'article R532-5 du code des procédures civiles d'exécution, cette dernière n'a pas pu en être informée avant cette signification opérée au plus tard le 12 février 2007, étant ici précisé que le principe même des mesures conservatoires veut que le débiteur soit tenu dans l'ignorance des démarches du créancier jusqu'à mise à exécution des mesures conservatoires autorisées. L'inscription hypothécaire litigieuse qui a fait obstacle à la vente étant postérieure au compromis signé le 13 décembre 2006, les époux [O] ne peuvent valablement prétendre que la SCI SWEET HOME en avait connaissance lors de la signature du compromis de vente. Il ne peut pas non plus être reproché à la SCI SWEET HOME de ne pas avoir anticipé cette prise de garantie au motif que Madame [C], gérante et associé de la SCI, se savait en contentieux avec son ex-associé, Monsieur [E]. Les époux [O] échouant dans la démonstration d'une faute de la part de la SCI SWEET HOME, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI SWEET HOME La SCI SWEET HOME sollicite la condamnation des époux [O] à des dommages et intérêts pour résistance abusive, reprochant à ces derniers, qui craignent une construction à proximité directe de leur maison, de s'opposer par tous moyens à la vente du terrain. Elle expose qu'initialement le terrain lui appartenant devait faire l'objet d'une division en trois terrains dont deux constructibles ; que le terrain cadastré section A numéros [Cadastre 7] et [Cadastre 8] (anciennement A189) est constructible en vertu de l'arrêté de non opposition préalable du 3 juillet 2018 ; que les époux [O] disent vouloir acheter le bien mais au prix d'un terrain non constructible. Elle indique que la déclaration préalable de division rappelée dans les promesses de vente de novembre 2017 n'a pas pu être déposée faute de bornage auquel s'opposent les époux [O], la procédure de bornage étant actuellement en cours. La défenderesse précise qu'en 2017, elle aurait pu vendre l'ensemble de ses biens en trois lots et qu'elle a dû vendre uniquement deux des trois lots et conserver le troisième lot en raison de l'opposition des époux [O]. Elle se plaint d'un manque à gagner de 84.000 euros correspondant à la différence entre la potentialité de vendre en 2017 à un prix plus avantageux et la vente effectivement réalisée. Elle indique que ce préjudice est aggravé par la mauvaise foi manifeste des époux [O] qui empêchent encore la vente du bien, préjudice qu'il convient d'indemniser à 10.000 euros supplémentaires. Les époux [O] ne concluent pas sur cette demande. *** Aux termes de l'article 1382 devenu l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, la SCI SWEET HOME verse aux débats les promesses de vente des 16 et 17 novembre 2017 concernant des terrains à bâtir nécessitant une division cadastrale et par voie de conséquence un bornage ainsi que les protocoles de résiliation de ces promesses des 9 mai 2018 motivée par le dépôt le 1er février 2018, considéré comme hors délais, de la déclaration préalable de division en mairie par la SCI SWEET HOME. Il résulte du procès-verbal de l'expert géomètre du 9 mars 2018 que les époux [O] ont refusé de signer le procès-verbal de bornage par courrier du 6 mars 2018, l'expert-géomètre renvoyant aux motifs invoqués au courrier des époux [O] lequel n'est pas produit. Le refus de valider le bornage exprimé par les époux [O] le 6 mars 2018 ne peut être causal dans la résiliation des promesses de vente motivée par la tardiveté d'une démarche administrative qui devait être effectuée en amont par la SCI SWEET HOME et dont il n'est pas démontré qu'elle est de la responsabilité des époux [O]. Par ailleurs, le tribunal n'est pas en mesure d'apprécier en quoi l'opposition des époux [O] est injustifiée, d'autant qu'une procédure en bornage est toujours en cours. La SCI SWEET HOME ne démontrant pas que l'échec des ventes de 2017 et l'impossibilité de vendre le troisième lot issu de la division du terrain sont imputable aux époux [O], elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur les frais irrépétibles et les dépens Les époux [O] succombant à l'instance, ils seront condamnés au paiement des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [O] seront condamnés à payer à la SCI SWEET HOME la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n'en dispose autrement. Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe, CONSTATE la caducité du compromis de vente du 13 décembre 2006, DEBOUTE Monsieur [I] [O] et Madame [R] [F] épouse [O] de l'ensemble de leurs demandes, DEBOUTE la SCI SWEET HOME de sa demande de dommages et intérêts, CONDAMNE Monsieur [I] [O] et Madame [R] [F] épouse [O] au paiement des dépens, CONDAMNE Monsieur [I] [O] et Madame [R] [F] épouse [O] à payer à la SCI SWEET HOME la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit, Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 28 JUIN 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT