Texte intégral
Décision du 20 Novembre 2024
Minute n° 24/00230
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT
du 20 Novembre 2024
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Rôle n° RG 24/00057 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSRJ
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
S.A. SOREQA (SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS)
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Maître Florence BOURDON, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [P] [N]
[Adresse 3]
[Localité 11]
représenté par Maître Shahena SYAN, avocat au barreau de PARIS
Madame [H] [S] épouse [N]
[Adresse 3]
[Localité 11]
représentée par Maître Shahena SYAN, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Anne-Claire GATTO-DUBOS, Vice-Présidente désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la première évocation : 11 septembre 2024
Date des débats : 09 octobre 2024
Date de la mise à disposition : 20 Novembre 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par un traité de concession d’aménagement daté du 23 octobre 2019, la société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) s’est vue confier la mise en oeuvre de l’opération d’aménagement prévue sur le secteur visant à la liquidation de la copropriété dite des Fauvettes, la démolition des immeubles et la construction d’un équipement sportif et socio-culturel.
La SOREQA s’est vue déléguer le droit de préemption sur les immeubles relevant de la copropriété dite des « Fauvettes ».
Par acte notarié du 11 février 2022, la SOREQA a acquis, par voie de préemption, l’appartement sis [Adresse 3], à [Localité 11], que M. [P] [N] et son épouse, Mme [H] [S] occupent en vertu d’un bail signé le 25 février 1999 prenant effet à compter du 1er mars 2019.
Par jugement rendu le 30 mai 2023, le juge de l’expropriation de Seine-saint-Denis a :
- dit que la SOREQA a, à l’égard de M. [P] [N] et son épouse, Mme [H] [S], une obligation de relogement qui sera mise en oeuvre dans le respect des dispositions des articles L 314-2 du code de l’urbanisme, L 423-2 du code de l’expropriation, L 322-1 du code de la construction et de l’habitation et 13bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948,
- fixé l’indemnité de perte de jouissance due par la SOREQA à la somme de 1 134 €,
- fixé l’indemnité de déménagement due par la SOREQA à la somme de 1 227 €,
- laissé les dépens de la procédure à la SOREQA.
Par exploit de commissaire de justice délivré à l’étude pour chacune des parties le 21 juin 2024, la S.A SOREQA a fait assigner M. [P] [N] et Mme [H] [S], son épouse, devant le juge de l’expropriation du tribunal de céans, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :
- constater que la SOREQA a rempli ses obligations nées du jugement du 30 mai 2023 et ce, conformément aux articles L 421-3 et suivants, L 231-1 du code de l’expropriation et L 314-2 du code de l’urbanisme,
- valider l’offre de relogement notifiée par la SOREQA concernant l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 14], de type F3 pour un loyer de 662,39 euros TTC pour une surface de 62 m²,
- dire qu’à défaut d’acceptation de cette proposition par M. [P] [N] et son épouse, Mme [H] [S], la SOREQA est en droit de prendre possession des lieux occupés par ces derniers sis, [Adresse 3] à [Localité 11] [Adresse 3] avec si besoin est, l’assistance de la force publique, du commissaire de police et celle d’un serrurier, et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard prenant effet 8 jours après la signification de la décision à intervenir,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tels garde-meubles ou resserre ou qu’il plaira à la SOREQA aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- condamner solidairement M. [P] [N] et son épouse, Mme [H] [S], à lui payer une indemnité de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens de l’instance.
L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2024, date à laquelle un renvoi a été accordé aux défendeurs afin de leur permettre de préparer leurs moyens de défense.
A l’audience du 9 octobre 2024, la S.A SOREQA soutient oralement ses « conclusions en réponse » reçues au greffe de la juridiction le 4 octobre 2024.
En substance, elle fait valoir :
- que, depuis le jugement du 30 mai 2023, elle a fait deux propositions aux époux [N] lesquelles sont restées sans réponse, étant précisé qu’antérieurement au jugement, cinq propositions avaient déjà été vainement notifiées à ces derniers,
- qu’elle a procédé, par virement du 30 mars 2024, au paiement de l’indemnité d’éviction locative,
- que les époux [N] se maintiennent dans les lieux, sans titre.
Elle maintient l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance, sollicite le débouté des époux [N] de leur demande de délai et de dommages et intérêts, en soulignant, s’agissant de cette demande, l’incompétence du juge de l’expropriation pour en connaître.
Les époux [N], représentés par leur avocat, soutiennent oralement leurs « conclusions en défense n° 2 » reçues le 8 octobre 2024 au greffe de la juridiction et demandent de :
- déclarer que la SOREQA n’a pas rempli ses obligations
- par conséquent, de la débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions,
- de condamner la SOREQA à leur payer la somme de 20 000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- de condamner la SOREQA aux dépens et à leur payer une indemnité de 2 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils soulignent à titre liminaire que l’indemnité d’éviction n’a été versée que tardivement puisque la SOREQA ne l’a versée que 10 mois après le jugement de fixation des indemnités.
Ils affirment ensuite que les offres de relogement qui leur ont été faites ne correspondent pas à leurs besoins personnels et familiaux, notamment au regard de leur grand âge, de leur état de santé dégradé et de la nécessité pour eux d’être logés à proximité de leur fille. Dès lors, ils estiment que la SOREQA n’a pas rempli ses obligations et que l’expulsion ne peut être prononcée.
A titre subsidiaire, invoquant les dispositions de l’article L 231-1 du code de l’expropriation et de l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ils demandent qu’un délai d’un an leur soit accordé.
Enfin, à titre reconventionnel, ils font valoir des conditions dégradées du logement (dysfonctionnement récurrent du chauffage, inondations, pannes d’ascenseur) ainsi que l’angoisse générée par la procédure d’expropriation pour solliciter un dédommagement du préjudice moral qu’ils estiment avoir subi.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé expressément aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Les parties ayant été entendues, elles ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 20 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
Motifs de la décision
Sur la demande tendant à l’expulsion
En application de l’article L 231-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans le délai d’un mois, soit du paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement de sa consignation, soit de l’acceptation ou de la validation de l’offre d’un local de remplacement, les détenteurs sont tenus de quitter les lieux. Passé ce délai qui ne peut, en aucun cas, être modifié, même par autorité de justice, il peut être procédé à l’expulsion des occupants.
Selon l’article R 231-1 du même code, sauf dans les cas où cette décision relève de la compétence du juge administratif, l’expulsion prévue à l’article L 231-1 est ordonnée par le juge de l’expropriation statuant selon la procédure accélérée au fond.
En l’espèce, même si les époux soulignent l’absence de diligence de la SOREQA, il n’est pas contesté et il ressort des pièces communiquées par cette dernière - et en particulier de l’acte de virement (pièce n° 25), que l’expropriant a procédé au virement le 31 mars 2024 de l’intégralité de l’indemnité d’éviction allouée par le juge de l’expropriation dans son jugement rendu le 30 mai 2023, soit au moins un mois avant l’introduction de la présente instance.
Les époux [N] se maintiennent dans les lieux et soutiennent que les offres de relogement que leur a fait la SOREQA ne correspondent pas à leurs besoins personnels et familiaux.
La SOREQA, affirme avoir fait, depuis le jugement, deux offres de relogement parfaitement conformes aux dispositions légales et dans les communes avoisinantes de [Localité 11], lesquelles s’ajoutent aux cinq autres offres proposées antérieurement. Elle ajoute que les époux [N] n’y ont pas répondu, qu’ils n’ont visité aucun des logements qui leur ont été proposés et qu’ils n’ont, en tout état de cause, jamais communiqué l’adresse de leur fille. Elle estime avoir largement rempli son obligation de relogement.
Il sera rappelé que l’article L 314-2 du code de l’urbanisme précise les conditions dans lesquelles doit être opéré le relogement :
- il doit être fait à chaque occupant au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant, à la fois aux normes d’habitabilité définies par application du 3ème alinéa de l’article L 322-1 du code de la construction et de l’habitation (abrogé par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite loi SRU), et aux conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, à savoir, des locaux :
- n’excédant pas les normes HLM d’habitations à loyer modéré,
- en bon état d’habitation et remplissant les conditions normales d’hygiène
- répondant aux caractéristiques définies par les alinéas 1 et 2 de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (logement décent et sécurisé), correspondant aux besoins personnels ou familiaux de l’occupant et, le cas échéant, professionnel ainsi qu’à ses possibilités (article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948),
- situés dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements (article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948).
L‘article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 indique qu’il doit être fait à chaque occupant au moins deux propositions portant sur des locaux correspondants aux besoins personnels ou familiaux de l’occupant. Or, ainsi que l’a déjà jugé la cour d’appel Paris dans un arrêt rendu le 17 mai 2018, RG n° 16/24623, aucune définition n’a été donnée de la notion de « besoins familiaux » et « les offres de relogement sont donc encadrées par les dispositions de l’article L 314-2 du code de l’urbanisme ».
Il ressort de cet article que : « le logement doit répondre à des normes techniques d’habitabilité au sens de l’article L 322-1du code de la construction et de l’habitation et de l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 (bon état général de l’habitation, sécurité, salubrité, conditions d’hygiène) ;
- le local doit être adapté aux besoins familiaux,
- le logement doit être situé à proximité de l’habitation d’origine,
- le loyer doit être compatible avec les ressources du foyer. ».
Il en résulte qu’outre les obligations relevant de l’état du logement proposé, celui-ci doit être au plus près des besoins tant financiers que familiaux des expulsés.
En l’espèce, il est établi que les époux [N] sont âgés respectivement de 90 ans et de 80 ans et que leur état de santé nécessite le soutien de leurs proches, et plus particulièrement de leur fille, tant pour les démarches administratives que pour les besoins de la vie quotidienne.
Les époux [N] produisent en effet plusieurs certificats médicaux rédigés par leur médecin traitant, le docteur [L] [U] :
- le premier, établi le 18 décembre 2021 au nom de M. [P] [N], atteste que son état de santé « nécessite un logement avec une chambre qui lui soit entièrement dédiée »,
- le second certificat médical du 12 octobre 2022, rédigé pour le compte de Mme [H] [N], précise que l’état de santé de sa patiente « nécessite d’habiter un logement avec une chambre qui lui soit dédiée individuellement, dans un immeuble équipé d’un ascenseur, situé à proximité du domicile de ses enfants »,
- enfin, un dernier certificat médical, daté du 9 septembre 2024, soit postérieurement à l’introduction de la présente instance, précise que l’état de santé de M. [P] [N] « nécessite d’habiter un logement avec une chambre qui lui soit entièrement dédiée, situé en étage dans un immeuble équipé d’ascenseur et situé à proximité de sa fille qui habite dans le 1[-]ème (illisible sur la copie produite) arrondissement. ».
Ils ont été reconnus prioritaires au titre du DALO par la commission de médiation du droit au logement opposable.
Il ressort également des échanges de courriels et des nombreux courriers communiqués au dossier que, dans un premier temps, par courrier du 16 janvier 2021, les époux [N] ont demandé que les recherches de relogement soient faites sur les communes suivantes : [Localité 10] ([Localité 2], [Localité 4] et [Localité 5]), [Localité 9], [Localité 8] - ce qui est d’ailleurs repris par les courriers de la SOREQA -, puis qu’ils ont demandé, en juin 2021, que la recherche soit étendue à la commune de [Localité 13] - ce qui n’est pas contesté.
Or, parmi l’ensemble des sept propositions produites par la SOREQA, une seule proposition, faite par courrier du 21 juin 2022, porte sur un appartement d’une surface de 71 m² situé au 3ème étage avec ascenseur, moyennant un loyer de 650 € TTC situé sur la commune de [Localité 13], les autres étant situés soit sur la commune de [Localité 11], soit sur l’Ile [Localité 12].
S’agissant de l’appartement situé à [Localité 13], les époux [N] soutiennent que ce logement était trop éloigné d’une station de métro, ce qui n’est pas démenti par la SOREQA. Un courriel du 6 décembre 2023 a d’ailleurs été envoyé par les époux [N] qui accusent réception de la proposition mais qui indiquent que celle-ci ne convient pas car, “elle est éloigné de notre famille qui s’occupe de nous, on avais mi les information et document demandé des lieu pendant les renouvelement de la demande de logement” (sic).
Enfin, la SOREQA peut difficilement soutenir qu’elle ignorait tout du lieu de vie de la fille des époux [N] auprès de laquelle ils souhaitaient être relogés dès lors que plusieurs courriels ont été envoyés à cette dernière et notamment les échanges des 17, 19 et 24 avril 2022.
Dans ces conditions, la SOREQA ne démontre pas avoir rempli son obligation de relogement à l’égard des époux [N]. Sa demande de prise de possession de leur logement doit en conséquence être rejetée, de même que sa demande d’astreinte.
S’agissant de la demande reconventionnelle d’indemnisation au titre du préjudice moral
Les époux [N] sollicitent la condamnation de la SOREQA à leur payer une indemnité en réparation du préjudice moral qu’ils estiment avoir subi notamment du fait de l’état d’indécence du logement et de la procédure d’expropriation diligentée à leur encontre.
Il convient de rappeler que le juge de l’expropriation n’a vocation à évaluer que les indemnités destinées à couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation.
Dès lors, la demande de dommages et intérêts destinée à couvrir le préjudice moral des époux [N] ne peut qu’être rejetée.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux
dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Succombant à titre principal, la SOREQA sera condamnée aux dépens de la présente procédure et il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à payer aux époux [N] une indemnité de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 1° du code de procédure civile.
Selon l’article 481-1 6° du code de procédure civile, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6.
Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation de la Seine-Saint-Denis, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Déboute la SOREQA de sa demande d’expulsion sous astreinte de M. [P] [N] et de son épouse, Mme [H] [S], des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 11] ;
Déboute M. [P] [N] et son épouse, Mme [H] [S], de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;
Déboute les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;
Condamne la SOREQA aux entiers dépens de la présente procédure ;
Condamne la SA SOREQA à payer à M. [P] [N] et son épouse, Mme [H] [S] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;
Dit n’y avoir lieu de l’écarter ;
Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.
Cécile PUECH
Greffier
Anne-Claire GATTO-DUBOS
Vice-Présidente
