Cour de cassation, 21 février 2019. 18-18.425

CIV.3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 février 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10111 F-D Pourvoi n° Z 18-18.425 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par Mme M... H..., épouse G... , domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 23 mai 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société R & C Lamot, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 19 février 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme G... , de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société R & C Lamot ; Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme G... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un février deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour Mme G... . Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Mme G... de sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 30 septembre 2015 à la valeur locative, et de fixation du loyer à la somme de 51 350 € et d'avoir fixé le loyer annuel dû par le preneur à la somme de 9360 € HT et HC, indexé sur l'indice publié à la date du renouvellement du bail, AUX MOTIFS QUE la société R&C Lamot relève que le bailleur n'invoque plus en cause d'appel le remplacement des fenêtres au titre des travaux d'amélioration mais la climatisation du logement, la création d'une kitchenette et d'une douche au 6ème étage, la rénovation de la vitrine et la création d'un sas d'entrée ; que la société R & C Lamot réplique que la cuisine a toujours existé selon le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ; que la douche existe depuis l'origine du bail de sorte que le studio décrit par M. V... comprenant un coin cuisine et un coin douche correspond à la configuration initiale des locaux ; qu'elle précise que, contrairement à ce que prétend le bailleur, il n'y a pas eu création d'une douche mais déplacement en 2003 de la douche existante attenant au lavabo ; qu'elle reprend les motifs du jugement du 17 juin 2010 qui a retenu qu'il n'y avait pas eu de modification notable des locaux donnés à bail ni d'incidence notable sur l'exploitation commerciale ; que le preneur estimé que la mise en place du sas de sécurité répond à une exigence de la compagnie d'assurance car elle a été victime de plusieurs vols à main armée ; que ces travaux et ceux de la vitrine ont été réalisés après le 1er renouvellement de sorte qu'ils ne peuvent entrainer un déplafonnement dans le cadre du présent renouvellement ; que le bailleur expose que le preneur a installé une climatisation dans le logement, créé un coin kitchenette et une douche au 6ème étage, sans autorisation, fait une utilisation privative des sanitaires du 6ème étage qui étaient communs augmentant ainsi la superficie du studio, rénové la vitrine du commerce et créé un sas d'entrée ; qu'elle estime que ces travaux aux frais du preneur ont fait accession au bailleur et constituent une amélioration notable des lieux loués ; que le déplafonnement du loyer est donc acquis ; que par application de l'article R. 145-8 du code de commerce, « les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit le bailleur en a assumé la charge » ; que pour entraîner le déplafonnement du loyer lors du second renouvellement suivant leur exécution, les améliorations doivent avoir été financées par le preneur, le modification doit être suffisamment notable et elle doit avoir une incidence potentielle sur l'activité du preneur ; qu'il incombe au bailleur de rapporter la preuve de la date ou de la période à laquelle les améliorations ont été réalisées ; qu'aux termes du bail, la société R&C Lamot s'oblige à laisser en fin de bail sans aucune indemnité tous changements, décorations, embellissements et installations ; qu'il s'ensuit que la bailleresse ne pourra s'en prévaloir que lors du second renouvellement suivant leur exécution, étant rappelé qu'il n'est pas contesté que le bailleur n'a pas participé au financement des travaux ; que les locaux loués sont « destinés uniquement au commerce de bijouterie, joaillerie, orfèvrerie, horlogerie, à l'exclusion de tout autre ; qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire en date du 20 décembre 2017 établi par M. V... que les locaux donnés à bail comprennent : au rez-de-chaussée, une boutique ( aire de vente, arrière boutique, bureau et sanitaires) au sous sol une cave non reliée, au 1er étage accessible depuis l'arrière boutique par un escalier étroit en mauvais état d'entretien et par les parties communes de l'immeuble (par escalier et par ascenseur) un appartement (entrée, séjour, salle à manger, chambre, cuisine, salle de douche avec Wc) et au 6ème étage, accessible par les parties communes de l'immeuble (par escalier er ascenseur) un studio comprenant un coin chambre et un coin cuisine et douche ; que M. V... a indiqué que la surface utile pour le commerce est de 60,70 m2, pour l'appartement de 59 m2 et de 18,5 m2 pour le studio au 6ème étage ; qu'il a précisé que le studio est composé d'une pièce principale et d'une pièce secondaire dans laquelle se trouve une douche et un coin kitchenette, et que pour le studio au 6ème étage, les Wc sont situés à l'extérieur du logement ; que le bail renouvelé par acte du 24 mars 1980 mentionne que les locaux donnés à bail comprennent en autres une chambre au 6ème étage ; que le renouvellement par acte sous seing privé du 22 mars 2001 fait un descriptif des locaux du 6ème étage : chambre formant le lot n° 24 du règlement de copropriété ; que le lot 24 est décrit dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division des 5 et 8 juin 1970 ainsi : « lot n° 24, dans le bâtiment A, au 6ème étage, droite : chambre et cuisine sur cour » ; que lors de sa visite, le 4 décembre 2008, M. W..., expert judiciaire qui avait été désigné dans le cadre de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé, au 1er avril 2007, décrit au 6ème étage une pièce principale et à la suite, une seconde pièce comprenant une kitchenette et un coin douche, d'une configuration identique au vu des photographies figurant aux deux rapports d'expertise judiciaire ; que la présence de la douche et de la cuisine est également mentionnée dans le rapport d'expertise amiable de M. N... du 30 mars 2017 ; que M. L... dans une estimation amiable de la valeur locative faite en février 1999 à la demande du bailleur décrit les locaux du 6ème ainsi : « chambre de service avec lavabo et Wc privatif » ; qu'il n'est nullement fait mention du coin cuisine et d'une douche ; que pour autant en l'absence d'élément venant corroborer que la cuisine n'existait pas avant le 1er janvier 1998, date d'effet du bail, cela ne suffit pas pour que le bailleur rapporte la preuve que la cuisine aurait été créée au cours du bail renouvelé par acte du 22 mars 2001, (à effet au 1er janvier 1998) dès lors que cet acte fait expressément référence à « une chambre formant le lot 24 » et que celui)-ci est décrit comme étant composé dans le règlement de copropriété et état descriptif de 1970 d'une « chambre et cuisine sur cour » ce qui correspond également au plan manifestement contemporain du règlement de copropriété figurant au rapport d'expertise de M. V... ; qu'au demeurant, au vu de la teneur du jugement entrepris, le bailleur ne s'était pas prévalu de la création d'une cuisine lors de la première instance ; que pour ce qui concerne la douche, il sera observé qu'elle n'est pas mentionnée au bail du 22 mars 2001, ni dans le lot 24 tel que décrit dans le règlement de copropriété de 1970, ni dans le plan sus visé ni dans le rapport amiable de M. L... de 1999 ; que la seule attestation émanant de Mme D... déclarant qu'elle effectuait le ménage de la chambre du 6ème étage chez les précédents locataires n'est pas suffisante pour établir que cette douche existait avant le bail conclu le 22 mars 2001, à effet du 1er janvier 1998 ; que de surcroît, la société R&C Lamot a admis dans ses conclusions en réplique et récapitulatives n°2 en première instance que « la salle de douche consiste à avoir déplacé la lavabo attenant à la douche pour des raisons de commodité », précision qui ne figurait curieusement pas dans ses écritures de première instance ; que la création de la douche par la société R&C Lamot au cours du bail renouvelé par acte du 22 mars 2001 à effet au 1er janvier 1998, qui a expiré le 30 mars 2007 constitue une amélioration de la partie habitation des locaux donnés à bail, plus précisément du studio du 6ème étage dont peut se prévaloir le preneur dans le cadre du bail renouvelé au 30 septembre 2015, s'agissent du second renouvellement suivant sa création ; que si les Wc sur le palier du 6ème étage étaient communs jusqu'en 2006, ils n'étaient utilisés que par la société R&C Lamot, qui s'en est vue remettre les clefs par lettre du gestionnaire de l'immeuble le 7 juillet 2003 ; que depuis le 30 novembre 2006, Mme G... en est la propriétaire et la société R&C Lamot bénéficie toujours de la jouissance exclusive de ces Wc, ce qui ressort des deux rapports d'expertise judiciaire de M. W... et de M. V... ; qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire de M. W... que cette jouissance exclusive des Wc par la société R&C Lamot à compter de 2003 se traduit pas une augmentation de 2,83% de la surface habitable ; que l'utilisation privative des Wc conduisant à une augmentation de la surface habitable au cours du bail ayant expiré le 30 mars 2007 et qui s'est poursuivie pendant le bail renouvelé à compter du 1er avril 2007 constitue une amélioration dont peut se prévaloir le bailleur dans le cadre du bail renouvelé, au 30 septembre 2015, s'agissant du second renouvellement suivant sa jouissance exclusive, au profit du preneur ; qu'il en est de même pour l'installation d'une climatisation par le preneur dans le logement du 6ème étage, au cours du bai ayant expiré le 30 mars 2006, tel que cela a été constaté par M. N..., dans son rapport amiable, du 30 mars 2007, et par M. W... expert judiciaire page 26 de son rapport, et n'est pas contesté par le preneur ; qu'il n'est pas en revanche rapporté la preuve par le bailleur d'une climatisation de l'appartement du 1er étage ; mais, que ces éléments, pris ensemble ou isolément, ne constituent pas une amélioration notable au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce ; qu'en effet, la jouissance exclusive de Wc a un impact limité sur la surface habitable des locaux donnés à bail et ces Wc situés sur le palier ne sont pas rattachés directement au studio du 6ème étage ; que la création de la douche et l'installation de la climatisation dans le studio du 6ème étage ne concerne pas la totalité de la surface habitable ; que surtout, ces améliorations n'ont trait qu'à la surface habitable des locaux donnés à baik de sorte qu'ils ne présentant pas d'intérêt direct ou indirect pour le commerce considéré de bijouterie, et il n'est pas démontré une quelconque incidence de ces améliorations sur l'activité commerciale de la société R&C Lamot ; que dans ces conditions, l'utilisation privative par le preneur des Wc du 6ème étage, la création d'une douche et l'installation de la climatisation ne sont pas de nature à justifier le déplafonnement du loyer ; qu'enfin la création d'un sas d'entrée ainsi que la rénovation de la vitrine dont se prévaut le bailleur au titre des améliorations notables ayant fait accession ont été effectuées par le preneur entre février et mai 2010, selon les devis et factures produits des sociétés Marion Fermeture et Gunnero ; qu'au vu des photographies et devis, il s'agit de travaux d'amélioration financés par le preneur qui ne pourront faire accession le cas échéant que lors du second renouvellement suivant leur exécution, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que par conséquent il n'y a pas lieu à déplafonnement du loyer de sorte que le jugement entrepris sera infirmé ; ALORS QUE la règle du plafonnement du loyer est écartée en cas de modification notable de l'un des éléments déterminant la valeur locative, et notamment en cas de travaux d'amélioration des locaux loués ; qu'en l'espèce, le preneur a fait installer dans les locaux loués la climatisation, créer une douche au 6ème étage, et a acquis l'utilisation privative de sanitaires au 6ème étage, ces modifications améliorant de manière substantielle les locaux loués ; que la cour d'appel a constaté les modifications portant sur ces différents éléments mais a dénié leur caractère notable sans avoir recherché si, dans leur ensemble, elles ne constituaient pas une amélioration notable des locaux loués, peu important leur effet favorable ou non sur le commerce exploité ; qu'en statuant ainsi, pour rejeter la demande de déplafonnement du loyer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R.145-38 du code de commerce ;