Tribunal judiciaire, 31 décembre 2024. 24/56967

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/56967 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5WPR N° : 4 Assignation des : 07 et 10 Octobre 2024 [1] [1] 1 copie exécutoire délivrée le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 31 décembre 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier. DEMANDERESSE La Société IMMO EVOLUTIF, Société Civile de placement collectif [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Katy BONIXE de la SELEURL CABINET BONIXE, avocats au barreau de PARIS - #E2021 DEFENDERESSE Société PROMOTION SEPT, Société par actions simplifiée [Adresse 1] [Localité 6] (au siège social) et [Adresse 3] [Localité 5] (à l’établissement secondaire) non représentée DÉBATS A l’audience du 22 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous signature privée du 30 juillet 2018, la S.C.P.I. IMMO EVOLUTIF a donné à bail à la S.A.S. PROMOTION SEPT des locaux à usage commercial situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 62.000,00 euros, hors charges et hors taxes. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer, par exploit signifié le 15 mai 2024 au siège social du preneur, un commandement de payer la somme, en principal, de 48.931,15 euros, échue à cette date au titre des loyers, charges et taxes impayés, en sus du coût du commandement et de la clause pénale. Se prévalant de l’absence de régularisation intégrale des causes du commandement dans le délai imparti, le bailleur a, par exploits délivrés le 7 octobre 2024 dans les lieux loués et le 10 octobre 2024 au siège social du preneur, fait citer la S.A.S. PROMOTION SEPT devant la juridiction de céans aux fins de : - déclarer recevable et bien fondée la société IMMO EVOLUTIF en ses demandes, fins et conclusions ; - constater que la clause résolutoire contenue au bail du 30 juillet 2018 consenti à la société PROMOTION SEPT pour les locaux sis [Adresse 3], est acquise depuis le 15 juin 2024 ; - constater en conséquence, la résiliation de plein droit du bail à compter de cette date ; - ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupant de son chef des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce, avec au besoin l’assistance de la force publique ; - dire que le que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamner la société PROMOTION SEPT, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 51.944,65 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux EURIBOR 3 mois, majoré de 600 points avec un minimum de 10% l’an, en application des clauses du bail, à compter de la signification de l’ordonnance à venir ; - ordonner que toutes les sommes dues au titre de l’arriéré des loyers et charges soient affectées d’une majoration de 10% conformément à la clause pénale contractuelle ; - condamner en conséquence solidairement la société PROMOTION SEPT, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 5.194,46 euros au titre de la clause pénale, à parfaire ; - fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société PROMOTION SEPT, à compter du 16 juin 2024 à la somme de 11.007,18 euros hors taxes et hors charges par mois, charges et taxes en sus, jusqu’à la justification de la libération totale et effective des lieux et la remise de clefs ; - dire que tout mois commencé sera dû ; - condamner par provision, la société PROMOTION SEPT, à payer, à compter du 16 juin 2024 la somme de 11.007,18 euros hors taxes et hors charges par mois, charges et taxes en sus, jusqu’à la justification de la libération totale et effective des lieux et la remise de clefs ; - dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel ICC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ; - condamner solidairement la société PROMOTION SEPT à payer à la société IMMO EVOLUTIF la somme de 3.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement la société PROMOTION SEPT aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 mai 2024. À l’audience du 22 novembre 2024, le demandeur, représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa demande de provision, à la baisse, à la somme de 33.169,17 euros, selon décompte arrêté au 19 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, au titre des loyers, charges et taxes impayés. La défenderesse, bien que régulièrement citée n’a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1  du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience. MOTIFS DE LA DECISION En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ». Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. En l’espèce, le bail commercial du 30 juillet 2018 stipule à son article XX, intitulé clause résolutoire qu’à défaut pour le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail, qui sont toutes de rigueur, de la loi, d’une décision de justice ou de respecter tout règlement applicable à l’ensemble immobilier comme à défaut de payer exactement un seul terme de loyer ou fraction de terme de loyer ou d’indemnité d’occupation de l’article L.145-28 du code de commerce et ou les compléments de loyer après fixation judiciaire, dépôt de garantie, et/ou les charges, travaux, impôts, taxes, redevances, accessoires et/ou toute somme due en vertu du bail à leur échéance, le bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter signifiés par acte extrajudiciaire visant la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration dudit délai . Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer, délivré le 15 mai 2024 au siège social du preneur, mentionne bien le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire qui y est reproduite. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comprend également un décompte permettant au preneur d’en contester éventuellement les termes. La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 16 juin 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges qui sera réparé, jusqu'au départ définitif du preneur, par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant mensuel non sérieusement contestable du loyer indexé, augmenté des charges et des taxes applicables, à compter du 1er jour consécutif à la résiliation de plein droit du bail commercial par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire et non compris dans la provision, soit le 1er janvier 2025. En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l’espèce, l’article 21.2.1 du bail stipule qu’au cas où, après cessation ou résiliation du bail, les locaux ne seraient pas restitués au bailleur au jour convenu, libres de toute occupation, le preneur ou ses ayants droit sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle calculée sur la base du dernier loyer annuel majoré de 100%, charges et taxes en sus. Cependant, cette stipulation s'analyse comme une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond dans le cas où elle pourrait revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande. Le bailleur sollicite également l’indexation de l’indemnité d’occupation due par le preneur sur l’indice trimestriel ICC dans l’hypothèse où l’occupation se prolongerait plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire. Cette demande n’est pas fondée et sera, par conséquent, rejetée. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, le décompte versé aux débats arrêté au 19 novembre 2024, permet de constater que la créance s’élève au montant non sérieusement contestable de 33.169,17 euros, 4ème trimestre 2024 inclus, au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés et au paiement de laquelle il convient de condamner la défenderesse par provision. Sur les demandes de majoration des intérêts et de la provision au titre de la clause pénale En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l’espèce, le contrat de bail stipule à son article 18.5 qu’en cas de non-paiement par le preneur, à bonne échéance, du loyer ou de toute autre somme due en vertu du bail, le bailleur percevra de plein droit et sans qu’aucune mise en demeure préalable ne soit nécessaire, un intérêt de retard égal au taux ERIBOR trois mois majoré de 600 points de base avec un minimum de 10% l’an, sans que cette majoration puisse valoir délai de règlement. A l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de chaque échéance prévue, toutes sommes exigibles seront majorées forfaitairement de plein droit de 10% à titre de pénalité sans qu’il y ait lieu à quelconque notification en mise en demeure, et sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire. Cependant, ces stipulations s'analysent comme des clauses pénales, susceptibles d’être modérées ou supprimées par le juge du fond dans le cas où elles pourraient revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ces chefs de demande. Sur les demandes accessoires Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 mai 2024. Il n'apparaît pas inéquitable de dire n’y avoir lieu à condamnation en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu notamment des efforts de paiement de la société défenderesse. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort, Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 16 juin 2024 ; Disons que la S.A.S. PROMOTION SEPT devra libérer les locaux situés au [Adresse 3] et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ; Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons la S.A.S. PROMOTION SEPT à payer à la S.C.P.I. IMMO EVOLUTIF, à titre provisionnel, la somme de 33.169,17 euros, selon décompte arrêté au 19 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés ; Condamnons la S.A.S. PROMOTION SEPT à payer à la S.C.P.I. IMMO EVOLUTIF, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du dernier loyer contractuel, majoré des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, à compter du 1er janvier 2025, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû dans son intégralité ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de l’indemnité d’occupation ; Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration conventionnelle des intérêts ; Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ; Rejetons la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation dans l’hypothèse où l’occupation se prolongerait plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire ; Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la S.A.S. PROMOTION SEPT au paiement des entiers dépens, en ce compris, le coût du commandement de payer du 15 mai 2024 ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Fait à Paris le 31 décembre 2024 Le Greffier, Le Président, Estelle FRANTZ Cristina APETROAIE