Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Laurent HAY ; Me Gérald BERREBI ; Me Brigitte DE CASAS
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/02324 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLPW
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mercredi 16 octobre 2024
DEMANDERESSE
Société ALLIANZ VIE, dont le siège social est sis [Adresse 1], venant aux droits de la S.A.S. MADELEINE OPERA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0916
DÉFENDEURS
S.A.R.L. FONCIERE BDO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0289
Monsieur [B] [U], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0289
Madame [Z] [L] épouse [U], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Brigitte DE CASAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0752
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 juin 2024
Délibéré le 16 octobre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 octobre 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 16 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/02324 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLPW
EXPOSE DU LITIGE
Le 1er octobre 2014, la S.A.S. MADELEINE OPERA a donné à bail à la société FONCIERE BDO un appartement en duplex à usage d'habitation situé 7ème et 8ème étage de l’immeuble du [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 5634,00 euros outre les charges locatives.
Par courrier du 11 avril 2022, la société FONCIERE BDO, en la personne de son représentant légal, Monsieur [B] [U], a notifié à la S.A.S. MADELEINE OPERA un congé à effet du 13 juillet 2022.
A cette date, cependant, les locaux n’ont pas été remis à la disposition de la société bailleresse, Madame [Z] [L] épouse [U] continuant de les occuper en arguant de l’attribution qui lui a été faite du domicile conjugal par ordonnance du Juge aux affaires familiales en date du 29 juin 2022.
C'est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en dates des 1ers et 06 mars 2023, la S.A.S. MADELEINE OPERA a fait assigner la société FONCIERE BDO et Madame [Z] [L] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
constater que le congé donné par la société FONCIERE BDO a produit ses effets le 13 juillet 2022,ordonner l'expulsion immédiate de la société FONCIERE BDO, Madame [Z] [L] épouse [U] et tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique au besoin,ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers dans un garde-meuble au choix de la requérante et aux frais, risques et péril des défendeurs,condamner solidairement la société FONCIERE BDO et Madame [Z] [L] épouse [U] au paiement de la somme de 1653,84 euros relative au solde de loyer et charges résultant du contrat de location, arrêtée à la date du 13 juillet 2022, outre les intérêts légaux sur ladite somme à compter de l’assignation,condamner in solidum la société FONCIERE BDO et Madame [Z] [L] épouse [U] à lui verser à compter du 14 juillet 2022 une indemnité d'occupation, charges en sus et subsidiairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyers et charges résultant du contrat de location auquel il a été mis fin,condamner la société FONCIERE BDO et Madame [Z] [L] à lui verser la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Par actes de commissaire de justice en date du 02 juin 2023, Madame [Z] [L] épouse [U] a assigné en intervention forcée, Monsieur [B] [U] aux fins de :
ordonner la jonction des procédures 23-02324 et 23-05109 ;constater la nullité du congé donné par Monsieur [B] [U] le 11 avril 2022,condamner Monsieur [B] [U] à la relever et la garantir de toute condamnation en principal, intérêts, frais et accessoires qui seraient prononcés à son encontre au bénéfice de la S.A.S. MADELEINE OPERA,condamner Monsieur [B] [U] au paiement de la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.
Appelée à l'audience du 12 avril 2023, l'affaire a fait l'objet de quatre renvois, afin de permettre aux parties de se mettre en état.
A l’audience du 28 juin 2023, la jonction des procédures 23-02324 et 23-05109 a été ordonnée.
A l'audience du 14 juin 2024, la société ALLIANZ VIE (venant aux droits de la S.A.S. MADELEINE OPERA) représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement et a sollicité, outre le débouté de Madame [Z] [L] épouse [U] et de la société FONCIERE BDO :
le constat de la validité du congé donné par la société FONCIERE BDO à effet du 13 juillet 2022,la condamnation solidaire de Madame [Z] [L] épouse [U] et de la société FONCIERE BDO au paiement d’une indemnité d’occupation à son profit d’un montant de 11805,52 euros mensuels, charges en sus et subsidiairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges résultant du contrat de location auquel il a été mis fin, à compter du 14 juillet 2022, jusqu’à restitution des lieux intervenue le 31 janvier 2024,la condamnation solidaire de Madame [Z] [L] épouse [U] et de la société FONCIERE BDO au paiement d’une somme de 3177 euros au titre des frais de remise en état des locaux litigieux,
A titre subsidiaire,
la condamnation solidaire de Madame [Z] [L] épouse [U] et de la société FONCIERE BDO à son profit de la somme de 122 289,45 euros au titre de l’indemnité d’occupation calculée sur le fondement du loyer et des charges contractuels à compter du 14 juillet 2022 et arrêtée au 31 janvier 2024, après déduction du dépôt de garantie et incluant les frais de remise en état,
En tout état de cause,
la condamnation de la société FONCIERE BDO au paiement de la somme de 1653,84 euros au titre du solde de loyer et charges résultant du contrat de location, arrêtée à la date du 13 juillet 2022, outre les intérêts légaux sur ladite somme à compter de l’assignation,
la condamnation de la société FONCIERE BDO et Madame [Z] [L] épouse [U] à lui verser la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Au soutien de ses prétentions, la société ALLIANZ VIE venant aux droits de la S.A.S. MADELEINE OPERA, soutient que la société FONCIERE BDO a valablement mis fin au bail par le congé délivré à effet au 13 juillet 2022 et que quels que pussent être les occupants de son chef, ceux-ci ne pouvaient se maintenir dans les lieux. Elle précise qu’il n’existait aucune relation contractuelle entre Monsieur [B] [U], Madame [Z] [L] épouse [U], leurs enfants et elle. La société ALLIANZ VIE relève également que les loyers et les charges de l’appartement n’ont pas été réglés du 14 juillet 2022 au 31 janvier 2024. Enfin, la société ALLIANZ VIE rappelle qu’un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 31 janvier 2024 par un commissaire de justice, laissant apparaître des dégradations imputables à l’occupation des lieux et qu’elle a fait établir un état estimatif du coût des remise en état le 11 février 2024.
La société FONCIERE BDO et Monsieur [B] [U], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles ils ont sollicité :
Sur les demandes formulées à l’encontre de la société FONCIERE BDO :
le débouté de la société ALLIANZ VIE,la fixation de l’indemnité d’occupation au montant de 4550 euros par mois,la condamnation de la société ALLIANZ VIE à payer à la société FONCIERE BDO la somme de 17 708,25 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,la compensation entre cette créance de la société FIONCIERE BDO avec toute somme au paiement de laquelle cette dernière serait condamnée au profit de la société ALLIANZ VIE,
subsidiairement, dans le cas où le tribunal condamnerait la société FONCIERE BDO à payer des loyers ou indemnités d’occupation au profit de la société ALLIANZ VIE,
condamner Madame [L] épouse [U] à garantir la société FONCIERE BDO de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre de l’occupation sans droit ni titre des lieux à compter du 13 juillet 2022,
Sur l’appel en garantie formulé par Madame [Z] [L] épouse [U] à l’encontre de Monsieur [B] [U] et outre le débouté de Madame [Z] [L] épouse [U] de ses demandes à l’égard de Monsieur [B] [U] :
la déclaration d’incompétence du juge des contentieux de la protection pour statuer sur les demandes formulées par Madame [Z] [L] épouse [U] et subsidiairement le dessaisissement au profit de la Cour d’appel de PARIS (Pôle 3-chambre 2, RG n°22/13144), l’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir de Madame [Z] [L] épouse [U], s’agissant de la demande de cette dernière de condamnation de Monsieur [B] [U] à une indemnité d’occupation,
En tout état de cause,
la condamnation de la société ALLIANZ VIE à payer la somme de 3000 euros à la société BDO au titre des frais irrépétibles,la condamnation de Madame [Z] [L] épouse [U] à payer la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles la condamnation in solidum de la société ALLIANZ VIE et de Madame [Z] [L] épouse [U] aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, la société FONCIERE BDO et Monsieur [B] [U] soulèvent in limine litis l’incompétence matérielle du Juge des contentieux de la protection, s’agissant des demandes de Madame [Z] [L] épouse [U] de condamnation à l’encontre de son ex époux. Ils précisent que ces dernières relèvent des mesures provisoires dans le cadre de la procédure de divorce. La société FONCIERE BDO et Monsieur [B] [U] soutiennent, de même, qu’il a été régulièrement mis fin au bail avec effet au 13 juillet 2022. Ils rappellent que la réduction du préavis du congés, sollicitée compte tenu de difficultés financières, avait été convenue avec la S.A.S. MADELEINE OPERA. Ils relèvent également que le bail avait été consentie à la seule société FONCIERE BDO en vue du logement de Monsieur [B] [U] et des membres de sa famille et que cette circonstance confère à Madame [Z] [L] épouse [U] la qualité d’occupante et non de locataire. S’agissant des indemnités d’occupation sollicitées par la société ALLIANZ VIE, la société FONCIERE BDO et Monsieur [B] [U] demandent la réduction de leur quantum et rappellent que le congé a pris effet le 13 juillet 2022 et que les clés de l’appartement ont été restituées le 18 octobre 2022. En ce qui concerne les sommes demandées au titre de la remise en état de l’appartement et des frais de saisie conservatoire, la partie demanderesse ne justifie, d’après eux, ni du bien-fondé, ni de l’utilité de ces sommes. S’agissant du dépôt de garantie et de sa conservation par la société bailleresse, la société FONCIERE BDO et Monsieur [B] [U] relèvent qu’aucun compte n’a été réalisé lors de la restitution des clés. Enfin, ils soutiennent que compte tenu de son maintien dans les lieux loués jusqu’au 31 janvier 2024 en dépit du congé donné, Madame [Z] [L] épouse [U] est tenue de garantir la société FONCIERE BDO de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre.
Madame [Z] [L] épouse [U], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle sollicite, outre le débouté de la société ALLIANZ VIE et de Monsieur [B] [U] de toute demandes dirigées à son encontre,
la constatation du fait que les lieux loués constituaient le domicile conjugal de Madame [Z] [L] épouse [U] et de [B] [U],la constatation du fait que le bail liant les époux [L] – [U] avec la S.A.S. MADELEINE OPERA était un bail verbal et qu’il appartenait aux deux époux en application des article 1751 du code civil,le constat de la nullité du congé donné par Monsieur [B] [D] et son inopposabilité à Madame [Z] [L] épouse [U],
la condamnation de [B] [U] au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 14 juillet 2022,la condamnation de Monsieur [B] [U] à relever et à garantir Madame [Z] [L] épouse [U] de toute condamnation en principal, intérêt et frais,la condamnation de Monsieur [B] [U] au paiement de la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, Madame [Z] [L] épouse [U] fait valoir que l’appartement, objet du contrat de bail, constituait le domicile familial et que les dispositions de l’article 1751 du Code civil trouve à s’appliquer en l’espèce. Elle précise, que compte tenu de cette circonstance, le congé donné par Monsieur [B] [U] lui est inopposable. Elle rappelle qu’une ordonnance du Juge aux affaires familiales en date du 29 juin 2024 lui a attribué la jouissance de l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 5] et qu’elle a laissé à la charge de Monsieur [B] [U] le paiement des loyers. Madame [Z] [L] épouse [U] soutient également qu’il existait entre la société FONCIERE BDO, Monsieur [B] [U] et elle un bail verbal, compte tenu notamment du règlement de la majeure partie du loyer par son ex époux et elle. S’agissant de l’exception d’incompétence matérielle soulevée par Monsieur [B] [U], Madame [Z] [L] épouse [U] soutient qu’il ne s’agit ni d’amender, ni d’interpréter l’ordonnance du Juge aux affaires familiales, mais uniquement de l’appliquer.
La décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la compétence du Juge des contentieux et de la protection
En application de l’article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, dans sa rédaction issue de la loi n°2019-222 du 23 mars 2019, le Juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles « à usage d’habitation » ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.
Cette compétence est exclusive et est sans égard au montant des demandes.
En l’espèce, l'objet du litige est bien un contrat portant sur l'occupation d'un logement à usage d’habitation. En effet, le bien litigieux, dont la société FONCIERE BDO est preneur, est mis à disposition à titre gratuit à Monsieur [B] [U], gérant de cette dernière société, et de sa famille, ainsi qu'il s'en déduit du contrat en date du 1er octobre 2014, lequel stipule que « le bailleur loue au preneur, qui accepte, les locaux ci-après désignés, pour les occuper à usage exclusif d’habitation bourgeoise pour le logement de Monsieur [B] [U], ci-après dénommé l’occupant, et les membres de sa famille ». Le bail en date du 7 octobre 2020 stipule quant à lui que « le bailleur loue au preneur, qui accepte, les locaux ci-après désignés, pour les occuper à usage exclusif d’habitation bourgeoise ».
Dès lors, le Juge des contentieux de la protection est exclusivement compétent et l'exception d'incompétence soulevée par la société FONCIERE BDO et par Monsieur [B] [U] sera par conséquent rejetée
Sur le congé délivré par la société FONCIERE BDO représentée par Monsieur [B] [U], et ses conséquences
Sur la validité du congé délivré par la société FONCIERE BDO à la S.A.S. MADELEINE OPERA
En application des dispositions des articles 12 et 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment en respectant un délai de préavis de trois mois sauf exceptions prévues par la loi ou la convention des parties.
A peine de nullité, le congés doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre. Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.
En l'espèce, le bail consenti par la S.A.S. MADELEINE OPERA à la société FONCIERE BDO représentée par Monsieur [B] [U] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 1er octobre 2017, pour une nouvelle période de trois ans. Le 7 octobre 2020, les parties ont conclu un nouveau bail pour une durée de six ans à compter du 10 octobre 2020, portant sur les mêmes locaux à usage d’habitation et moyennant un loyer de 5878,00 euros. Cette convention prévoit également en son article 2.2 que le preneur pourra mettre fin au contrat de location, à compter de l’expiration de la durée ferme de 18 mois, en prévenant le bailleur au moins six mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Le 11 avril 2022, Monsieur [B] [U] a, pour le compte de la société FONCIERE BDO, délivré à la S.A.S. MADELEINE OPERA un congé à effet au 13 juillet 2022, justifiant ce préavis réduit à trois mois par les difficultés financières de la société FONCIERE BDO et par l’accord préalable des sociétés parties au bail.
La société ALLIANZ VIE venant aux droits de la S.A.S. MADELEINE OPERA ne conteste pas cette circonstance. Elle soutient, en effet, elle-même dans ses écritures que la société FONCIERE BDO a valablement mis fin au bail par le congé délivré le 11 avril 2022 à effet au 13 juillet 2022.
Dès lors, le congé délivré par Monsieur [B] [U] pour le compte de la société FONCIERE BDO l’a été délivré dans les formes et délais légaux et contractuels requis.
Est contesté en revanche l’opposabilité de ce congé à Madame [Z] [L] épouse [U], alors que Monsieur [B] [U] était en instance de divorce avec cette dernière et que le Juge aux affaires familiales a ordonné des mesures provisoires notamment à propos de l’attribution du logement conjugal par ordonnance de non conciliation en date du 29 juin 2022.
Sur l’existence d’un bail verbal entre la société FONCIERE BDO et les époux [U]
A titre liminaire, il sera relevé que si en application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d'une mise à disposition d'un logement à titre principal en contrepartie du versement d'un loyer.
L'article 1751 du code civil dispose également que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
In fine, pour qu'un bail soit réputé appartenir à l'un et l'autre des époux, la double condition que le droit au bail soit sans caractère professionnel et qu'il serve effectivement à l'habitation des deux époux est requise.
En l’espèce, force est de constater que bail conclu, en l’espèce, entre la S.A.S. MADELEINE OPERA et la société FONCIERE BDO est un bail à usage d'habitation principale, tel que cela résulte de la lecture même des contrats de bail. En effet, le contrat en date du 1er octobre 2014 stipule que « le bailleur loue au preneur, qui accepte, les locaux ci-après désignés, pour les occuper à usage exclusif d’habitation bourgeoise pour le logement de Monsieur [B] [U], ci-après dénommé l’occupant, et les membres de sa famille ». Le bail en date du 7 octobre 2020 stipule quant à lui que « le bailleur loue au preneur, qui accepte, les locaux ci-après désignés, pour les occuper à usage exclusif d’habitation bourgeoise ».
Il ressort, par ailleurs, des pièces versées à la procédure notamment de l’attestation de Madame [O] [G], gardienne de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], que seuls Monsieur [B] [U] et/ou Madame [Z] [L] épouse [U] et leurs enfants ont occupé les lieux loués et que ces derniers n’ont jamais été utilisés à des fins professionnelles.
De même, il est constant que le bail en date du 1er octobre 2014 a été signé, outre par Monsieur [B] [U], par Madame [Z] [L] ép. [U]. Il n’est également pas contesté que les deux époux ont régulièrement procédé au paiement d’une partie du loyer à la société FONCIERE BDO (soit 4400 euros par mois en septembre, octobre et novembre 2021).
Compte tenu de ces éléments, l’existence d’un bail verbal entre Monsieur [B] [U], Madame [Z] [L] ép. [U] et la société FONCIERE, cette convention ayant pris fin le 31 janvier 2024, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi par constat de commissaire de justice.
Sur l’opposabilité du congé délivré par Monsieur [B] [U] en sa qualité de gérant de la société FONCIERE BDO à Madame [Z] [L] ép. [U] et la société FONCIERE
Aux termes de l’article 1199 du Code civil, le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties.
Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter
Il en résulte, en l’espèce, que le congé donné par Monsieur [B] [U] en sa qualité de gérant de la société FONCIERE BDO ne peut produire ses effets qu’entre cette société, la société S.A.S. MADELEINE OPERA et la société ALLIANZ VIE venant aux droits de cette dernière. En tout état de cause, et compte tenu de leur qualité de tiers aux contrats liant lesdites sociétés, ce congé n’est pas opposable à Monsieur [B] [U] et à fortiori à Madame [Z] [L] ép. [U].
Le congé étant régulier en la forme et au fond, le bail s'est donc trouvé résilié par son effet le 13 juillet 2022.
Compte tenu de ces mêmes dispositions de l’article 1199 du Code civil, Monsieur [B] [U] et Madame [Z] [L] ép. [U] demeurent tenus par le bail verbal les liant à la société FONCIERE BDO du 1er octobre 2014 au 31 janvier 2024, et par suite du paiement des loyers.
Sur la demande en paiement au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation
Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Le locataire a seul vocation à être condamné au titre des loyers impayés en ce qu'il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l'article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, et dès lors qu'il n'est justifié d'aucune cotitularité du bail de droit au sens de l'article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil.
En revanche, en ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s'il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l'occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.
En l'espèce, il ressort du décompte locatif produit par la société ALLIANZ VIE qu'au 13 juillet 2022, la société FONCIERE BDO était débitrice d'un arriéré de loyer de 1653,84 euros. La société locataire, qui ne justifie pas du paiement de cette somme, y sera donc condamnée.
Il resort, par ailleurs, de la procedure que les lieux loués n’ont pas été restitués à la S.A.S. MADELEINE OPERA, puis à la société ALLIANZ VIE avant le 31 janvier 2024, en dépit de la remise d’un exemplaire des clés par Monsieur [B] [U] le 18 octobre 2022.
Il est également constant que Madame [Z] [L] ép. [U] s’est maintenue dans les lieux jusqu’au 31 janvier 2024 et que par ordonnance de non conciliation du Juge aux affaires familiales de PARIS en date du 29 juin 2022 confirmée par l’ordonnance de la Cour d’appel de PARIS en date du 14 décembre 2022, que la jouissance du logement familial a été attribué à Madame [Z] [L] ép. [U], à charge pour Monsieur [B] [U] d’en régler le loyer et les frais y afférents à compter du 29 juin 2022.
En ces conditions, Monsieur [B] [U] sera solidairement tenu avec la société FONCIERE BDO au paiement d’une indemnité d’occupation à la société ALLIANZ VIE venant aux droits de la S.A.S. MADELEINE OPERA, et ce pour la période allant du 13 juillet 2022 au 31 janvier 2024 date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation sera égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi entre la société FONCIERE BDO, la S.A.S. MADELEINE OPERA, puis la société ALLIANZ VIE, compte tenu du fait que rien ne justifie, en l’espèce, de la fixer à une somme supérieure à la valeur locative du bien.
Sur les comptes entre les parties
L'article 1728 du code civil dispose que le locataire est de deux choses principales : 1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.
Les articles 1730 et 1732 précisent que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, et qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.
L'article 1.6 alinéa 2 du contrat de bail en date du 7 octobre 2020 stipule qu'« à l'expiration de la location, (le) dépôt de garantie sera restitué au preneur après remise de toutes les clés, après complet déménagement, établissement de l’état des lieux, exécution des réparations locatives et justification par le preneur du paiement de toutes les sommes dont le bailleur pourrait être tenu en ses lieu et place, notamment la taxe d’habitation. Si ces deux dernières conditions ne sont pas remplies, le coût des réparations et les sommes dont le bailleur pourrait être redevable aux lieux et place du preneur, seront déduits du dépôt de garantie de même que les autres sommes qui pourraient être dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».
En l'espèce, il ressort du décompte produit par la société ALLIANZ VIE qu'il lui reste dû la somme de 1653,84 euros correspond au solde locatif dû au 13 juillet 2022.
S’agissant des dégradations locatives alléguées par la société ALLIANZ VIE, cette dernière produit un constat établi par un commissaire de justice le 31 janvier 2024 laissant apparaître des dégradations imputables à l’occupation des lieux loués. La société bailleresse ne produit pas, cependant, l’état des lieux d’entrée. Compte tenu de cette circonstance, et faute de pouvoir comparer ce dernier au constat du 31 janvier 2024, la société ALLIANZ VIE ne rapporte pas la preuve des dégradations locatives alléguées. Elle sera, par conséquent, déboutée de ses demandes de ce chef.
En l'état de ces éléments, seule la sommes de 1653,84 euros dues au titre de l’arriéré locatif pourra venir en compensation du dépôt de garantie de 17 634 euros versé lors de la conclusion du bail du 7 octobre 2020 (puis 17 708,25 euros compte tenu de l’indexation intervenue en cours de bail).
Le solde devra être restitué à la société FONCIERE BDO, soit la somme de 16054,41 euros.
Sur les demandes accessoires
Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité justifie de ne pas faire droit aux demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile par les parties.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,
RAPPELLE la jonction des procédures 23-02324 et 23-05109;
REJETTE l'exception d'incompétence soulevée par la société FONCIERE BDO et par Monsieur [B] [U];
CONSTATE que les conditions de délivrance à la société ALLIANZ VIE (venant aux droits de la S.A.S. Madeleine Opéra) par la société FONCIERE BDO d'un congé relatif au bail conclu le 7 octobre 2020 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé appartement en duplex à usage d'habitation situé 7ème et 8ème étage de l3 juillet 2022;
CONSTATE l’existence d’un bail verbal liant la société FONCIERE BDO à Monsieur [B] [U] et Madame [Z] [L] ép. [U] du 1er octobre 2017 au 31 janvier 2024 ;
CONDAMNE la société FONCIERE BDO à verser à la société ALLIANZ VIE la somme de 1653,84 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 13 juillet 2022;
CONDAMNE la société ALLIANZ VIE à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 17 708,25 euros à la société FONCIERE BDO;
ORDONNE la compensation entre l’arriéré locatif du par la société FONCIERE BDO à la société ALLIANZ VIE (soit de 1653,84 euros) et le dépôt de garantie du par la société ALLIANZ VIE à la la société FONCIERE BDO (soit la somme 17 708,25 euros);
CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [U] et la société FONCIERE BDO au paiement d’une indemnité d’occupation à la société ALLIANZ VIE venant aux droits de la S.A.S. MADELEINE OPERA, d’un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ;
CONDAMNE in solidum la société ALLIANZ VIE, Monsieur [B] [U] et la société FONCIERE BDO, aux dépens de l'instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.
LE GREFFIER, LA JUGE
Décision du 16 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/02324 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLPW
Fait et jugé à Paris le 16 octobre 2024
le greffier le Président
