Tribunal judiciaire, 07 novembre 2024. 23/01317

Tribunal judiciaire de Bordeaux CABINET JAF 9 N° RG 23/01317 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XP5M N° RG 23/01317 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XP5M Minute n°24/ AFFAIRE : [H], [V], [T] [Y] épouse [W] C/ [G] [F] Grosses délivrées le à Me Christèle BADETS-PEAN Me Céline CAZENAVE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX CABINET JAF 9 JUGEMENT DU 07 NOVEMBRE 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré Madame Marianne JAMET, Première Vice-Présidente adjointe, Juge aux affaires familiales assistée de Madame Bettina MOREL, faisant fonction de Greffier DÉBATS : A l’audience du 05 Septembre 2024, JUGEMENT : Contradictoire, Premier ressort, Par mise à disposition au greffe, DEMANDERESSE : Madame [H], [V], [T] [Y] épouse [W] née le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 9] (Val d’Oise) DEMEURANT : Chez Madame [C] [D] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Céline CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDEUR : Monsieur [G] [F] né le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 8] (Landes) DEMEURANT : [Adresse 4] [Localité 6] représenté par Maître Christèle BADETS-PEAN, avocat au barreau de BORDEAUX Tribunal judiciaire de Bordeaux CABINET JAF 9 N° RG 23/01317 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XP5M FAITS ET PRÉTENTIONS Par acte notarié du 18 février 2014, Madame [H] [Y] et Monsieur [G] [F] ont acquis un bien immobilier sis [Adresse 4] dans lequel ils ont vécu ensemble et y en ont fait leur logement conjugal jusqu’au 7 août 2020, date à laquelle Madame [Y] a quitté le logement et le couple s’est séparé. Madame [Y] et Monsieur [F] ont acquis ce bien immobilier à concurrence de la moitié chacun en pleine propriété, pour un montant total de 110.000 €, financé par un prêt bancaire souscrit auprès de la [7] par Monsieur [F]. Madame [Y] a contribué à la prise en charge des frais de notaire correspondant à l’acquisition à hauteur de 4.300 € du bien immobilier à [Localité 6]. Au cours de l’année 2021, Madame [H] [Y] a fait savoir à Monsieur [G] [F] qu’elle entendait sortir de l’indivision mais il n’a pas été donné suite aux différents courriers envoyés par ses soins. Par acte en date du 7 février 2023, Madame [Y] a fait délivrer assignation à Monsieur [F] devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins d’ouverture des opérations de liquidation et partage de l’indivision. Suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2024, Madame [H] [Y] demande au juge aux affaires familiales de : - CONSTATER que la requérante est fondée et recevable en sa demande ; En conséquence, - ORDONNER l’ouverture des opérations de compte-liquidation et partage de l’indivision immobilière existant entre Madame [H] [Y] et Monsieur [G] [F] ; Préalablement auxdites opérations, - lui DONNER ACTE qu’elle ne s’oppose pas à l’attribution préférentielle à Monsieur [G] [F] du bien immobilier en indivision, sis [Adresse 4], d’une superficie totale d’environ 160 m² sur un terrain de 1750 m² ; - DÉSIGNER pour y procéder le Président de la Chambre Départementale des Notaires de la Chambre Départementale de la Gironde avec faculté de délégation ayant pour mission de procéder à l’établissement d’un acte liquidatif et de partage de l’indivision immobilière du bien sis [Adresse 4] ; - DESIGNER tel Juge du Tribunal qu’il plaira pour faire rapport en cas de difficulté ; - FIXER la valeur du bien à la somme de 290.787 € ; - FIXER l’indemnité d’occupation due par Monsieur à la somme mensuelle de 1.120 euros ; - DIRE que le solde du crédit immobilier sera désintéressé par Monsieur lors de la vente de l’immeuble ; - DIRE que les 4.300 € versé par Madame [Y] à Monsieur [F] pour les frais notariés seront à rapporter dans les opérations de partage de l’indivision ; - DIRE que les comptes seront à faire pour calculer le montant de la créance de Monsieur au titre du remboursement du prêt, Madame [Y] s’étant acquittée de la somme globale de 31.760 euros entre mars 2014 et février 2022 ; - CONDAMNER Monsieur [G] [F] au paiement d’une indemnité de jouissance privative à l’indivision à hauteur de 47.040 €, qui sera à rapporter dans les opérations de partage de l’indivision (calcul jusqu’au mois de janvier 2024 inclus), somme à parfaire ; - CONDAMNER Monsieur [G] [F] à lui régler la somme de 3.000 € au titre des dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral causé à la requérante par sa résistance abusive ; - CONDAMNER Monsieur [G] [F] à lui régler une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; - ORDONNER l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage dont distraction au profit de Maître Céline CAZENAVE, dans les termes de l’article 699 du Code de procédure civile ; - DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement. Par dernières conclusions en réponse, Monsieur [G] [F] demande au tribunal de : - ORDONNER l’ouverture des opérations de compte-liquidation et partage de l’indivision immobilière existant entre Madame [H] [Y] et Monsieur [G] [F] ; - DÉSIGNER pour y procéder le Président de la Chambre départementale des Notaires de la Gironde avec faculté de délégation ayant pour mission de procéder à l’établissement d’un acte liquidatif et de partage de l’indivision immobilière du bien lieu-dit [Adresse 4] ; - DÉSIGNER tel juge du tribunal qu’il plaira pour faire rapport en cas de difficulté ; - DONNER acte à Monsieur [G] [F] de sa proposition de partage visant à conserver le bien immobilier à l’issue des opérations de liquidation et de partage ; - DIRE que la valeur du bien immobilier sera fixée à la somme de 200 000 € ; - FIXER l’indemnité d’occupation à la somme de 676 € (845 € - 20 %) ; - FIXER à l’actif de l’indivision l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] à la somme de 37 856 € (au 1er avril 2024, 56 mois X 676€) ; - FIXER au passif de l’indivision : * le capital restant dû auprès de la [7] soit au 2 août 2023, la somme de 68.970, 43 € à parfaire lors des opérations de liquidation et de partage ; * la créance de Monsieur [G] [F] d’un montant de 16 130.25 € due au titre du prêt immobilier, somme à parfaire lors des opérations de liquidation et de partage ; * la créance de Monsieur [G] [F] d’un montant de 3631€ au titre des impôts acquittés pour le compte de l’indivision ; * la créance de Monsieur [G] [F] au titre du coût des travaux réalisés pour améliorer le bien d’un montant de 15 349.66 € ; * la créance de Monsieur [G] [F] au titre du paiement des cotisations de l’assurance habitation ; - REJETER la demande de dommages-intérêts de Madame [H] [Y] à hauteur de 3000 € pour préjudice moral ; - REJETER la demande de Madame [H] [Y] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER Madame [H] [Y] à régler à Monsieur [G] [F] la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; - ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; - DIRE que chacune des parties conservera les dépens par elle exposés. La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 27 juin 2024. MOTIFS En vertu de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été sursis par jugement ou convention. En vertu de l’article 842 du même code, le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837. Suivant les dispositions des articles 1361 et suivants du code de procédure civile, lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage, et un expert peut être désigné en cours d’instance pour procéder à l’estimation des biens ou proposer la composition des lots à répartir. L’article 1364 ajoute que : « si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal». En l’espèce, la complexité des opérations de liquidation justifie la désignation d’un notaire pour procéder aux opérations de liquidation et partage sous la surveillance du juge commis. Il sera dit comme au dispositif. Il peut toutefois être au préalable statué sur les points litigieux sur lesquels les parties ont conclu et ont produit leurs pièces. Sur la valeur du bien immobilier Les parties sont en désaccord sur la valeur du bien, Madame [H] [Y] proposant, une valeur de 290 000 euros alors que Monsieur [G] [F] souhaite voir fixer cette valeur à 200 000 euros. Madame [H] [Y] produit aux débats : - un document tiré du site PAP permettant de lire que le prix moyen au m² est de 2 309 €, - une recherche ETALAB sur des transactions courant 2023 de maisons de surface similaire dans un rayon de 10 km faisant état d’un prix de vente au m² se situant entre 2400 € et 2700 €, - une estimation de l’agence [10] en 2020 pour un montant arrondi à 290 787 € (soit 1 817 €/m²). Monsieur [G] [F] produit de son côté une évaluation de l’agence [13] du 4 juillet 2023 évaluant le bien entre 195 000 et 205 000 € et une de l’agence [12] du 7 mars 2024 pour un prix de 200 000 €. Les évaluations récentes de Monsieur [G] [F] permettent de fixer la valeur du bien immobilier, visité par l’agent, à 205 000 euros. Enfin, s’il n’existe pas d’attribution préférentielle entre concubins, les parties sont d’accord pour que Monsieur [G] [F] conserve le bien contre règlement de la part de Madame [H] [Y]. Sur l’indemnité d’occupation Monsieur [G] [F] ne conteste pas devoir à l’indivision une indemnité d’occupation depuis son occupation privative le 7 août 2020. La valeur de cette indemnité en tenant compte d’un abattement de précarité de 20 % qui n’est pas non plus contesté peut être fixée, en regard des estimations de valeur locatives produites à 845 € par mois, soit 676 € par mois, à la charge de Monsieur [G] [F]. Sur les créances Au titre du prêt Il était convenu entre les indivisaires que Monsieur [G] [F] règle les échéances mensuelles du prêt (680.65 € du 2 mars 2014 au 2 mars 2016 puis 645.21 € à compter du 2 avril 2016) à charge pour Madame [H] [Y] de lui rembourser chaque mois la moitié soit 340.32 € puis 322.60 €. Madame [H] [Y] considère que Monsieur [G] [F] a omis certains de ses paiements : - janvier 2015 : 320 euros au lieu de 0 euros mais le détail de l’opération (pièce 10-2) ne permet pas de retrouver le virement au profit de Monsieur [G] [F], (virement depuis compte joint), - juillet 2015 : 500 euros au lieu de 0 euros, il existe effectivement un virement de 500 € au profit de Monsieur [G] [F] mais effectué en juillet 2016, dont il devra être tenu compte, - novembre 2018 : 1150 euros au lieu de 1000 euros, Monsieur [G] [F] a effectivement été crédité de 150 € supplémentaires par rapport à ce qu’il a indiqué, - octobre 2019 : 500 euros au lieu de 320 euros, Madame [H] [Y] en justifie, soit une différence de 180 € ; - novembre 2019 : 450 euros au lieu de 300 euros, le montant de 150 € apparaît sous le motif “solde impôts” et doit donc être écarté, - décembre 2019 : 1000 euros au lieu de 450 euros, Madame [H] [Y] a effectivement viré les sommes de 300 +100+350, soit 750 € (le montant de 250 € apparaît sous le motif taxe d’habitation), il existe donc une différence de 300 € avec la somme réclamée par Monsieur [G] [F], - juillet 2020 : 400 euros au lieu de 350 euros : cette différence n’est pas justifiée par Madame [H] [Y], - août 2021 : 300 euros au lieu de 0 euros : Madame [H] [Y] a effectivement viré la somme de 300 €. En conséquence, la créance de Monsieur [G] [F] s’élève à 14 700.25 €, après déduction des sommes versées par Madame [H] [Y]. Les autres créances Les autres créances revendiquées par Monsieur [G] [F] au titre des travaux, impôts et assurances ne sont pas contestées par Madame [H] [Y], de même que l’apport de 4 300 euros effectué par Madame [Y] dont il devra être tenu compte à son profit. Sur la demande de dommages et intérêts Madame [H] [Y] considère que Monsieur [G] [F], en lui opposant son silence sur la sortie de l’indivision, l’a exposée à des frais (estimation du bien) et à une incertitude quant à sa situation puisqu’elle a été obligée de s’installer chez une amie. Si effectivement, les courriers recommandés qui lui ont été adressés en courrier recommandé lui sont revenus, la mention “défaut d’adressage” ne permet pas d’en imputer la responsabilité à Monsieur [G] [F]. Madame [H] [Y] ne justifie donc pas d’un préjudice lié à une quelconque faute de Monsieur [G] [F], de sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande. Sur les autres demandes Les dépens seront employés en frais de liquidation partage (sans distraction possible au profit de l’avocat demandeur). Chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, Madame Marianne JAMET, Première Vice-Présidente adjointe, Juge aux affaires familiales, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique, DIT que la valeur du bien immobilier est fixée à la somme de 205 000 € ; DIT que Monsieur [G] [F] doit à l’indivision une indemnité d’occupation de 676 € par mois à compter du 7 août 2020 et jusqu’à la date la plus proche du partage ; DIT que Madame [H], [V], [T] [Y] dispose d’une créance envers Monsieur [G] [F] au titre de son apport de 4 300 euros dans l’acquisition du bien indivis ; FIXE au passif de l’indivision : * le capital restant dû auprès de la [7] soit au 2 août 2023, la somme de 68.970, 43 € à parfaire lors des opérations de liquidation et de partage, * la créance de Monsieur [G] [F] d’un montant de 14 700.25 € due au titre du prêt immobilier, somme à parfaire lors des opérations de liquidation et de partage, * la créance de Monsieur [G] [F] d’un montant de 3631€ au titre des impôts acquittés pour le compte de l’indivision, * la créance de Monsieur [G] [F] au titre du coût des travaux réalisés pour améliorer le bien d’un montant de 15 349.66 €, * la créance de Monsieur [G] [F] au titre du paiement des cotisations de l’assurance habitation ; DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ; ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Monsieur [G] [F] et Madame [H], [V], [T] [Y] ; DÉSIGNE pour y procéder Maître [X] [E], notaire à [Localité 11] (Gironde) ; DÉSIGNE le juge aux affaires familiales du cabinet 9 pour surveiller le déroulement des opérations en qualité de juge commis, avec lequel les échanges se feront par lettre simple, adressée en copie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux avocats des parties ; ENJOINT aux parties d’apporter, dès le premier rendez-vous auprès du notaire, les pièces suivantes : -les actes notariés de propriété pour les immeubles, -les actes et tout document relatif aux donations et successions, -la liste des adresses des établissements bancaires ou les parties disposent d’un compte, -les contrats d’assurance-vie (le cas échéant), -les cartes grises des véhicules, -les tableaux d’amortissement des prêts immobiliers et mobiliers, -une liste des crédits en cours, -les statuts de sociétés (le cas échéant) avec nom et adresse de l’expert-comptable ; DIT que le notaire établira avec les parties dès la première réunion un calendrier des rendez vous avec indication des diligences à accomplir par chacune et la date de la transmission de son projet d’état liquidatif au juge commis, avec rappel de dispositions de l’article 1374 du code de procédure civile, ce calendrier étant communiqué aux parties et au juge commis ; RAPPELLE que le notaire commis pourra s'adjoindre si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d'un commun accord entre les parties ou à défaut désigné par le juge commis ; Rappel des dispositions applicables (articles 1364 et suivants du code de procédure civile) - le notaire désigné dispose d’un délai d’un an à compter de la réception de la présente décision pour dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties, la composition des lots à répartir. Ce délai est suspendu en cas de désignation d’un expert et jusqu’à la remise du rapport ; - le notaire désigné convoque d’office les parties et leurs avocats et demande la production de tout document utile à l’accomplissement de sa mission ; il leur impartit des délais pour produire les pièces sollicitées, rend compte au juge des difficultés rencontrées et peut solliciter de lui toute mesure de nature à faciliter le déroulement des opérations (injonctions, astreintes, désignation d’un expert en cas de désaccord, désignation d’un représentant à la partie défaillante, conciliation en sa présence devant le juge, vente forcée d’un bien...) ; - si un acte de partage amiable est établi, le notaire en informe le juge qui constate la clôture de la procédure, étant rappelé que les parties peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et réaliser un partage amiable ; - en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge un procès-verbal reprenant les dires des parties ainsi que le projet d’état liquidatif ; - la date de jouissance divise devra être déterminée dans le projet d'acte ; - le procès verbal de dires dressé par le notaire est le plus exhaustif possible, il reprend tous les points d’accord et de désaccord subsistant entre les parties et il est rappelé aux parties que ce qui n’aura pas été consigné dans leurs dires sera réputé ne plus faire difficulté et mention de ce rappel est effectuée dans l’acte ; - le notaire perçoit directement ses émoluments auprès des parties. Rappel des dispositions de l’article 841-1 du code civil : « Si le notaire commis pour établir l'état liquidatif se heurte à l'inertie d'un indivisaire, il peut le mettre en demeure, par acte extrajudiciaire, de se faire représenter. Faute pour l'indivisaire d'avoir constitué mandataire dans les trois mois de la mise en demeure, le notaire peut demander au juge de désigner toute personne qualifiée qui représentera le défaillant jusqu'à la réalisation complète des opérations. » DIT que les dépens seront employés en frais de liquidation partage ; REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision a été signée par Madame Marianne JAMET, Première Vice-Présidente adjointe, Juge aux Affaires Familiales et par Madame Bettina MOREL, faisant fonction de Greffier. LE GREFFIER LE JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES