Cour d'appel, 27 mars 2025. 24/03576

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 27 MARS 2025 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/03576 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QJXY Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 JUILLET 2024 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER N° RG 24/01197 APPELANTS : Monsieur [U] [G] né le 29 Juillet 1972 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 4] et Madame [V] [J] épouse [U] née le 13 Février 1973 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 4] Représentés par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Monsieur [Z] [R] né le 18 Novembre 1964 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] et Madame [S] [K] épouse [R] née le 30 Septembre 1970 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représentés par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Aline BOUDAILLIEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 24 Décembre 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 janvier 2025, en chambre du conseil, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire, - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 13 mars 2025 et prorogée au 27 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique du 12 février 2021, M. [G] [U] et Mme [J] [V] épouse [U] (les époux [U]) ont acquis auprès de M. [Z] [R] et Mme [S] [K] épouse [R] (les époux [R]) une maison d'habitation sise [Localité 4]. Les époux [U] se plaignant de désordres ont saisi le juge des référés aux fins d'expertise et par ordonnance du 12 mai 2022 M. [X] a été désigné pour procéder aux mesures d'expertise. Par ordonnance du 8 décembre 2022, les opérations d'expertise ont été rendues communes et opposables à la société A.R.E et son gérant M. [N] qui avaient procédé à des travaux de réfection de la toiture. L'expert a déposé son rapport le 10 octobre 2023. Les époux [U] ont alors assigné les époux [R] au fond et par jugement du 4 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Montpellier a : - Ordonné la jonction du dossier enregistré sous le numéro de RG 24/1644 au dossier enregistré sous le numéro RG 24/1197 ; - Rejeté la demande de sursis à statuer ; Concernant l'infiltration par solin destiné à raccorder la remise à l'habitation principale, la rectification d'évacuation de l'évier de la cuisine et la remise en cohérence des flexibles sous lavabo et condamné solidairement les époux [R] à payer la somme de 935 euros TTC aux époux [U] en réparation de ces vices cachés; Concernant les travaux de reprise de l'infiltration par la toiture dans l'ancien garage et les défauts affectant la noue condamné solidairement les époux [R] à payer la somme de 3 080 euros TTC aux époux [U] en réparation de ces vices cachés et condamné solidairement la SARL A.R.E. et la SA BPCE IARD à garantir les époux [R] à hauteur de 3 080 euros TTC ; Concernant les autres demandes indemnitaires : - Débouté les époux [U] de leur demande en versement de la somme de 10 219 euros pour le garde-meuble et le déménagement ; - Débouté les époux [U] de leur demande en versement de la somme de 3 800 euros au titre de leur relogement ; - Débouté les époux [U] de leur demande en paiement de la somme de 15 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ; - Débouté les époux [U] de leur demande en paiement de la somme de 20 000 euros au titre de leur préjudice moral ; - Condamné solidairement les époux [R] au paiement des dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertise judiciaire ; - Dit que les époux [R] seront garantis dans leur condamnation aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire par la ARL A.R.E et la SA BPCE IARD, solidairement, à hauteur de 70 % ; - Condamné solidairement les époux [R] à payer 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile aux époux [U] ; - Condamné solidairement la SARL A.R.E et la SA BPCE IARD à payer 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile aux époux [R] ; - Débouté la SARL A.R.E et la SA BPCE IARD de leur demande d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Débouté l'ensemble des parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. Par déclaration enregistrée par le greffe le 9 juillet 2024, les époux [U] ont interjeté appel de ce jugement. Par leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 18 novembre 2024, les époux [U] demandent à la cour d'appel de : - Réformer le jugement dont appel en ce qu'il n'a pas retenu le caractère caché des vices en question et préalablement connus au visa des articles 1641 et 1645 du code civil ; - Condamner les consorts [R] à payer, avec application de l'indice BT01 du jour du dépôt du rapport jusqu'au parfait paiement, à payer : o 75 000 euros pour les travaux ; o 10 219 euros pour le garde-meuble et déménagement ; o 3 800 pour le relogement pour deux mois sauf à parfaire suivant la durée exacte des travaux ; o 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; o 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance ; o 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Les condamner aux entiers dépens en ce compris les frais et honoraires de l'expert [X]. Par leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 12 décembre 2024, les époux [R] demandent à la cour d'appel de : - Juger que la preuve que l'existence d'un vice caché antérieur à la vente et connu du vendeur n'est pas démontré ; - Juger que le dol n'est pas caractérisé ; - Juger que le principe et le quantum du préjudice invoqué n'est pas démontré ; - Confirmer le jugement en ce qu'il a écarté l'existence de vices cachés connus du vendeur quant à la non-conformité et désordres affectant la remise du jardin ainsi que ceux affectant l'installation électrique, ceux nés selon les époux [U] de la modification de l'altimétrie de la terrasse, de la création d'une trappe et du dallage arrière, des réseaux EU et EP et installation de chauffage, réseaux d'arrosage et ceux affectant l'enduit ; - Confirmer le jugement en ce qu'il a retenu le caractère décennal de l'infiltration par solin de l'ancien garage ; - Confirmer le jugement en ce qu'il a écarté les demandes des époux [U] et celles accessoires infondées en leur principe et quantum ; - Infirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'absence de clause élusive des vices cachés à l'acte de vente ; - Infirmer le jugement en ce que, par contradiction de motifs, le tribunal a condamné les concluants à la somme de 935 euros englobant la reprise de postes inclus dans le chiffrage de l'expert à titre informatif et que le tribunal avait pourtant écarté comme non constitutifs d'un vice caché, soit la reprise du solin de la remise de jardin à hauteur de 600 euros et la rectification de l'évacuation de l'évier de la cuisine pour 150 euros, outre la remise en ordre des flexibles sous lavabo d'un montant de 100 euros ; - Ordonner en tant que besoin la restitution de ladite somme au profit des époux [R] ; - Débouter les époux [U] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; - Les condamner in solidum à verser aux requérants la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile également aux entiers dépens en ce compris les honoraires de l'expert supportés par les époux [R] à hauteur de la somme de 1 500 euros ; - Les condamner in solidum à verser aux requérants la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en deniers ou quittances. Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée. La clôture a été prononcée le 24 décembre 2024 par une ordonnance du même jour. MOTIFS Sur la garantie des vendeurs Le tribunal a écarté l'existence d'une clause élusive de garantie estimant qu'une telle clause n'était pas visible dans l'acte de vente et considéré, concernant les désordres affectant la remise à usage d'abri de jardin, qu'elle ne figure pas dans la description du bien vendu et qu'ils ne peuvent constituer des vices cachés affectant l'immeuble vendu ; Estimé que les acquéreurs avaient pleinement connaissance de l'infiltration par solin en surplomb du garage et des anomalies affectant l'installation intérieure de l'électricité et retenu que la modification de l'altimétrie de la terrasse était visible à l''il nu et que la création d'une trappe et la modification du dallage ne constituaient pas des vices cachés, aucun élément ne permettant que les époux [R] pouvaient avoir connaissance de difficultés sur ces points. Les époux [U] sollicitent l'infirmation du jugement estimant que les époux [R] ont crée une trappe postérieurement à 2007 afin de déboucher le réseau d'évacuation des eaux ; Ils ne pouvaient dès lors ignorer les problèmes liés à l'évacuation des eaux usées ; La terrasse a été réalisée en 2011 sans que ces travaux n'aient été déclarés par les vendeurs. Le changement d'altimétrie affecte l'évacuation des eaux pluviales ; Des reprises de peinture ont été réalisées avant la vente pour dissimuler des remontées d'humidité et le réseau de chauffage est impropre à sa destination en raison d'une fuite l'affectant. Les époux [R] sollicitent la réformation du jugement en ce qu'il a considéré que l'acte de vente ne contenait pas de clause élusive de responsabilité estimant qu'il contient une clause stipulant que " l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale' ". Ils précisent que : - L'expert a constaté que pendant leur occupation ils n'ont connu aucun trouble de jouissance hormis des troubles relatifs à l'entretien du bien ; - Ils ont entretenu régulièrement la chaudière qui a fonctionné jusqu'à la prise de possession du bien par les époux [U] ; - Les acquéreurs ont visité le bien avant la vente et qu'ils ont pu prendre connaissance de vices apparents mineurs et de l'absence d'antériorité des vices allégués ; - Aucuns travaux de peinture n'a été réalisé avant la vente à l'exception de réfections de la peinture plafonds cuisine et pièce à vivre en 2019 ; - L'expert n'a pas relevé de défaut d'évacuation des eaux préexistant à la vente ; - Il n'est pas démontré que la fuite affectant le réseau de chauffage est préexistée à la vente. L'acte authentique du 12 février 2021 prévoit en page 8 que " l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance.. " Si cette clause existe effectivement elle doit être mise en parallèle et en question avec la réalité de l'immeuble et des désordres revendiqués et comme le souligne le premier juge : " une telle clause exonératoire libère le vendeur de toute garantie contre les vices cachés et les défauts de la chose quand ce dernier n'était pas informé, lors de la vente, du vice affectant la chose : la preuve de cette mauvaise foi incombe à l'acquéreur ". L'expertise liste divers désordres qui sont invoqués par les époux [U] : a) L'encombrement des réseaux EU: l'expert détermine qu'il y a eu un engorgement du réseau des eaux usés et détermine qu'à l'extérieur il y a un regard dans lequel arrivent deux réseaux. Il y a un réseau qui est spécifique aux sanitaires, un deuxième réseau qui concerne la buanderie et la cuisine. Depuis que le bouchon sur le réseau a été retiré, l'utilisation de la douche et de la buanderie peut se faire, bouchon dont on apprend qu'il était long de 2.50 m tel que l'a déterminé la société AQUA Détection et qui bouchait à 95 % le réseau. Cette situation est compatible avec le constat de l'expert : " le réseau d'eaux usées a été contrôlé. Il s'avère qu'il est contre-pente qui peut être à l'origine des engorgements ". Par ailleurs " il y aurait une fuite sur cette canalisation avec un écoulement sous la dalle ". Cette situation structurelle est un véritable désordre et l'expert en évalue la réparation à la somme de 19 000 euros. La question est de savoir si les époux [R] en avaient connaissance au moment de la vente or il s'avère que ce désordre est pérenne et réitérant en témoigne l'attestation à la fois d'Aqua Détection qui relève que le bouchon étant ancien compte tenu des strates qu'il composait et 17 mois plus tard, le réseau était à nouveau en charge de 50 % (attestation Casa Service), en conséquence, ce vice apparaît évidemment caché alors que ces éléments matériels démontrent que les vendeurs en avaient connaissance pour avoir vécu ce type de désagrément qui porte atteinte directement à l'usage de l'habitation. b) L'infiltration par réseaux EP : le débat sur les conditions météorologiques est assez éloigné de la volonté de dissimuler les désordres dont la survenue serait donc variable. Toutefois, selon l'expert cette situation provient d'une contre pente et notamment de la terrasse dont la construction a été réalisée entre janvier et mai 2011, soit donc dans le délai décennal prévu par l'article 1792 du code civil. L'expert relève la nécessité de réaliser un caniveau en pied de mur de façade arrière permettant de réaliser une étanchéité entre le mur et les terrasses qu'il évalue à 8000 euros. Les époux [R] doivent cette somme au titre de leur garantie décennale. c) La remise qui serait le siège d'infiltrations figure en page 13 sur l'acte de vente, il convient donc de déterminer si ces infiltrations des eaux de pluies ont été dissimulées par les vendeurs. Il s'avère comme le précise l'expert que si la non-conformité de la pente n'est pas décelable ni le défaut de solin, il semble que les vendeurs aient informé les acquéreurs des infiltrations sans plus de précisions. Cette remise aurait été construite en 2010 ou 2011, toutefois des photographies fournies par les époux [R] attestent de l'absence de cette remise en septembre 2012. Cette incertitude concernant la date exacte démontre une mauvaise foi de la part des vendeurs concernant cette remise, alors même que celle-ci comporte divers désordres que l'expert évalue à 3000 euros (non conformité de la pente, fragilité de la charpente, infiltration par le solin). Au titre de la garanties des vices cachés les époux [R] devront garantir cette somme. d) Pour l'électricité, les époux [R] ont informé les acquéreurs en communiquant un rapport mentionnant ces anomalies, il convient d'en rendre acte. e) Le chauffage. Les époux [U] soulignent que le réseau est impropre à sa destination en raison d'une fuite l'affectant. L'expert constate ce désordre mais estime que cette fuite du chauffage est due à une perforation de la canalisation et serait apparue postérieurement à la vente, mais sans expliciter cette conclusion. Afin d'examiner la situation la plus proche de la vente, il convient de se reporter au DPE qui détermine qu'une partie du chauffage provient d'une chaudière à gaz naturel de 18Kw qui date de 2007 et qu'aucun rapport d'inspection n'a été fourni. La catégorisation énergétique en C démontre que la diagnostiqueur a pris en compte des éléments de consommation antérieurs. Ce diagnostic examine les murs (page 104), mentionne que l'installation de gaz ne comporte aucune anomalie et, y compris après une étude minutieuse des murs et boiseries à l'occasion de l'examen de présence de termites, ne mentionne aucune humidité spécifique ( qui pourrait provenir d'une fuite de l'installation de chauffage). Dès lors il convient de retenir les conclusions de l'expert concernant ce désordre : cette fuite étant intervenue après la vente, les vendeurs ne pouvant en être tenu responsables. De même concernant la non conformité de l'installation de gaz, la non-conformité n'est pas un vice caché connu du vendeur. f) Mauvaise évacuation de la douche est imputable au défaut d'évacuation des eaux usées. L'expert ajoute l'infiltration par solin, l'électricité, les flexibles sous lavabo, l'arrosage automatique et l'absence de raccordement dans le local technique qu'il évalue à 935 euros TTC qu'il impute aux vendeurs, cette somme sera retenue. g) Le crépi, il a été refait en 2017, le bas de ce crépi serait humidifié, il prend l'eau. Toutefois les photos produites attestent de ces désordres. L'expert évalue cette réparation à 4100 euros. Il s'agit d'humidité suite " à des précipitations qui ont mouillé l'enduit " selon les dires de l'expert. En l'état des pièces versées au débat il est impossible de dire si ce désordre est de nature décennale ni même une imputabilité au titre des vices cachés de ce désordre aux vendeurs. En conséquence, les époux [R] seront condamnés à payer la somme de 30 935 euros aux époux [U] au titre du préjudice matériel avec application de l'indice BT 01 à compter du 10/10/2023 (date du dépôt du rapport [X]). Sur la réparation des autres préjudices a) Les frais de garde meubles et déménagement Un devis GSBE est produit pour ce garde meubles et frais annexes évalué à la somme de 10 219, 20 euros, somme sollicitée. Il apparaît que les travaux concernant l'évacuation des eaux usées et eaux pluviales nécessitent des travaux réparatoires destructifs et concernant l'évacuation des eaux usées et contre pente qui impliquent le déménagement provisoire des époux [U], cette somme fondée sur ce devis sera accordée. b) Les frais de relogement pour deux mois ou à parfaire Une somme de 3 800 euros est sollicitée sur la base d'une facture de deux Airbnb pour la location d'une maison équivalente soit 1 900 euros par mois incluant les frais et consommation afférentes à cette location, dès lors une somme de 3 000 euros sera satisfactoire. c) Le préjudice moral Une somme de 20 000 euros est sollicitée. Il sera noté la production de deux certificats médicaux, l'un concernant M. [G] [U] faisant état d'un état anxieux et dépressif. Le rapport Polyexpert du 16/10/2022 démontre un taux d'humidité dans la maison avoisinant les 100 % lié au défaut d'étanchéité entre la terrasse et la maison auquel s'ajoute bien sûr les défauts d'évacuation EU EP, amplement décrit dans le PV de constat du 12/04/2021 ce qui explique le certificat médical du Docteur [O] pour Mme [W] [U], Ce préjudice moral sera évalué à la somme de 8 000 euros, l'achat de cette maison présentant autant de désordres susceptibles de porter atteinte à la santé de ses occupants, doit être indemnisé. d) Le préjudice de jouissance L'expert évalue les troubles de jouissance à 13 500 euros d'avril 2021 à juillet 2023 y compris les frais y afférents ou inhérents mais sans expliquer la méthodologie de ce calcul et sans plus de précisions. Une somme de 15 000 euros est sollicité à ce titre sans plus d'autres précisions, dès lors ce préjudice doit se comprendre comme l'impossibilité de jouir de cette maison en bon père de famille sans craindre des inondations et infiltrations à chaque épisode pluvieux voir à chaque utilisation du réseau EU ou de la machine à laver. Une somme de 5 000 euros sera accordée à ce titre. Les sommes dues au titre de ces préjudices seront indexées sur l'indice BT01 à compter du présent arrêt. Sur les frais irrépétibles et les dépens Les époux [R], succombants seront condamnés au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement du Tribunal Judiciaire de Montpellier du 4 juillet 2024. Condamne les époux [R] à payer aux époux [U] la somme de 30 935 euros au titre de la garantie des vices cachés et garantie décennale avec application de l'indice BT 01 à compter du 10 octobre 2023. Condamne les époux [R] à payer aux époux [U] les sommes suivantes : -10 219, 20 euros au titre des frais de garde meubles et déménagement -3 000 euros titre des frais de relogement provisoire -8 000 euros au titre du préjudice moral -5 000 euros au titre du préjudice de jouissance Déboute les époux [U] pour le surplus. Condamne les époux [R] à payer aux époux [U] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne les époux [R] aux entiers dépens. Le greffier, Le président,