Tribunal judiciaire, 08 août 2024. 24/00469

N° RG 24/00469 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M6BO Minute N° 2024/ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 08 Août 2024 ----------------------------------------- [Z] [S] épouse [O] [J] [O] C/ S.A.R.L. SAINT-JOSEPH --------------------------------------- copie exécutoire délivrée le 08/08/2024 à : la SELARL KACERTIS - 271 copie certifiée conforme délivrée le 08/08/2024 à : Me Catherine GRENO - ST NAZAIRE la SELARL KACERTIS - 271 dossier MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES (Loire-Atlantique) _________________________________________ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ _________________________________________ Président : Pierre GRAMAIZE Greffier : Florence RAMEAU DÉBATS à l'audience publique du 27 Juin 2024 PRONONCÉ fixé au 08 Août 2024 Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe ENTRE : Madame [Z] [S] épouse [O], demeurant [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Morgane LE LUHERNE de la SELARL KACERTIS, avocats au barreau de NANTES Monsieur [J] [O], demeurant [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Morgane LE LUHERNE de la SELARL KACERTIS, avocats au barreau de NANTES DEMANDEURS D'UNE PART ET : S.A.R.L. SAINT-JOSEPH, dont le siège social est sis [Adresse 3] Rep/assistant : Me Catherine GRENO, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE DÉFENDERESSE D'AUTRE PART N° RG 24/00469 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M6BO du 08 Août 2024 PRESENTATION DU LITIGE Selon dressé le 9 novembre 2016 par Me [U] [F], notaire associé à [Localité 6], les époux [J] [O] ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. ST JOSEPH la partie d'un magasin à l'angle de la [Adresse 7] et de la [Adresse 2] au rez-de-chaussée formant le lot n° 3 d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2016 à destination d'agence immobilière et marchand de biens, moyennant un loyer annuel de 7 200 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d'avance. Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 février 2024, les époux [J] [O] ont fait assigner en référé la S.A.R.L. ST JOSEPH suivant acte de commissaire de justice du 24 avril 2024 pour solliciter : - le constat de la résiliation du bail, - l’expulsion de la S.A.R.L. ST JOSEPH et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, - le paiement provisionnel de la somme de 3 354,95 € au titre des loyers et charges impayés outre intérêts au taux de base bancaire le plus haut sur le marché majoré de trois points, - le paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation de 1 895,66 € à compter du 15 mars 2024 jusqu'à libération effective des lieux, somme à parfaire, - le paiement de la somme 150,13 € au titre du coût de l'intervention du commissaire de justice et de celle de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Dans leurs dernières conclusions les époux [J] [O] font notamment valoir que : - depuis le début du bail, ils ont été contraints de mettre en demeure leur locataire 26 fois face à des incidents de paiement et un commandement avait déjà dû être signifié le 12 janvier 2022, - seule la somme de 1 685 € a été versée après le commandement du 14 février 2024, si bien que le contrat est résilié depuis le 15 mars 2024 par application de la clause résolutoire et en vertu des articles 834, 835 du code de procédure civile, L 145-41 du code de commerce, - la contestation portant sur le commandement n'est pas sérieuse, dès lors qu'il ressort de la lecture de sa troisième page que l'extrait de compte des sommes dues était annexé et à la dernière que la copie de l'acte comporte 4 feuilles, dont certaines sont recto verso, - le montant était parfaitement déterminé et la différence constatée avec une précédente mise en demeure résulte de la régularisation de la taxe foncière survenue comme tous les ans, - malgré les paiements intervenus, les indemnités d'occupation n'ont pas été réglées en totalité, de sorte que la S.A.R.L. ST JOSEPH reste redevable de 1 685 € outre les frais de commandement, - la demande de délais n'est étayée par aucun élément crédible et les 26 mises en demeure et commandements démontrent l'absence de bonne foi de la débitrice. Ils maintiennent leurs prétentions initiales, sauf à rajouter une astreinte de 100 € par jour à compter de l'ordonnance pour garantir l'exécution de l'expulsion, à réduire à 1 685 € la demande de provision sur les indemnités d'occupation et à porter à 2 500 € l'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile, en abandonnant la demande de provision sur les loyers et charges impayées. La S.A.R.L. ST JOSEPH réplique que : - l'agence est exploitée par les époux [X], - la multiplication des relances démontre la volonté des bailleurs d'en découdre, notamment pendant la période d'inactivité du COVID, - un règlement de 1 685 € est intervenu après le commandement et la situation a été régularisée, - les demandeurs font état d'indemnités d'occupation, alors que l'étude notariale chargée de la gestion du bien leur délivre des quittances de loyer, - le commandement, qui comporte 4 pages numérotées, ne reprend aucun décompte en dépit des exigences de l'article 56 du décret du 31 juillet 1992, - les époux [O] tentent d'y ajouter une lettre du notaire de février 2024 qui ne comporte pas le tampon du commissaire de justice, - le 8 février 2024, le notaire ne réclamait pas 4 140,47 € mais les loyers de décembre, janvier et février outre la taxe foncière pour un total de 3 354,95 € et il est possible de constater une différence sur le montant réclamé au titre de la taxe foncière, - l'omission du décompte constitue un vice de forme ayant nécessairement occasionné un grief au débiteur, - le délai imparti par le commandement n'est pas un délai franc et les demandeurs devaient à tout le moins déduire le règlement du 8 mars dans leur assignation, - à titre subsidiaire, des délais de paiement peuvent être accordés avec suspension de la clause résolutoire dans la mesure où M. [X] est le seul pouvant assumer l'activité et qu'étant hospitalisé, il a été empêché de réaliser des ventes, - la demande n'a d'autre but que de masquer la mauvaise foi des bailleurs qui refusent de réaliser des travaux, alors que les locaux ont connu des infiltrations ayant dégradé les embellissements réalisés, - en contradiction avec l'étude de notaire, les époux [O] réclament des indemnités d'occupation majorées par rapport au loyer, un intérêt majoré et une majoration qui n'est applicable qu'au loyer. Elle conclut à la nullité du commandement ou à la mauvaise foi des bailleurs, au débouté des demandeurs, à titre subsidiaire à la suspension des effets du commandement avec condamnation des époux [O] aux dépens et à lui payer une somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION L’acte de bail du 9 novembre 2016 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 7 200 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d'avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance. Les époux [J] [O] ont fait délivrer un commandement de payer le 14 février 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 3 354,95 € TTC, qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce. Cet acte fait foi des énonciations qu'il contient jusqu'à inscription de faux et il suffit de se reporter au bas de la première page pour constater qu'il est énoncé que la somme est réclamée « au titre des loyers et charges impayés selon le détail dont copie vous est signifiée en tête des présentes, d'un local commercial sis : [Adresse 2] » et que la fiche de signification précise que « la copie du présent acte comporte 4 feuilles ». Or pour soutenir que le commandement est nul pour défaut de décompte justificatif de la créance, il appartient au destinataire de l'acte de rapporter la preuve contraire que la copie du décompte de l'office notarial n'était pas annexé à l'acte en dépit de ses énonciations, ce qui ne peut résulter de la simple production d'une copie dont les pages ont été manifestement détachées puis réagrafées, alors que les énonciations de cet acte concordent sur la remise du décompte puisque l'acte lui-même ne comprend que 3 feuilles et qu'il n'y a pu y avoir de confusion avec le nombre de pages, puisque sans compter le décompte, l'acte en compte 5. L'exception de nullité de l'acte n'est donc pas fondée. La locataire ne peut pas non plus arguer d'une prétendue mauvaise foi des bailleurs, alors qu'elle ne conteste pas accumuler les retards de paiement du loyer attestés par les nombreuses relances produites et que le commandement a été délivré à propos de plusieurs mois de retard, alors même que la clause résolutoire peut être invoquée dès le premier impayé. Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement, ce qui n'est pas contesté, étant observé que le règlement partiel intervenu pour 1 685 € ne couvrait que les loyers de décembre et janvier précédents. La défenderesse sollicite subsidiairement des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle justifie certes avoir régularisé des paiements après l'assignation pour tenter de rattraper son retard et produit des justifications de l'hospitalisation de M. [M] [X], ce qui a nécessairement perturbé son activité. Cependant cet état de santé défaillant ne peut expliquer le retard de paiement des loyers alors que le loyer de décembre 2023, exigible au 1/12/23 était impayé quand M. [X] a été hospitalisé en urgence le 28/12/23, ni des difficultés financières, qui ne sont démontrées par aucun document comptable. Par ailleurs, il y a lieu de souligner que l'importance de l'activité de M. [M] [X] pour le fonctionnement de l'agence n'est pas démontré, alors que celui-ci se domicilie à [Localité 4] pour la sécurité sociale loin de l'agence de [Localité 5], que l'acte de commandement a été réceptionné par M. [G] [X] en qualité de commercial, et que l'arrêt de travail de M. [M] [X] a été prolongé au moins jusqu'au 31 mai 2024, ce qui n'a pas empêché la société de rattraper son retard de loyer. Pour malheureuse que soit l'hospitalisation de M. [M] [X], la preuve n'est donc pas faite qu'elle soit l'explication du non paiement des loyers à leur date, qui constitue manifestement une forme de gestion de la trésorerie de l'agence depuis plusieurs années. Par ailleurs, l'allégation de travaux d'entretien supposés à la charge des bailleurs, dont il n'est pas précisé au soutien de quelle exception ou moyen elle est présentée, ne repose sur aucune réclamation précise et n'a jamais donné lieu à la moindre demande formulée par courrier ou courriel. Dès lors, il n'y a pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu'il conviendra de constater, ce qui justifie l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique. Le recours à la force publique étant autorisé, il n'apparaît pas nécessaire de fixer une astreinte. L'indemnité provisionnelle d'occupation sera fixée au montant du dernier loyer majoré de 50 % conformément à la clause résolutoire, c'est à dire la somme de 1 263,75 € TTC par mois, de sorte qu'il est dû 421,25 € x 4, c'est à dire 1 685 € entre le 15 mars et le 15 juillet 2024 au titre de la majoration impayée. Le coût du commandement de payer n'a pas été réglé, de sorte que la somme de 150,13 € sera mise à la charge de la débitrice. Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. ST JOSEPH devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile. DECISION Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Constatons la résiliation du bail, Ordonnons l’expulsion de la S.A.R.L. ST JOSEPH et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et le cas échéant d'un serrurier à compter de la signification de l'ordonnance, Condamnons la S.A.R.L. ST JOSEPH à payer aux époux [J] [O] : - une provision de 1 685,00 € sur les indemnités d'occupation dues jusqu'au 15 juillet 2024 et une indemnité provisionnelle d'occupation 1 263,75 € TTC par mois à compter du 16 juillet 2024 jusqu'à libération complète des lieux, - une somme de 150,13 € au titre du commandement du 15 février 2024, - une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires, Condamnons la S.A.R.L. ST JOSEPH aux dépens. Le greffier, Le président, Florence RAMEAU Pierre GRAMAIZE