Cour d'appel, 13 décembre 2023. 20/00767

ARRÊT N°23/ SP R.G : N° RG 20/00767 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FLWD S.A.R.L. LE LION D'OR C/ [O] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 13 DECEMBRE 2023 Chambre commerciale Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE en date du 10 AVRIL 2020 suivant déclaration d'appel en date du 02 JUIN 2020 RG n° 18/00884 APPELANTE : S.A.R.L. LE LION D'OR [Adresse 4] [Localité 3] Représentant : Me Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉE : Madame [T] [C] [O] épouse [J] [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Djalil GANGATE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 31/01/2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Septembre 2023 devant Madame PIEDAGNEL Sophie, Conseillère, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 15 novembre 2023 prorogé par avis au 13 décembre 2023. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère Conseiller : Monsieur Laurent FRAVETTE, Vice-président placé affecté à la cour d'appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le premier président Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 13 décembre 2023. * * * LA COUR Suivant acte notarié en date du 9 janvier 2004, Mme [C] [D] [O] a donné à bail commercial un terrain comprenant une maison ainsi qu'une dépendance situé à [Localité 3], [Adresse 4], à M. [V] [Y] pour une durée de neuf années à usage d'hôtellerie, tout hébergement de tourisme et toute activité s'y rapportant, moyennant un loyer annuel (sic) de 1.830 euros HT, soit 1.985,55 euros TTC ramené à 904,76 euros HT pendant les 42 premiers termes, payable d'avance le 5 de chaque mois, les parties convenant que les travaux de rénovation du bâtiment seront pris en charge à hauteur du montant maximal de 76.000 euros pour moitié par le bailleur et le preneur. Le bail a été renouvelé par jugement du tribunal de grande instance de Saint Pierre de la Réunion du 11 avril 2014. Le 16 septembre 2014, la SARL Le Lion d'Or a acquis de M. [V] [Y] le fonds de commerce d'hébergement touristique situé à [Adresse 4] sous le nom commercial « Escale Touristique » au prix de 90.000 euros Se plaignant de désordres affectant les locaux loués, par actes d'huissier en date du 12 mars 2018, la SARL Le Lion d'Or a fait assigner la SELARL Franklin Bach en sa qualité de mandataire liquidateur de M. [E] [O] et son épouse, Mme [C] [J], devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion aux fins de condamnation à lui payer les sommes de 102.530 euros en réparation des désordres, 47.200 euros au titre de son préjudice matériel, 115.530 euros pour sa perte de chiffre d'affaires, 26.691,90 euros au titre de son préjudice de jouissance, 5.000 euros au titre de son préjudice moral et 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, et ce, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Par jugement en date du 28 août 2018, la liquidation de M. [O] a été clôturée par extinction du passif. La SELARL Franklin Bach a sollicité sa mise hors de cause. Mme [J] a conclu au débouté des prétentions de la SARL Le Lion d'Or et sollicité à titre reconventionnel la condamnation de cette dernière à réaliser l'ensemble des travaux à ses frais et sous astreinte. Par jugement en date du 30 août 2019, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a mis hors de cause la SELARL Franklin Bach, rejeté les demandes formées contre elle au titre des frais irrépétibles ; l'affaire a été renvoyée à la mise en état pour que les parties produisent l'acte de cession du 16 septembre 2014 en son entier et Mme [O] a été invitée à s'expliquer sur le paragraphe du bail initial figurant en page 3 in fine et en début de page 4. C'est dans ces conditions que, par jugement rendu le 10 avril 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a : -Dit que la consistance du bien visé à l'acte de cession de fonds de commerce du 12 septembre 2014 comprend un immeuble en dur sur dalle en parfait état élevé d'un niveau sur rez-de-chaussée comprenant 15 chambres équipées pour pension touristique ; -Dit que la SARL Le lion d'Or a violé ses obligations contractuelles en ne prévenant pas sans délai le bailleur de tous les dommages affectant les locaux, et rendant nécessaires des travaux lui incombant ; -Ordonné à la SARL Le Lion d'Or de faire réaliser à ses frais les travaux de reprise des désordres D1, D2, D3 et D4 décrits par l'expert judiciaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le premier jour du mois suivant la signification du présent jugement et pour une durée de 90 jours ; -Condamné la demanderesse à payer à Mme [J] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamné la demanderesse aux dépens ; -Ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration au greffe en date du 2 juin 2020, la SARL Le Lion d'Or a interjeté appel de cette décision. Par ordonnance en date du 15 novembre 2021, le conseiller de la mise en état a : -rejeté l'exception de nullité de la déclaration d'appel -rejeté la demande de radiation de l'affaire inscrite au rôle de la cour d'appel sous le numéro RG 20-767 ; -dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; -dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ; L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 janvier 2022 et l'affaire a reçu fixation pour être plaidée à l'audience rapporteur du 4 mai 2022 renvoyé au 5 octobre 2022. *** Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 juillet 2021, la société Le Lion d'Or demande à la cour de : -Infirmer le jugement entrepris sur des dispositifs critiqués ; Statuant à nouveau -Condamner Mme [J] à payer à la société Le Lion d'Or les sommes suivantes, conformément au rapport d'expertise : .102.800 euros au titre de réparation des désordres, .47.200 euros au titre de réparation de préjudice matériel, .174.480 euros pour perle de chiffre d'affaires, .34.904,40 euros pour perte de jouissance, .5.000 euros en réparation du préjudice moral ; -En toute hypothèse, condamner Mme [J] à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens. Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 novembre 2021, Mme [J] demande à la cour de : Vu les articles 480, 524, 542, 562, 901 et suivants du code de procédure civile, -Voir, dire et juger nulle la déclaration d'appel de la SARL Le Lion d'Or en date du 2 juin 2020 avec toutes conséquences de droit ; -Voir en tout cas dire et juger que la déclaration d'appel ne dévolue à la cour aucun chef critiqué du jugement ; -Voir en conséquence dire et juger que la cour n'est saisie d'aucune demande ; -Voir condamner la SARL Le Lion d'Or à payer à Mme [J] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; A défaut, Vu les articles 1134 et suivants et 1193 et suivants du code civil, -Voir débouter la SARL Le Lion d'Or de toutes ses demandes, fins et conclusions ; -Voir confirmer le jugement entrepris ; -Voir condamner la SARL Le Lion d'Or à réaliser l'ensemble des travaux préconisés par le rapport d'expertise de M. [U] en date du 25 février 2018, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard pendant 6 mois passé un délai d'un mois à compter de la reddition de la décision à intervenir ; -Voir condamner la SARL Le Lion d'Or à payer à Mme [J] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. *** Suivant arrêt avant dire droit du 29 mars 2023, la cour a ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de présenter leurs observations écrites sur l'absence d'effet dévolutif de la déclaration d'appel de la SARL Le Lion d'Or et ses conséquences à l'égard de l'appel incident relevé par Mme [O] épouse [J], et ce, avant le 23 août 2023, sous peine de radiation, renvoyé à l'audience de rapporteur du 6 septembre 2023 à 10 heures et réservé les dépens. *** Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE, LA COUR A titre liminaire La cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Sur l'effet dévolutif de l'acte d'appel Mme [J] soutient que la déclaration d'appel ne répond pas aux exigences procédurales et qu'aucun effet dévolutif ne peut y être attaché. Elle en déduit que son appel incident ne peut non plus être examiné. La société Le Lion d'Or fait valoir pour l'essentiel que l'effet dévolutif de l'acte d'appel s'est parfaitement opéré et que l'appel incident de Mme [O] est sans objet. Sur quoi, Aux termes de l'article 901 du code de procédure civile : La déclaration d'appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l'article 54 et par le cinquième alinéa de l'article 57, et à peine de nullité : 1° La constitution de l'avocat de l'appelant ; 2° L'indication de la décision attaquée ; 3° L'indication de la cour devant laquelle l'appel est porté ; 4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. Elle est signée par l'avocat constitué. Elle est accompagnée d'une copie de la décision. Elle est remise au greffe et vaut demande d'inscription au rôle. Selon l'article 562 du même code : « L'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. » En l'espèce, la déclaration d'appel de la SARL Le Lion d'or mentionne à la rubrique « Objet/Portée de l'appel » : « Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués : La motivation du jugement querellé est contestable en effet c'est à tort que le premier juge a dit que », puis reproduit in extenso ladite motivation du premier juge et termine par : « A priori, le premier juge a fait une fausse appréciation des faits de la cause et surtout une appréciation inexacte de l'obligation de délivrance du bailleur. En conséquence, il est demandé à la cour d'appel de Saint Denis de la Réunion : Vu les articles 1792 et suivant du code civil : -D'infirmer le jugement querellé ; Statuant à nouveau : Il est demandé à la Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion de condamner Madame [O] [C] épouse [J] à payer à la société LE LION D'ORD les sommes suivantes conformément au rapport d'expertise : -102.800 euros au titre des réparation des désordres ; -47.200 euros au titre de réparation de préjudice matériel : -174.480 euros pour perte de chiffres d'affaires ; -34.904,40 euros pour perte de jouissance ; -5.000 euros en réparation du préjudice moral ; -5.000 euros au titre de l'article 700 CPC ainsi qu'aux entiers frais et dépens». En l'espèce, si la déclaration d'appel ne mentionne pas expressément les dispositions du jugement dont il est sollicité la réformation, force est de constater que la déclaration d'appel vise à infirmer le jugement querellé ayant pour l'essentiel « ordonné à la SARL Le Lion d'Or de faire réaliser à ses frais les travaux de reprise des désordres D1, D2, D3 et D4 décrits par l'expert judiciaire, sous astreinte », et de condamner Madame [J] à lui payer diverses sommes en considérant que la SARL Le lion d'Or avait violé ses obligations contractuelles. Il s'en suit que l'absence de précision des chefs de jugement critiqués dans la déclaration d'appel n'a pas privé cet acte d'effet dévolutif. Dans ces conditions, l'absence d'effet dévolutif ne peut être retenu. MOTIFS Sur les dommages affectant les locaux loués à la SARL Le Lion d'Or par Mme [J] La société Le Lion d'Or soutient en substance que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance et d'entretien et qu'à ce titre, Mme [J] doit être condamnée à réparer les désordres et l'indemniser de ses préjudices matériels, de perte de chiffre d'affaires, de perte de jouissance et moral. Elle fait valoir que le bailleur est tenu de délivrer l'immeuble au preneur en l'état de servir à l'usage auquel il est destiné et que cette obligation de délivrance subsiste pendant toute la durée du bail. Elle argue que l'expert relève plusieurs désordres qui proviennent de l'absence d'entretien du bailleur : infiltrations d'eau dans les chambres 107 à 114 en mur de mitoyenneté et en faux plafond, provenant du droit du linéaire de contact entre le mur pignon sur la mitoyenneté avec le mur de clôture de la parcelle voisine (chambres 107 à 111) (11.200 €) ou provenant de l'écoulement d'eau pluviales avec endommagement des enduits (chambres 112 à 114) (8.150 €), dysfonctionnement de l'évacuation des eaux usées (16.350 €) et désordres électriques (4.500 €), soit un total de travaux préconisés par l'expert de 40.200 euros. Par ailleurs, les travaux de mise en conformité des locaux sont à la charge du bailleur au titre des gros travaux, soit un montant de travaux estimé par l'expert à 62.600 euros. Elle soutient que le coût de réparation des désordres et des dommages consécutifs au manquement du bailleur à ses obligations s'élève à la somme de 102.400 euros (40.200 + 62.600). Par ailleurs, elle estime qu'il y a lieu de l'indemniser de ses préjudices matériels pour 47.200 €, de la perte du chiffre d'affaires pour la période de mi-mai 2014 au 31 décembre 2018 (à parfaire) pour 174.480 euros (8 chambres sur 15 sont déclarées insalubres, le bailleur n'a procédé à aucun des travaux préconisés par l'expert) de la perte de jouissance pour 34.904,40 euros au 31 décembre 2018, ainsi que de son préjudice moral pour 5.000 euros. S'agissant des dernières écritures de Mme [J] déjà soutenues devant le tribunal, la société Le Lion d'Or ajoute que les travaux effectués par l'ancien occupant ont été effectués avec l'autorisation et sous la surveillance du bailleur. Elle précise qu'à ce jour les travaux d'accès pour les personnes à mobilité réduite ne sont pas exécutés, ni les travaux de mise en conformité électrique. Elle estime que le local n'est plus apte à remplir sa destination. Mme [J] fait valoir qu'elle n'a pas autorisé de travaux d'aménagement et a fortiori d'extension du bâti de son immeuble ni n'a surveillé ceux-ci : les travaux convenus avec M. [Y] étaient des travaux de rénovation, le preneur s'engageant à produire les factures pour justifier de la minoration du loyer consenti. Si le preneur avait la faculté d'effectuer des tous travaux d'agrandissement et tous travaux affectant les structures internes ou externes des locaux, ce n'était qu'à la double condition que ces travaux ne concernant pas la maison principale et soit entrepris sous le contrôle de son architecte. Elle rappelle qu'elle est intervenue à l'acte de cession en exécution du jugement du tribunal de grande instance de Saint Pierre du 11 avril 2014, qu'il en est de même de sa participation à l'expertise et qu'en conséquence, rien ne saurait être induit ou déduit de ces faits. Mme [J] argue qu'elle n'a jamais été informée de la moindre difficulté lors de la vente du fonds de commerce ainsi que pendant la durée du bail jusqu'au rapport d'expertise de M. [U] du 25 février 2018. S'agissant des travaux d'accessibilité et la mise ne place d'un emplacement handicapé, elle considère que cela n'a strictement aucun rapport avec les désordres et incombent contractuellement au preneur. Elle ajoute que les désordres décrits par l'expert relèvent de l'obligation de réparation de l'article 1720 du code civil et non de celle de délivrance prévue à l'article 1719, aucune atteinte à la structure ou à la solidité de l'immeuble n'étant établie. Elle considère qu'aucun des dommages dont la réparation est aujourd'hui sollicitée, et affectant l'immeuble depuis 2014 d'après l'expert, en violation du contrat, n'aurait été causé et a fortiori aggravé, si le preneur l'avait prévenue, en temps utile, et dans le respect du bail. Elle en déduit que la société Le Lion d'Or a violé ses obligations contractuelles, à tout le moins depuis sa prise de possession des lieux et doit donc supporter seule la conséquence prévue à son engagement, en étant tenue personnellement et seule responsable des désordres et de leurs conséquences. Sur ce, Pour rappel, il ressort des dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février que : 'Les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que leur consentement mutuel ou pour des causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.' D'autre part, Aux termes de l'article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. » Selon l'article 1720 du même code : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » L'obligation de délivrance consiste en la remise au preneur de la disposition de la chose, objet du contrat. La délivrance doit porter sur la chose louée telle que celle-ci a été définie au bail. Elle porte également sur l'accès et les accessoires de cette chose louée qui sont indispensables à son utilisation normale. Elle s'apprécie au moment de la conclusion du contrat. Dans le silence du contrat, il convient de se référer à l'intention présumée des parties en se fondant sur ce qui est habituel en la matière, compte tenu de la destination des locaux. Si les parties ont décidé que tel commerce serait exploité dans l'immeuble pris à bail, elles sont censées avoir admis que ce qui est indispensable à cette exploitation doit être remis en jouissance au locataire. Aucune clause contractuelle ne saurait décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée elle-même, c'est-à-dire de la chose définie au bail et de ses accessoires indispensables à une utilisation normale et sans danger des lieux. Le manquement à l'obligation de délivrance est sanctionné par la résiliation du bail aux torts du bailleur ou par l'attribution de dommages et intérêts liés au préjudice de jouissance. Pour être indemnisé sur le fondement du défaut d'exécution de l'obligation de délivrance du bailleur, le preneur doit démontrer l'existence de son préjudice. Le bailleur peut être exonéré de sa responsabilité par le comportement fautif du preneur. S'agissant de l'obligation d'entretien, elle découle de l'obligation de délivrance, mais concerne l'exécution du contrat. Le bailleur doit donc exécuter son obligation au cours du bail au fur et à mesure des besoins en réparation, même si les dommages sont dus à la force majeure, à charge pour le preneur de l'informer des travaux à réaliser. L'obligation d'entretien n'est pas d'ordre public : il revient à la volonté des parties de déterminer les conditions d'application des obligations incombant à la fois au preneur et au bailleur. L'article R. 145-35 du code de commerce interdit cependant de répercuter sur le locataire les dépenses suivantes: -article R. 145-35, 1° : « Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ». -article R. 145-35, 2° : « Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ». -article R. 145-35, 5° : « Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires ». Selon l'article 606 du code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. » En l'absence de stipulation particulière du bail, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur. D'autre part, Il résulte des articles 1728 et suivant du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales, à savoir : -User de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; -Payer le prix du bail aux termes convenus. Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. L'article 1754 précise, sauf vétusté et force majeure, que : « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : Aux âtres, contrec'urs, chambranles et tablettes de cheminées ; Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ; Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ; Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. » Les charges locatives d'entretien incombant au preneur ne peuvent résulter que d'une clause spécifique du bail et non se présumer ni de la loi, ni des usages en matière de copropriété. La clause par laquelle « le preneur prendra les lieux dans leur état, sans pouvoir exiger aucune réparation » bien que dérogeant aux obligations mises à la charge du bailleur par les articles 1719 et 1720 du code civil, est licite. En conséquence, elle interdit au preneur de réclamer le coût des réparations au bailleur, il est censé avoir accepté la vétusté. Toutefois, une telle clause ne saurait concerner les travaux de conformité de l'installation électrique, ni l'obligation d'assurer le clos et le couvert. S'agissant de l'obligation d'user de la chose louée en bon père de famille, cette obligation implique que le locataire ne modifie pas la chose louée. C'est une obligation légale qui ne nécessite pas de stipulation particulière. Le preneur ne peut entreprendre des travaux ayant pour effet de modifier la chose louée sans l'accord du propriétaire. La chose louée doit être restituée en fin de bail, le bailleur est fondé à obtenir que la chose lui soit rendue dans le même état qu'en début de contrat, sauf les détériorations liées à la vétusté ou à la force majeure. En l'espèce, suivant acte notarié du 9 janvier 2004, Mme [C] [D] [O], épouse [J] a donné à bail commercial à M. [V] [Y] « sur la Commune de [Localité 3] (Réunion), [Adresse 4], un terrain ensemble y édifiée une maison en dur sous dalle comprenant quatre chambres, une cuisine, un salon, une salle de bain, des toilettes, une dépendance comprenant un garage, une salle à manger, une cuisine et un chambre le tout cadastré section DV n° [Cadastre 2] pour 6 ares 13 centiares », pour une durée de 9 ans, à compter du 1er février 2004 pour se terminer le 31 janvier 2013 moyennant un loyer annuel (sic) de base de 1.830 euros HT, soit 1.985,55 euros TTC, comprenant les paragraphes suivants : « CONVENTION CONCERNANT LE LOYER LES PARTIES CONVIENNENT QUE LES TRAVAUX DE RENOVATION DU BATIMENT SERONT PRIS EN CHARGE A HAUTEUR DU MONTANT MAXIMAL DE SOIXANTE SEIZE MILLE EUROS (76.000 Euros) POUR MOITIE PAR LE BAILLEUR ET LE PRENEUR. D'UN COMMUN ACCORD ENTRE LES PARTIES ET EN RAISON DES TRAVAUX DE RENOVATION SUSVISES, LE MONTANT DU LOYER PENDANT LES QUARANTE DEUX (42) PREMIERS TERMES DE LOYER SERA RAMENE A LA SOMME DE NEUF CENT QUATRE EUROS ET SOIXANTE SEIZE CENTIMES (904,76 Euros) HORS CHARGES ET HORS TAXES. POUR LE CAS OU LE MONTANT DES TRAVAUX SERAIT INFERIEUR A LA SOMME DE SOIXANTE SEIZE MILLE EUROS (76.000 Euros) LA DUREE DE 42 MOIS CI-DESSUS PREVUE SERA AJUSTEE. LE PRENEUR S'ENGAGE IRREVOCABLEMENT A PRODUIRE AU BAILLEUR LA TOTALITE DES FACTURES DE TRAVAUX REALISES DANS LE MOIS DE LEUR PAIEMENT A PEINE DE CADUCITE DE LA PRESENTE CONVENTION. » OBLIGATION DU PRENEUR (') ETAT DES LIEUX : Le preneur prendra ces locaux dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état, autres que celles qui seraient nécessaires afin que les lieux soient clos et couverts. (') ENTRETIEN ET REPARATION : Pendant tous le cours du bail, le preneur s'oblige à maintenir : -L'intégralité des lieux loués en bon état de réparations locatives et d'entretien, -La totalité des équipements et installations en parfait état de fonctionnement, -Et, la devanture ainsi que les abords extérieurs du bien loué en excellent état de propreté. Il pourvoira, pour quelque cause que ce soit et sans recours contre le bailleur, au remplacement des installations et appareils. Il supportera, également, les réparations rendues nécessaires par suite de la non-exécution des entretiens locatifs, des dégradations résultant de son fait, de son personnel ou de sa clientèle. A l'expiration du bail, le preneur rendra l'intégralité des lieux loués en bon état de réparations, d'entretien, et de fonctionnement. OBLIGATION D'INFORMER LE BAILLEUR : Il ne pourra rien laisser faire qui puisse endommager les lieux loués et préviendra sans retard le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, sous peine d'en être tenu personnellement responsable, de toute atteinte à sa propriété, et de toutes détériorations et dégradations qui rendraient nécessaires des travaux incombant au bailleur. AMELIORATIONS : Tous travaux, améliorations, embellissement et installations apportés aux locaux resteront en fin de bail la propriété du bailleur, sans indemnité quelconque de sa part. (') MODIFICATIONS MATERIELLES DES LIEUX LOUES : Le preneur aura la possibilité d'effectuer tous travaux d'agrandissement et tous travaux affectant les structures internes ou internes des locaux à l'exception de la maison principale ce qui est expressément et d'ores et déjà accepté par Madame [J]. Ils seront entrepris obligatoirement, aux frais du preneur, sous le contrôle de l'Architecte ou tout homme de l'Art désigné par le bailleur et dont les honoraires seront, également, à la charge du preneur. A l'expiration du bail, le bailleur ne sera pas en droit d'exiger du preneur la remise des lieux loués dans leur état d'origine. Suivant jugement du 11 avril 2014, se référant au jugement rendu le 11 octobre 2013 par ce même tribunal (non produit), et après avoir constaté que le bien donné à bail par Mme [J], seule héritière, dépend de la succession de feu M. [O] (décédé le 4 février 1992), qui a fait l'objet d'un jugement de liquidation judiciaire du 24 janvier 1985, le tribunal de grande instance de Saint Pierre de la Réunion a reconduit le bail aux conditions antérieures, soit pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er février 2013 pour se terminer le 31 janvier 2022 et a enjoint Me [H], en sa qualité de liquidateur de Feu [E] [O], d'intervenir à l'acte de cession du fonds de commerce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement. Suivant acte notarié du 12 septembre 2014, M. [Y] a cédé à la SARL Le Lion d'Or un fonds de commerce d'hébergement touristique situé à [Adresse 4] connu sous le nom commercial « L'ESCALE TOURISTIQUE » comprenant l'enseigne, le nom commercial, la clientèle, l'achalandage y attachés, le droit au bail, le droit à la ligne téléphonique, le matériel et le mobilier commercial servant à l'exploitation au prix de 110.000 euros. S'agissant du bail, l'acte mentionne : ENONCIATION DU BAIL (') «- Description des locaux loués : « Sur la Commune de [Localité 3] (Réunion), [Adresse 4], un terrain ensemble y édifiée une maison en dur sous dalle comprenant quatre chambres, une cuisine, un salon, une salle de bain, des toilettes, une dépendance comprenant un garage, une salle à manger, une cuisine et une chambre le tout cadastré section DV n° [Cadastre 2] pour 6 ares 13 centiares. » Pour la parfaite compréhension des présentes et dans un souci de clarté, les parties déclarent que la désignation actuelle des locaux est la suivante : -Sur la Commune de [Localité 3] (Réunion), [Adresse 4], un terrain clôturé sur lequel est édifié un immeuble en dur sous dalle en parfait état et conforme à la législation en vigueur, élevé d'un niveau sur rez-de-chaussée, comprenant quinze chambres équipées pour pension touristique, bureau de réception, parking intérieur privé, cuisine pour la clientèle et cour intérieure. Les travaux ci-dessus ont fait l'objet d'un accord préalable entre le bailleur et le cédant lors de la régularisation du bail en date du 9 janvier 2004. -Loyer : Le montant actuel du loyer annuel hors charges est de DIX HUIT MILLE EUROS (18.000,00 EUR) payable mensuellement à terme d'avance, soit un loyer mensuel hors charge de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500,00 Euros) (') Le cédant a déclaré (page 7) qu'il a fait réaliser dans le bâtiment divers travaux dans le respect des règles de l'art ; lesdits travaux consistant notamment en la réfection de la façade, de l'entrée, (mur, portail et cour intérieure), le (' ) (page 8 manquante). S'agissant des charges et conditions de la cession (page 11), concernant le bail, il est stipulé que le cessionnaire « exécutera au lieu et place du CEDANT, à compter de la même date, les charges et conditions du bail ci-dessus visé (...) ». L'acte a été signé par les parties, y compris par Me [H] et Mme [J]. A la demande de la société Le Lion d'Or qui se plaint de désordres relatifs à des infiltrations et aux installations électriques affectant la résidence hôtelière, suivant ordonnance de référé du 5 juillet 2017, M. [M] [U] a été désigné en qualité d'expert (consignation de 2.000 euros à la charge de la société Le Lion d'Or). L'expert a listé les désordres suivants : -Désordres D1 : infiltrations murs chambres sur mitoyenneté Infiltrations d'eau dans les chambres 107 à 111 en mur sur mitoyenneté et en faux plafonds : traces d'écoulements d'eaux pluviales en cueillies de plafonds, sur le mur du fond des 5 chambres avec endommagement des enduits et efflorescences de salpêtre, des peintures et décors Les désordres n'étaient pas apparents pour le demandeur locataire (non sachant de la construction) lors du transfert de l'établissement (pas d'état des lieux, refusé par le mandataire judiciaire) date d'apparition : mai 2014 Ces désordres ont (pas) donné lieu à des travaux de reprises depuis la prise de possession des lieux, par habillage du mur de lames PVC (« cache misère ») dans les chambre 108, 110 et 111 (sic) Avis sur les causes des désordres dans l'ordre décroissant d'importance : A titre principal : infiltrations d'eaux pluviales au droit du linéaire de contact entre les mur pignon sur le mitoyenneté avec le mur de clôture de la parcelle voisine : les deux murs ne sont pas désolidarisés mécaniquement et le mur pignon des chambres 107 à 111 n'est pas imperméabilisé sur la surface de contact ; défaut de solin : rejet d'eau sur le linéaire du mur pignon au-dessus l'arase du mur de clôture ; les eaux migrent dans l'espace entre les deux murs ainsi que dans le volume du mur de clôture en contact et traversent la maçonnerie du mur pignon non imperméabilisé, avec résurgences suivant les porosités des matériaux et microfissures favorisant les transfert de capillarité A titre secondaire : infiltrations sous couverture tôle acier ondulées, du fait de pentes de toiture très faibles et défaut de joints ou joints butyles altérés et vétustes, favorisant les infiltrations en rives latérales des tôles A titre très secondaire : chéneau mal positionné en égout des tôles. Désordres atteignant l'étanchéité air et eau des chambres de l'établissement par le mur de façade ouest et la couverture tôles, éléments constitutifs structurels du clos et du couvert. Le traitement imperméable du mur pignon constitue un élément constitutif qui fait corps de manière indissociable avec les ouvrages d'ossature et de clos. Les désordres sont donc techniquement de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination au sens du DTU 20.1 et de l'article 1792 du code civil Travaux curatifs sur les causes des désordres : pour un montant estimé de 7.600 euros TTC ; -Désordres D2 : infiltrations sous toitures chambres extension sud Désordres constatés contradictoirement : traces d'écoulements d'eaux pluviales en cueillies de plafonds, sur le mur du fond des 5 chambre 112 à 114 avec endommagement des enduits et efflorescences de salpêtre, des peintures et décors Les désordres n'étaient pas apparents pour le demandeur locataire (non sachant de la construction) lors du transfert de l'établissement (pas d'état des lieux, refusé par le mandataire judiciaire) date d'apparition : mai 2014 Ces désordres n'ont pas donné lieu à des travaux de reprises depuis la prise de possession des lieux Ces 3 chambres plus récentes n'apparaissent pas au cadastre et n'ont manifestement pas fait l'objet d'un permis de construire Avis sur les causes des désordres dans l'ordre décroissant d'importance : A titre principal : défaut d'étanchéité de l'arase des murs pignons sur les mitoyennetés avec les parcelles voisines ; défaut d'imperméabilisation du pur pignon sur la mitoyenneté de la parcelle voisine ; infiltrations d'eaux pluviales au droit du linéaire de contact entre le mur pignon sur la mitoyenneté avec le mur de la construction/dépendance de la parcelle voisine : les murs ne sont pas désolidarisés mécaniquement et le mur pignon des chambre 113 et 114 n'est pas imperméable sur la surface de contact, défaut de solin/rejet d'eau sur le linéaire du mur pignon au-dessus de l'arase du mur de clôture, les eaux migrent dans l'espace entre les deux murs ainsi que dans le volume du mur voisin en contact et traversent la maçonnerie du mur pignon non imperméabilisé, avec résurgences suivant les porosité des matériaux et microfissures favorisant les transferts par capillarité A titre secondaire : infiltrations sous couverture tôles acier ondulées, du fait de pentes de toiture très faibles et défaut de joints ou joints butyles altérés et vétustes, favorisant les infiltrations en rives latérales des tôles. Désordres atteignant l'étanchéité air et eau des chambres de l'établissement par le mur de façade ouest et la couverture tôles, éléments constitutifs structurels du clos et du couvert. Le traitement imperméable du mur pignon constitue un élément constitutif qui fait corps de manière indissociable avec les ouvrages d'ossature et de clos. Les désordres sont donc techniquement de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination au sens du DTU 20.1 et de l'article 1792 du code civil Travaux curatifs sur les causes des désordres : montant estimé à 5.200 euros TTC ; -Désordres D3 : évacuation eaux usées du bâtiment principal Traces d'écoulements d'eaux vannes sur le tube d'évacuation PVC avec encrassement des peintures de façade, légères traces d'écoulements d'eaux en plafond de la salle d'eau RDC Avis sur les causes des désordres : A titre principal : déboîtement et joint défectueux de l'évacuation WC ; défaut d'étanchéité sous carrelage de la salle d'eau R+1, concomitamment à un usage de la douche sans attention aux projections excessives hors receveur Désordres de fonctionnement des appareils sanitaires n'atteignant pas l'étanchéité air et eau des volumes habitables. Ces désordres relevant du petit entretien et d'un usage inapproprié ne sont donc pas techniquement de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination au sens du DTU 20.1 et de l'article 1792 du code civil. Travaux curatif sur les causes des désordres : montant estimé à 450 euros TTC : réparation et collage de l'emboîtement du tube d'évacuation WC en R+1 et remplacement du joint de culotte sous cuvette. Travaux curatif sur les conséquences des désordres : montant estimé à 1.350 euros TTC : nettoyage des coulures en façade, reprise de la peinture imperméable du mur de façade par peinture imper I4 compris injection de joint sur le linéaire de la surface de contact et reprise des peintures acryliques du plafond ; -Désordres D4 : réseaux eaux usées extérieurs L'évacuation des eaux vannes et eaux usées du bâtiment principal est constitué de 2 tubes PVC en sortie de bâtiment façade sud encastrés dans un emmarchement béton puis raccordés dans un regard, et liant encastré sous le radier du caniveau destiné à l'assainissement des eaux pluviales en façade Est ; un regard maçonné de raccordement est relevé en angle SE du bâtiment ; la canalisation PVC d'évacuation présente une pente quasi-nulle jusqu'au regard sur voie publique ; aucun T de tringlage n'est apparent. Avis sur les causes des désordres : A titre principal : insuffisance de la section et de la pente de l'évacuation PVC pour 12 EV(équivalent-habitants) qui entraîne un auto-curage inexistant A titre secondaire : défaut de T de tringlage sur le linéaire en réseau extérieur qui ne permet pas de curage mécanique ou d'hydro-curage efficient Désordres atteignant la viabilisation de l'ouvrage par défaut de fonctionnement de l'assainissement des eaux usées. Les désordres sont donc techniquement de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination au sens du DTU 20.1 et de l'article 1792 du code civil Travaux curatifs sur les causes des désordres : montant estimés à 16.350 euros TTC ; -Désordres D5 : désordres électriques Pas de non-conformité notable, à l'exception de l'implantation du comptage EDF dans la chambre 100 et du tableau divisionnaire dans la chambre 107 et des raccordements récent s de climatiseurs split-systems sur les circuits des brasseurs d'air sans boite de dérivation ; les coupures dénoncées proviennent de la présence d'humidité excessive dans les chambres 107 à 114 du fait des infiltrations, déclenchant les disjoncteurs différentiels Montant estimé de la maîtrise d''uvre globale 4.500 euros TTC Durée prévisible des travaux ; 1,5 mois S'agissant des Travaux nécessaires à l'accès des personnes à mobilité réduites, leur montant a été estimé à 62.600 euros TTC L'expert a retenu les préjudices suivants : Préjudice matériel : travaux préparatoires 42.000 euros TTC Préjudices matériels ; travaux réalisés en urgence 5.200 euros TTC Perte de chiffre d'affaire de mi-mai 2014 au 15 janvier 2018 : demande évaluée à 115.530 euros (ne tient pas compte du coefficient moyen d'occupation de l'établissement qui sera fourni par l'expert-comptable afin de pondérer ce montant ; le coefficient moyen d'occupation à 100% allégué par le demandeur ne reflète pas la réalité). Mme [J] verse aux débat des devis, ticket de caisse, bons de livraison et factures diverses (pièces 1 à 52). A titre liminaire, la cour relève que : -D'une part, la contenance du bien n'est pas contestée par les parties, même si selon la société Le Lion d'or, les travaux effectués par l'ancien occupant ont été effectués avec l'autorisation et sous la surveillance du bailleur, ce que conteste Mme [J], ce qui est sans emport dans la solution du litige, cette-dernière n'ayant jamais mis en cause M. [Y] ; -D'autre part, si la société Le Lion d'Or précise dans ses conclusions « qu'à ce jour les travaux d'accès pour les personnes à mobilité réduite ne sont pas exécutés » elle n'en tire aucune conclusion et ne forme aucune demande à ce titre. Il ressort des éléments du dossier que la société Le Lion d'Or a acquis le fonds de commerce de M. [Y], comprenant notamment le droit au bail, bail qui a été reconduit aux conditions antérieures selon le jugement du 11 avril 2014, comme rappelé dans l'acte de cession de fonds de commerce du 12 septembre 2014. Si, de façon classique, il est rappelé au preneur son obligation d'entretenir le bien loué, il est également mis à sa charge une obligation d'informer le bailleur « sans retard, par lettre recommandée avec avis de réception, sous peine d'en être tenu personnellement responsable, de toute atteinte à sa propriété, et de toutes détériorations et dégradations qui rendraient nécessaires des travaux incombant au bailleur ». Par ailleurs, il ressort clairement du rapport d'expertise, non contesté par les parties, que : -Les désordres D1, D2 et D4 (infiltrations dans les chambres 107 à 114, dysfonctionnement de l'évaluation des eaux usées du bâtiment) atteignent la viabilité de l'ouvrage et « sont donc techniquement de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination au sens du DTU 20.1 et de l'article 1792 du code civil » ; -Les désordres D1 et D2 sont apparus en mai 2014 ; -Les désordres D3 (évacuation des eaux usées) relèvent « du petit entretien et d'un usage inapproprié ne sont donc pas techniquement de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination au sens du DTU 20.1 et de l'article 1792 du code civil. » Or, la cour ne peut que constater que la société Le Lion d'Or n'établit pas avoir informé Mme [J] de quelconques désordres alors qu'elle en avait l'obligation, et encore moins « sans retard », étant rappelé que les désordres étaient d'une particulière gravité, qu'une partie d'entre eux étaient apparus dès le mois de mai 2014 et qu'enfin, l'un d'entre eux relevait de l'obligation d'entretien. La cour estime que c'est par une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties que les premiers juges ont considéré que la SARL Le Lion d'Or avait violé ses obligations contractuelles et qu'elle devrait faire réaliser à ses frais les travaux préconisés par l'expert pour la reprise des désordres D1, D2, D3 et D4, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le premier jour du mois suivant la signification du présent jugement et pour une durée fixée à 90 jours. Le jugement sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux frais irrépétibles et dépens. Y ajoutant, il y lieu de débouter la société Le Lion d'Or de toutes ses demandes indemnitaires. S'agissant de l'astreinte, pour rappel, les premiers juges ont ordonné à la SARL Le Lion d'Or de faire réaliser à ses frais les travaux de reprise des désordres D1, D2, D3 et D4 décrits par l'expert judiciaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le premier jour du mois suivant la signification du présent jugement et pour une durée de 90 jours et ordonné l'exécution provisoire du jugement. Mme [J] demande à la cour de condamner la SARL Le Lion d'Or à réaliser l'ensemble des travaux préconisés par le rapport d'expertise de M. [U] en date du 25 février 2018, sous astreinte de 250 euros par jour de retard pendant 6 mois passé un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir. Compte tenu de l'ancienneté du litige et de l'absence d'exécution de la décision par la société Le Lion d'Or, il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [J], à compter de la signification de l'arrêt. Sur les dépens et les frais irrépétibles d'appel Il sera alloué à Mme [J] qui a dû engager des frais pour assurer la défense de ses intérêts en justice, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société Le Lion d'Or qui succombe supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, en matière commerciale, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ; CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 avril 2020 par le tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion ; Y ajoutant DEBOUTE la SARL Le Lion d'Or de toutes ses demandes indemnitaires ; DIT que l'astreinte sera portée à 250 euros par jour de retard, passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt ; DIT que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de six mois, à charge pour Mme [J], à défaut du paiement des sommes dues à l'expiration de ce délai, de solliciter le juge de l'exécution, la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ; CONDAMNE la SARL Le Lion d'Or à payer à Mme [T] [C] [O] épouse [J] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; LA CONDAMNE aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT