Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 29 Août 2024
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DEMANDEUR :
NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1
représenté par Madame [T]-[I] [J], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [W] [L] [C]
Logement 20 Etage 4
21 Rue Jacques Cartier
44300 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 30 mai 2024
date des débats : 30 mai 2024
délibéré au : 29 août 2024
RG N° N° RG 24/00241 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MX7J
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [W] [L] [C] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 3 avril 2018, Nantes Métropole Habitat, office public de l’habitat de la métropole nantaise (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT) a donné à bail à [W] [L] [C] un logement de type 4 lui appartenant sis, 21 rue Jacques Cartier, 4ème étage, n°20 - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 340,94 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 135,65€.
Par acte d’huissier de justice du 20 mars 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [W] [L] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 942,35 € arrêté au 14 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte d’huissier de justice en date du 1er décembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner [W] [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
-déclarer sa demande recevable et bien fondée ;
- constater la résiliation du bail signé le 3 avril 2018 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998 et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ;
- Ordonner l'expulsion de la locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
- Condamner la locataire au paiement de la somme de 1.303,06 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
- Condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 360,04 €, augmentée des charges locatives en cours, à compter du 21 mai 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix des loyers dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;
- Condamner la locataire au paiement de la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
- Ordonner l’exécution provisoire.
Le diagnostic social et financier effectué par les services sociaux du département a été reçu le 2 février 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 mai 2024.
A ladite audience, NANTES METROPOLE HABITAT, représentée par [T] [I] [J], munie d’un pouvoir régulier, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 488,69 € au titre des loyers et charges échus à la date du 27 mai 2024. Elle déclare que la dette est née en octobre 2022 et précise que les APL de la locataire sont suspendues depuis le mois de mars 2024 tout en indiquant que la locataire vit dans le logement avec ses deux enfants majeurs.
Régulièrement assignée à étude, [W] [L] [C] comparaît. Elle indique vouloir rester dans le logement dans lequel elle vit actuellement avec sa fille, son fils ayant quitté le foyer. Elle ajoute qu’elle effectue des missions d’intérim irrégulières et que sa fille travaille à temps partiel. Elle reconnaît le montant de la dette pour laquelle elle propose des délais de paiement à hauteur de 150 € par mois en sus du loyer courant.
Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’action en constat de l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 12 janvier 2023, dont celle-ci a accusé réception le 16 janvier 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 1er décembre 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 1er décembre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2023, dont il a accusé réception le même jour, soit plus de deux mois avant l'audience du 30 mai 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit d’huissier en date du 20 mars 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [W] [L] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 942,35 € arrêté au 14 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [W] [L] [C].
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[W] [L] [C] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 488,69 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 27 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, déduction faite des frais de poursuites (83,75 € + 152,18 €).
Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 55 € correspondant à des frais au titre d’une assurance souscrite pour le compte du locataire, d’un montant de 2,75 € par mois sur une période allant de septembre 2022 à mai 2024 (2,75 x 20) dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d'avoir adressé à la locataire la mise en demeure prévue par l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 devant l’informer de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte.
En conséquence, [W] [L] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 433,69 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que la locataire a repris le paiement régulier et intégral de ses loyers depuis plusieurs mois en y ajoutant à plusieurs reprises une somme supplémentaire dans le but d’apurer sa dette locative.
Le diagnostic social et financier indique que les difficultés financières du foyer sont dues à une baisse de ressource de la locataire qui fut en formation durant 5 mois entre novembre 2022 et avril 2023, et également au fait qu’elle n’a touché aucun droit au chômage durant 4 mois suite à sa démission. De plus, en raison de problèmes de santé, c'est la fille de la locataire qui a dû gérer la situation financière et elle n'a pu payer que partiellement le loyer.
Le diagnostic social et financier précise que dorénavant la locataire effectue des missions d’intérim dans le secteur de l’agroalimentaire, percevant à ce titre un salaire mensuel moyen de 1.060 € et que sa fille perçoit un salaire de 946 € par mois au titre d’un emploi en CDI dans la restauration rapide.
Lors de l’audience, [W] [L] [C] propose de verser la somme mensuelle de 150 € en sus du loyer courant résiduel. NANTES METROPOLE HABITAT a indiqué ne pas s’opposer aux délais de paiement proposés par la locataire en vue de la suspension de la clause résolutoire.
Au regard de ces éléments, dès lors que [W] [L] [C] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s'oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si [W] [L] [C] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), soit la somme de 563,05€. NANTES METROPOLE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.
Cette indemnité d'occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [L] [C], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État.
En revanche, l'équité commande de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande formulée sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 3 avril 2018 entre NANTES METROPOLE HABITAT et [W] [L] [C], concernant le logement sis 21 rue Jacques Cartier, 4ème étage, n°20 - 44300 NANTES ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 21 mai 2023 ;
CONDAMNE [W] [L] [C] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 433,69€, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ACCORDE à [W] [L] [C] un délai de paiement de trois mois pour se libérer de la dette, soit deux mensualités de 150 €, la troisième mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;
DIT que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [W] [L] [C] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 21 rue Jacques Cartier, 4ème étage, n°20 - 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de [W] [L] [C] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE [W] [L] [C] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 563,05 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
CONDAMNE [W] [L] [C] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
DÉBOUTE NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 29 août 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY
