Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 06 DECEMBRE 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06885 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBZ4J
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Octobre 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 1119005645
APPELANT
Monsieur [G] [L] [R]
né le 09 septembre 1955 à [Localité 9] (Iran)
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représenté par Me Laurent SIDOBRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0514
(bénéficie d'une aide juridictionnelle otale numéro 2019/065296 du 22/01/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMES
Monsieur [B] [Y]
née le 11 septembre 1959 à Gorgan (Iran)
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représenté par Me Sandrine ZALCMAN de la SELEURL CABINET SANDRINE ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0485
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] - [Localité 6] représenté par son syndic, le Cabinet ELFASSY, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 528 102 718
C/O CABINET ELFASSY
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Johanna TAHAR de l'AARPI LE CARRÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0154
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
Mme [B] [Y] et M. [G] [R] étaient copropriétaires non occupants des lots n° 3 et 24 d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété prévu par la loi du 10 juillet 1965 ;
Les lots ont été adjugés à l'audience de la chambre des saisies immobilières du tribunal de grande instance de Paris le 15 juin 2017 à Mme [S] [K] [D] ;
Par acte d'huissier du 19 avril 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic le Cabinet Elfassy, a fait citer Mme [B] [Y] et M. [G] [R] devant le tribunal d'instance de Paris afin d'obtenir leur condamnation, avec exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :
- 3.270,11 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts ;
- 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour défaut de paiement des charges ;
- 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût de l'assignation ;
Par jugement du 7 octobre 2019, le tribunal d'instance de Paris a :
- condamné Mme [Y] et M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.280,29 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété et des frais de recouvrement au 2 mai 2018, régularisation de charges de l'exercice 2016 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2019 ;
- condamné Mme [Y] et M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts ;
- ordonné la capitalisation des intérêts échus au moins pour une année entière à compter du 19 avril 2019 ;
- condamné Mme [Y] et M. [R] à payer la somme de 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [B] [Y] et M. [G] [R] aux dépens ;
- rejeté toute demande des parties plus ample ou contraire ;
- ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
M. [R] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 juin 2020.
La procédure devant la cour d'appel a été clôturée le 10 mai 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 15 février 2021, par lesquelles M. [G] [R], appelant, invite la cour à :
infirmer le jugement en ce qu'il a :
condamné Mme [Y] et M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires 1.280,29 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété et des frais de recouvrement au 2 mai 2018, régularisation de charges de l'exercice 2016 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2019 ;
condamné Mme [Y] et M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts ;
prononcé la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter du 19 avril 2019 ;
condamné Mme [Y] et M. [R] à payer la somme de 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné Mme [Y] et M. [R] aux entiers dépens ;
rejeté toute demande plus ample ou contraire ;
ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;
débouter Mme [Y] de toutes ses demandes ;
condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4.000 € à titre de dommages intérêts ;
dire n'y avoir lieu au paiement d'arriéré de charges, de dommages intérêts, de frais au titre de l'article 700 du code de procédure civile ou de dépens ;
subsidiairement condamner Mme [Y] au paiement de ces charges et dommages intérêts sa responsabilité étant acquise ;
condamner les intimés au dépens de l'instance et les débouter de toute demande envers M. [G] [R] ;
Vu les conclusions notifiées le 28 avril 2021, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 1231,1231-1 et 1343-2 du code civil, à :
confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [Y] et M. [R] au paiement de la somme en principal de 1.280,29 € ;
infirmer le jugement en ce qu'il a limité les frais nécessaires au recouvrement à la somme de 50 € et les dommages et intérêts à octroyer à la somme de 600 € ;
condamner Mme [Y] et M. [R] à lui payer la somme complémentaire de 1.989, 82 € au titre des frais exposés ;
condamner Mme [Y] et M. [R] à lui régler la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts ;
dire que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
condamner M. [R] à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût de délivrance de l'assignation ;
Vu les conclusions notifiées le 25 décembre 2021, par lesquelles Mme [Y], intimée, invite la cour, au visa des articles 1231 et suivants du code civil, à :
débouter M. [R] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [Y] et M. [R] au paiement de la somme de 1.280,29 € au syndicat des copropriétaires ;
confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [Y] et M. [R] au paiement de la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires ;
dire que l'ensemble de ces condamnations seront réglées au moyen du produit de la vente de l'immeuble situé [Adresse 2] [Localité 6], consigné par Maître [Z] [M], Notaire à [Localité 8] (92) ;
débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Mme [Y] et M. [R] au paiement de la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner M. [R] aux dépens ainsi qu'au paiement à Mme [Y] de la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur le paiement des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
A l'appui de ses prétention, M. [R] soutient qu'il n'a jamais été destinataire des convocations aux assemblées générales et qu'ainsi ces dernières sont irrégulières et aucun appel de fonds ne peut lui être réclamé ; il estime que le syndicat des copropriétaires a ainsi commis une faute justifiant sa condamnation à des dommages et intérêts ;
Il allègue par ailleurs que le syndicat des copropriétaires a selon toute vraisemblance été désintéressé lors de la distribution du prix de la licitation intervenue le 15 juin 2017 ;
Enfin, il estime que c'est à Mme [Y] de payer les charges de copropriété dès lors qu'elle assurait seule la gestion de l'appartement depuis 2009 et ne l'a jamais informé des éventuelles charges impayées ;
A l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment les pièces suivantes :
- une matrice cadastrale justifiant de la propriété du lot n°3 et du lot n°24 de la copropriété de l'immeuble ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 31 mai 2016, 20 juin 2017, 3 octobre 2018 approuvant les comptes 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019 et les attestations de non recours correspondantes ;
- un décompte arrêté au 5 mai 2018 ;
- des appels de fonds et relevés individuels de charges/travaux pour la période allant du 1er avril 2016 au 20 juin 2017, régularisation des charges 2016 comprises ;
- une sommation de payer du 19 avril 2018, une mise en demeure du 4 avril 2019 de payer la somme de 3.270,11 € ;
- un jugement du 13 septembre 2012 du tribunal d'instance de Paris ayant condamné solidairement Mme [B] [Y] et M. [G] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.940,99 € au titre de l'arriéré de charges pour la période du 1er juillet 2009 au 20 janvier 2012, outre la somme de 400 € de dommages et intérêts ;
- un jugement du 10 mai 2016 du tribunal d'instance de Paris ayant condamné solidairement les mêmes au paiement de la somme de 3.877,26 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er mars 2012 au 1er janvier 2016, 1er trimestre 2016 inclus outre la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts ;
Mme [Y] ne conteste pas la condamnation de première instance. Elle allègue que M. [R] s'était vu attribuer la gestion de l'immeuble dans le cadre de la procédure de divorce mais qu'il n'en a jamais justifié et qu'elle a en a repris la gestion à partir de 2012 ; qu'il n'en reste pas moins qu'en tant qu'anciens propriétaires indivisaires, ils sont tenus tous deux débiteurs par moitié de la dette ;
Comme l'a justement retenu le premier juge, le relevé de compte versé au dossier fait apparaitre des charges et des travaux de copropriété qui sont justifiés par les appels de fonds et relevés individuels de charges et travaux produits par le syndicat des copropriétaires requérant, à hauteur de 1.249,34 €, correspondant aux charges et travaux impayés pour la période allant du 2 janvier 2016 à compter de l'appe1 de provision de charges du 2ème trimestre 2016 au 2 mai 2018, régularisation de charges de l'exercice 2016 incluse ;
Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé les convocations aux assemblées générales à Mme [Y]. Celle-ci reconnaît qu'elle était gestionnaire durant la période concernée et ne conteste pas avoir reçu les convocations. Au demeurant, M. [R] lui-même affirme que Mme [Y] était gestionnaire du bien. Le syndicat des copropriétaires n'a aucune obligation d'adresser les convocations aux assemblées générales à l'ensemble des indivisaires. Dès lors, il est mal fondé à contester le paiement des charges ;
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [Y] et M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.249,34 € au titre des charges de copropriété ;
Sur les frais de recouvrement nécessaire
Il y a lieu d'adopter les motifs du jugement de première instance concernant les frais de recouvrement nécessaires et de ne retenir que la sommation de payer du 19 avril 2018 ;
Néanmoins, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a limité la somme mise à la charge des débiteurs au titre de la sommation de payer à la somme de 50 € ;
Mme [Y] et M. [R] doivent être condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 178,64 € correspondant au coût intégral de la sommation de payer ;
En revanche, il n'appartient pas à la cour de dire, comme le demande Mme [Y], que les condamnations seront réglées au moyen du produit de la vente de l'appartement, actuellement consigné par le notaire ;
Sur les dommages et intérêts demandés par le syndicat des copropriétaires
Selon l'article 1231-6 du code civil «le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire» ;
Les manquements systématiques et répétés de Mme [Y] et M. [R] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer leur carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts ;
Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, a été justement évalué à la somme de 600 € par le premier juge et la décision sera confirmée sur ce point ;
Sur les dommages et intérêts demandés par M. [R]
Selon l'article 564 du code de procédure civile «à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait» ;
En vertu de l'article 565 du même code que «les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent» ;
L'article 566 du même code dispose que «les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire» ;
Il n'est pas contesté, comme le soulève le syndicat des copropriétaires, que la demande de dommages et intérêts formulée par M. [R] est nouvelle en cause d'appel. Elle doit par conséquent être déclarée irrecevable ;
Sur la capitalisation des intérêts :
L'article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ;
Il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, dont la prise d'effet est fixée à la date de la demande, soit à compter de l'assignation du 19 avril 2019 ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [R], partie perdante doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 €,
- à Mme [Y] la somme de 2.000 € ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [R] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné Mme [B] [Y] et M. [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1.280,29 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété et des frais de recouvrement,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne Mme [B] [Y] et M. [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1.249,34 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 mai 2018, régularisation de charges de l'exercice 2016 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2019 ;
Condamne Mme [B] [Y] et M. [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 178,64 € au titre des frais de recouvrement nécessaires avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2019 ;
Condamne M. [G] [R] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 3.000 € et à Mme [B] [Y] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts présentée par M. [G] [R] ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
