Texte intégral
Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01]
N° RG 24/00882 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-753SO
N° de Minute :
JUGEMENT
DU : 17 Octobre 2024
Société ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
[V] [O]
[S] [Y]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT CONTRADICTOIRE
du 17 Octobre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
La Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE/MER
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [V] [O]
né le 28 Octobre 1991 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
comparant
Mme [S] [Y], demeurant [Adresse 3]
comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 SEPTEMBRE 2024
Virginie VANDESOMPELE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 17 OCTOBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 1er juillet 2021, la SCI AC8 a consenti un bail d’habitation à M. [O] [V] et Mme [Y] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 634,13 euros et des provisions sur charges s’élevant à 20 euros.
Par acte sous seing privé du 1er juillet 2021, la SCI AC8 a souscrit auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE en garantie du paiement des loyers et des charges de M. [O] [V] et Mme [Y] [S].
Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogeant la bailleresse dans ses droits, a fait délivrer à M. [O] [V] et Mme [Y] [S] un commandement de payer la somme principale de 715,48 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [V] et Mme [Y] [S] le 21 mars 2024.
Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné M. [O] [V] et Mme [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer afin d’obtenir :
le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs des locataires ; l’expulsion des défendeurs, à défaut de départ volontaire, de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer : une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et les condamner solidairement à verser lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiées par une quittance subrogative,la somme de 715,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la présente assignation,la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; la condamnation in solidum des défendeurs aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 5 septembre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au jour de l’audience, s'élève désormais à 1.830,83 euros, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement si le paiement des loyers courant a été repris.
M. [O] [V] et Mme [Y] [S] reconnaissent le principe de la dette et sollicitent le maintien dans les lieux. Ils proposent si des délais de paiement leur sont accordés de verser la somme de 100 euros par mois en plus du loyer.
L’affaire a été mise en délibéré le 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.
Motifs de la décision
Sur le droit de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits des bailleurs
Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’ACTION LOGEMENT SERVICES, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.
La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un “dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant”. Selon ce même article, “le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité”.
L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur”.
En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par la bailleresse et des quittances subrogatives versées aux débats, il y a lieu de constater que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions des bailleurs.
Sur la demande de paiement de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 31 juillet 2024, M. [O] [V] et Mme [Y] [S] lui devaient la somme de 1.830, 83 euros, échéance de juillet non incluse étant précisé que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative à la date du 31 juillet 2024.
M. [O] [V] et Mme [Y] [S], ne contestant pas le montant de la dette et n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement à payer la somme de 715.48 euros, à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] [V] et Mme [Y] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
Aux termes des articles 1346, du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de sa qualité de caution à l’égard de la SCI AC8 et des virements effectués, à hauteur de 1.230,02 euros, au profit de la SCI AC8.
Aussi, il en résulte que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogé dans les droits et actions de la SCI AC8 de telle sorte qu’elle dispose d’un intérêt à agir en sollicitant le paiement des loyers et la résiliation du bail.
En outre, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 21 mars 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 715,48 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 mai 2024.
Sur les délais de paiement
Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, au vu de la reprise des loyers courants, de la demande des locataires pour se maintenir dans les lieux et de l’accord trouvé par les parties à l’audience, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation seront accordés à ces derniers.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de Mme [L] [I] pendant le cours des délais ainsi accordés.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 654,13 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI AC8 ou à son mandataire.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [O] [V] et Mme [Y] [S], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de SCI AC8 ;
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 mars 2019 entre la SCI AC8 et Mme [S] [Y] et M.[V] [O], concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] est résilié depuis le 23 mai 2024,
CONDAMNE solidairement M. [O] [V] et Mme [Y] [S] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.830,84 euros (mille huit cent trente euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024, échéance de juillet non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 pour la somme de 715.48 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,
AUTORISE M. [O] [V] et Mme [Y] [S] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [O] [V] et Mme [Y] [S],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 mai 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [O] [V] et Mme [Y] [S] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [O] [V] et Mme [Y] [S] sera condamnée à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 654,13 euros (six cent cinquante-quatre euros et treize centimes) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, sous réserves que ces paiements soient justifiées par une quittance subrogative,
DEBOUTE SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de frais irrépétibles,
CONDAMNE in solidum M. [O] [V] et Mme [Y] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
