Texte intégral
PhD/ND
Numéro 23/4260
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRÊT DU 18/12/2023
Dossier : N° RG 20/00346 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HPQP
Nature affaire :
Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
Affaire :
SAS ODALYS RESIDENCES
C/
. [AF], [GJ] [OK] ÉPOUSE [AE] [ZN] [FM] ÉPOUSE [ZZ], . [KW], . [HT], [S] [II], [J] [CM], [Y] [DG] ÉPOUSE [YN], [E] [IX] ÉPOUSE [YX], [P] [ED] ÉPOUSE [L] , [B] [VI], [N] [ZS], [W] [CV], [W] [OP], [AZ] [MT], [LR] [PK], [NE] [YX], [U] [JW] ÉPOUSE [M] - [WO] [G] ÉPOUSE [A], [VB] [WF] ÉPOUSE [JI], [VB] [WR] ÉPOUSE [OG], [EK] [X] épouse [OB], [EK] [YZ] ÉPOUSE [RR] [WY] [VD], [AS] [SC] ÉPOUSE [MA], [AS] [VY] ÉPOUSE [MC], [PW] [MC], [PW] [OB], [MV] [F], [MV] [BD] ÉPOUSE [GH], [ZP] [MX] ÉPOUSE [UK], [XJ] [FR], [CC] [ES], [JU] [IS], [CW] [DN], [NN] [JS], [NN] [YV], [NN] [JK] ÉPOUSE [PY], [TE] [PO], [DP] [BB] ÉPOUSE [UP], [AR] [VI], [OS] [NP] ÉPOUSE [YL], [RF] [BT], [RF] [BV], [UG] [TX], [PM] [I], [NZ] [ZX], [HV] [C] ÉPOUSE [AJ], [FD] [KW], [EB] [FO], [IG] [YA] ÉPOUSE [VU] [AY] [US], [GR] [H] ÉPOUSE [BV], [MJ] [BU] ÉPOUSE [LO], [MJ] [HA] ÉPOUSE [F], [NX] [R] ÉPOUSE [D] , [RY] [LO], [VW] [HT], [UI] [KM], [SV] [SL], [SV] [PY], [SV] [KK], [DZ] [ZI], [BA] [VU], [BA] [UP], [RO] [A], [PB] [AF], [PB] [GH], [PD] [XR] ÉPOUSE [EI], [FF] [IP] ÉPOUSE [VK], [FF] [UZ] ÉPOUSE [I], [FF] [M], [FF] [JI], [FF] [YN], [PD] [SA], [LF] [LY] épouse [PK], [XA] [ZE], [XA] [HJ], [TZ] [KO], [BC] [LH], [BC] [KY], [BC] [AE], [TL] [YL], [OU] [SJ] ÉPOUSE [XT], [NG] [OI] ÉPOUSE [VM], [AP] [KU] VEUVE [VI], [IN] [XH] ÉPOUSE [KY], [EW] [TC] ÉPOUSE [CM], [WD] [GT], [HN] [CK], [FW] [NP], [LT] [YC] ÉPOUSE [ZI], [KB] [KD], [NC] [VD], [NC] [WM] ÉPOUSE [OP], [YE] [K], [PU] [MA], [PU] [ZZ], [PU] [KO], [SH] [ST] [Z], [TV] [EI], [WW] [L], [WW] [EM], [IX] [RR], S.C.I. JULLEA 2, S.A.R.L. SN2F, [KF] [US], [XV] [TN], [WH] [PO], [WH] [UK], [WH] [O] ÉPOUSE [HJ], [WH] [V] ÉPOUSE [GT], [WH] [IZ] ÉPOUSE [TN], [WH] [AC], [WH] [VI] ÉPOUSE [ZG], [GF] [T] ÉPOUSE [K], [LJ] [SR], [XL] [UE], S.A.R.L. [TP], [CU] [FY], [OP] [VK], [OP] [OG], [RD] [VM], [HE] [IE] épouse divorcée [DN], S.A.R.L. BCD INVEST, [YJ] [HX] ÉPOUSE [IS] [YJ] [AO] ÉPOUSE [SL], [YJ] [JB] ÉPOUSE [KM], [JG] [DI] ÉPOUSE [ES], [ZN] [T] ÉPOUSE [FY], [ZN] [MN] VEUVE [HL], [ZN] [EU] ÉPOUSE [LH] , [ZN] [CA] ÉPOUSE [FO], [SX] [CO], [SX] [VI], [AX] [XT], [AX] [AJ], EURL [PM] LAVIE, S.A.R.L. INDIGO, S.A.R.L. MELISSA
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Décembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 06 Novembre 2023, devant :
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président
chargé du rapport
Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère
Madame JoëlleGUIROY, Conseillère
assistés de Madame Nathalène DENIS, greffière, présente à l'appel des causes
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
SAS ODALYS RESIDENCES
immatriculée au RCS de Aix en Provence sous le n° 487 696 080, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité au siège
[Adresse 215]
[Localité 21]
Représentée par Me Christophe DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU
Assistée de Me Fabrice BABOIN (SELAS PVB Avocats), avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Madame [GJ] [OK] épouse [AE]
née le 09 Juin 1964 à [Localité 167]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 128]
Madame [ZN] [FM] épouse [ZZ]
née le 28 Août 1960 à [Localité 149] (92)
de nationalité Française
[Adresse 127]
[Localité 154]
Monsieur [J] [CM]
né le 13 Juin 1979 à [Localité 194] (69)
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Localité 5]
Madame [Y] [DG] épouse [YN]
née le 10 Avril 1967 à [Localité 165] (41)
de nationalité Française
[Adresse 48]
[Localité 67]
Madame [E] [IX] épouse [YX]
née le 03 Décembre 1965 à [Localité 217]
de nationalité Française
1 lieu-dit [Adresse 1]
[Localité 90]
Madame [P] [ED] épouse [L]
née le 13 Janvier 1969 à [Localité 242]
de nationalité Française
[Adresse 71]
[Localité 83]
Monsieur [N] [ZS]
né le 17 Décembre 1980 à [Localité 175] (21)
de nationalité Française
[Adresse 32]
[Localité 4]
Monsieur [W] [CV]
né le 13 Septembre 1980 à [Localité 233] (76)
de nationalité Française
[Adresse 13]
[Localité 121]
Monsieur [W] [OP]
né le 17 Décembre 1975 à [Localité 91]
de nationalité Française
[Adresse 228]
[Localité 159]
Monsieur [AZ] [MT]
né le 19 Septembre 1979 à [Localité 164] - Afrique du Sud
de nationalité Française
[Adresse 12]
[Localité 56]
Monsieur [NE] [YX]
né le 10 Avril 1952 à [Localité 200] - Majunga
de nationalité Française
1 lieu-dit [Adresse 1]
[Localité 90]
Madame [U] [JW] épouse [M]
née le 16 Octobre 1960 à [Localité 241]
de nationalité Française
[Adresse 20]
[Localité 103]
Madame [WO] [G] épouse [A]
née le 31 Janvier 1977 à [Localité 237]
de nationalité Française
[Adresse 68]
[Localité 116]
Madame [VB] [WF] épouse [JI]
née le 21 Juin 1974 à [Localité 236] (78)
de nationalité Française
[Adresse 61]
[Localité 40]
Madame [VB] [WR] épouse [OG]
née le 21 Mars 1967 à [Localité 242] (59)
de nationalité Française
[Adresse 46]
[Localité 190]
Madame [EK] [X]
née le 25 Juillet 1965 à [Localité 244] (26)
de nationalité Française
[Adresse 42]
[Localité 100]
Madame [EK] [YZ] épouse [RR]
née le 04 Août 1966 à [Localité 197]
de nationalité Française
[Adresse 53]
[Localité 101]
Madame [AS] [SC] épouse [MA]
née le 01 Juillet 1960 à [Localité 84]
de nationalité Française
'[Adresse 231]
[Localité 57]
Madame [AS] [VY] épouse [MC]
née le 20 Novembre 1966 à [Localité 206] (54)
de nationalité Française
[Adresse 72]
[Localité 130]
Monsieur [PW] [MC]
né le 23 Septembre 1956 à [Localité 190] (59)
de nationalité Française
[Adresse 72]
[Localité 130]
Monsieur [MV] [F]
né le 26 Février 1959 à [Localité 177]
de nationalité Française
[Adresse 62]
[Localité 136]
Madame [MV] [BD] épouse [GH]
née le 22 Mai 1970 à [Localité 174]
de nationalité Française
[Adresse 75]
[Localité 105]
Madame [ZP] [MX] épouse [UK]
née le 29 Septembre 1966 à [Localité 189] (27)
de nationalité Française
[Adresse 205]
[Localité 112]
Monsieur [XJ] [FR]
né le 15 Février 1981 à [Localité 224] (97)
de nationalité Française
[Adresse 122]
Monsieur [CC] [ES]
né le 27 Novembre 1970 à [Localité 216] ([Localité 114])
de nationalité Française
[Adresse 135]
[Localité 178]
Monsieur [JU] [IS]
né le 05 Mars 1962 à [Localité 220]
de nationalité Française
[Adresse 31]
[Localité 89]
Madame [NN] [JS]
née le 13 Mars 1969 à [Localité 225] (54)
de nationalité Française
[Adresse 131]
[Localité 180]
Madame [NN] [YV]
née le 08 Mars 1973 à [Localité 204] (29)
de nationalité Française
[Adresse 49]
[Localité 117]
Madame [NN] [JK] épouse [PY]
née le 01 Avril 1959 à [Localité 171] (62)
de nationalité Française
[Adresse 37]
[Localité 180]
Madame [DP] [BB] épouse [UP]
née le 17 Septembre 1949 à [Localité 235] (14)
de nationalité Française
le [Adresse 201]
[Localité 23]
Madame [OS] [NP] épouse [YL]
née le 31 Mars 1967 à [Localité 237] (02)
de nationalité Française
[Adresse 87]
[Localité 157]
Monsieur [RF] [BT]
né le 07 Septembre 1960 à [Localité 179]
de nationalité Française
[Adresse 79]
[Localité 126]
Monsieur [RF] [BV]
né le 08 Mars 1962 à [Localité 169] (54)
de nationalité Française
[Adresse 69]
[Localité 125]
Monsieur [UG] [TX]
né le 13 Juillet 1980 à [Localité 134] (83)
de nationalité Française
[Adresse 60]
[Localité 134]
Monsieur [PM] [I]
né le 28 Avril 1966 à [Localité 161]
de nationalité Française
[Adresse 41]
[Localité 106]
Madame [HV] [C] épouse [AJ]
née le 13 Janvier 1956 à [Localité 238]
de nationalité Française
[Adresse 24]
[Localité 102]
Monsieur [EB] [FO]
né le 03 Août 1962 à [Localité 187]
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 125]
Madame [IG] [YA] épouse [VU]
née le 05 Octobre 1977 à [Localité 239]
de nationalité Française
[Adresse 158]
[Localité 184]
Madame [GR] [H] épouse [BV]
née le 21 Janvier 1963 à [Localité 214] (93)
de nationalité Française
[Adresse 69]
[Localité 125]
Madame [MJ] [BU] épouse [LO]
née le 21 Mars 1961 à [Localité 96] (67)
de nationalité Française
[Adresse 88]
[Localité 96]
Madame [MJ] [HA] épouse [F]
née le 01 Août 1962 à [Localité 209]
de nationalité Française
[Adresse 62]
[Localité 136]
Madame [NX] [R] épouse [D]
née le 04 Octobre 1969 à [Localité 226] (56)
de nationalité Française
[Adresse 78]
[Localité 80]
Monsieur [RY] [LO]
né le 01 Septembre 1963 à [Localité 96] (67)
de nationalité Française
[Adresse 88]
[Localité 96]
Monsieur [UI] [KM]
né le 30 Décembre 1968 à [Localité 202]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 124]
Monsieur [SV] [SL]
né le 21 Juin 1964 à [Localité 173] (71)
de nationalité Française
[Adresse 29]
[Localité 123]
Monsieur [SV] [PY]
né le 29 Décembre 1957 à [Localité 202] (13)
de nationalité Française
[Adresse 37]
[Localité 180]
Monsieur [SV] [KK]
né le 22 Décembre 1962 à [Localité 203] (76)
de nationalité Française
[Adresse 110]
[Localité 118]
Monsieur [DZ] [ZI]
né le 13 Décembre 1957 à [Localité 233] (76)
de nationalité Française
[Adresse 65]
[Localité 120]
Monsieur [BA] [VU]
né le 10 Mai 1970 à [Localité 184]
de nationalité Française
[Adresse 158]
[Localité 184]
Monsieur [BA] [UP]
né le 17 Mai 1943 à [Localité 213]
de nationalité Française
le [Adresse 201]
[Localité 23]
Monsieur [RO] [A]
né le 01 Octobre 1976 à [Localité 218]
de nationalité Française
[Adresse 68]
[Localité 116]
Monsieur [PB] [GH]
né le 15 Février 1969 à [Localité 234]
de nationalité Française
[Adresse 75]
[Localité 105]
Madame [PD] [XR]
née le 12 Janvier 1978 à [Localité 178] (94)
de nationalité Française
[Adresse 50]
[Localité 155]
Madame [FF] [IP] épouse [VK]
née le 15 Décembre 1959 à [Localité 222]
de nationalité Française
[Adresse 17]
[Localité 147]
Madame [FF] [UZ] épouse [I]
née le 17 Septembre 1971 à [Localité 195]
de nationalité Française
[Adresse 41]
[Localité 106]
Monsieur [FF] [M]
né le 10 Juin 1963 à [Localité 196]
de nationalité Française
[Adresse 20]
[Localité 103]
Monsieur [FF] [JI]
né le 02 Février 1973 à [Localité 168] (91)
de nationalité Française
[Adresse 61]
[Localité 40]
Monsieur [FF] [YN]
né le 14 Novembre 1961 à [Localité 212] (41)
de nationalité Française
[Adresse 48]
[Localité 67]
Monsieur [XA] [HJ]
né le 12 Mai 1972 à [Localité 232] (69)
de nationalité Française
[Adresse 192]
[Localité 3]
Monsieur [BC] [LH]
né le 22 Août 1954 à [Localité 186]
de nationalité Française
[Adresse 47]
[Localité 91]
Monsieur [BC] [KY]
né le 23 Mars 1963 à [Localité 160] (30)
de nationalité Française
[Adresse 141]
[Localité 80]
Monsieur [BC] [AE]
né le 07 Août 1964 à [Localité 223]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 128]
Monsieur [TL] [YL]
né le 02 Août 1966 à [Localité 185] (38)
de nationalité Française
[Adresse 87]
[Localité 157]
Madame [OU] [SJ] épouse [XT]
née le 08 Mai 1963 à [Localité 246] - Portugal
de nationalité Portugaise
[Adresse 30]
[Localité 104]
Madame [NG] [OI]
née le 01 Octobre 1972 à [Localité 249] - Canada
de nationalité Canadienne
69 Hewitt avanue M6R 1Y4
TORONTO CANADA
Madame [AP] [KU] veuve [VI]
tant en son nom personnel que venant aux droits de feu son époux [RH] [VI]
née le 04 Février 1956 à [Localité 188] (59)
de nationalité Française
[Adresse 44]
[Localité 82]
Madame [WH] [VI] épouse [ZG] venant aux droits de feu son père [RH] [VI]
née le 07 Juin 1980 à Lomme
de nationalité Française
[Adresse 55]
[Localité 146]
Monsieur [SX] [VI] venant aux droits de feu son père [RH] [VI]
né le 06 Juin 1983 à Lomme
de nationalité Française
[Adresse 97]
[Localité 149]
Madame [B] [VI] venant aux droits de feu son père [RH] [VI]
née le 21 Novembre 1985 à Lomme
de nationalité Française
[Adresse 74]
[Localité 138]
Madame [AR] [VI] venant aux droits de feu son père [RH] [VI]
née le 30 Avril 1988 à Lomme
de nationalité Française
[Adresse 44]
[Localité 82]
Madame [IN] [XH] épouse [KY]
née le 25 Mai 1964 à [Localité 221]
de nationalité Française
[Adresse 141]
[Localité 80]
Madame [EW] [TC] épouse [CM]
née le 08 Juin 1980 à [Localité 191] (14)
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Adresse 45]
Monsieur [WD] [GT]
né le 22 Juillet 1975 à [Localité 166]
de nationalité Française
[Adresse 129]
[Localité 86]
Madame [LT] [YC] épouse [ZI]
née le 12 Mars 1957 à [Localité 210] - Algérie
de nationalité Française
[Adresse 65]
[Localité 120]
Madame [KB] [KD]
née le 15 Juin 1964 à [Localité 181] (92)
de nationalité Française
[Adresse 51]
[Localité 6]
Madame [NC] [WM] épouse [OP]
née le 13 Août 1975 à [Localité 176]
de nationalité Française
[Adresse 227]
[Localité 159]
Monsieur [YE] [K]
né le 04 Août 1965 à [Localité 194]
de nationalité Française
[Adresse 77]
[Localité 99]
Monsieur [PU] [MA]
né le 22 Juillet 1959 à [Localité 180]
de nationalité Française
'[Adresse 231]
[Localité 57]
Monsieur [PU] [ZZ]
né le 10 Juillet 1963 à [Localité 211]
de nationalité Française
[Adresse 127]
[Localité 154]
Monsieur [SH] [ST] [Z]
né le 09 Février 1981 à [Localité 170] - [Localité 111]
de nationalité [Localité 111]
[Adresse 142]
[Localité 52]
Monsieur [TV] [EI]
né le 20 Juillet 1979 à [Localité 178] (94)
de nationalité Française
[Adresse 135]
[Localité 178]
Monsieur [WW] [L]
né le 03 Novembre 1964 à [Localité 190]
de nationalité Française
[Adresse 71]
[Localité 83]
Monsieur [IX] [RR]
né le 22 Juillet 1965 à [Localité 199]
de nationalité Française
[Adresse 53]
[Localité 101]
S.C.I. JULLEA 2
immatriculée au RCS de Frejus sous le n° 501 817 605, représentée par son représentant légal domicilié es-qualité au siège
[Adresse 250]
[Localité 132]
S.A.R.L. SN2F
immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 508 548 617, représentée par son représentant légal domicilié es-qualité au siège
[Adresse 25]
[Localité 150]
Monsieur [XV] [TN]
né le 08 Mars 1971 à [Localité 208]
de nationalité Française
[Adresse 73]
[Localité 144]
Monsieur [WH] [UK]
né le 23 Juin 1966 à [Localité 233] (76)
de nationalité Française
[Adresse 205]
[Localité 112]
Madame [WH] [O] épouse [HJ]
née le 10 Mai 1974 à [Localité 196]
de nationalité Française
[Adresse 192]
[Localité 3]
Madame [WH] [V] épouse [GT]
née le 21 Octobre 1975 à [Localité 166]
de nationalité Française
[Adresse 129]
[Localité 86]
Madame [WH] [IZ] épouse [TN]
née le 02 Août 1974 à [Localité 183]
de nationalité Française
[Adresse 73]
[Localité 144]
Madame [WH] [AC]
née le 17 Octobre 1966 à [Localité 207]
de nationalité Française
[Adresse 108]
[Localité 151]
Madame [GF] [T] épouse [K]
née le 19 Janvier 1966 à [Localité 194]
de nationalité Française
[Adresse 77]
[Localité 99]
S.A.R.L. [TP]
immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 440 897 148, représentée par son représentant légal domicilié es-qualité au siège
[Adresse 63]
[Localité 93]
Monsieur [CU] [FY]
né le 23 Juillet 1972 à [Localité 194]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 194]
Monsieur [OP] [VK]
né le 18 Juillet 1965 à [Localité 218]
de nationalité Française
[Adresse 17]
[Localité 147]
Monsieur [OP] [OG]
né le 17 Mars 1965 à [Localité 190] (59)
de nationalité Française
[Adresse 46]
[Localité 190]
Monsieur [RD] [VM]
né le 03 Juillet 1972 à [Localité 247]
de nationalité Française
69 Hewitt avanue M6R 1Y4
TORONTO CANADA
S.A.R.L. BCD INVEST
immatriculée au RCS de Valenciennes sous le n° 509 259 925, représentée par son représentant légal domicilié es-qualité au siège
[Adresse 15]
[Localité 84]
Madame [YJ] [HX] épouse [IS]
née le 20 Mai 1965 à [Localité 216] ([Localité 115])
de nationalité Française
[Adresse 31]
[Localité 89]
Madame [YJ] [AO] épouse [SL]
née le 04 Octobre 1964 à [Localité 245] (38)
de nationalité Française
[Adresse 29]
[Localité 123]
Madame [YJ] [JB]
née le 21 Août 1971 à [Localité 163]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 124]
Madame [JG] [DI]
née le 15 Novembre 1972 à [Localité 219]
de nationalité Française
[Adresse 135]
[Localité 178]
Madame [ZN] [T] épouse [FY]
née le 23 Septembre 1974 à [Localité 238] (69)
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 194]
Madame [ZN] [MN] épouse [HL]
née le 17 Juin 1963 À [Localité 172] - Maroc
de nationalité Française
[Adresse 107]
[Localité 132]
Madame [ZN] [EU] épouse [LH]
née le 24 Octobre 1957 à [Localité 186]
de nationalité Française
[Adresse 47]
[Localité 91]
Madame [ZN] [CA] épouse [FO]
née le 29 Janvier 1970 à [Localité 162]
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 125]
Monsieur [SX] [CO]
né le 17 Août 1973 À [Localité 230] (51)
de nationalité Française
[Adresse 64]
[Localité 119]
Monsieur [AX] [XT]
né le 17 Juin 1964 à [Localité 198]
de nationalité Française
[Adresse 30]
[Localité 104]
Monsieur [AX] [AJ]
né le 17 Septembre 1954 à [Localité 198]
de nationalité Française
[Adresse 24]
[Localité 102]
S.A.R.L. INDIGO
immatriculée au RCS de [Localité 216] sous le n°493 251 664, représentée par son représentant légal domicilié es-qualité au siège
[Adresse 35]
[Localité 116]
S.A.R.L. MELISSA
immatriculée au RCS de [Localité 178] sous le n° 498 215 490, représentée par son représentant légal domicilié es-qualité au siège
[Adresse 36]
[Localité 156]
Représentés par Me Sophie CREPIN (SELARL LEXAVOUE PAU-TOULOUSE), avocat au barreau de PAU
Assistés de Me Raphël BERGER, avocat au barreau de LYON
*
Monsieur [LJ] [SR]
né le 19 Juillet 1980 à [Localité 243] (Côte d'Ivoire)
de nationalité Française
[Adresse 28]
[Localité 2]
Représenté par Me Isabelle BURTIN de la SCP BERRANGER & BURTIN, avocat au barreau de TARBES
Madame [LF] [LY] épouse [PK]
née le 25 Juillet 1985 à [Localité 248]
de nationalité Française
domiciliée chez Me Romain Vanni
[Adresse 43]
[Localité 113]
Monsieur [LR] [PK]
né le 22 Octobre 1981 à [Localité 182]
de nationalité Française
domicilié chez Me Romain Vanni
[Adresse 43]
[Localité 113]
Représentés par Me Isabelle BURTIN de la SCP BERRANGER & BURTIN, avocat au barreau de TARBES
Assistés de Me Romain VANNI (SELARL Romain Vanni), avocat au barreau de PARIS
*
Monsieur [PB] [AF]
de nationalité Française
[Adresse 34]
[Localité 94]
assigné
Madame [AF]
de nationalité Française
[Adresse 34]
[Localité 94]
assignée
Monsieur [FD] [KW]
de nationalité Française
[Adresse 22]
[Localité 95]
assigné
Madame [KW]
de nationalité Française
[Adresse 22]
[Localité 95]
assignée
Monsieur [VW] [HT]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 143]
assigné
Madame [HT]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 143]
assignée
Monsieur [S] [II]
de nationalité Française
[Adresse 229]
[Localité 111]
assigné
Monsieur [WY] [VD]
de nationalité Française
[Adresse 10]
[Localité 152]
assigné
Madame [NC] [VD]
de nationalité Française
[Adresse 10]
[Localité 152]
assignée
Monsieur [PW] [OB]
né le 06 Mai 1965 à [Localité 194]
de nationalité Française
[Adresse 38]
[Localité 98]
assigné
Monsieur [CW] [DN]
de nationalité Française
[Adresse 139]
[Localité 85]
assigné
Monsieur [WH] [PO]
de nationalité Française
[Adresse 76]
[Localité 54]
assigné
Madame [TE] [PO]
de nationalité Française
[Adresse 76]
[Localité 54]
assignée
Monsieur [NZ] [ZX]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 149]
assigné
Monsieur [AY] [US]
de nationalité Française
[Adresse 14]
[Localité 58]
assigné
Madame [KF] [US]
de nationalité Française
[Adresse 14]
[Localité 58]
assignée
Madame [PD] [SA]
de nationalité Française
[Adresse 137]
[Localité 148]
assignée
Monsieur [XA] [ZE]
de nationalité Française
[Adresse 33]
[Localité 93]
assigné
Monsieur [TZ] [KO]
de nationalité Française
[Adresse 59]
[Localité 145]
assigné
Madame [PU] [KO]
de nationalité Française
[Adresse 59]
[Localité 145]
assignée
Monsieur [HN] [CK]
de nationalité Française
[Adresse 137]
[Localité 148]
assigné
Monsieur [FW] [NP]
de nationalité Française
[Adresse 109]
[Localité 81]
assigné
Monsieur [WW] [EM]
de nationalité Française
[Adresse 39]
[Localité 153]
assigné
Monsieur [XL] [UE]
de nationalité Française
[Adresse 70]
[Localité 133]
assigné
Madame [HE] [IE] divorcée [DN]
de nationalité Française
[Adresse 140]
[Localité 92]
assignée
EURL [PM] LAVIE
immatriculée au RCS de Mont-de-Marsan sous le n° 517 476 420
représentée par son représentant légal domicilié es- qualité audit siège
[Adresse 19]
[Localité 66]
assignée
sur appel de la décision
en date du 05 DECEMBRE 2019
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES
FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES
La société Odalys résidences a pour activité l'exploitation commerciale de résidences de tourisme.
Dans ce cadre, elle est titulaire de baux commerciaux portant sur des logements de la résidence de tourisme Lorda, sise [Adresse 27], d'une durée de neuf ans à compter du 1er août 2010 pour se terminer le 31 juillet 2019.
Par lettres recommandées avec accusé de réception du 5 janvier 2017, la locataire a sollicité auprès de ses bailleurs une révision, à la baisse, du prix du bail, sur la base d'une estimation unilatérale de M. [ML], expert inscrit près la cour d'appel de Rennes, et au visa de l'article L. 145-38 du code de commerce.
Suivant exploits délivrés entre septembre et novembre 2018, la locataire a fait assigner les bailleurs par devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Tarbes.
Par jugement réputé contradictoire du 5 décembre 2019, le juge des loyers commerciaux a :
- constaté le désistement de la société Odalys résidences à l'encontre de M. et Mme [KO] et l'a déclaré parfait
- déclaré la société Odalys résidences recevable en son action ;
- débouté la société Odalys résidences en sa demande de déplafonnement du loyer et de fixation du loyer à la valeur locative
- condamné la société Odalys résidences à verser 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile aux défendeurs
- condamné la société Odalys résidences aux dépens.
Par déclaration en date du 3 février 2020, la société Odalys résidences a relevé appel de ce jugement.
Par arrêt mixte rendu le 23 décembre 2021, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions antérieures des parties, la cour d'appel de céans a :
- confirmé le jugement entrepris sur la recevabilité de l'action de la société Odalys résidences (sas)
- infirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Odalys résidences de sa demande d'expertise judiciaire
- ordonné, avant-dire droit, une expertise confiée à M. [GA], avec pour mission de :
- visiter les lieux objet du bail, les décrire et en préciser les caractéristiques,
- indiquer la destination des lieux et leur usage effectif,
- dire quelles sont les obligations respectives des parties,
- relever les facteurs locaux de commercialité,
- comparer ces éléments tels qu'ils se présentaient au 1er août 2010 et au 5 janvier 2017, de façon à déterminer s'ils ont fait l'objet d'une modification matérielle
- recueillir tous éléments et faire application de toute méthode de calcul permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués, par référence aux dispositions des articles L. 145-33 et suivants et R 145-2 à R. 145-10 du code de commerce
- dire si la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a, par elle-même, entrainé une variation de plus de 10 % de la valeur locative, entre le 1er août 2010 et le 5 janvier 2017, à la baisse ou éventuellement à la hausse
- entendre les parties en leurs dires, écrits et explications et d'une manière générale, fournir à la cour tous renseignements lui permettant de statuer sur le litige qui lui est soumis.
- [...].
- renvoyé l'affaire et les parties à l'audience de mise en état du 12 octobre 2022 à 08 heures 30
- réservé les dépens et les demandes faites en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'expert judiciaire a déposé son rapport au greffe de la cour le 28 septembre 2022.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 octobre 2023.
***
Vu les dernières conclusions notifiées le 26 septembre 2023 par la société Odalys résidences qui a demandé à la cour, au visa des articles 31 et 122 du code de procédure civile, L. 145-33, L. 145-38 et R. 145-30 du code de commerce, de :
- déclarer la société Odalys résidences recevable en ses demandes et déclarer les bailleurs irrecevables en leurs demandes contraires en ce qu'elles se heurtent à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt rendu le 23 décembre 2021
- infirmer le jugement entrepris pour le surplus et statuer à nouveau
- juger que, par application de l'article L. 145-38 du code de commerce, le loyer révisé du bail commercial liant les parties doit être fixé à la valeur locative
- en conséquence :
A titre principal : fixer, à effet au jour de la demande de révision, le prix des baux révisés aux montants hors taxes et hors charges suivants :
- 2 789,41 € TTC pour le lot n°118 appartenant à la société BCD INVEST ;
- 4 972,23 € TTC pour le lot n°119 appartenant à la société BCD INVEST ;
- 2 789,41€ TTC pour le lot n°517 appartenant à Madame [GF] [K] et Monsieur [YE] [K] ;
- 2 698,02 € TTC pour le lot n°412 appartenant à Monsieur [RF] [BT] ;
- 2 000,19 € TTC pour le lot n°109 appartenant à Monsieur [UG] [TX] ;
- 2 490,71 € TTC pour le lot n°208 appartenant à Madame [YJ] [JB] et Monsieur [UI] [KM] ;
- 2 017,06 € TTC pour le lot n°405 appartenant à Madame [MJ] [HA] et Monsieur [MV] [F] ;
- 2 490,71 € TTC pour le lot n°308 appartenant à Madame [P] [L] et Monsieur [WW] [L] ;
- 1 811,13 € TTC pour le lot n°502 appartenant à Madame [WO] [A] et Monsieur [RO] [A] ;
- 2 698,02 € TTC pour le lot n°212 appartenant à Madame [U] [M] ;
- 2 565,92 € TTC pour le lot n°314 appartenant à Monsieur [FF] [M] ;
- 2 569,37 € TTC pour le lot n°211 appartenant à Madame [FF] [I] et Monsieur [PM] [I] ;
- 2 000,19 € TTC pour le lot n°209 appartenant à Madame [OU] [XT] et Monsieur [AX] [XT] ;
- 2 489,33 € TTC pour le lot n°216 appartenant à Madame [FF] [VK] et Monsieur [OP] [VK] ;
- 2 534,34 € TTC pour le lot n°512 appartenant à Madame [MV] [GH] et Monsieur [PB] [GH] ;
- 2 534,34 € TTC pour le lot n°414 appartenant à Madame [E] [YX] et Monsieur [NE] [YX] ;
- 1 879,21 € TTC pour le lot n°207 appartenant à Madame [ZN] [FO] et Monsieur [EB] [FO] ;
- 2 569,37 € TTC pour le lot n°111 appartenant à Madame [ZN] [LH] et Monsieur [BC] [LH] ;
- 2 418,95 € TTC pour le lot n° 217 appartenant à Madame [AS] [MA] et Monsieur [PU] [MA] ;
- 1 884,96 € TTC pour le lot n°407 appartenant à Madame [EK] [RR] et Monsieur [IX] [RR] ;
- 2 789,41 € TTC pour le lot n°503 appartenant à Madame [HV] [AJ] et Monsieur [AX][AJ] ;
- 2 569,37 € TTC pour le lot n°311 appartenant à Madame [IG] [VU] et Monsieur [BA] [VU] ;
- 2 785,89 € TTC pour le lot n°112 appartenant à Madame [VB] [JI] et Monsieur [FF] [JI] ;
- 2 489,33 € TTC pour le lot n°316 appartenant à Madame [OS] [YL] et Monsieur [TL] [YL] ;
- 2 698,02 € TTC pour le lot n°210 appartenant à Madame [WH] [GT] et Monsieur [WD] [GT] ;
- 1 889,79 € TTC pour le lot n°304 appartenant à Madame [Y] [YN] et Monsieur [NZ] [YN] ;
- 2 785,89 € TTC pour le lot n°510 appartenant à Madame [EW] [CM] et Monsieur [J] [CM] ;
- 2 698,02 € TTC pour le lot n° 312 appartenant à Madame [LF] [PK] et Monsieur [LR] [PK] ;
- 2 248,21 € TTC pour le lot n°115 appartenant à Madame [IN] [KY] et Monsieur [BC] [KY] ;
- 2 534,34 € TTC pour le lot n°214 appartenant à Madame [VB] [OG] et Monsieur [OP] [OG] ;
- 1 760,53 € TTC pour le lot n°202 appartenant à Madame [DP] [UP] et Monsieur [BA] [UP] ;
- 2 001,57 € TTC pour le lot n°105 appartenant à Madame [WH] [HJ] et Monsieur [XA] [HJ] ;
- 3 528,03 € TTC pour le lot n°401 appartenant à Madame [MJ] [LO] et Monsieur [RY] [LO] ;
- 2 248,21 € TTC pour le lot n°215 appartenant à Madame [GR] [BV] et Monsieur [RF] [BV] ;
- 2 490,71 € TTC pour le lot n°108 appartenant à Madame [YJ] [SL] et Monsieur [SV] [SL] ;
- 2 248,21 € TTC pour le lot n°415 appartenant à Madame [NN] [PY] et Monsieur [SV] [PY] ;
- 2 418,95 € TTC pour le lot n°417 appartenant à Madame [JG] [DI] et Monsieur [CC] [ES] ;
- 2 489,33 € TTC pour le lot n°116 appartenant à Madame [YJ] [IS] et Monsieur [JU] [IS] ;
- 2 584,94 € TTC pour le lot n°511 appartenant à Madame [LT] [ZI] et Monsieur [DZ] [ZI] ;
- 1 891,94 € TTC pour le lot n° 206 appartenant à Monsieur [LJ] [SR] ;
- 1 884,96 € TTC pour le lot n°307 appartenant à Madame [ZP] [UK] et Monsieur [WH] [UK] ;
- 4 972,23 € TTC pour le lot n°319 appartenant à Monsieur [AZ] [MT] ;
- 1 875,07 € TTC pour le lot n°204 appartenant à Monsieur [W] [CV] ;
- 3 528,03 € TTC pour le lot n°301 appartenant à Monsieur [SX] [CO] ;
- 2 113,28 € TTC pour le lot n°506 appartenant à Monsieur [SV] [KK] ;
- 2 400,02 € TTC pour le lot n°516 appartenant à Madame [PD] [XR] et Monsieur [TV] [EI] ;
- 2 513,87 € TTC pour le lot n°416 appartenant à Monsieur [PW] [OB] et Madame [EK] [OB] ;
- 1 853,30 € TTC pour le lot n°104 appartenant à Madame [NX] [D] ;
- 2 534,34 € TTC pour le lot n°114 appartenant à Madame [KB] [KD] ;
- 2 418,95 € TTC pour le lot n°317 appartenant à Madame [NN] [JS] ;
- 1 889,79 € TTC pour le lot n°404 appartenant à Madame [NN] [YV] ;
- 2 789,41 € TTC pour le lot n°303 appartenant à Madame [WH] [AC] ;
- 2 696,64 € TTC pour le lot n°103 appartenant à La Société INDIGO ;
- 3 458,42 € TTC pour le lot n°101 appartenant à La Société MELISSA ;
- 4 972,23 € TTC pour le lot n°518 appartenant à La Société MELISSA ;
- 4 972,23 € TTC pour le lot n°219 appartenant à La Société SN2F ;
- 2 033,16 € TTC pour le lot n°505 appartenant à La Société SN2F ;
- 4 972,28 € TTC pour le lot n°419 appartenant à La Société [TP] ;
- 2 766,18 € TTC pour le lot n°515 appartenant à La Société JULLEA 2 ;
- 3 458,42 € TTC pour le lot n°201 appartenant à Madame [ZN] [FY] et Monsieur [CU] [FY] ;
- 1 884,19 € TTC pour le lot n°507 appartenant à La société [PM] LAVIE
- 3 003,78 € TTC pour le lot n°514 appartenant à La société [PM] LAVIE
- 2 444,25 TTC pour le lot n°117 appartenant à Monsieur [SH] [Z] ;
- 2 018,36 € TTC pour le lot n°309 appartenant à Monsieur [SH] [Z] ;
- 2 698,02 € TTC pour le lot n°508 appartenant à Madame [ZN] [HL] ;
- 2 696,64 € TTC pour le lot n°203 appartenant à Monsieur [PB] [AF] et Madame [AF]
- 1 898,22 € TTC pour le lot n°406 appartenant à Monsieur [AY] [US] et Madame [KF] [US] ;
- 2 942,59 € TTC pour le lot n°403 appartenant à Epoux [XV] [TN] ;
- 2 584,94 € TTC pour le lot n°410 appartenant aux Epoux [PU] [ZZ] ;
- 1 811,13 € TTC pour le lot n°302 appartenant aux Epoux [FD] [KW] ;
- 2 490,71 € TTC pour le lot n° 408 appartenant à Monsieur [FW] [NP]
- 1 879,21 € TTC pour le lot n° 107 appartenant à Monsieur [BC] [AE] et Madame [GJ] [OK] épouse [AE] ;
- 1 910,87 € TTC pour le lot n°504 appartenant à Monsieur [PW] [MC] et Madame [AS] [MC] ;
- 1 811,13 € TTC pour le lot n°402 appartenant à Madame [OU] [DS] [VM] ;
- 2 789,41 € TTC pour le lot n° 318 appartenant à Monsieur [XA] [ZE] ;
- 1 829,21 € TTC pour le lot n°106 appartenant à Monsieur [HN] [CK] et Madame [SA];
- 2 696,64 € TTC pour le lot n°110 appartenant à Monsieur [N] [ZS] ;
- 2 017,06 € TTC pour le lot n°305 appartenant aux Consorts [WY] [VD] et Consorts [NC] [VD] ;
- 2 569,37 € TTC pour le lot n° 411 appartenant aux consorts [VI]
- 2 000,19 € TTC pour le lot n°409 appartenant à Monsieur [WW] [EM] ;
- 2 789,41 € TTC pour le lot n°218 appartenant à Monsieur [XL] [UE] ;
- 3 539,22 € TTC pour le lot n°501 appartenant aux Consorts [WH] [PO] et Madame [TE] [PO] ;
- 2 789,41 € TTC pour le lot n°418 appartenant à Madame [HE] [IE] et Monsieur [CW] [DN] ;
- 1 760,53 € TTC pour le lot n°102 appartenant à Monsieur [XJ] [FR] ;
- 2 698,02 € TTC pour le lot n° 310 appartenant à Monsieur [NZ] [ZX] ;
- 2 001,57 € TTC pour le lot n°205 appartenant à Monsieur [S] [II] ;
- 2 248,21 € TTC pour le lot n°315 appartenant aux Consorts [VW] [HT] ;
- 2 490,71 € TTC pour le lot n°509 appartenant à Monsieur [W] [OP] et Madame [NC] [OP].
A titre subsidiaire : fixer, à effet au jour de la demande de révision, le prix des baux révisés au montant hors taxes et hors charges figurant en pages 50 et 51 du rapport d'expertise de M. [GA].
En tout état de cause de :
- condamner chacun des intimés au paiement des intérêts légaux sur les arriérés de loyer, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, et ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions posées par l'article 1154 du même code
- débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes
- condamner chacun des intimés à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
*
Vu les dernières conclusions notifiées le 5 janvier 2023 par M. [SR], bailleur intimé, qui a demandé à la cour de débouter la société Odalys résidences de ses demandes, confirmer le jugement entrepris en toutes des dispositions et de condamner la société Odalys résidences à lui payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
*
Vu les dernières conclusions notifiées le 6 janvier 2023 par Madame et Monsieur [LR] [PK], bailleurs intimés, qui ont demandé à la cour de confirmer le jugement du 05 décembre 2019, en conséquence, de débouter la SAS Odalys résidences de l'intégralité de ses demandes et la condamner à leur payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
*
Vu les dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2023 par les autres bailleurs intimés qui ont demandé à la cour, outre de révoquer l'ordonnance de clôture, de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la société Odalys résidences recevable en son action et de
- le confirmer purement et simplement en euros qu'il a débouté la société Odalys résidences de sa demande de déplafonnement du loyer et de fixation du loyer à la valeur locative, et plus globalement de l'ensemble de ses demandes
- condamner la société Odalys résidences à payer à chacun des demandeurs la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la procédure
A l'ouverture des débats, et par mention au dossier, la cour a révoqué l'ordonnance de clôture et fixé la clôture au 6 novembre 2023, à la demande des intimés et avec l'accord de l'appelante qui a indiqué ne pas vouloir répliquer aux dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2023.
Sur la recevabilité de la demande de révision du prix du bail
La société Odalys résidences soutient, à bon droit, que la demande des intimés tendant à voir déclarer irrecevable sa demande de révision pour défaut d'intérêt à agir doit être déclarée irrecevable comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la cour de céans rendu le 23 décembre 2021 ayant précisément confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait rejeté cette fin de non-recevoir.
sur la révision triennale du prix du bail
En droit, et par application des dispositions de l'article L. 145-38 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au bail en cours à la date de la demande en révision du loyer, il incombe à la société Odalys résidences de rapporter la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % à la baisse de la valeur locative, entre le 1er août 2010 et le 5 janvier 2017.
L'article R. 145-6 du code de commerce précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Au sens de l'article L. 145-38 du code de commerce, la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité s'entend comme étant celle qui touche l'environnement matériel des lieux loués , desserte voies de circulation, fermeture ou ouverture de station de transports publics, facilités de stationnement, implantation ou disparition d'autres commerces , constructions nouvelles.
Et, cette modification matérielle, et non un autre facteur, telle la conjoncture, doit avoir entraîné "par elle-même" une variation de plus de 10 % de la valeur locative du local considéré et non du loyer qui a pu être fixé à un autre montant que la valeur locative.
En l'espèce, les parties sont contraires, d'abord, sur la matérialité de la modification des facteurs locaux de commercialité alléguée par la locataire.
L'expert judiciaire a conclu à une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une baisse de 12 % de la valeur locative des locaux loués, en envisageant les éléments 'corporels' et 'incorporels' des facteurs locaux de commercialité.
Selon l'expert, si on considère 'les éléments corporels' (modification du quartier, aménagements divers, attrait particulier...), il n'y a eu aucun changement durant la période considérée, précisant également que le 'désengagement progressif et significatif' par la SNCF de la desserte de [Localité 193] ne saurait constituer une 'modification notable'.
En revanche, si on considère 'les éléments incorporels' des facteurs locaux de commercialité, c'est-à-dire la 'clientèle potentielle du secteur', il y a eu modification matérielle puisque, outre la diminution de la fréquentation des sanctuaires, par pélerinages organisés, de 28,80 %, la baisse des arrivées de touristes à [Localité 193] et celles des nuitées ont respectivement diminué entre 2010/2011 et 2016 de 15,65 % et de 18,94 %, ce qui est important, tandis que l'inondation de juin 2013, événement catastrophique mais ponctuel, a eu une grave conséquence pour la résidence Lorda puisqu'il lui est désormais interdit, par crainte des inondations, de louer à sa clientèle la douzaine de parkings du sous-sol, ce qui constitue une modification des caractéristiques du local, peut-être pas notable mais qui s'ajoute aux autres éléments défavorables.
Enfin, l'expert a constaté que, entre 2012/2013 et 2016/2017, le chiffre d'affaires de la locataire avait baissé de 26,20 % alors même que le taux d'occupation avait augmenté de 26,80 %, l'expert soulignant, au vu des constats d'huissier, un défaut d'entretien des locaux qui a pu influer sur le chiffre d'affaires.
Mais, d'une part, l'expert judiciaire ne pouvait, sans dénaturer les termes de l'article L. 145-38 du code de commerce, constater la baisse de 'la clientèle potentielle du secteur', simple fait, sans rechercher si celui-ci était imputable à une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et alors même qu'il venait de conclure à une absence de toute altération matérielle de ceux-ci en se référant aux critères de l'article R. 145-6 du code de commerce.
D'autre part, comme le relèvent encore justement les intimés, les conclusions du rapport d'expertise judiciaire, comme celles de l'avis [ML] n'ont pas pris l'exacte mesure du critère légal tenant à la matérialité de la modification des facteurs locaux de commercialité, notamment en s'abstenant de distinguer la cause et les effets de la baisse tendancielle, sur la période considérée, de la fréquentation de la cité mariale ou en confondant 'modification notable' et 'modification 'matérielle'.
Au demeurant, l'appelante elle-même méconnaît le critère légal, en demandant à la cour, en conclusion, de 'constater qu'elle rapporte la preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une diminution de la valeur locative' (souligné dans le texte des conclusions), ce qui est impropre à fonder sa prétention.
L'avis [ML], dont elle se prévaut, a conclu à une forte 'regression' de la fréquentation de [Localité 193] et des sanctuaires, imputable au contexte économique et spirituel, ce qui ne caractérise pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, et a souligné seulement les effets négatifs sur l'attrait touristique des crues survenues en 2012 et 2013, qui ont choqué les esprits, malgré les lourds travaux de remise en état.
L'expert judiciaire a rappelé que la plus importante baisse de la fréquentation du secteur avait été entamée à la fin des années 2000 et qu'elle s'est poursuivie entre 2010-2014, avant de se stabiliser en 2018.
Selon l'expert judiciaire, cette baisse peut s'expliquer par l'organisation d'évenements religieux à travers le monde, mais, la raison essentielle des difficultés de la cité mariale demeure dans l'évolution de la société et de la baisse de la foi.
Par ailleurs, la lettre de la veille internationale de l'agence Atout France, d'avril 2016, produite par l'appelante, note que les marchés français et italiens représentent plus de 70 % des 'pélerins organisés' et que, depuis 2010, les pélerins français reculent en moyenne de 4 % par an et les pélerins italiens de 12%, les nouveaux marchés ['] ne permettant pas de compenser l'effondrement du marché italien alors que depuis 2009, la crise économique a ralenti l'Italie, ces difficultés conjoncturelles conjugées à des conditions d'accessibilité dégradées ayant entraîné une forte diminution de la fréquentation.
Or, au sens de l'article L. 145-38 précité, la baisse de la fréquentation liée à la conjoncture économique nationale et internationale et à l'affaiblissement spirituel de l'attrait du culte marial lourdais ne peuvent être considérés comme une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.
En réalité, quatre faits sont susceptibles de participer d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité : la dégradation de l'offre de transport ferroviaire, les crues de 2012 et 2013, la baisse du nombre de nuitées du parc hôtelier et la fermeture de certains sanctuaires.
Concernant l'offre de transport, il est patent que le déclin ancien de la cité mariale n'est pas la conséquence de la suppression de 34 % des trains spéciaux mais la cause de l'évolution de l'offre restrictive et non modernisée des trains spéciaux, en voie de disparition, qui s'est adaptée à la baisse de la demande mais aussi à la desserte très qualitative de la ville assurée par des lignes aériennes à bas coût, avec un accès facilité aux zones portuaires visa le développement du réseau de navettes [Localité 193]-[Localité 240], relevée dans l'avis [ML], tandis que l'expert judiciaire, au-delà de l'équivoque de l'adjectif 'notable', n'a pas plus imputé la baisse de la fréquentation à la desserte de la ville.
Quant aux crues de 2012 et 2013, évéments catastrophiques mais ponctuels et traités par d'importants travaux, l'appelante ne démontre en quoi la perte d'une dizaine de places de parking intéressant la clientèle de la résidence Lorda a pu affecter la valeur locative des locaux loués alors que, durant la période considérée, le taux d'occupation de la résidence a augmenté, l'expert judiciaire ayant, au contraire, relevé que la baisse du chiffre d'affaires s'expliquait principalement par un manque d'entretien des lieux incombant à la locataire.
Concernant la baisse de 18,94 % du nombre de nuitées et de 6,96 % du taux d'occupation du parc hôtelier lourdais, ces faits n'ont pas eu d'incidence démontrée sur l'activité de la résidence Odalys qui a amélioré, durant la période considérée, son taux d'occupation.
Enfin, la fermeture de certains sanctuaires, liée à la baisse du nombre de dons elle-même liée à la baisse de la fréquentation de la cité mariale, n'a pas eu d'incidence démontrée sur l'activité commerciale de la résidence Odalys.
Il résulte de l'ensemble des considérations qui précèdent que l'appelante ne rapporte pas la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % à la baisse de la valeur locative, entre le 1er août 2010 et le 5 janvier 2017.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Résidences Odalys de sa demande de révision du prix du bail et l'a condamnée aux dépens.
Le jugement sera infirmé sur les frais irrépétibles et la société Odalys résidences sera condamnée à payer aux intimés, représentés par Me [HC], une somme de 300 euros par lots de copropriété, outre une somme de 1.500 euros à M. [SR] et une somme de 1.500 euros aux consorts [PK], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tant pour les frais de première instance que d'appel.
L'appelante sera condamnée aux dépens d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
PAR CES MOTIFS
la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,
DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la société Odalys résidences soulevée par le groupe d'intimés,
CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Odalys résidences de sa demande de révision du prix du bail liant les parties, et condamné la société Odalys résidences aux dépens,
INFIRME le jugement sur la condamnation de la société Odalys résidences au titre des frais irrépétibles,
statuant à nouveau et y ajoutant,
CONDAMNE la société Odalys résidences aux dépens d'appel, en ce inclus les frais d'expertise judiciaire,
CONDAMNE la société Odalys résidences à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
- aux intimés représentés par Me [HC] une somme de 300 euros par lot de copropriété,
- à M. [SR] celle de 1.500 euros,
- aux consorts [PK], celle de 1.500 euros
AUTORISE la société Lexavoué Pau-Toulouse, en la personne de Me [HC], avocat, à procéder au recouvrement direct des dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
La Greffière, Le Président,
