Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expédition exécutoire délivrée le:
Copies certifiées conformes délivrées le
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2ème chambre 2ème section
N° RG 23/01936
N° Portalis 352J-W-B7H-CYY3W
N° MINUTE :
Assignation du :
11 Janvier 2023
JUGEMENT
rendu le 12 Novembre 2024
DEMANDEURS
Monsieur [W] [D]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Madame [K] [D] née [N]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentés par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J114
DÉFENDEUR
Monsieur [F] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Patrice D’HERBOMEZ de l’AARPI D’HERBOMEZ LAGRENADE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0517
Décision du 12 Novembre 2024
2ème chambre 2ème section
N° RG 23/01936 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYY3W
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 10 Septembre 2024
tenue en audience publique
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 29 juillet 2022, M. [F] [Z] a unilatéralement promis de vendre au prix de 675.000 euros un appartement situé au 1er étage et une cave composant les lots de copropriété n°15 et 22 d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] à M. [W] [D] et Mme [K] [D] née [N] (les époux [D]) qui ont accepté sous condition suspensive d’obtention d’au moins une offre de prêt d’un montant maximum de 640.000 euros remboursable en 25 ans au taux maximum de 1,80 % l’an au plus tard le 3 octobre 2022. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 34.500 euros et l’expiration du délai d’option au 31 octobre 2022. Les époux [D] ont versé en séquestre une somme de 34.500 euros au comptable de l’office notarial de Maître [R] [I], notaire à [Localité 4].
Par courrier électronique du 26 septembre 2022, les époux [D] ont informé leur notaire qu’ils avaient accepté l’offre de prêt. Ce dernier les a informé le même jour d’une recherche de fuite effectuée le 13 septembre 2022, suite à une fuite d’eau survenue dans l’appartement situé au rez-de-chaussée, dont l’origine proviendrait de l’appartement de Monsieur [Z] au niveau d’une colonne encastrée.
Par lettre recommandée du 11 octobre 2022, les époux [D] sollicitaient de Monsieur [Z] la transmission de la convocation à l’assemblée générale d’octobre 2022, l’historique de la fuite, la déclaration de sinistre auprès de son assurance, l’historique de la demande de recherche de fuite et la transmission du procès-verbal d’assemblée générale dès qu’il lui aura été notifié.
Le 14 octobre 2022, le notaire des époux [D] leur transmettait le rapport de recherche de fuite en date du 15 septembre 2022 préconisant de revoir l’étanchéité de la colonne EV encastrée dans le mur sinistré en partie encastré au 1er étage chez Monsieur [Z] et dans la salle de bain du rez-de-chaussée.
Le 24 octobre 2022, le notaire des époux [D] leur transmettait le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 04 octobre 2022 et les informait que son confrère lui avait indiqué: “la fuite concerne l’appartement du dessous. Aucun sinistre n’a donc été déploré et/ou déclaré pour le bien vendu. Il n’y a donc pas d’historique de travaux non plus. Nous n’aurons pas plus d’éléments à vous fournir.“
Par courriel du 27 octobre 2022 adressé au notaire des époux [D], le notaire de Monsieur [Z], après avoit été informé du refus par les époux [D] de signer la vente en l’état, rappelait que la promesse expire le 31 octobre 2022, que toutes les conditions suspensives sont réalisées et que le vendeur sera en mesure dès le 31 octobre de reprendre sa liberté s’il le souhaite et de réclamer le montant de l’indemnité d‘immobilisation .
En réponse, par courriel daté du même jour, le notaire des époux [D] rappelait que ses clients avaient appris l’existence d’une fuite dans la copropriété depuis plusieurs années sans avoir d’explication de la part du vendeur ni du syndic et qu’ils sont légitimement en droit de se poser des questions et d’obtenir des informations complémentaires avant de signer, ces derniers ne souhaitant pas être impactés par cette fuite ni par des procédures et ni du financement.
Par courrier du 28 octobre 2022, le conseil des époux [D] adressait à Monsieur [Z] une mise en demeure de leur communiquer la convocation à l’assemblée générale d’octobre 2022, l’historique de la fuite, la déclaration de sinistre effectuée auprès de son assurance, l’historique de la demande de recherche de fuite et tout élément relatif à cette fuite sous huit jours et qu’à défaut ses clients se réserveront le droit de renoncer à la vente sans indemnité d’immobilisation, leur indiquant que la signature définitive de la vente ne peut intervenir dans ces conditions et sollicitant également une prorogation de deux mois de la durée de la validité de la promesse de vente.
Par courriel du 7 novembre 2022, le notaire des époux [D] adressait au notaire de Monsieur [Z] un projet de prorogation de la promesse de vente et sollicitait la communication de la convocation à l’assemblée générale du 3 octobre dernier avec l’intégralité de ses annexes, la déclaration de sinistre de son assurance, la déclaration de sinistre du syndicat des copropriétaires à l’assurance de l’immeuble et l’évaluation du coût des travaux de remise en état de la salle de bain.
Par courriel du 8 novembre 2022 adressé au notaire des époux [D], le notaire de Monsieur [Z] observait que le problème d’étanchéité provient d’une canalisation commune et qu’il n’y a jamais eu aucun sinistre dans l’appartement vendu, transmettait la convocation à l’assemblée générale et ses annexes et demandait qu’un rendez-vous de signature soit fixé sous quinzaine, son client n’envisageant aucune prorogation de la promesse de vente et se réservant de demander le versement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation.
Par courrier officiel du 15 décembre 2022, l’avocat de Monsieur [Z] informait le conseil des époux [D] qu’il prenait bonne note que les époux [D] renoncent à l’acquisition de l’appartement et rappelait que son client n’entendait pas renoncer à l’indemnité d’immobilisation, estimant qu’il a toujours exécuté loyalement la promesse unilatérale de vente et transmis l’intégralité des informations en sa possession.
Par actes d’huissier des 11 janvier 2023, les époux [D] ont assigné M [F] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris à l’audience d’orientation du 27 mars 2023 aux fins essentielles d’annuler la promesse de vente du 29 juillet 2022.
Les époux [D] sollicitent du tribunal de céans, en l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 05 janvier 2024, au visa des articles 1124 alinéa 1, 1128,1130,1131 et 1178 du Code civil, des articles 1137, 1139 du Code civil, de :
« Vu les manœuvres et réticences dolosives de Monsieur [Z]
- Annuler la promesse de vente du 29 juillet 2022
En conséquence, ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 34.500 euros séquestrée en l’étude de Maître [I] à Monsieur et Madame [D],
Subsidiairement,
Vu le manquement au devoir d’informations de Monsieur [Z]
- Annuler la promesse de vente du 29 juillet 2022,
En conséquence, ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 34.500 euros à Monsieur [W] [D] et Madame [K] [D] séquestrée en l’étude de Maître [R] [I] membre de la SCP Jocelyne LABBE et [R] [I], notaires associés à Maintenon.
En tout état de cause,
- Débouter Monsieur [F] [Z] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,
- Condamner Monsieur [F] [Z] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens».
Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2023, M. [F] [Z] a requis du tribunal, au visa des articles 1112-1, 1124, et 1137 du code civil, de:
«A titre principal :
- Débouter Monsieur et Madame [D] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions,
A titre reconventionnel :
- Juger que la condition suspensive de prêt a été réalisée dans les délais contractuels,
- Juger que les époux [D] n’ont pas levé l’option d’achat dans les délais contractuels,
Ce faisant,
- Condamner in solidum Monsieur et Madame [D] à verser à Monsieur [Z] la somme de 34.500 euros au titre d’indemnité forfaitaire d’immobilisation
- Ordonner à Maître [I], séquestre, de verser à Monsieur [Z] l’indemnité d’immobilisation sous huitaine à compter de la signification du jugement à intervenir,
- Condamner in solidum Monsieur et Madame [D] à verser à Monsieur [Z] la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la non-réalisation de la vente de son appartement.
En tout état de cause,
- Débouter les époux [D] de leur demande de voir condamner Monsieur [Z] à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner in solidum les époux [D] à verser à Monsieur [Z] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER in solidum les époux [D] aux entiers dépens de l’instance ».
L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 février 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 10 septembre suivant.
A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la nullité de la promesse de vente
A. Sur la nullité pour manoeuvres et réticences dolosives
Les époux [D] font valoir qu’ils ont donné leur consentement à la promesse unilatérale de vente par la levée d’option du 26 septembre 2022 et que, à cette date, ils ont donné leur consentement alors qu’ils croyaient que le bien était exempt de sinistre. Ils soutiennent que leur consentement n’était pas libre et éclairé en raison de la mauvaise foi caractérisée et des manoeuvres dolosives de Monsieur [Z] qui leur a caché la connaissance de ce sinistre depuis des mois en prenant le soin d’ouvrir la fenêtre de la salle d’eau afin de dissimuler l’odeur d’humidité, lieu du sinistre, lors de la visite de l’appartement avant la signature de la promesse de vente, en ne les informant pas de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires après la signature de la promesse de vente afin de leur cacher que le sinistre affectait gravement l’immeuble, en ne les informant pas de l’organisation de la recherche de fuite dans son appartement avant la levée d’option qu’ils fixent au 26 septembre 2022, jour où ils ont informé le notaire qu’ils avaient accepté le prêt, en procédant à l’édification d’une cloison afin de masquer la colonne d’eau vanne fuyante, en faisant obstruction au passage du plombier qui était chargé par le syndic d’identifier la fuite alors qu’il venait de les sommer de signer l’acte authentique et en refusant de déclarer le sinistre auprès de son assurance.
Monsieur [Z] oppose que la date de validité de la promesse de vente s’apprécie à la date de sa conclusion, soit le 29 juillet 2022, et qu’à cette date il n’avait jamais eu connaissance de l’existence d’un quelconque sinistre affectant l’appartement situé au rez-de-chaussée, ainsi qu’en atteste la propriétaire de l’appartement voisin, et encore moins que ce sinistre pouvait trouver sa source dans l’appartement objet de la promesse de vente. Il soutient qu’il n’a eu connaissance du sinistre qu’en septembre 2022 et qu’il n’y a ainsi pas eu réticence dolosive ni au moment de la signature de la promesse de vente, ni au moment de la réalisation de la condition suspensive, son notaire ayant pris soin de transmettre le compte rendu de recherche de fuite au notaire des époux [D] dès le 20 septembre 2022. Il suppose qu’il est probable que l’agent immobilier ait ouvert les fenêtres, lors de la visite des époux [D], pour chasser l’odeur de renfermé, Monsieur [Z] ne résidant plus dans le logement. Il ajoute que la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires date du 9 septembre 2022, soit postérieurement à la signature de la promesse de vente, et ne peut impacter sa validité et qu’en outre l’absence de transmission de la convocation ne crée aucun préjudice aux époux [D] puisque les travaux éventuellement votés ne pouvaient être à leur charge.
Sur ce:
Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
En l’espèce, par acte authentique du 29 juillet 2022, Monsieur [Z] a unilatéralement promis de vendre aux époux [D] les lots n°15 et 22 de l’immeuble placé sous le régime de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 5].
Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le dol s’apprécie au moment de la signature de la promesse de vente et non lors de la «levée de l’option » le 26 septembre suivant. Ainsi c’est au 29 juillet 2022 que doit s’apprécier l’existence d’un vice du consentement. Or il n’est pas établi que le promettant avait connaissance du sinistre à cette date. En effet, il produit un courrier du propriétaire de l’appartement situé au rez-de-chaussée et sous l’appartement faisant objet de la promesse de vente, qui atteste que Monsieur [Z] n’avait pas été informé par sa voisine du dégât des eaux survenu dans sa salle de bains avant la convocation pour recherche de fuite en septembre 2022. Ensuite, il n’est pas démontré qu’un sinistre était visible lors de la visite des lieux par les époux [D] avant la signature de la promesse de vente, le fait que la fenêtre de la salle d’eau ait été ouverte ne démontrant pas la présence d’humidité. Au surplus, il ressort du courriel du syndic de la copropriété envoyé le 16 septembre 2022 et communiqué aux époux [D] par leur notaire le 26 septembre 2022 qu’il était envisagé, avant la recherche de fuite du 13 septembre 2022, que la fuite dans la cave et l’appartement situé au-dessous de celui de Monsieur [Z] avait pour origine la façade aveugle au [Adresse 3] et non une colonne encastrée dans l’appartement de Monsieur [Z].
Faute d’établir l’existence d’un dol, la demande des époux [D] en annulation de la promesse de vente pour manoeuvres et réticence dolosive sera rejetée.
B. Sur la nullité pour manquement à l’obligation d‘information
Les époux [D] soutiennent que Monsieur [Z] a délibérément choisi de ne pas révéler l’existence de la fuite qui préexistait aux visites et s’est gardé de communiquer l’information du syndic reçue le 2 septembre 2022, de les informer de la tenue de l‘assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires du 3 octobre 2022, de la saturation d’humidité constatée au sein de son appartement lors des relevés effectués le 13 septembre 2022 et refusé toute prise en charge des conséquences de cette fuite.
Monsieur [Z] oppose que les époux [D] ne prouvent pas que la promesse de vente mettait à la charge de Monsieur [Z] une quelconque obligation d’information, que l’acte stipule page 34 que le promettant et le bénéficiaire déclarent au contraire ne connaître aucune information dont l’importance serait déterminante pour le consentement de l’autre et qui ne soit relatée dans l’avant contrat, la promesse ne mettant à sa charge aucune obligation d’information, et encore moins celle de les informer de la tenue d’une assemblée générale ou de l’existence d’un sinistre étranger à son appartement, survenu postérieurement à la signature de la promesse de vente.
Sur ce:
Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1112-1 du même code dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.
Cette disposition est d'ordre public.
En l’espèce, contrairement à ce que soutiennent les époux [D], l’obligation d’information doit être déterminée lors de la conclusion du contrat, soit le 29 juillet 2022.
Or il n’est pas établi par ces derniers que Monsieur [Z] avait connaissance de la fuite existant dans la cave et dans l’appartement situé au rez-de-chaussée et qu’elle provenait de l’un des lots qu’il promettait de vendre aux époux [D].
Par suite la demande des époux [D] sera rejetée.
2. Sur l’indemnité d’immobilisation
Monsieur [Z] sollicite le versement de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 29 juillet 2024 d’un montant de 34.500 euros, qui a été versée en séquestre auprès du notaire rédacteur de l’acte. Il expose que la vente n’a pas été réalisée dans le délai alors même que la condition suspensive de prêt était réalisée.
Les époux [D] s’opposent à sa demande, estimant son attitude déloyale.
Sur ce :
En application des articles 1103 et suivants du code civil, les conditions d’une promesse de vente font la loi entre les parties. La somme dénommée "indemnité d'immobilisation », stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente, constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse de vente.
En l'espèce, la promesse unilatérale de vente stipule, page 31 du contrat, qu’«en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée sera versée au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien », l’expiration du délai d’option ayant été fixée au 31 octobre 2022. L’acte précise en pages 29 et 30 que la levée d’option sera réalisée «soit par la signature de l’acte authentique», «soit par la manifestation par le bénéficiaire de sa volonté de réaliser la vente au cours du délai imparti » et précise que pour être valable, cette levée d’option devra être accompagnée du versement par virement entre les mains du notaire de l’intégralité de son apport personnel visé aux présentes et d’une copie des offres de prêts émises et acceptées.
Il ressort de ces clauses claires et précises que les époux [D] n’ont pas levé l’option et que l'indemnité d'immobilisation est due par les époux [D] faute pour eux d'avoir réalisé l'acquisition du bien dans les délais prévus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
Cette somme pourra être payée par déséquestration des fonds détenus chez le notaire rédacteur, qui sera autorisé par la présente décision à opérer cette déséquestration, et la demande des époux [D] en restitution de la somme de 34.500 sera rejetée.
Il n’y a pas lieu d’ordonner à Maître [I], qui n’a pas été attrait en la cause, de verser l’indemnité d’immobilisation sous huitaine à compter de la signification du jugement à intervenir.
L’intégralité de l’indemnité d’immobilisation ayant été séquestrée chez le notaire rédacteur, il n’y a pas lieu de condamner les époux [D] à payer à Monsieur [Z] la somme de 34.500 euros.
3. Sur la demande indemnitaire pour non réalisation de la vente
Monsieur [Z] sollicite la somme de 5.000 euros en réparation des préjudices nés de l’absence de régularisation de l’acte de vente. Il soutient qu’il a procédé au retrait des meubles contenus dans la cuisine à la demande des époux [D] et que la cuisine a perdu en valeur esthétique, qu’en outre il n’a pas réussi à vendre son bien depuis que les époux se sont rétractés, notamment en raison de la crise du marché de l’immobilier.
Les époux [D] s’opposent à sa demande.
Sur ce:
Monsieur [Z] reproche aux époux [D] le fait de ne pas avoir acheté le bien immobilier. Or en ayant consenti une promesse unilatérale de vente, aucune certitude n'existait que les époux [D] lèvent l'option et ces derniers ne se sont jamais engagés à acheter l’appartement de Monsieur [Z].
Dès lors, les époux [D] n'ayant commis aucune faute en n'achetant pas, la demande de réparation des préjudices invoqués par Monsieur [Z] sera rejetée.
4. Sur les demandes accessoires
Les époux [D], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance.
L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE Monsieur [W] [D] et Madame [K] [D] née [N] de leurs demandes tendant à annuler la promesse de vente du 29 juillet 2022 et à ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 34.500 euros séquestrée en l’étude de Maître [I];
AUTORISE Maître [R] [I], notaire associée de la SCP Jocelyne LABBER et [R] [I], titulaire d’un office notarial à MAINTENON, de se libérer au profit de Monsieur [F] [Z] de la somme de 34.500 euros consignée entre ses mains par Monsieur [W] [D] et Madame [K] [D] née [N];
DIT n’y avoir lieu à ordonner à Maître [I], séquestre, de verser à Monsieur [F] [Z] l’indemnité d’immobilisation sous huitaine à compter de la signification du jugement à intervenir ;
DIT n’y avoir pas lieu de condamner les époux [D] à payer à Monsieur [Z] la somme de 34.500 euros;
DÉBOUTE Monsieur [F] [Z] de sa demande tendant à condamner in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [K] [D] née [N] à lui verser la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la non-réalisation de la vente de son appartement ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [K] [D] née [N] aux dépens;
REJETTE l'ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Fait et jugé à Paris le 12 Novembre 2024
La Greffière La Présidente
Sophie PILATI Caroline ROSIO
