Cour d'appel, 01 juin 2023. 20/00356

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-3 ARRÊT AU FOND DU 01 JUIN 2023 N° 2023/157 Rôle N° RG 20/00356 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFM7V SARL NICOLAS IMMOBILIER C/ [V] [D] [T] [I] épouse [D] Copie exécutoire délivrée le : à : Me François GARGAM Me Joseph MAGNAN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de TARASCON en date du 05 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18-001036. APPELANTE LA SOCIÉTÉ NICOLAS IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié [Adresse 2] représentée par Me François GARGAM, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMÉS Monsieur [V] [D] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assisté de Me Damien FAUPIN de la SELARL BURAVAN DESMETTRE GIGUET FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON, Madame [T] [I] épouse [D] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assisté de Me Damien FAUPIN de la SELARL BURAVAN DESMETTRE GIGUET FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 23 Mars 2023 en audience publique devant la cour composée de : Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente Madame Béatrice MARS, Conseillère (rapporteure) Madame Florence TANGUY, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Angéline PLACERES. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcée par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2023, Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et Madame Angéline PLACERES, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par contrat en date du 6 juin 2016, M. [V] [D] et Mme [T] [I] épouse [D] ont signé un contrat de réservation portant sur un appartement, un emplacement de stationnement couvert et un garage dans un immeuble en état futur d'achèvement avec la SAS Nicolas Immobilier. Le 15 octobre 2016, un avenant à ce contrat a été signé entre les parties afin de réunir les lots n°11 et n°12. Un acte de vente définitif a été signé le 25 novembre 2016 entre les parties. Il a prévu pour le lot n°2 (correspondant au lot n°11 sous son appellation commerciale) un parking couvert d'environ 15,6m², et pour le lot n°15 (correspondant au lot n°12 sous son appellation commerciale) un garage d'environ 29 m². Ces deux lots ont été réunis en un seul lot devenu lot n°33, conformément à l'accord entre les parties. Le 13 septembre 2017, un protocole d'accord transactionnel a été signé entre les parties et un procès verbal de livraison a été signé le 15 septembre 2017. Après leur entrée dans les lieux, les époux [D] ont assigné en référé la SAS Nicolas Immobilier devant le tribunal de grande instance de Tarascon afin de contester les surfaces des parties privatives acquises et notamment la superficie du garage. Un rapport d'expertise a été déposé le 13 septembre 2018 par M. [W]. Par acte du 23 novembre 2018, les époux [D] ont assigné devant le tribunal d'instance de Tarascon la SAS Nicolas Immobilier aux fins de la voir condamnée, sur le fondement des articles 1217 et suivants du code civil, à leur payer la somme de 5 000 euros en indemnisation de leur préjudice, 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise. Par jugement en date du 5 décembre 2019, le tribunal d'instance de Tarascon a : -dit que la société Nicolas Immobilier a livré à M. [V] [D] et Mme [T] [I] épouse [D] un garage non conforme aux stipulations prévues à l'acte de vente signé le 25 novembre 2016, -condamné la société Nicolas Immobilier à payer à M. [V] [D] et Mme [T] [I] épouse [D] la somme de 1 500 euros en réparation de leur préjudice, -débouté la société Nicolas Immobilier de sa demande reconventionnelle en réparation pour procédure abusive, -condamné la société Nicolas Immobilier aux dépens de la procédure, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire réalisée le 13 septembre 2018, -condamné la société Nicolas Immobilier à payer à M. [V] [D] et Mme [T] [I] épouse [D] la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS Nicolas Immobilier a relevé appel de cette décision le 9 janvier 2020. Vu les dernières conclusions de la SAS Nicolas Immobilier, notifiées par voie électronique le 21 février 2023, au terme desquelles il est demandé à la cour de : Avant toutes discussions sur le fond, Vu les articles 122 et 123 du code de procédure civile et l'article 2052 du code civil, -recevoir la société Nicolas Immobilier en sa fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée à la transaction en date du 13 septembre 2017 ; En conséquence, -réformer le jugement entrepris et débouter les époux [D]-[I] de toutes leurs demandes; A titre subsidiaire, Vu les articles 1103, 1104, 1240 et 1353 du code civil, Vu l'article 9 du code de procédure civile, Vu les pièces versées aux débats, Vu le rapport d'expertise judiciaire définitif de M. [F] [W] du 15 septembre 2018. -débouter les époux [D]-[I] de leurs demandes, fins et conclusions et de leur appel incident, -recevoir la société Nicolas Immobilier en son appel contre la décision rendue par le tribunal d'instance de Tarascon le 5 décembre 2019 minute RG n° 11-18-001036, -la déclarer bien fondée en son appel, -recevoir la société Nicolas Immobilier en ses demandes, -voir le jugement de première instance infirmé en toutes ses dispositions ; Et plus généralement, -homologuer le rapport d'expertise judiciaire définitif de M. [F] [W] du 15 septembre 2018, -débouter M. [V] [D] et Mme [T] [I], épouse [D], de toutes leurs demandes, fins et conclusions, -ordonner que les frais d'expertise devront rester à la charge de M. [V] [D] et Mme [T] [I], épouse [D] ; Plus généralement, -recevoir la société Nicolas Immobilier en ses demandes reconventionnelles, -condamner in solidum M. [V] [D] et Mme [T] [I] épouse [D], à payer à la société Nicolas Immobilier la somme de 6500 euros à titre de dommages-intérêts, -condamner en tout état de cause in solidum M. [V] [D] et Mme [T] [I], épouse [D], à payer à la société Nicolas Immobilier la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, -condamner in solidum M. [V] [D] et Mme [T] [I], épouse [D], aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de de Maître François Gargam, avocat aux offres de droit ; Vu les dernières conclusions de M. [V] [D] et Mme [T] [I] épouse [D], notifiées par voie électronique le 9 juin 2022, au terme desquelles il est demandé à la cour de : In limine litis Vu les articles 2044 et suivants du code civil, -débouter la société Nicolas Immobilier de sa demande de fin de non-recevoir ; En conséquence, Vu les articles 1217 et suivants du code civil Vu les articles 1104 et suivants du code civil Vu les articles L.261-10 et suivants du code de la construction et de l'habitation -recevoir M. et Mme [D] en leurs demandes, fins et conclusions, -confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a dit la livraison du garage non conforme, et reconnu le principe de l'indemnisation due à M. et Mme [D], et en ce qu'elle a condamné la société Nicolas Immobilier aux entiers dépens de première instance et d'expertise, -la réformer pour le surplus, -condamner la société Nicolas Immobilier à leur verser la somme de 5 000 euros en indemnisation du préjudice subi, -condamner la société Nicolas Immobilier à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner la société Nicolas Immobilier aux entiers dépens d'appel ; L'ordonnance de clôture est en date du 10 mars 2023. MOTIFS DE LA DECISION': - Sur l'homologation du rapport d'expertise': La demande d'homologation du rapport d'expertise présentée par la SAS Nicolas Immobilier ne saurait prospérer en ce que ce rapport n'est pas un accord ni une transaction susceptible d'être homologué par le juge, mais un outil technique contenant des éléments qui permettent de statuer sur les demandes présentées par les parties et de trancher le litige qui les opposent. - Sur la fin de non-recevoir': La SAS Nicolas Immobilier soulève l'irrecevabilité tirée de l'autorité de la chose jugée des demandes formées par les époux [D] au vu du protocole transactionnel signé par les parties le 13 septembre 2017. Un contrat de réservation a été signé le 6 juin 2016 relatif notamment à la cession en l'état futur d'achèvement de deux lots à usage d'habitation n°11 et 12. Un avenant conclu le 15 octobre 2016 a prévu la vente d'un appartement réunissant les lots 11 et 12 devenu lot 33. Le protocole d'accord signé le 13 septembre 2017 par les parties'mentionne': au cours des travaux il est apparu que la modification ainsi envisagée non plus de l'acquisition de deux lots d'appartements mais d'un seul appartement réunissant les deux lots n'avait pas été prise en considération valablement dans les plans de réalisation ( ' ) les parties se sont rapprochées s'étant mises d'accord ( ' ) article premier': il a été décidé la livraison d'un appartement nu livré hors d'eau hors d'air'( ' ); article 2 compte entre les parties'( ' ); article 3': la SARL Nicolas Immobilier s'engage à permettre aux artisans réalisant des travaux pour le compte des consorts [D] d'accéder à l'appartement'( ' ); article 4 les consorts [D] s'engagent à permettre l'accès à l'appartement aux artisans de la SARL Nicolas Immobilier'( ' ); article 5 les consorts [D] s'engagent à faire respecter la réglementation phonique et électrique applicable au bâtiment'( ' ); article 6': un procès-verbal de réception sera signé entre les parties le 15 septembre 2017 ('' ) moyennant la parfaite exécution du présent protocole, les parties s'engagent à renoncer à toutes actions découlant de l'exécution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement. Il apparaît dès lors, que les parties se sont engagées dans ce protocole d'accord sur les seules conséquences de la réunion des lots n° 11 et 12. De ce fait, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée. - Sur la non conformité': Les époux [D] font valoir que la forme et dimension du garage ont été modifiées à la suite de la création d'un local EDF non prévu initialement'; que l'accès par un véhicule est rendu difficile'; que la porte du garage prévue n'a pas été posée. La SARL Nicolas soutient que la modification a été imposée par EDF'; que l'accessibilité et les dimensions sont celles prévues initialement'; que des modifications aux plans fournis sont possibles en fonction des nécessités techniques de réalisation. Les documents annexés à l'acte de vente, tels que les plans et notice descriptive ont valeur contractuelle. En outre, la non-conformité peut concerner aussi bien la consistance du bien, que sa superficie, ses matériaux et équipements. Dans son rapport, l'expert indique': la superficie utile de ce garage est actuellement de 29,5 m². Elle est donc conforme avec la superficie portée dans l'acte. La configuration des lieux est similaire sur 3 côtés à celle qui figure sur les plans de mise en copropriété établis par le géomètre. Elle est différente au droit de l'entrée, suite à la création d'un local technique. Il est donc constatée une différence entre les plans du garage annexés à l'acte de vente du 25 novembre 2016 et l'état des lieux actuel, malgré la concordance de la superficie mesurée, étant précisé que la possibilité prévue d'apporter des modifications en fonctions des nécessités techniques et administratives ne figure que sur l'acte de réservation et que la SARL Nicolas Immobilier ne démontre pas l'existence de cette contrainte quant à l'emplacement du local EDF. Le garage n'est donc pas conforme aux prévisions et stipulations contractuelles. Les époux [D] font valoir que du fait de cette modification, ils ne peuvent installer un dispositif de fermeture de leur garage qui est de ce fait assimilable à une simple place de parking, leur causant un préjudice qu'ils évaluent à 5 000 euros. En l'espèce, la décision du premier juge qui leur a alloué, en considération de la présence d'un local affectant leur emplacement une somme de 1 500 euros sera confirmée, l'impossibilité d'installer une porte de garage n'étant pas démontrée. Au vu de la présente décision la demande de dommages et intérêts présentée par la SARL Nicolas Immobilier sera rejetée. - Sur l'article 700 du code de procédure civile': Aucune considération d'équité ne justifie en la cause de laisser à la charge de M. [V] [D] et Mme [T] [I] épouse [D] les frais irrépétibles engagés dans la présente instance. La SARL Nicolas Immobilier sera condamnée à leur payer, à ce titre, une somme de 3 000 euros. PAR CES MOTIFS': La cour, statuant publiquement par décision contradictoire'; Rejette la demande d'homologation du rapport d'expertise du 13 septembre 2018'; Confirme le jugement en date du 5 décembre 2019'; Y ajoutant, Condamne la SARL Nicolas Immobilier à payer à M. [V] [D] et Mme [T] [I] épouse [D], ensemble, une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile'; Condamne la SARL Nicolas Immobilier aux dépens d'appel. La Greffière La Présidente