Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 26 SEPTEMBRE 2023
N° 2023/ 275
Rôle N° RG 19/17702 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFFW5
SARL CUERS IMMOBILIER
C/
Etablissement EPF PACA (ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE AL PES COTE D'AZUR)
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Mathieu PERRYMOND
Me Françoise BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 5 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05264.
APPELANTE
SARL CUERS IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice,
domiciliée [Adresse 3]
représentée par Me Mathieu PERRYMOND, substitué et plaidant par Me Elodie PELLEQUER ; de l'AARPI PERRYMOND-PELLEQUER, avocats au barreau de TOULON
INTIMÉ
ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES CÔTE D'AZUR (EPF PACA) prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
situé [Adresse 2]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée et plaidant par Me Kevin GERBAUD, avocat au barreau de VALENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 4 Juillet 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Louise DE BECHILLON, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Madame Danielle DEMONT, conseillère
Madame Louise DE BECHILLON, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2023,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 30 mai 2013, la société Akerys Promotions donnait mandat de recherche à la Sarl Cuers Immobilier pour négocier les conditions d'achat d'une propriété sise [Adresse 5], d'une superficie d'environ 6 789 m², à détacher d'une plus grande parcelle, cadastrée section AZ n°[Cadastre 1], pour un prix maximal de 3 700 000 euros.
Le 3 juin 2013, la Sarl Cuers Immobilier faisait signer une promesse unilatérale de vente entre le propriétaire du bien, l'ASPTT, et la société Akerys Promotions, bénéficiaire de la promesse au prix 3 650 000 euros, laquelle précisait notamment que :
- l'agence Cuers Immobilier ne pourrait prétendre à aucune indemnité de quelque nature que ce soit si la réitération authentique de ladite promesse n'était pas réalisée, et ce pour quelque cause que ce soit,
- le bénéficiaire s'engageait à verser au promettant la somme de 182 500 euros dans le cas où le bénéficiaire ne réaliserait pas la vente promise, sans justifier de la non-réalisation d'au moins une des conditions suspensives.
Le 28 août 2013, la Sarl Cuers Immobilier négociait un avenant à la promesse de vente prévoyant une durée de validité jusqu'au 2 novembre 2014, une modification du prix à 3 700 000 euros et la modification de diverses conditions suspensives. L'indemnité d'immobilisation était fixée à 185 000 euros.
Le 30 septembre 2013, Me [M], notaire chargé de la vente notifiait à la commune de [Localité 4] une déclaration d'intention d'aliéner indiquant le nom de l'acquéreur, le prix de la vente et les honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur pour un montant de 72 000 euros TTC.
Le 30 décembre 2013, un nouvel avenant à la promesse de vente entre Akerys Promotions et l'ASPTT était signé, aux termes duquel la durée de la promesse était prolongée jusqu'au 2 décembre 2014 et les délais de réalisation des conditions suspensives étaient également prolongés.
Par délibération de son conseil municipal du 14 février 2014, la commune de [Localité 4] déléguait son droit de préemption à l'Etablissement Public Foncier PACA (ci-après Epf Paca).
Le 28 février 2014, l'Epf Paca décidait de préempter le bien en se réservant par stipulation expresse le droit de vérifier la régularité du droit à commission de l'agence immobilière et d'en contester par la suite le montant devant le tribunal compétent.
Le prix définitif de la vente était fixé par le juge de l'expropriation le 19 décembre 2014, homologuant le protocole d'accord intervenu avec l'Asptt et la vente régularisée par acte authentique du 16 janvier 2015.
Estimant que la vente était réalisée, et que sa commission d'agence devenait exigible de plein droit auprès du préempteur substitué dans ses obligations de paiement du prix à l'acquéreur, la Sarl Cuers Immobilier mettait en demeure l'Epf Paca le 7 mai 2015 de procéder au paiement de sa commission.
Face au non paiement de ses honoraires par le préempteur, la Sarl Cuers Immobilier assignait le préempteur l'Epf Paca en paiement par exploit d'huissier du 23 octobre 2017.
Par jugement en date du 5 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Toulon a :
- débouté l'Epf Paca de sa demande de production forcée de pièces,
- débouté l'Epf Paca de sa demande de nullité du mandat,
- débouté l'Epf Paca de sa demande de nullité de la promesse unilatérale de vente,
- débouté la Sarl Cuers Immobilier de l'en emble de ses demandes,
- condamné la Sarl Cuers Immobilier à payer à l'Efp Paca la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sarl Cuers Immobilier aux entiers dépens de l'instance,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire.
Le tribunal a considéré, sur la nullité du mandat sollicitée, que l'Epf Paca ne peut se prévaloir du non respect des dispositions de la loi Hoguet, dont le formalisme ne vise qu'à protéger le mandant dans ses rapports avec le mandataire.
Il a rejeté la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente pour défaut d'enregistrement, estimant qu'il en était justifié.
Sur le paiement de la commission sollicitée par la Sarl Cuers Immobilier, le tribunal a considéré que le droit à commission à l'égard de la société Akerys Promotion n'était pas né à la date de l'exercice de son droit de préemption par l'Efp Paca.
Par déclaration en date du 20 novembre 2019, la Sarl Cuers Immobilier a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 12 février 2020, la Sarl Cuers Immobilier demande à la cour de :
- réformer le jugement dont appel;
En conséquence:
- condamner l'Epf Paca à lui verser :
' La somme de 60.000 euros HT soit 72.000 euros TTC en paiement de sa commission avec intérêts au taux légal depuis le 7 mai 2015
' La somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive
' La somme de 15.000 euros à titre de réparation du préjudice moral causé à la requérante
' La somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Mathieu Perrymond.
L'appelante expose que le tribunal a ignoré l'existence des engagements contractuels liant Akerys et l'Asptt et notamment les délais octroyés pour lever les conditions suspensives.
Elle ajoute que dans la mesure où la préemption est intervenue avant le terme prévu pour la levée d'option, l'ensemble des stipulations de celle-ci s'appliquait au préempteur, rappelant que celui-ci se substitue au candidat acquéreur, de sorte que la commission de l'intermédiaire reste due.
L'appelante précise encore que le protocole d'accord entre l'EPF et l'ASPTT, homologué par le juge de l'expropriation prévoit que l'engagement se fera aux conditions et modalités,hormis le prix révisé, de la déclaration d'intention d'aliéner.
Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 12 mai 2020, l'établissement public foncier Alpes Provence Côte d'Azur demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement,
- débouter la Sarl Cuers Immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la Sarl Cuers Immobilier à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Sarl Cuers Immobilier aux entiers dépens.
Elle expose, au visa de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, qu'aucun paiement ne peut avoir lieu sans avoir été constaté dans un acte écrit contenant l'engagement des parties, que la levée d'option n'a pas eu lieu de sorte que la société Akerys n'avait pas la qualité d'acquéreur et n'a donc pu être subrogée dans cette qualité qu'elle n'avait pas.
Elle relève que le protocole d'accord date du 14 décembre 2014, alors que la promesse unilatérale de vente a expiré le 2 décembre 2014, de sorte qu'elle était caduque et que les conditions suspensives n'étaient pas réalisées.
Subsidiairement, elle indique que la société Cuers Immobilier ne bénéficie pas d'un mandat de vente donné par le vendeur, mais d'un mandat de recherche confié par l'acquéreur et ajoute que l'agent n'a pas fait l'entremise entre les parties, celles-ci ayant eu des négociations directes.
MOTIFS
Sur la demande en paiement de la commission
La déclaration d'intention d'aliéner effectuée par l'Epf Paca prévoit, au titre des modalités de la cession, outre le paiement du prix de vente fixé entre les parties initiales de 3 700 000 euros, le paiement de la commission de 60 000 euros.
Il apparaît par ailleurs à la lecture de la décision de préemption n°2014-10 en son article 1er, que l'Epf Paca a décidé d'exercer ce droit et de faire une offre d'acquérir pour un montant de 3 000 000 euros hors taxes, précisant qu' 'en ce qui concerne la commission d'agence de 60 000 euros mentionnée dans la DIA à la charge de l'acquéreur, elle sera due sous réserve d'en vérifier le bien-fondé par la production des justificatifs requis conformément aux règles de la comptabilité publique. L'Epf Paca se réserve donc le droit d'en contester ultérieurement le montant devant le tribunal compétent.'
En raison du désaccord entre l'Asptt et l'Epf Paca quant au prix proposé dans la décision de préemption, le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Toulon a été saisi, homologuant le protocole d'accord signé entre les parties le 15 décembre 2014.
Or, ce juge a relevé dans ses motifs, comme le relève justement l'appelante, que l'accord prévoit 'l'engagement de ratifier l'acte authentique réitératif avant le 16 janvier 2015 aux conditions et modalités, hormis le prix révisé, de la déclaration d'intention d'aliéner.'
Ainsi donc, il appartenait à l'Efp Paca, pour s'exonérer du paiement de la commission litigieuse, en contester le bien-fondé à la lecture des justificatifs requis par les règles de la comptabilité publique.
L'invocation des dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et plus précisément de son article 6, en application duquel aucun frais n'est dû avant qu'une opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ne peut trouver application au cas d'espèce.
En effet, il doit être observé en premier lieu que bien qu'invoquant la non réalisation des conditions suspensives, l'Epf Paca n'en justifie pas.
De surcroît, et principalement, l'intimée admet elle-même que la purge du droit de préemption doit obligatoirement être antérieure à l'acte de vente et donc au transfert de propriété qu'emporte un tel acte.
Par conséquent, il ne peut être valablement soulevé l'absence de levée d'option par le bénéficiaire de la promesse de vente, alors que celle-ci était valable jusqu'au 2 novembre 2014 et que la décision de préemption date du 28 février 2014, soit plus de huit mois avant l'échéance dudit délai.
Par conséquent, en se substituant à l'acquéreur par l'exercice de son droit de préemption, l'Efp Paca s'est engagée à assumer les engagements de ce dernier, comme elle l'a elle-même admis par la signature du protocole sus mentionné.
Ainsi, la vente du bien objet du mandat de recherche prévoyant une commission au bénéfice de la Sarl Cuers Immobilier équivaut à la conclusion d'un écrit au sens de la loi Hoguet.
Il convient donc d'infirmer le jugement déféré et de condamner l'Epf Paca à régler à la Sarl Cuers Immobilier la somme de 60 000 euros HT soit 72 000 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2015, date de la mise en demeure adressée par l'agence immobilière.
Le jugement en revanche sera confirmé en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande au titre d'un préjudice moral, la caractérisation de ce préjudice n'étant pas démontrée.
Il convient de dire qu'il n'y avait pas lieu de condamner la Sarl Cuers Immobilier au paiement d'une indemnité, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
L'article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l'abus du droit d'agir ou de se défendre en justice par le versement d'une amende civile au trésor public et de dommages et intérêts à l'adversaire.
L'abus suppose la caractérisation d'une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d'ester ou de se défendre en justice.
En l'espèce, il ne peut se déduire de son seul positionnement procédural que l'Efp Paca a entendu abuser de son droit de se défendre en justice.
La Sarl Cuers Immobilier sera donc déboutée de sa demande.
Sur les frais du procès
Succombant, l'Efp Paca sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Il sera par ailleurs condamné à régler la somme de 3 000 euros à la Sarl Cuers Immobilier en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en ce qu'il débouté la Sarl Cuers Immobilier de sa demande de paiement de sa commission, l'a condamnée à payer à l'Établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance;
Statuant à nouveau,
Condamne l'Établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur à régler à la Sarl Cuers Immobilier la somme de 60 000 euros HT soit 72 000 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2015 ;
Rejette la demande formée en première instance à l'encontre de la Sarl Cuers Immobilier, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Confirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant,
Condamne l'Établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
Condamne l'Établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur à régler à la Sarl Cuers Immobilier la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
