Cour d'appel, 16 novembre 2023. 20/08858

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 16 NOVEMBRE 2023 (n° , 14 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 20/08858 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB73S Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 mai 2020 -Tribunal judiciaire de Meaux (1ère chambre) - RG n° 17/01918 APPELANT M. [M] [N] né le 12 juin 1953 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de Paris, toque : D2153 Assisté de Me Franck MOULY de la SCP FRANCHON BECK - CARTEROT - MOULY - DELATOUCHE, avocat au barreau de Meaux INTIMES M. [R] [V] né le 16 septembre 1972 à [Localité 9] (95) gérant de la SARL LA TRATTORIA Demeurant: [Adresse 1] [Localité 7] Mme [I] [S] née le 27 février 1971 à [Localité 8] [Adresse 3] [Localité 6] S.A.R.L. LA TRATTORIA Immatriculée au R.C.S. de Meaux sous le numéro 491 075 503 Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité [Adresse 2] [Localité 5] Représentés par Me Nora DOSQUET de la SELAS B.C.D.AVOCATS, avocat au barreau de Meaux COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 17 avril 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : - Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre - M. Douglas BERTHE, conseiller - Mme Marie GIROUSSE, conseillère qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Mme Laurène BLANCO ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme [I] Stassi-Buscqua, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 17 juin 2006, M. [M] [N] a donné à bail commercial à M. [R] [V] et Mme [I] [S] un local situé [Adresse 2]) comprenant une boutique, une arrière-boutique et une cave, à destination de vente de produits italiens et restauration italienne. Ce bail a pris effet le 17 juin 2006 pour une durée de 9 années, soit jusqu'au 17 juin 2015 puis s'est tacitement prolongé. Par assemblée générale extraordinaire du 17 juillet 2006 la sté LA TRATTORIA, dont M. [R] [V] et Mme [I] [S] sont les deux associés, a décidé de reprendre le bail commercial du 17 juin 2006 consenti par M. [M] [N] sur les locaux en cause. Par acte d'huissier de justice du 14 novembre 2016, M. [R] [V] et Mme [I] [S] ont fait signifier à M. [M] [N] une demande de renouvellement du bail commercial. Par actes d'huissier de justice des 17 et 25 janvier 2017, M. [M] [N] leur a fait signifier un refus de renouvellement du bail « sans que ce refus ouvre droit à une indemnité », en application des dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce pour motifs graves et légitimes, à savoir : - retard permanent dans le paiement du loyer réglé après commandement de payer visant la clause résolutoire ; - défaut de justification de l'assurance du local ; - occupation illégale de locaux ne dépendant pas du bail. Par actes d'huissier de justice des 24 avril 2017, 19 juillet 2017 et 13 octobre 2017, M. [M] [N] a fait délivrer à M. [R] [V] et Mme [I] [S] des commandements de payer les loyers commerciaux visant la clause résolutoire du bail commercial. Par acte d'huissier de justice du 18 mai 2017, M. [R] [V], Mme [I] [S] et la sté LA TRATTORIA ont assigné M. [M] [N] aux fins de renouvellement du bail commercial du 17 juin 2006. Par acte d'huissier du 23 juin 2017, M. [M] [N] a assigné M. [R] [V] et Mme [I] [S] aux fins de résiliation du bail commercial, expulsion des locataires et réparation du préjudice subi du fait de la remise en état de l'arrière-cour. Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires par ordonnance du 12 mars 2018. Par jugement du 14 mai 2020, le tribunal judiciaire de Meaux a : - dit que le bail commercial du 17 juin 2006 est renouvelé aux clauses et conditions du bail venu à expiration, à l'exception du loyer révisé à la somme de 995,45 euros par mois, pour une durée de 9 années à compter du 14 novembre 2016, date de la demande de renouvellement du bail commercial ; - rejeté la demande de refus de renouvellement du bail commercial du 17 juin 2006 de M. [M] [N] ; - rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail commercial du 17 juin 2006 de M. [M] [N]; - rejeté la demande de M. [M] [N] tendant à ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef des lieux loués et également de la cour située à l'arrière de la boutique ; - rejeté la demande de M. [R] [V], Mme [I] [S] et la société LA TRATTORIA en remboursement des provisions pour charges ; - rejeté la demande de M. [M] [N] en paiement des loyers et charges ; - rejeté la demande de dommages et intérêts de M [M] [N] ; - rejeté les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [M] [N] aux dépens de l'instance ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration du 8 juillet 2020, M. [M] [N] a interjeté appel de ce jugement. Une ordonnance de médiation a été rendue le 24 septembre 2020 sans que la médiation n'ait abouti. Par arrêt du 21 septembre 2022, la cour de céans a: - prononcé la révocation de l'ordonnance de clôture du 13 avril 2022 et ordonné la réouverture des débats afin que les parties concluent sur le moyen relevé d'office de la recevabilité, au visa de l'article 122 du code de procédure civile, des demandes formées à l'encontre et au profit de la société La Trattoria d'une part, de M. [R] [V], Mme [I] [S] d'autre part ; - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 8 février 2023 à 9h30 pour clôture et à l'audience de plaidoiries du 10 avril 2023 à 14h pour plaidoiries ; - réservé les dépens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 février 2023. MOYENS ET PRÉTENTIONS Par conclusions déposées le 02 février 2023, M. [M] [N], appelant, demande à la Cour de : - déclarer Monsieur [N] recevable et bien fondé en son appel et infirmer la décision de première instance et statuant à nouveau ; - débouter Monsieur [V], Madame [S] et la société LA TRATTORIA de leur demande en renouvellement de bail ; - déclarer recevable et bien fondé le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes signifié par Monsieur [N] aux locatairesles 17 et 25 janvier 2017 ; - en tout état de cause, prononcer le résiliation du bail consenti par Monsieur [N] à Monsieur [V], Madame [S] pour les locaux situés [Adresse 2] et de tous occupants de leur chef ; - ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef des lieux loués et également de la cour située à l'arrière de la boutique ; - condamner solidairement Monsieur [V], Madame [S] et la société LA TRATTORIA à payer àMonsieur [N] la somme de 1 039,69€, correspondant aux loyers et charges arriérés au 18 décembre 2018 ; - condamner solidairement Monsieur [V], Madame [S] et la société LA TRATTORIA au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour la remise en état de la cour ; - condamner solidairement Monsieur [V], Madame [S] et la société LA TRATTORIA au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 ; - débouter tant Monsieur [V], Madame [S] que la société LA TRATTORIA de l'intégralité de leurs demandes reconventionnelles ; - condamner solidairement Monsieur [V], Madame [S] et la société LA TRATTORIA en tous les dépens. Par conclusions déposées le 03 février 2023, M. [R] [V], Mme [I] [S] et la société LA TRATTORIA, intimés demandent à la Cour de : - déclarer recevables et bien fondés Monsieur [V], Madame [S] et la société LA TRATTORIA venant à leurs droits par suite de la substitution et reprise du bail commercial selon Assemblée Générale Extraordinaire du 17 juillet 2006 pour les motifs sus exposés; - confirmer le jugement en ce qu'il a : - dit que le bail commercial du 17 juin 2006 est renouvelé aux clauses et conditions du bail venu à expiration, à l'exception du loyer révisé à la somme de 995,45 € par mois, pour une durée de neuf années à compter du 14 novembre 2016, date de la demande de renouvellement du bail commercial ; - rejeté la demande de refus de renouvellement du bail commercial du 17 juin 2006 de [M] [N] ; - rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail commercial du 17 juin 2006 de [M] [N] ; - rejeté la demande de [M] [N] tendant à ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef des lieux loués et également de la cour située à l'arrière-boutique ; - rejeté la demande de [M] [N] en paiement des loyers et charges ; - rejeté la demande de dommages et intérêts de [M] [N] ; Conséquemment, - débouter [M] [N] en son appel pour les motifs sus-exposés ; Et statuant sur l'appel incident limité élevé, - recevoir et déclarer bien fondé Monsieur [V], Madame [S] d'une part et la société LA TRATTORIA d'autre part en leur appel limité et statuant à nouveau de ce seul chef: - condamner [M] [N] à payer à Monsieur [V], Madame [S] d'une part et à la société LA TRATTORIA d'autre part la somme de 7 200 euros en remboursement des provisions pour charges augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2019, date de signification des conclusions de première instance portant mention de cette réclamation pécuniaire ; En tout état de cause, - condamner [M] [N] à régler Monsieur [V], Madame [S] et la société LA TRATTORIA la somme de 10.000 euros pour chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner [M] [N] aux entiers dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. MOTIFS DE L'ARRET 1.Sur la recevabilité des demandes L'article L. 210-6 du code du commerce dispose notamment que les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés, que les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant qu'elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits, ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l'origine par la société. L'article R. 210-6 du même code précise notamment que l'état des actes accomplis pour le compte de la société en formation est annexé aux statuts, dont la signature emporte reprise des engagements par la société, lorsque celle-ci a été immatriculée au registre du commerce et que les actionnaires peuvent, dans les statuts, ou par acte séparé, donner mandat à l'un d'entre eux de prendre des engagements pour le compte de la société, l'immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés emportant reprise de ces engagements. En l'espèce, le contrat de bail a été conclu le 17 juin 2006 entre M. [N], d'une part, M. [V] et Mme [S], d'autre part, avant que la société LA TRATTORIA ne soit immatriculée le 17 juillet 2006. Les intimés font valoir que par assemblée générale extraordinaire du 17 juillet 2006 les associés de la société LA TRATTORIA ont approuvé la reprise par cette société du contrat de bail des locaux en cause. Cependant, le contrat de bail conclu avec M. [N] n'indiquait pas que M. [V] et Mme [S] intervenaient pour le compte de la société LA TRATTORIA en formation et ne prévoyait pas de faculté de substitution de cette société aux preneurs. La simple mention à l'article 15 du contrat de bail en cause du numéro d'immatriculation de la sté LA TRATTORIA au registre du commerce et des sociétés n'est pas de nature à démontrer que ce contrat est établi pour le compte de cette société. Le contrat de bail stipulait que le preneur pouvait céder son droit au bail seulement 'à la condition expresse d'avoir recueilli l'accord préalable écrit du bailleur, qui devra dans tous les cas, être appelé à l'acte de cession'. Or, M. [V] et Mme [S] n'ont pas sollicité l'accord de Monsieur [N] à la cession du droit au bail des locaux au profit de la sté LA TRATTORIA . En réponse à la question posée par la cour d'appel dans l'arrêt de réouverture des débats du 21 septembre 2022 relative à la qualité pour agir de M. [V], Mme [S] et la sté LA TRATTORIA et à la recevabilité de leurs demandes ainsi qu'à la recevabilité des demandes de M. [N] à leur encontre, ce dernier ne soutient pas qu'il existerait un accord des parties à la reprise du droit au bail par la sté LA TRATTORIA . Il soutient au contraire qu'il a consenti le bail à M. [V] et Mme [S] seulement, qu'aucune cession de droit au bail ne lui a été dénoncée, que c'est au nom de ces derniers qu'ont été signifiés la demande de renouvellement du bail commercial et le refus de renouvellement pour motif grave et légitime, qu'il a considéré que le nom LA TRATTORIA correspondait simplement à la dénomination commerciale du restaurant, qu'il n'y a eu aucun accord même tacite de sa part pour une cession du bail à cette société. Il ressort en effet des éléments du dossier que la démonstration n'est pas faite d'une acceptation non équivoque du bailleur pour la reprise du contrat de bail au profit de la sté LA TRATTORIA dont le nom ne figurait pas dans le contrat du 17 juin 2006. Seuls M. [V] et Mme [S] étaient nommés en qualité de locataires dans ce contrat de bail et non comme agissant pour le compte d'une société en formation. De plus, ce sont M. [V] et Mme [S] et non la Sté LA TRATTORIA qui ont signifié le 14 novembre 2016 une demande de renouvellement du bail commercial à M. [N] et, de même, M. [N] a fait signifier le 17 janvier 2017 à M. [V] et Mme [S] et non à la sté LA TRATTORIA son refus de renouvellement avec refus d'indemnité d'éviction. Il apparaît donc qu'en l'absence d'accord du bailleur pour transférer le bénéfice du droit au bail à la sté LA TRATTORIA un tel transfert lui est inopposable, de sorte que les demandes de la sté LA TRATTORIA formée à son encontre en application du contrat de bail sont irrecevables et que, de même, il est irrecevable à former des demandes à l'encontre de la la sté LA TRATTORIA au titre de ce contrat de bail. 2.Sur les effetsdu congé: L'article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial, qu'il doit toutefois, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le refus de renouvellement. Selon l'article L. 145-28 du même code, un locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction à droit à se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu'au paiement de cette indemnité. L'article L. 145-17 dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant; que s'il s'agit de l'inexécution d'une obligation, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser, cette mise en demeure effectuée par acte extrajudiciaire devant préciser le motif invoqué et reproduire le premier alinéa de l'article L. 145-17 I. La mise en demeure et le congé peuvent être signifiés dans le même acte, le congé étant délivré pour le cas où l'infraction serait maintenue après l'expiration du délai d'un mois. C'est au bailleur qui refuse au preneur le droit au renouvellement de son bail commercial sans indemnité de démontrer l'existence d'une faute de ce dernier constitutive d'un motif grave et légitime, c'est à dire d'une gravité telle que le bailleur est en droit de ne pas vouloir poursuivre les relations contractuelles. Un congé dépourvu de motif, insuffisamment motivé ou dont le motif est injustifié, a les effets d'un congé avec refus de renouvellement comportant pour le bailleur l'obligation de payer l'indemnité d'éviction et n'a pas pour effet d'entraîner le renouvellement du bail. Il apparaît donc que le refus du renouvellement du bail délivré les 17 et 25 janvier 2017 par M. [N] à M. [V] et Mme [S] a mis fin le 1er janvier 2017 au bail du 17 juin 2016 en application de l'article L. 145-12 du code de commerce et qu'il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que le bail commercial du 17 juin 2006 est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré à compter du 14 novembre 2016 et en ce qu'il a rejeté la demande de refus de renouvellement. M. [V] et Mme [S] seront donc déboutés de leur demande en renouvellement du bail. Dès lors que l'expulsion des locataires est sollicitée, la question qui se pose est celle de savoir si le bailleur justifie d'un motif grave et légitime privant les preneurs du droit au maintien dans les lieux dans l'attente du paiement d'une indemnité d'éviction, nonobstant la circonstance que les locataires ne sollicitent pas le paiement d'une telle indemnité dans le cadre de la présente procédure où ils contestent les motifs graves et légitimes pour obtenir le renouvellement du bail. En l'espèce, dans l'acte de refus de renouvellement pour motif grave et légitime signifié les 17 et 25 janvier 2017, M. [N] invoque les trois motifs suivants : '' retards permanents dans le paiement du loyer réglé après commandement de payer visant la clause résolutoire (commandements délivrés par huissier le 10 février 2016, le 23 août 2016, 22 septembre 2016, 31 octobre 2016). ' Défaut de justification de l'assurance du local, notamment pour l'année 2016. ' Occupation illégale de locaux ne dépendant pas du bail, soit notamment cour située à l'arrière de la boutique avec installation d'un appentis en parpaings, d'un bac à graisse, d'un bloc de climatisation installé sur le mur de la façade de l'immeuble.' Dans cet acte, le bailleur fait état de précédentes mises en demeure de restituer les locaux dans leur état d'origine adressées au locataire et ajoute: 'en tant que de besoin, le bailleur leur signifie également par les présentes une nouvelle mise en demeure de restituer la cour située à l'arrière de la boutique en procédant à l'enlèvement de l'appentis en parpaings, du bac à graisse, de la dalle en ciment et du carrelage, du bloc de climatisation apposée sur la façade arrière de l'immeuble, soit de restituer ladite cour dans son état d'origine et ce dans le délai de 1 mois à compter de la signification des présents en application des dispositions de l'article L.145-17 1er du code du commerce ainsi rappelées (')', ces dispositions étant reproduites dans l'acte. L'obligation de mise en demeure préalable résultant de l'article L. 145-17 1er du code du commerce a donc été respectée dans l'acte de refus de renouvellement pour les trois motifs invoqués. Il est par conséquent indifférent que les précédentes mises en de demeures n'aient pas respecté ce texte, contrairement à ce qu'indique le jugement déféré. Chacun des motifs invoqués par le bailleur doit donc être examiné. - Sur le défaut de justification de l'assurance du local Il ressort des pièces produites que M. [V] et Mme [S] justifient d'une assurance pour le local en cause pour la période du 21 juin 2006 au mois de février 2021 inclus, de sorte qu'ils n'ont pas manqué à leur obligation contractuelle d'être assuré. La circonstance qu'ils n'en aient pas justifié plus tôt auprès de leur bailleur ne constitue pas un motif grave de nature à mettre fin au bail. - Sur les retards de paiement du loyer Dans le contrat de bail du 17 juin 2006, constitué par un imprimé complété manuscritement, au paragraphe V-LOYER, figure la mention imprimée 'le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel H.T. en principal de' après laquelle est écrit manuscritement dans la case prévue à cet effet 900 € en lettres et en chiffres. Il est imprimé plus loin 'le loyer sera payable par trimestre', une croix manuscrite étant inscrite devant le terme 'd'avance'. Il est indiqué ensuite au paragraphe VII DEPOT DE GARANTIE que ce dépôt égal à 3 mois de loyer s'élève à 2.700 € puis que la provision sur charges trimestrielle s'élève à 150 €. Cette rédaction confuse implique d'interpréter ce contrat. Selon les explications des parties corroborées par le montant du dépôt de garantie, les paiements effectués et les quittances remises par le bailleur, le montant de 900 € n'est pas celui du loyer annuel mais du loyer mensuel. Par ailleurs, il ressort des pièces produites que selon l'extrait du grand livre de compte du bailleur couvrant la période de juillet 2006 à décembre 2011, après avoir été payé trimestriellement, le loyer a été réglé mensuellement à compter du mois d'octobre 2008; que le bailleur a délivré des quittances de loyer mensuelles notamment en 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, en mars, juin et juillet 2016 et au mois de septembre 2020 ; que les premiers commandements de payer ont été délivrés pour des paiements mensuels, soit pour les mois de février 2016, août 2016, septembre 2016, le bailleur n'ayant délivré des commandements pour des montants trimestriels qu'à compter du quatrième trimestre 2016. Il résulte des contradictions dans la rédaction du contrat de bail et de l'exécution qu'en ont fait les parties que le bailleur n'est pas fondé à soutenir que la mention imprimée selon laquelle le loyer est payable trimestriellement l'emporterait sur la mention manuscrite du montant d'un loyer mensuel. M. [N] n'est donc pas fondé à reprocher à ses locataires d'avoir procédé à des règlements mensuels ni à en déduire que ces règlements mensuels entraînent des retards de paiement au regard de l'échéance trimestrielle. Or, ainsi que l'a exposé le jugement déféré, il ressort des pièces produites que si M. [N] a fait signifier à ses locataires un commandement de payer le loyer de février 2016 par acte d'huissier du 10 février 2016, il a également établi une quittance de loyer pour ce même mois le 2 février 2016 dont il résulte que le loyer a été réglé à terme; que malgré les commandements de payer des 23 août 2016, 22 septembre 2016 et 31 octobre 2016, les relevés bancaires de la sté TRATTORIA révèlent que les loyers ont été systématiquement réglés par chèque en début de chaque mois jusqu'au mois d'octobre 2016, (dernière date figurant sur le relevé produit pièce 12), de sorte qu'il n'y avait pas de retards de paiement avéré à la date de délivrance du refus de renouvellement signifié le 17 janvier 2017. C'est donc à juste titre que le jugement a considéré injustifié le motif de refus de renouvelement relative aux retards de paiement. ' Sur l'occupation illégale de locaux ne dépendant pas du bail M. [N] reproche aux locataires l'occupation d'une cour à l'arrière de la boutique avec l'installation d'un appentis en parpaings, d'un bac à graisse et d'un bloc de climatisation sur le mur de la façade de l'immeuble, tandis que les intimés soutiennent notamment que les installations reprochées ont été réalisées avec l'accord de M. [N] qui a déposé une déclaration de travaux à cet effet, qu'il a toujours été convenu que la cour permettrait de stocker les poubelles du restaurant. Selon l'article 1719 du code civil, le preneur a notamment l'obligation de délivrer et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et selon l'article 1728 du même code, le preneur a notamment l'obligation principale d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Aux termes du contrat de bail, les locaux loués sont constitués d'une boutique, d'une arrière boutique et d'une cave, le preneur ne doit pas occuper d'autres parties de l'immeuble que celles louées, ne pas nuire à la jouissance paisible des autres occupants de l'immeuble et ne doit faire aucun changement, démolition, percements de mur ou cloison sans autorisation préalable et écrite du bailleur. M. [N] se prévaut d'une lettre recommandée avec accusé de réception du 3 novembre 2015 dans laquelle il demande aux locataires de lui restituer la cour, d'un procès verbal de constat d'huissier du 11 janvier 2016 et de la dénonciation de cet acte signifiée à M. [V] et Mme [S] le 26 février 2016 avec mise en demeure d'avoir à faire cesser ces infractions, dont il résulte qu'un appentis en parpaings avec un toit en taule a été construit en façade arrière du local dans la cour, dans le prolongement des locaux loués recouvrant les trois quarts de la cour dont le sol est recouvert de carrelage, qu'un bac à graisse a été implanté sous une trappe, ainsi qu'un bloc de climatisation sur le mur de la façade. Le procès verbal de constat d'huissier établi le 9 novembre 2016 à la requête de la sté LA TRATTORIA corrobore celui du 11 janvier 2016 pour ce qui concerne l'existence de l'appentis non mentionné dans le bail et d'une climatisation. M. [N] soutient qu'il n'aurait découvert qu'en 2015 les travaux réalisés dans la cour. Cela ne résulte cependant pas de sa lettre recommandée avec accusé de réception du 3 novembre 2015 adressée aux locataires dans laquelle il expose que la cour n'est pas comprise dans le bail et écrit simplement: 'aujourd'hui, je vous demande de me restituer la cour dans son état d'origine, de restaurer la fenêtre, l'appui de baie et le garde corps'. A ce courrier, les locataires répondaient le 29 décembre 2015 que c'est avec l'accord verbal du bailleur qu'ils avaient transformé le local poubelles en une réserve. Il ressort des pièces produites que : - M. [N] a effectué le 6 avril 2009 une déclaration préalable de travaux pour la réalisation d'un abri avec toiture en taule à l'adresse des lieux loués; que l'examen des plans annexés à cette déclaration préalable de travaux révèle que l'abri ainsi déclaré est situé à l'endroit de l'appentis litigieux réalisé dans le prolongement des locaux loués; que M. [N] a effectué le 23 juin 2009 une déclaration d'achèvement de ces travaux; *** qu'il a donné son accord et contribué aux démarches relatives à la construction d'un abri là où est situé l'appentis dont il reproche l'existence aux locataires ;*** - selon la facture de l'entreprise ALTEFUITES datée du 24 juin 2009 annexée à l'attestation de M. [W] du 12 novembre 2018, cette entreprise a réalisé pour LA TRATTORIA des travaux de construction d'une chape, d'un mur, d'une charpente bois, d'une toiture en PVC, d'installation d'un syphon de sol, d'un coude et tube en PVC ainsi que l'installation d'une climatisation; que selon l'attestion de M. [W], lors des réunions de chantier afférentes à ces travaux, le propriétaire de l'immeuble, M. [N] était présent ainsi que M. [V], locataire ; - M. [N] résidait à proximité du restaurant à [Adresse 10] jusqu'en octobre 2014 et qu'il réside depuis 2015 dans l'immeuble des locaux loués [Adresse 2] ; - dans son attestation en date du 11 janvier 2018, M. [K] [Y] expose que se rendant régulièrement à LA TRATTORIA en tant que père de l'enfant de Mme [S], il y a 'toujours vu M. [N] présent et en bon terme avec M. [V] et Mme [S]', qu'il ajoute: '(...) J'ai assisté pour les travaux de la cour. J'étais en effet présent lorsque la dalle de béton a été coulée et je peux certifier que M. [N] était présent lui aussi. D'ailleurs M. [N] a suivi tous les travaux effectués au sein du local et de la cour. Il ne pouvait donc pas dire qu'il n'était pas au courant. De plus, un appentis était déjà là du côté de la réserve de M. [N]' ; - dans son attestation en date du 6 novembre 2018, M. [A] [B] expose qu'il est électricien, client et ami du gérant de LA TRATTORIA où il y a connu M. [N], que ce dernier 'était présent à chaque travaux et a toujours donné son accord. Nous partagions même un café ou apéro quelques fois cela se passait toujours bien (...) J'ai aussi été présent pour les travaux du coin cabanon en sortie de la cuisine et M. [N] était plusieurs fois présent et ne s'est jamais manifesté contre'; - dans son attestation en date du 8 novembre 2018, Mme [Z] [O] épouse [X], comptable de LA TRATTORIA, expose notamment qu'au cours de ses visites régulières au restaurant 'M. [N], propriétaire des locaux, entrait souvent le matin pour discuter et prendre un café. Les relations paraissaient très cordiales. Il n'a jamais été question de retards de paiement et autres griefs. Chaque début de mois le chèque de loyer lui était remis en mains propres et il avait accepté le règlement du loyer sur 11 mois. L'attitude de M. [N] a changé dès qu'il a été informé de la décision de vendre le fonds de commerce. Etant donné la configuration des lieux où la cuisine est ouverte sur la salle de restaurant, d'où l'on peut voir également la courette derrière la cuisine, M. [N] ne peut prétendre ne pas être au courant de l'aménagement de la cour (ce qu'il avait accepté) (...)' ; - dans son attestation en date du 13 novembre 2018, Mme [J] [G] épouse [E], domiciliée [Adresse 4], se déclarant fidèle cliente depuis 2006 de LA TRATTORIA expose qu'elle y a vu à plusieurs reprises M. [N] y 'boire un café et discuter chaleureusement' jusqu'à ce que soit prévu le projet de vente de fonds par les locataires, période à compter de laquelle elle n'a plus revu le propriétaire dans le restaurant mais a assisté à 'des éclats de voix' sur le trottoir. La circonstance que M. [N] ai déposé une déclaration de main courante pour contester la véracité de ces attestations n'est pas de nature à en démontrer leur fausseté. Il convient de tenir compte de ces attestations qui se corroborent entre elles ainsi qu'avec d'autres pièces produites notamment la déclaration de travaux et la facture de travaux. Il apparaît donc que, dans le prolongement du restaurant, les locataires ont réalisé dans la cour commune un appentis fermé avec des parpaings, ont dallé la cour, installé un bac à graisse sous une trappe et ont installé un caisson de climatisation, et ce, avec l'autorisation verbale du bailleur qui a déposé une déclaration de travaux pour l'édification d'un abri à cet emplacement et qui se trouvait souvent sur place lors des travaux en 2009 et qu'il n'a pas demandé le retrait de ces installations effectuées dans la cour avant 2015. Dès lors que M. [N] avait accompagné et accepté depuis de nombreuses années la construction de l'appentis ainsi que des installations litigieuses dans la cour, il ne peut se prévaloir tardivement de l'absence d'autorisation écrite de sa part pour soutenir que cet appentis et ces installations constitueraient un motif grave et légitime de refuser le renouvellement du bail . Il ressort de l'ensemble de ces éléments que M. [N]ne démontre pas l'existence d'un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail, de sorte que ce refus du renouvellement signifié le 29 février 2016 par M. [N] ayant mis fin au bail du 17 juin 2016 a ouvert le droit pour M. [V] et Mme [S] au paiement d'une indemnité d'éviction ainsi que le droit à leur maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré jusqu'au paiement de ladite indemnité conformément aux dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce, de sorte que M. [N] ne peut se fonder sur ce congé mal fondé pour solliciter l'expulsion des preneurs. 3.Sur la demande de résiliation du bail chaudière Dès lors que, par l'effet du congé insuffisamment motivé, les preneurs ont droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expirés, en cas de non respect de ces clauses, le bailleur peut solliciter la résiliation de ce bail résiduel résultant du droit au maintien dans les lieux, cette résiliation ayant pour effet de faire perdre le droit à l'indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux. Selon l'article 1741 du code civil, le contrat de bail se résout par le défaut des parties de remplir leur engagement et selon l'article 1184 du même code dans sa rédaction applicable au jour du contrat, dont le principe est repris aux articles 1217 et 1224 nouveau, la résiliation d'un contrat peut être prononcée par decision de justice si le manquement d'une des parties au contrat est suffisamment grave pour compromettre la poursuite des relations contractuelles. Le caractère de gravité suffisante s'apprécie au jour où le juge statue en fonction de la nature de l'obligation inexécutée et de l'infraction relevée, de la persistance de ces manquements. C'est au bailleur qui se prévaut d'une infraction commise par le preneur pour solliciter la résiliation du bail d'en rapporter la preuve. A l'appui de sa demande de résiliation du bail, M. [N] reprend les reproches faits dans le refus de renouvellement en soulignant les retards permanents dans le paiement des loyers et charges. Comme déjà exposés ci-dessus les reproches relatifs au défaut de justification d'assurance locative, à la transformation de la cour en réserve, l'installation d'une dalle en ciment, d'un bac à graisse et d'un climatiseur ne constituent pas des manquements graves aux obligations contractuelles puisque les preneurs justifient avoir toujours été assurés et que les installations reprochées ont été réalisées avec l'accord du bailleur. S'agissant des reproches relatifs à la présence des poubelles du restaurant dans la cour effectués aujourd'hui par le bailleur, qui soutient que le preneur pourrait les entreposer dans la cave, ce reproche n'est pas justifié de la part d'un bailleur qui doit garantir la délivrance d'un local conforme à sa destination ainsi que sa jouissance paisible au preneur. En effet, il ressort des pièces produites que les poubelles étaient présentes dans la cour depuis le début du bail, les ordures ménagères ne sont collectées que trois fois par semaines et les autres dechets une seule fois par semaine, de sorte que le bailleur doit permettre à ses locataires d'entreposer les containers à ordures en dehors de la salle de restaurant ou la cuisine étant évidemment impossible d'imposer au locataire de faire descendre par l'escalier de la cave les containers à roulettes volumineux. S'agissant des reproches relatifs à la présence de bouteilles de gaz dans la cour, le bailleur ne démontre ni qu'elles ont été entreposées par les locataires ni qu'elles contiennent du gaz. S'agissant de la transmission du bail à la sté LA TRATTORIA, inopposable au bailleur, et dont M. [V] et Mme [S], ayant eux-mêmes solliciter le renouvellement du bail, ne se prévalent pas, cette transmission ne caractérise pas l'existence d'une faute dont la gravité justifierait de prononcer la résiliation du bail. S'agissant des retards de paiement reprochés, il convient de rappeler que le bailleur ne peut se prévaloir du défaut de paiement trimestriel des loyers puisqu'une telle obligation ne résulte pas explicitement du bail qui doit être interprété comme instituant une obligation de paiement mensuel. C'est donc à tort que le 24 avril 2017, M. [N] a fait signifier aux preneurs un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer les loyers du deuxième trimestre 2017 et que de même, il a fait signifier le 19 juillet 2017 un commandement de payer le 3ème trimestre 2017 puis le 13 octobre 2017, un commandement de payer le 4ème trimestre 2017, puisqu'une partie des loyers ainsi réclamés n'étaient pas encore échue alors que les loyers échus de juillet et octobre étaient payés à la date de ces commandements. Pour le surplus, il convient de renvoyer aux explications détaillées du jugement fondées sur les pièces produites dont il résulte notamment que la bailleresse a refusé de recevoir ou a tardé pour accepter les envois recommandés de chèques de paiement de loyers adressés par les locataires pour les mois de mai, juin, juillet, août, octobre, novembre et décembre 2017, puis janvier, février, mars, avril, mai et juin 2018; qu'à l'exception du paiement du loyer de mai adressé le 23 mai 2017, les paiements de loyers ont tous été adressés mensuellement en début de mois leur retard d'encaissement étant imputable au bailleur ne retirant pas ses courriers recommandés; que le décompte actualisé au 18 décembre 2018 par le mandataire du bailleur révèle des paiements de loyer par chèques chaque début de mois; que le solde débiteur figurant sur ce décompte correspond à une indemnité d'occupation et la taxe d'ordure ménagère contestées par les preneurs. C'est donc à juste titre que ce jugement a relevé que la démonstration n'était pas faite de l'existence de retards de paiement répétés jusifiant la résiliation du bail. Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [N] de sa demande aux fins de voir prononcer la résiliation judciaire du bail commercial du 17 juin 2006 ainsi que de sa demande aux fins de voir ordonner l'expulsion des locataires. 4.Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [N]: M. [N] sollicite la condamnation des intimés à lui payer une somme de 20.000 € au titre de ses frais de remise en état des lieux en se prévalant d'un devis de 7.376 € pour la remise en état de la cour auquel s'ajoute selon lui le coût de l'enlèvement du bac de dégraissage et du climatiseur. Ainsi qu'il l'a été exposé, les locataires disposent d'un droit au maintien dans les lieux durant lequel le bailleur est tenu de leur délivrer des locaux conformes à leur destination et de leur en garantir la jouissance paisible. Aux termes du contrat de bail, le bailleur pourra solliciter la remise en état des locaux dans leur état primitif à la charge du preneur. Il en résulte que M. [N] n'est pas fondé à procéder d'ores et déjà aux retraits des installations susvisées nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce mises en place avec son accord depuis 2009. Ce n'est qu'au départ du locataire que se posera la question des éventuels frais de remise en état des locaux au regard de l'état des lieux de sortie. En conséquence, M. [N] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. 5.Sur les comptes entre les parties: M. [N] sollicite la condamnation de M. [V] et Mme [S] ainsi que de la sté LA TRATTORIA à lui payer la somme de 1.039,69 € au titre de loyers et charges dus au 18 décembre 2018, tandis que les preneurs sollicitent reconventionnellement la condamnation de M. [N] à leur payer la somme de 7.200 € en remboursement des provisions pour charges qu'ils ont payées. Le contrat de bail stipule que 'chaque année, la provision (sur charges) est réajustée en fonction des dépenses réellement exposées l'année précédente, le bailleur devant adresser un mois avant l'échéance de régularisation un décompte des charges où apparaît la quote-part du preneur, pour faciliter l'apurement des comptes' , il en résulte qu'à défaut pour le bailleur de procéder à la régularisation de charges, les provisions versées à ce titre sont sans cause et doivent être restituer. Contrairement à ce qu'il est indiqué dans le jugement déféré, la mention d'un montant dans l'appel de loyers au titre de la régularisation de charges, en l'occurence d'eau froide, ne constitue pas une régularisation de charges. Il incombe au bailleur de produire les justificatifs afférents aux sommes réclamées en particulier en matière de taxes ou s'agissant des charges plus générales de l'immeuble, d'en donner un décompte précis ainsi que la clé de répartition dans l'immeuble permettant au locataire de vérifier le bien fondé des sommes qui lui sont réclamées. L'affirmation selon laquelle les locataires n'auraient pas donné accès à leur compteur divisionnaire d'eau n'est pas de nature à exonérer le bailleur de procéder à la régularisation des charges dont il a reçu provision et à en justifier. En l'espèce, pour solliciter le paiement de 1.039,69 € M. [N] produit un relevé de compte couvrant la seule période de juillet 2018 à décembre 2018, ne détaillant pas la somme de 3.052,48 € réclamée trimestriellement au titre d''indemnité d'occupation' , dont il résulte que cette somme de 1.039,69 € correspondrait aux taxes d'ordure ménagères de 2016, 2017 et 1918, à 50 € au titre de solde de provision sur charges et à 661,19 € au titre d'indemnité d'occupation. Le jugement déféré a considéré à juste titre que le montant inexpliqué de 661,19 € sollicité au titre d'indemnité d'occupation n'étant pas justifié, il ne sera pas retenu. Les avis de taxes d'habitation de 2016, 2017 et 2018 sont produits et montrent qu'il est réclamée aux locataires la moitié de la taxe d'ordure ménagère de l'immeuble. Ces montants justifiés seront retenus pour un total de 328,50 €(105 + 113,50 + 110) . C'est à juste titre que M. [N] soulève la prescription quinquennale résultant de l'article 2224 du code civil s'agissant de la demande en restitution des provisions sur charges. M. [V] et Mme [S] ne démontrent pas avoir solliciter la restitution des provisions pour charges avant leurs conclusions du 28 mars 2019 visées par le jugement déféré, de sorte qu'ils ne peuvent solliciter la restitution des provisions pour charges versées avant le 28 mars 2014. C'est donc la période d'avril 2014 à juillet 2018 et non de juillet 2006 à juillet 2018 qu'il convient de prendre en compte. Il n'est pas contesté que les provisions sur charges mensuelles de 50 € ont été réglées, excepté un montant de 50 € pour l'année 2016 figurant sur le décompte arrêté au 18 décembre 2018 produit par le bailleur. Il a donc été payé pour la période en cause un montant total de 2.550 € à titre de provision sur charges (52 mois x 50 € - 50). De ce montant doivent être déduites les taxes d'ordures ménagères justifiées soit 328,50 €. Pour le surplus, le bailleur ne produit aucune régularisation de charges valables mentionnant le décompte des charges facturées en leur appliquant la clé de répartition convenu, la simple mention sur la quittance de loyer qu'il est procédé à une régularisation de charges n'étant pas une justification suffisante. En conséquence, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les locataires de leur demande et de condamner M. [N] à restituer à M. [V] et Mme [S] la somme de 2.221,50 € (2.550 € - 328,50 €) au titre des provisions pour charges perçues n'ayant pas fait l'objet de régularisation, outre les intérêts au taux légal à compter des conclusions du 28 mars 2019 sollicitant cette confirmation, ainsi que de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [N] de sa demande en paiement d'une somme de 1.039,69 € au titre des loyers et charges arriérés au 18 décembre 2018. 6.Sur les autres demandes: Il convient de débouter M. [N] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la sté LA TRATTORIA. Il convient de débouter la sté LA TRATTORIA de l'ensemble de ses demandes. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [N] aux dépens de première instance et débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, M. [N] qui succombe sera condamné aux dépens ainsi qu'à payer à M. [R] [V] et Mme [I] [S] une somme de 3.000 € chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande fondée sur ce texte. Les autres demandes seront rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu 14 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Meaux (N° RG 17/1918) en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [N] aux fins de résiliation judiciaire du bail commercial du 17 juin 2006, aux fins de voir ordonner l'expulsion des locataires, aux fins de voir condamner les locataires en paiement de loyers et charges, de dommages et intérêts et d'une indemnité au titre des faits irrépétibles, et en ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire et condamné M. [N] aux dépens de l'instance ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare irrecevables les demandes de M. [N] formées à l'encontre de la sté LA TRATTORIA au titre du contrat de bail du 17 juin 2006 ; Déclare irrecevables les demandes de la sté LA TRATTORIA formées à l'encontre de M. [N] au titre du contrat de bail du 17 juin 2006 ; Déclare irrecevables comme prescrites les demandes de M. [V] et Mme [S] en restitution des provisions pour charges versées avant la date du 28 mars 2014 ; Dit que le refus de renouvellement signifié les 17 et 25 janvier 2017 par M. [N] à M. [R] [V] et Mme [I] [S] a mis fin le 1er janvier 2017 au contrat de bail du 17 juin 2016 portant sur les locaux situés [Adresse 2]) ; Déboute M. [R] [V] et Mme [I] [S] de leur demande tendant à voir dire que le bail commercial du 17 juin 2006 s'est renouvelé aux clauses et conditions du bail venu à expiration ; Dit et juge que le refus de renouvellement signifié les 17 et 25 janvier 2017 par M. [N] à M. [R] [V] et Mme [I] [S] n'est pas valablement motivé par un motif grave et légitime et qu'il a ouvert à ses derniers le droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail dans les conditions de l'article L. 145-28 du code de commerce ; Déboute M. [N] de sa demande aux fins de voir prononcer la résiliation du bail résiduel résultant du droit au maintien dans les lieux de M. [R] [V] et Mme [I] [S] ; Déboute M. [N] de sa demande aux fins de voir ordonner l'expulsion de M. [R] [V] et Mme [I] [S] des locaux situés [Adresse 2]) ; Condamne M. [N] à restituer à M. [V] et Mme [S] la somme de 2.221,50 € , avec les intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2019, au titre des provisions pour charges perçues pour la période d'avril 2014 à juillet 2018 n'ayant pas fait l'objet de régularisation ; Déboute M. [N] de sa demande en paiement d'une somme de 1.039,69 € au titre des loyers et charges arriérés au 18 décembre 2018 ; Déboute M. [N] de sa demande aux fins de voir condamner solidairement M. [R] [V], Mme [I] [S] et la Sté LA TRATTORIA à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ; Condamne M. [N] à payer à M. [R] [V] et Mme [I] [S] une somme de 3.000 € chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [N] de sa demande aux fins de voir condamner solidairement M. [R] [V], Mme [I] [S] et la Sté LA TRATTORIA à lui payer la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette les autres demandes ; Condamne M. [N] aux entiers dépens de la procédure d'appel. La greffière La présidente