Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 26 Septembre 2024
AFFAIRE N° RG 23/07016 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PWLN
NAC : 72A
Jugement Rendu le 26 Septembre 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 5] ILE DE FRANCE sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet PICHET IMMOBILIER, Société à responsabilité limitée au capital de 8.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le numéro 432 296 234, et pour les besoins de la présente par son établissement secondaire PICHET IMMOBILIER SERVICES - Agence de [Localité 6], dont le siège social est situé [Adresse 4],
Rprésenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS plaidant,
DEMANDEUR
ET :
Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 3]
Défaillant,
Madame [V] [E] épouse [R], demeurant [Adresse 3]
Défaillante,
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Patricia MASSE,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;
Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assisté de Madame Pauline RUBY, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 mars 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 27 Juin 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 26 Septembre 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [Z] [R] et Mme [V] [E] épouse [R] sont propriétaires des lots 260 et 335 dépendant de la copropriété [Localité 5] RESIDENCE ILE DE FRANCE située [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5].
Par assignation en date du 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Localité 5] RESIDENCE ILE DE FRANCE, représenté par son syndic la SARL CABINET PICHET IMMOBILIER, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir ce tribunal :
Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 9 de l'arrêté comptable du 14 mars 2005,
Vu les articles 220, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil,
- condamner in solidum M. [Z] [R] et Mme [V] [E] épouse [R] à lui payer la somme en principal de 5.539,77 euros à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023 inclus, et représentant :
. 4.953,77 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles,
. 586,00 euros au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- assortir la condamnation prononcée à l'encontre de M. [Z] [R] et Mme [V] [E] épouse [R] d'une condamnation au paiement de l'intérêt au taux légal à compter :
. de la mise en demeure notifiée par le cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES - Agence de [Localité 6], syndic, en date du 26 septembre 2023 sur la somme de 5.539,77 euros,
. de l'assignation pour le surplus,
- ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l'assignation,
- condamner in solidum M. [Z] [R] et Mme [V] [E] épouse [R] à lui payer la somme 4.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner in solidum M. [Z] [R] et Mme [V] [E] épouse [R] à lui payer une indemnité de 1.200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant les frais de signification de l'assignation, les frais de signification et d'exécution du jugement à intervenir, ainsi que l'émolument de recouvrement revenant à l'huissier au titre de l'article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Me Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
M. [Z] [R] et Mme [V] [E] épouse [R], bien que régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 27 juin 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Localité 5] RESIDENCE ILE DE FRANCE produit au soutien de ses prétentions :
- le justificatif de la qualité de copropriétaires indivis des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,
- le contrat de syndic,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2023,
- les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 15 juin 2022 et 10 mai 2023,
- un décompte des charges réclamées arrêté au 1er octobre 2023, "7/7 travaux étanchéité toiture" inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 5.539,77 euros. Cependant, ce décompte comporte les sommes réclamées au titre des frais de recouvrement (586,00 €) qui seront examinés infra.
L’examen des pièces fournies permet d'établir que la créance du syndicat des copropriétaires [Localité 5] RESIDENCE ILE DE FRANCE s’élève à la somme de 4.953,77 euros [5.539,77 € - 586,00 € (frais)], au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2023, "7/7 travaux étanchéité toiture" inclus.
Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023, date d'avis de la mise en demeure sur la somme de 4.953,77 euros.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 28 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Concernant la solidarité, il convient de rappeler que, quand le lot constitue le logement de la famille, quel que soit le régime matrimonial, les charges de copropriétés peuvent être qualifiées de dettes ayant pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants aux termes de l'article 220 du code civil.
Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires [Localité 5] RESIDENCE IMMOBILIER ILE DE FRANCE, M. [Z] [R] et Mme [V] [E] épouse [R] seront tenus in solidum au paiement de ces sommes.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l'égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.
Le syndicat des copropriétaires [Localité 5] RESIDENCE ILE DE FRANCE, qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [Z] [R] et Mme [V] [E] épouse [R] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l'octroi des intérêts moratoires.
La demande présentée au titre des dommages et intérêts n'apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu'être rejetée.
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires [Localité 5] RESIDENCE ILE DE FRANCE sollicite la somme de 586,00 euros au titre des frais de recouvrement. Toutefois, ces frais consistent en "honoraires contentieux assignation" (400,00 €) et "suivi vacation contentieux 2è trim 2023" (186,00 €), alors qu'il s'agit d'actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires [Localité 5] RESIDENCE ILE DE FRANCE sera débouté de sa demande à ce titre.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les défendeurs qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés par Me Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Les défendeurs seront également condamnés in solidum à verser une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Localité 5] RESIDENCE ILE DE FRANCE au titre de ses frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [R] et Madame [V] [E] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 5] RESIDENCE ILE DE FRANCE la somme de 4.953,77 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023, "7/7 travaux étanchéité toiture" inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023, et ce, jusqu’à parfait paiement ;
DIT que les intérêts produits depuis le 28 novembre 2023 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Localité 5] RESIDENCE ILE DE FRANCE de sa demande au titre des dommages et intérêts ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Localité 5] RESIDENCE ILE DE FRANCE de sa demande au titre des frais de recouvrement ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [R] et Madame [V] [E] épouse [R] à payer la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires [Localité 5] RESIDENCE ILE DE FRANCE en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [R] et Madame [V] [E] épouse [R] aux dépens,
DIT que Maître Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.
Ainsi fait et rendu le VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC,Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
