Tribunal judiciaire, 28 mai 2025. 25/00003

COUR D’APPEL DE POITIERS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT Juge des contentieux de la protection N° Minute : 25/114 N° RG 25/00003 - N° Portalis DB24-W-B7J-EL54 Copies certifiées conformes délivrées le : - à Me Ségolène BARDET par case palais - au dossier Copie exécutoire délivrée le : - à Me Ségolène BARDET par case palais JUGEMENT DU 28 MAI 2025 A l’audience publique du 26 Mars 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Mme Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Elise BUTTAY, greffière, a été évoquée l’affaire opposant les parties : DEMANDEUR : Monsieur [S] [W] LA GAIE FONDUE 79210 SAINT-HILAIRE-LA-PALUD Représenté par Me Ségolène BARDET substituée par Me RIMBAUD, avocats au barreau de DEUX-SEVRES, D’UNE PART, et DEFENDEURS : Madame [C] [L] LA COGNASSE 79210 SAINT-HILAIRE-LA-PALUD non comparante ni représentée Monsieur [J] [F] LA COGNASSE 79210 SAINT-HILAIRE-LA-PALUD non comparant ni représenté D’AUTRE PART, A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 28 Mai 2025, sous la signature de Mme Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Astrid CATRY, greffière placée, conformément à l'article 450 du Code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte du 3 mars 2021, Monsieur [S] [W] a donné à bail à Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] un bien à usage d’habitation situé Lieudit La Cognasse – 79 210 SAINT HILAIRE LA PALUD, moyennant un loyer mensuel de 650 euros sans charges récupérables prévues au contrat. Dès juillet 2022, des incidents de paiement sont survenus, puis, à compter de mai 2023, les loyers ne seront plus payés. Par lettres recommandées avec accusé réception du 30 août 2023, reçue le 4 septembre, et du 10 janvier 2024, Monsieur [S] [W] a mis en demeure Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] d’avoir à régler les loyers impayés dans un délai de quinze jours. Par acte de commissaire de justice du 20 août 2024, Monsieur [S] [W] a fait signifier à Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] un commandement de payer la somme de 9 100 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire. Ce commandement de payer a été notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 21 août 2024. Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, notifié à la préfecture des Deux-Sèvres par voie électronique le 27 janvier 2025, Monsieur [S] [W] a fait assigner Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Niort afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Constater la résiliation du bail à compter du 21 octobre 2024 ;Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;Ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] de tous occupants de leur chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix de bailleur aux frais, risques et périls des locataires ;Condamner Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] à payer à Monsieur [S] [W] une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal ou de reprise ;Condamner Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] à payer à Monsieur [S] [W] la somme de 11 700 euros arrêtée au mois d’octobre 2024 au titre des arriérés de loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 ;Condamner Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] à payer à Monsieur [S] [W] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer.Le diagnostic social et financier, prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisé compte tenu de la carence de Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L]. A l’audience du 26 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [S] [W], par l’intermédiaire de son conseil, ne produit pas de décompte actualisé et maintient ses demandes formulées dans l’assignation. A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] présentent une dette de loyers, et qu’à la suite du commandement de payer, aucun règlement de la dette n’est intervenu. Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L], régulièrement assignés, respectivement à domicile et à personne, n’ont pas comparu. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION : Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, le silence du défendeur ne valant pas à lui seul acceptation. En l’absence de Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L], le tribunal vérifiera donc la régularité, la recevabilité et le bien fondé des demandes dirigées contre lui. Sur la recevabilité de l’action : En application des dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, l'assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, par voie électronique, à peine d'irrecevabilité de la demande. En l’espèce, Monsieur [S] [W] justifie avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture des Deux-Sèvres par la voie électronique le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mars 2025. En outre, il convient de souligner que le bailleur justifie avoir saisi la Commission de Coordinations des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 21 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 24 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En conséquence, la demande en constat de résiliation du bail de Monsieur [S] [P] est recevable. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, en sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire conforme aux exigences légales. Par exploit du 20 août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 9 100 euros au titre des loyers et charges échus au mois de juin 2024. Or, selon décompte produit par le bailleur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun règlement de l’impayé visé par le commandement n’étant intervenu dans ce délai. Ainsi, le défaut de régularisation fonde Monsieur [S] [W] à se prévaloir de la résiliation du bail, à la date du 1er octobre 2024 à minuit, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sera fixée à compter de cette date. Sur la demande d’expulsion du logement : Selon l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’une personne d’un lieu d’habitation ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux. En conséquence, l’expulsion de Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L], tous deux détenteurs du bail depuis sa conclusion, sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision, étant rappelé qu’au besoin l’expulsion peut avoir lieu avec le concours d’un serrurier et de la force publique en application des articles L. 142-3, L. 153-1 et R. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du même code. Sur la demande d’indemnité d’occupation : Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En conséquence, Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 650 euros, par référence au montant du loyer, pour la période courant du 2 octobre 2024 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Sur la demande de condamnation en paiement au titre de la dette locative : Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En l’espèce, Monsieur [S] [W] produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] sont redevables au titre de la dette locative de la somme de 11 700 euros à la date d’octobre 2024, échéance du mois de d’octobre 2024 incluse, aucun paiement par les locataires n’étant intervenu depuis le 1er juillet 2024. Il y a donc lieu de les condamner Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] à payer à Monsieur [S] [W] la somme de 11 700 euros au titre des loyers impayés, arrêtée au 2 octobre 2024, échéance du mois d’octobre incluse. Sur les frais du procès : Sur les dépens : Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’espèce, Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L], parties perdantes, supporteront a charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile : L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L], condamnés aux dépens, seront en outre condamnés à payer à Monsieur [S] [W] la somme de 300 euros. Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mars 2021 entre Monsieur [S] [W], Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] concernant le bien situé Lieudit La Cognasse – 79 210 SAINT HILAIRE LA PALUD sont réunies à la date du 1er octobre 2024 à minuit ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meuble éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. CONDAMNE Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] à payer à Monsieur [S] [W] la somme de 11 700 euros au titre des loyers impayés arrêtés à octobre 2024, échéance du mois d’octobre incluse avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025, date de l’assignation ; CONDAMNE Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] à payer à Monsieur [S] [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 2 octobre 2024 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux, notamment caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; CONDAMNE Monsieur [J] [F] et Madame [C] [L] à payer à Monsieur [S] [W] une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection