Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/00330

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [S] [F] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Simon MESLATI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/00330 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XE2 N° MINUTE : 7/2024 JUGEMENT rendu le vendredi 08 novembre 2024 DEMANDERESSE La SCI MX REAL ESTATE demeurant [Adresse 2] agissant poursuites et dilligences de son gérant en exercice en la personne de Monsieur [E] [R] et ayant pour mandataire en gestion locative la société J.I.P JOBARD IMMOBILIER [Localité 3] Représentée par Maître Simon MESLATI, avocat au barreau de Paris E1841 DÉFENDEUR Monsieur [S] [F], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 09 octobre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière Décision du 08 novembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00330 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XE2 EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 14 septembre 2005 à effet au 1er septembre 2005, la SCI MX REAL ESTATE a donné à bail à Monsieur [S] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 464,44 euros outre 64,56 euros de provision sur charges. Le 05 septembre 2022, la SCI MX REAL ESTATE a fait délivrer à Monsieur [S] [F] un commandement de payer la somme en principal de 4 454,52 euros. Le 20 février 2023, la SCI MX REAL ESTATE a fait délivrer à Monsieur [S] [F] par acte de commissaire de justice un congé visant l’article 15 alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, en invoquant comme motif légitime et sérieux le non-paiement répété des loyers à bonne date. Par acte de commissaire de justice en date du 09 octobre 2023, la SCI MX REAL ESTATE a fait assigner Monsieur [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : – Valider le congé délivré pour motif légitime et sérieux du 23 février 2023 et constater que le défendeur est sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2023, – Ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, – Condamner Monsieur [F] [S] à lui payer une indemnité d'occupation indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges majoré de 50% ; – Condamner Monsieur [F] [S] à lui payer la somme de 1 226,22 euros au titre des loyers et provision sur charges impayées, dus du 05 septembre 2022 eu 31 août 2023 ; – Condamner Monsieur [F] [S] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SCI MX REAL ESTATE expose avoir délivré ce congé après avoir adressé un commandement de payer et constaté la persistance d’une dette locative. A l'audience du 12 février 2024, la SCI MX REAL ESTATE représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.et actualisé la dette à la somme de 1 379,12 euros selon décompte arrêté à la date du 07 février 2024 (loyer de février 2024 inclus). Le président du tribunal a questionné la partie demanderesse sur l’absence de demande de constat de l’acquisition de clause résolutoire ou encore de résiliation judiciaire pour impayés locatifs sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 qui aurait permis notamment d’alerter les services préfectoraux et la CCAPEX de la situation d’impayés. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [S] [F] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L’affaire mise en délibéré au 14 mai 2024 a finalement fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 9 octobre 2024 en raison de l’empêchement du magistrat initialement saisi. A cette audience, le conseil de la demanderesse a indiqué que le défendeur se maintenait dans les lieux sans payer le loyer mais précisé que la dette étant en baisse puisque le versement des APL avait repris. Il ne justifie pas d’un décompte actualisé à la date de l’audience. Le défendeur ne comparaissant pas, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l'article 473 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur le congé délivré par le bailleur En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [S] [F] pour une durée de trois ans, à effet du 1er septembre 2005, a été tacitement reconduit, pour expirer le 31 août 2023 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé du bailleur du 20 février 2023 à effet au 31 août 2023 a donc été régulièrement délivré six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour le non-paiement répété des loyers. Néanmoins, si les impayés locatifs et les retards de paiements sont avérés, il n’en demeure pas moins que le locataire a repris le paiement du loyer courant, qu’il a soldé la majeure partie de sa dette locative qui ne s’élève plus qu’à la somme de 1 379,12 euros selon décompte du 07 février 2024 (loyer de février 2024 inclus). Eu égard au montant de la dette, le motif invoqué pour le congé n’est pas suffisamment légitime et sérieux. Par conséquent, la SCI MX REAL ESTATE sera déboutée de sa demande de validation du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 20 février 2023, et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Faute de congé valable, le bail se poursuit et a été tacitement reconduit jusqu’au 31 août 2026. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, la SCI MX REAL ESTATE verse aux débats un décompte démontrant que Monsieur [S] [F] reste lui devoir la somme de 1 247,09 euros après soustraction des divers frais de procédure apparaissant sur le décompte, à la date du 07 février 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés incluant le loyer de février 2024. Monsieur [S] [F], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à payer à la SCI MX REAL ESTATE la somme de 1 247,09 euros au titre des loyers et charges impayés au 07 février 2024. Sur les demandes accessoires Monsieur [S] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MX REAL ESTATE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [S] [F] d'un congé pour motif sérieux et légitime en date du 23 février 2023 à effet au 31 août 2023, relatif au bail conclu le 14 septembre 2005 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] ne sont réunies, de sorte que le bail se poursuit et a été tacitement reconduit jusqu’au 31 août 2026 ; DEBOUTE en conséquence la SCI MX REAL ESTATE de sa demande d’expulsion ; CONDAMNE Monsieur [S] [F] à verser à la SCI MX REAL ESTATE la somme de 1 247,09 euros correspondant à l'arriéré de loyers et de charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 07 février 2024, incluant le loyer de février 2024) ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [S] [F] à verser à la SCI MX REAL ESTATE une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [S] [F] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe. La greffière Le juge des contentieux de la protection