Cour d'appel, 16 septembre 2024. 22/00034

COUR D'APPEL DE CAYENNE [Adresse 3] Chambre Civile ARRÊT N°117 N° RG 22/00034 - N° Portalis 4ZAM-V-B7G-BALA S.A.S. AMO 3 NATS S.A.S. SUNRISE S.A.S.U. SUNSET S.A.S. SASU RENAISSANCE S.A.S. SAS LOCATION ET TERRASSEMENT S.A.S.U. CHAMAZONE GROUP S.A.S. CHAMAZONE PROMO S.A.R.L. CHAMAZONE CONSTRUCTION S.A.S. CHAMAZONE LOTISSEMENT S.A.S. GUYANE ESTATE S.A.S. CHRONO EXPRESS GUYANE S.A.S. BLUE HEAVEN S.A.S.U. GREEN VALLEY S.A.S.U. BLUE HILL Société SCCV LES GOELANDS S.A.S.U. LES GOELANDS S.A.S. RIVER BREEZE S.A.S.U. SAN JUAN S.A.R.L. BOIS BLEU C/ [N] [S] [T] [L] [T] épouse [B] [V] [T] ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2024 Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAYENNE, décision attaquée en date du 05 Janvier 2022, enregistrée sous le n° 20/00771 APPELANTES : S.A.S. AMO 3 NATS [Adresse 6] [Localité 9] S.A.S. SUNRISE [Adresse 6] [Localité 9] S.A.S.U. SUNSET [Adresse 6] [Localité 9] S.A.S. SASU RENAISSANCE [Adresse 6] [Localité 9] S.A.S. SAS LOCATION ET TERRASSEMENT [Adresse 6] [Localité 9] S.A.S.U. CHAMAZONE GROUP [Adresse 6] [Localité 9] S.A.S. CHAMAZONE PROMO [Adresse 6] [Localité 9] S.A.R.L. CHAMAZONE CONSTRUCTION [Adresse 6] [Localité 9] S.A.S. CHAMAZONE LOTISSEMENT [Adresse 6] [Localité 9] S.A.S. GUYANE ESTATE [Adresse 6] [Localité 9] S.A.S. CHRONO EXPRESS GUYANE [Adresse 6] [Localité 9] S.A.S. BLUE HEAVEN [Adresse 6] [Localité 9] S.A.S.U. GREEN VALLEY [Adresse 6] [Localité 9] S.A.S.U. BLUE HILL [Adresse 6] [Localité 9] Société SCCV LES GOELANDS [Adresse 6] [Localité 9] S.A.S.U. LES GOELANDS [Adresse 6] [Localité 9] S.A.S. RIVER BREEZE [Adresse 6] [Localité 9] S.A.S.U. SAN JUAN [Adresse 6] [Localité 9] S.A.R.L. BOIS BLEU [Adresse 6] [Localité 9] représentées par Me Stéphan DOUTRELONG, avocat au barreau de GUYANE substitué par Me Vincent MAZET, avocat au barreau de GUYANE INTIMES : Monsieur [N] [S] [T] [Adresse 1] [Localité 7] Madame [L] [T] épouse [B] [Adresse 2] [Localité 8] Madame [V] [T] [Adresse 4] [Localité 9] non comparants, non représentés COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mars 2023 en audience publique et mise en délibéré au 16 Septembre 2024, l'avocat ne s'y étant pas opposé, devant : Mme Aurore BLUM, Présidente de chambre Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Mme Aurore BLUM, Présidente de chambre M. Yann BOUCHARE, Président de chambre M. Laurent SOCHAS, Conseiller qui en ont délibéré. GREFFIER : Mme Fanny MILAN, Greffière présente lors des débats Mme Hélène PETRO, Greffière, présente lors du prononcé ARRÊT : Réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 al 2 du Code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Selon contrat de vente en date du 2 août 2014, M. [N] [T], Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [V] [T] ont cédé à la SCCV La Kampagn dont le gérant est M. [P] [F] plusieurs terrains à bâtir, la SCCV La Kampagn leur consentant une vente de locaux à construire consistant en un ensemble immobilier à usage de commerce et de bureau et un appartement de type loft au 2ème étage sis [Adresse 5]. Le prix de vente du terrain de 600 000€ était stipulé payable au comptant à hauteur de 129 114€ et par compensation à hauteur de 470 886€ à l'achèvement des locaux vendus par la SCCV Kampagn, celui-ci étant intervenu le 2 août 2016. Par acte d'huissier en date du 12 mai 2020, les consorts [T] ont assigné les sociétés Chamazone Group, Chamazone promo, Chamazone construction, Chamazone lotissement, Guyane Estate, Chrono express Guyane, Amo 3 Nats, Blue Heaven, Green Valley, Blue Hill, Les Goelands, Nord Beach, Renaissance, River Breeze, San Juan, SARL Bois Bleu, Sunrise, Sunset, Location et terrassement, devant le tribunal judiciaire de Cayenne aux fins d'obtenir leur expulsion des locaux et la réparation de leur préjudice. Par jugement contradictoire du 5 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Cayenne a : - condamné in solidum les sociétés Chamazone Group immatriculé au n°809 291 529, Chamazone promo immatriculé au n°809 854 862, Chamazone construction immatriculé au n° 822 793 741, Chamazone lotissement immatriculé au n° 844 955 419, Guyane Estate immatriculé au n° 804 171 114, Chrono express Guyane immatriculé au n° 842 237 471, Amo 3 Nats immatriculé au n° 842 145 757, Blue Heaven immatriculé au n° 844 061 374, Gfreen Valley immatriculé au n° 834 027 989, Blue Hill immatriculé au n° 844 093 344, Les Goelands immatriculé au n° 821 616 752, Nord Beach immatriculé au n° 837 913 870, Renaissance immatriculé au n° 837 913 904, River Breeze immatriculé au n° 937 913 946, San Juan immatriculé au n° 837 913 920, SARL Bois Bleu immatriculé au n° 752 499 814, Sunrise immatriculé au n° 821 751 864, Sunset immatriculé au n° 821 752 144, Location et terrassement immatriculé au n° 837 982 420, à payer à M. [N] [T], Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [V] [T] la somme de 119 020, 995€, - condamné in solidum les sociétés Chamazone Group immatriculé au n°809 291 529, Chamazone promo immatriculé au n°809 854 862, Chamazone construction immatriculé au n° 822 793 741, Chamazone lotissement immatriculé au n° 844 955 419, Guyane Estate immatriculé au n° 804 171 114, Chrono express Guyane immatriculé au n° 842 237 471, Amo 3 Nats immatriculé au n° 842 145 757, Blue Heaven immatriculé au n° 844 061 374, Gfreen Valley immatriculé au n° 834 027 989, Blue Hill immatriculé au n° 844 093 344, Les Goelands immatriculé au n° 821 616 752, Nord Beach immatriculé au n° 837 913 870, Renaissance immatriculé au n° 837 913 904, River Breeze immatriculé au n° 937 913 946, San Juan immatriculé au n° 837 913 920, SARL Bois Bleu immatriculé au n° 752 499 814, Sunrise immatriculé au n° 821 751 864, Sunset immatriculé au n° 821 752 144, Location et terrassement immatriculé au n° 837 982 420, à payer à M. [N] [T], Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [V] [T] la somme de 1000€, - rejeté la demande des consorts [T] en réparation de leur préjudice matériel, - rejeté les demandes des consorts [T] en injonction de production de pièces, - condamné in solidum les sociétés Chamazone Group immatriculé au n°809 291 529, Chamazone promo immatriculé au n°809 854 862, Chamazone construction immatriculé au n° 822 793 741, Chamazone lotissement immatriculé au n° 844 955 419, Guyane Estate immatriculé au n° 804 171 114, Chrono express Guyane immatriculé au n° 842 237 471, Amo 3 Nats immatriculé au n° 842 145 757, Blue Heaven immatriculé au n° 844 061 374, Gfreen Valley immatriculé au n° 834 027 989, Blue Hill immatriculé au n° 844 093 344, Les Goelands immatriculé au n° 821 616 752, Nord Beach immatriculé au n° 837 913 870, Renaissance immatriculé au n° 837 913 904, River Breeze immatriculé au n° 937 913 946, San Juan immatriculé au n° 837 913 920, SARL Bois Bleu immatriculé au n° 752 499 814, Sunrise immatriculé au n° 821 751 864, Sunset immatriculé au n° 821 752 144, Location et terrassement immatriculé au n° 837 982 420, à payer à M. [N] [T], Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [V] [T] la somme de 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum les sociétés Chamazone Group immatriculé au n°809 291 529, Chamazone promo immatriculé au n°809 854 862, Chamazone construction immatriculé au n° 822 793 741, Chamazone lotissement immatriculé au n° 844 955 419, Guyane Estate immatriculé au n° 804 171 114, Chrono express Guyane immatriculé au n° 842 237 471, Amo 3 Nats immatriculé au n° 842 145 757, Blue Heaven immatriculé au n° 844 061 374, Gfreen Valley immatriculé au n° 834 027 989, Blue Hill immatriculé au n° 844 093 344, Les Goelands immatriculé au n° 821 616 752, Nord Beach immatriculé au n° 837 913 870, Renaissance immatriculé au n° 837 913 904, River Breeze immatriculé au n° 937 913 946, San Juan immatriculé au n° 837 913 920, SARL Bois Bleu immatriculé au n° 752 499 814, Sunrise immatriculé au n° 821 751 864, Sunset immatriculé au n° 821 752 144, Location et terrassement immatriculé au n° 837 982 420 aux entiers dépens. Par déclaration en date du 28 janvier 2022, les sociétés SASU Chamazone Group immatriculé au n°809 291 529, SAS Chamazone promo immatriculé au n°809 854 862, SARL Chamazone construction immatriculé au n° 822 793 741, SAS Chamazone lotissement immatriculé au n° 844 955 419, SAS Guyane Estate immatriculé au n° 804 171 114, SAS Chrono express Guyane immatriculé au n° 842 237 471, SAS Amo 3 Nats immatriculé au n° 842 145 757, SAS Blue Heaven immatriculé au n° 844 061 374, SASU Green Valley immatriculé au n° 834 027 989, SASU Blue Hill immatriculé au n° 844 093 344, SCCV et SASU Les Goelands immatriculées au n° 821 616 752 et 837 913 870, Nord Beach immatriculé au n° 837 913 870, SAS SASU Renaissance immatriculé au n° 837 913 904, SAS River Breeze immatriculé au n° 937 913 946, SASU San Juan immatriculé au n° 837 913 920, SARL Bois Bleu immatriculé au n° 752 499 814, SAS Sunrise immatriculé au n° 821 751 864, SASU Sunset immatriculé au n° 821 752 144, SAS Location et terrassement immatriculé au n° 837 982 420 ont relevé appel de l'ensemble des chefs de ce jugement. M. [N] [T], Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [V] [T] ont constitué avocat le 8 mars 2022. Les sociétés appelantes ont déposé leurs premières conclusions d'appelant le 28 avril 2022. Les consorts [T] ont déposé leurs premières conclusions d'intimé le 26 juillet 2022. Aux termes de leurs conclusions transmises le 28 avril 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, les sociétés appelantes sollicitent que la cour : - réforme le jugement du tribunal judiciaire de Cayenne du 5 janvier 2022 en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés Chamazone Group, Chamazone promo, Chamazone construction, Chamazone lotissement, Guyane Estate, Chrono express Guyane, Amo 3 Nats, Blue Heaven Green Valley, Blue Hills, Les Goelands, Nord Beach, Renaissance, River Breeze, San Juan, Bois Bleu , Sunrise, Sunset et Location et terrassement à payer à M. [N] [T], Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [V] [T] les sommes de: -119 020,99€ à titre d'indemnité d'occupation, - 1 000€ à titre d'indemnisation de leur préjudice moral, - 2 500€ à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, A titre principal, - dise et juge que la société Chamazone Promo a été autorisée par M. [N] [T], Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [V] [T] à occuper à titre gratuit des locaux leur appartenant situés [Adresse 5] à [Localité 10], - déboute M. [N] [T], Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [V] [T] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formées à l'encontre des sociétés Chamazone Group, Chamazone promo, Chamazone construction, Chamazone lotissement, Guyane Estate, Chrono express Guyane, Amo 3 Nats, Blue Heaven Green Valley, Blue Hills, Les Goelands, Nord Beach, Renaissance, River Breeze, San Juan, Bois Bleu , Sunrise, Sunset et Location et terrassement , A titre subsidiaire, - constate que les sociétés sociétés Amo 3 Nats, Blue Heaven Green Valley, Blue Hills, Nord Beach, Renaissance, River Breeze, San Juan, Location et terrassement, Chamazone lotissement et Chrono express Guyane n'existaient pas au 15 octobre 2016, date à laquelle a débuté l'occupation illicite motivant la demande de condamnation 'in solidum' formée par M. [N] [T], Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [V] [T], - déboute M. [N] [T], Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [V] [T] de l'intégralité de leurs demandes de condamnation 'in solidum' formées à l'encontre des sociétés Amo 3 Nats, Blue Heaven Green Valley, Blue Hills, Nord Beach, Renaissance, River Breeze, San Juan, Location et terrassement, Chamazone lotissement et Chrono express Guyane, - condamne M. [N] [T], Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [V] [T] au paiement de la somme de 4000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de l'instance. Au soutien de leurs prétentions, les sociétés appelantes exposent qu'afin de permettre la réalisation d'aménagements concernant l'ensemble immobilier, les consorts [T] ont autorisé M. [P] [F] et la société Chamazone, société mère des sociétés du groupe [F], à occuper à titre gratuit à compter d'octobre 2016 un local à usage de bureau situé au 1er étage de cet ensemble immobilier. Elles expliquent que la SARL APS IMMO, en charge de la gestion locative de cet ensemble immobilier depuis février 2016, a confirmé le consentement des consorts [T] à l'occupation gratuite en émettant à compter de juillet 2017 et jusqu'à février 2020 des avis d'échéance portant sur un local commercial pour un montant à payer de zéro euro, ainsi que des quittances y afférentes. Elles indiquent que l'agence a émis en mai 2020 sans explication un avis d'échéance de 474,13€, et que les consorts [T] ont remis en cause par courrier du 14 octobre 2019 l'occupation gratuite consentie au groupe Chamazone. Les appelantes font ainsi valoir l'existence d'une convention d'occupation gratuite des locaux au profit de la société Chamazone et de ses filiales préalable à la régularisation d'un contrat de bail. Elles soulignent que les consorts [T] n'ont jamais donné suite à la proposition de négociation d'un loyer formée le 4 octobre 2019 par [Y] [F], gérant de la société Chamazone promo, en vue de la conclusion d'un bail commercial. Aux termes de leurs conclusions en réponse n°1 transmises le 26 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, M. [N] [T], Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [V] [T] sollicitent , au visa des articles 544, 1112, 1128, 1143 et 1240 du code civil, que la cour : - confirme la décision rendue en première instance , et pour rappel non exhaustif : - ordonne l'expulsion des sociétés occupantes sans droit ni titre du lot 7, du double local attenant de 15m2 et des parkings de l'immeuble commercial La Kampagn commerciale [Adresse 5], - enjoigne aux dites sociétés de justifier auprès des consorts [T] de leur déménagement administratif sans délai notamment par production de la preuve de l'accomplissement des formalités et du dépôt au greffe du tribunal de commerce de Cayenne des documents visant à modifier l'adresse du siège sur le K BIS, d'un K BIS à jour justifiant de leur nouvelle adresse, sous une astreinte journalière de 100€ par société à compter de la notification à intervenir, - enjoigne auxdites sociétés de produire les attestations d'assurance à jour couvrant leur responsabilité contre l'incendie, explosion, dégat des eaux et recours des voisins et des tiers sous astreinte de 100€ par société à compterde la décision à intervenir, - condamne solidairement lesdites sociétés à s'acquitter auprès des consorts [T] d'une somme de 133 127,11€ correspondant à l'occupation du local n°7 du 15 octobre 2016 au 29 février 2020 avec intérêts de droit à compter des mises en demeure et à défaut à compter de la présente assignation, - condamne solidiairement les sociétés défenderesses à verser 20 000€ pour le préjudice moral subi par les consorts [T], - condamne solidairement les sociétés défenderesses à verser 727€ montant du coût des réparations des serrures, - condamne également les sociétés défenderesses à verser 8 000€ au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'en tous les dépens de la présente instance et de ses suites. Au soutien de leurs prétentions, M. [N] [T], Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [V] [T] exposent que le local n°7 d'une superficie de 119,13m2 et un double local attenant de 15 m2 ont été investis courant avril 2016 par le groupe Chamazon et 19 sociétés dépendant de lui, et que la moitié des places de parking ont été occupées en permanence, et ce sans disposer d'aucun titre. Ils expliquent que [Y] [F] a tenté courant février 2017 de s'octroyer dans les mêmes conditions le local n°6 , et que ce dernier a finalement pu être conservé à l'étude du notaire Maître [Z] au prix d'un changement de serrures. Les intimés soutiennent avoir adressé des mises en demeure d'avoir à payer des indemnités d'occupation non suivies d'effet, sur la base d'un prix de 21,94€ du m2 comme pour tous les locataires. Ils affirment qu'aucun bail ne les liait au groupe Chamazone tant que les comptes de construction n'étaient pas arrêtés et l'immeuble livré. Il contestent que des quittances à zéro aient été délivrées, et font valoir que des dégradations volontaires ont été commises à plusieurs reprises sur le portail d'entrée du bâtiment, dont les serrures ont été vandalisées. Les consorts [T] précisent que le groupe Chamazone et les 19 sociétés du groupe ont quitté les lieux physiquement mais apparaissent toujours juridiquement au RCS comme ayant leurs 19 sièges sociaux dans l'immeuble de la Kampagn Commercial. La clôture de la procédure a été ordonnée le 9 novembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en expulsion et l'occupation sans droit ni titre Le juge de première instance a relevé qu'il n'est pas contesté que les sociétés du groupe Chamazone ont quitté physiquement les lieux le 30 juin 2020, ainsi que constaté par l'huissier, et qu'en l'absence d'élément permettant d'établir que Chamazone Groupe occuperait encore les lieux, le simple maintien d'un adressage des sociétés dans les locaux concernés est insuffisant à établir l'occupation illicite. Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en expulsion. Le jugement entrepris a par ailleurs retenu, par un ensemble de motifs que la cour approuve, que l'occupation des lieux par les sociétés du groupe Chamazone, non contestée, a débuté en 2016 et jusqu'au 30 juin 2020, et qu'aucun élément ne permet d'établir l'existence d'une convention d'occupation des lieux à titre gratuit. En effet, aucun bail n'est produit par les sociétés, et les seules quittances de loyer dénuées de toute signature ne peuvent suffire à démontrer une autorisation d'occuper les lieux à titre gratuit. En outre, il convient de relever que les extraits de compte de la société APS immo versés aux débats font état sur la période considérée d'indemnités d'occupation mises à la charge de la société Chamazone représentée par M. [F] , et non de loyers qui seraient dus. Par conséquent, le jugement entrepris a exactement retenu une occupation illicite des locaux sur la période allant du 15 octobre 2016 au 29 février 2020, soit 40 mois et demi au montant de 2938,79€, et sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés du groupe Chamazone à verser aux consorts [T] la somme de 119 020,99€ au titre d'indemnité d'occupation. La demande subsidiaire tendant à écarter certaines sociétés du groupe de la condamnation 'in solidum' dans la mesure où ces dernières n'existaient pas au 15 octobre 206 sera rejetée, étant constaté que l'ensemble des 19 sociétés existaient et faisaient partie du groupe Chamazone au moment de la demande en expulsion et qu'elles occupaient effectivement les lieux sans droit ni titre. Sur les demandes au titre de la réparation du portail, au titre du préjudice moral et en injonction de produire des pièces. Le jugement déféré a retenu à juste titre que la demande de production de pièces (K bis ou attestation locative) n'a plus d'intérêt dans la mesure où les sociétés ont désormais quitté les lieux. Il a également exactement fixé le préjudice moral des consorts [T] à hauteur de 1 000€ au vu des difficultés de gestion supplémentaires que les propriétaires ont eu à gérer. Il a enfin parfaitement retenu que l'absence de devis de réparation ne permettait pas d'établir la responsabilité des sociétés du groupe Chamazone concernant les prétendues dégradations du portail. Dès lors, et au vu de l'ensemble de ces éléments, la décision entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions. Sur les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Au regard de la solution apportée au règlement du litige en cause d'appel, les sociétés du groupe Chamazone seront condamnées in solidum à payer aux consorts [T] la somme de 3 500€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, et seront déboutées de leur demande formée à ce titre. Succombant les sociétés du groupe Chamazone seront condamnées in solidum aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Cayenne en date du 5 janvier 2022 en toutes ses dispositions, Et y ajoutant, DEBOUTE les sociétés du Groupe Chamazone de leur demande formée à titre subsidiaire, CONDAMNE in solidum les sociétés Chamazone Group, Chamazone promo, Chamazone construction, Chamazone lotissement, Guyane Estate, Chrono express Guyane, Amo 3 Nats, Blue Heaven, Green Valley, Blue Hills, Les Goelands, Nord Beach, Renaissance, River Breeze, San Juan, Bois Bleu , Sunrise, Sunset et Location et terrassement, à payer à M. [N] [T], Mme [L] [T] épouse [B] et Mme [V] [T] la somme de 3500€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, CONDAMNE in solidum les sociétés Chamazone Group, Chamazone promo, Chamazone construction, Chamazone lotissement, Guyane Estate, Chrono express Guyane, Amo 3 Nats, Blue Heaven, Green Valley, Blue Hills, Les Goelands, Nord Beach, Renaissance, River Breeze, San Juan, Bois Bleu , Sunrise, Sunset et Location et terrassement aux entiers dépens d'appel. En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière. La Greffière La Présidente de chambre Hélène PETRO Aurore BLUM