Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/53400 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4QCC
N° : 12-DB
Assignation du :
25 Avril 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 novembre 2024
par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE
Madame [U] [H] née [L]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître François AUDARD de la SCP SCP AUDARD-MOUGIN, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE - #156
DEFENDERESSE
S.A.S. SMART FOOD DISTRIBUTION
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Samir MBARKI, avocat au barreau de MEAUX - #63
DÉBATS
A l’audience du 08 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Suivant acte sous seing privé du 15 novembre 2019, Mme [U] [L] a renouvelé le contrat de bail commercial consenti à la société SMART FOOD DISTRIBUTION, portant sur le lot n°201 situé [Adresse 4] [Localité 3], pour une durée de neuf années à compter du 15 novembre 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 15.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par exploit du 20 février 2024, pour un montant en principal de 16.372,02 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 8 janvier 2024.
Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Mme [L] a, par exploit délivré le 25 avril 2024, fait citer la société SMART FOOD DISTRIBUTION devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir :
« Renvoyer les parties à se pourvoir au fond,Cependant, dès à présent et vu l’urgence,
Vu les articles 834 du CPC, L 145-41 du Code de Commerce, 1134 et 1728-2° du Code Civil,Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial sous seings privés à effet du 15 novembre 2019.Ordonner l’expulsion corrélative de la SAS SMART FOOD DISTRIBUTION des lieux litigieux sis à [Localité 3], [Adresse 4], ainsi que tous occupants de son chef, avec s’il échet, le concours de la force publique et d’un serrurier.Condamner à titre provisionnel la SAS SMART FOOD DISTRIBUTION au paiement de la somme de 16.372,02 € représentant un arriéré de loyers impayés et provisions sur charges suivant un décompte arrêté au 28 mars 2024 inclusivement, correspondant au 1er trimestre 2024 compris, augmentée des intérêts légaux de retard à compter du 20 février 2024, date du commandement de payer.Fixer une indemnité d’occupation journalière provisionnelle égale au montant journalier du loyer contractuel, charges en sus, laquelle sera exigible à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux tant des biens que des personnes et restitution des clés.Condamner la SAS SMART FOOD DISTRIBUTION au paiement de cette indemnité.Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers et dire qu’ils serviront de gage au paiement de toutes sommes dues en vertu de l’ordonnance à intervenir.Condamner la SAS SMART FOOD DISTRIBUTION au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 février 2024, de la présente assignation, ainsi que les frais d’extrait k bis et de levées d’états des privilèges et nantissements nécessaires conformément à la loi du 17 mars 1909.Dire que l’exécution provisoire est de plein droit. ».
A l’audience de renvoi du 8 janvier 2024, la requérante actualise la dette locative à la somme de 29.792,63 euros, terme de juillet 2024 inclus et s’oppose à la demande de délai de paiement, faisant observer que le preneur n’est pas en mesure d’apurer sa dette.
En réplique, aux termes de ses écritures visées le 8 octobre 2024 et oralement soutenues à l’audience, la société SMART FOOD DISTRIBUTION, représentée, demande au juge des référés de :
« - REPORTER dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, le temps nécessaire pour que le mandant de SFD puisse vendre son droit au bail.
- SUSPENDRE les procédures d'exécution qui ont été engagées par Madame [H]. ».
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.
MOTIFS
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 20 février 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.
Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail et reproduit les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce.
Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
Il ressort des décomptes versés à la procédure que la société SMART FOOD DISTRIBUTION n’a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 20 mars 2024, avec toutes les conséquences de droit.
Sur la demande de provision
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Mme [L] justifie, par la production du contrat de bail, du commandement de payer et d’un décompte actualisé au 8 octobre 2024, que le preneur a cessé de payer ses loyers et charges, et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, une somme de 29.792,63 euros, arrêtée au 8 octobre 2024 (échéance de juillet 2024 comprise), ce qui n’est en outre pas contesté par la société SMART FOOD DISTRIBUTION, de sorte qu’elle sera condamnée à lui payer à titre de provision cette somme, assortie des intérêts au taux légal courant à compter du commandement de payer du 20 février 2024 sur la somme de 16.372,02 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.
Sur la demande de délais de paiement
L'article L145-41 du Code de commerce prévoit que le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La société SMART FOOD DISTRIBUTION sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois, indiquant que les locaux sont fermés, qu’elle a cessé son activité et qu’elle a besoin de ce délai dans l’attente de la vente de son droit au bail.
En réponse, Mme [L] s’oppose à cette demande de délai, exposant que le preneur n’a pas la capacité financière pour rembourser sa dette.
S’il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, il y a lieu, compte tenu de la situation du preneur, de lui accorder un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.
Compte tenu de la situation du preneur et des circonstances de l’espèce, il convient d'accorder à la société SMART FOOD DISTRIBUTION un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ; étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.
A défaut de respect de ce délai ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les demandes accessoires
Succombant, la société SMART FOOD DISTRIBUTION sera condamnée aux dépens, comprenant les frais du commandement de payer du 20 février 2024, de l’assignation, de l’extrait KBIS et de levée d’états des privilèges et nantissements.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
Condamnons la société SMART FOOD DISTRIBUTION à payer à Mme [U] [L] la somme provisionnelle de 29.792,63 euros, arrêtée au 8 octobre 2024 (échéance de juillet 2024 comprise), assortie des intérêts au taux légal courant à compter du commandement de payer du 20 février 2024 sur la somme de 16.372,02 euros et pour le surplus à compter de la présente décision ;
Autorisons la société SMART FOOD DISTRIBUTION à se libérer de sa dette en 24 versements mensuels d’un montant égal en sus du loyer courant le premier versement intervenant le 25 du mois suivant la signification de la présente décision et les suivants le 25 de chaque mois ;
Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;
Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus du loyer courant, d'une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
° le tout deviendra immédiatement exigible,
° la clause résolutoire sera acquise,
° il sera procédé à l’expulsion immédiate du preneur et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux commerciaux sis [Adresse 4] [Localité 3] ;
° la société SMART FOOD DISTRIBUTION devra payer mensuellement à Mme [U] [L], à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires des parties ;
Rejetons les demandes du chef de de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons le défendeur aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, les frais de l’assignation, de l’extrait KBIS et de levée d’états des privilèges et nantissements ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 12 novembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Anne-Sophie MOREL Fabrice VERT
