Cour de cassation, 27 juin 2019. 18-18.746

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 27 juin 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10236 F Pourvoi n° Y 18-18.746 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par Mme Q... J..., domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 24 avril 2018 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. S... X..., domicilié [...] , 2°/ à M. S... X..., domicilié [...] , pris en qualité de liquidateur amiable de la société X... conseil, 3°/ à la société Mourenx, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 4°/ à la société Crédit Immobilier de France développement, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société de Crédit Immobilier de France Sud-Ouest, 5°/ à la société Sérénis Vie, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 28 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de Mme J..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Mourenx ; Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à Mme J... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Crédit Immobilier de France développement et Serenis Vie ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme J... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme J... ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Mourenx ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour Mme J... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté l'acquéreur d'un bien en état futur d'achèvement (Mme J..., l'exposante) de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre le promoteur immobilier (la SCI Mourenx) ; AUX MOTIFS QUE Mme J... s'était désistée de ses demandes de nullité des actes de vente, du contrat de prêt CIF et du contrat d'assurance Serenis Vie, acquiesçant donc aux motifs du jugement ayant écarté ses moyens tenant au dol, de sorte qu'elle ne pouvait représenter ces mêmes arguments, sans produire d'éléments nouveaux applicables à la demande de dommages-intérêts qu'elle maintenait en cause d'appel ; que la cour n'était plus saisie d'aucune demande à l'égard de la SA Crédit Immobilier de France du Sud-Ouest et de la SA Serenis Vie ; que, dans le cadre de son rejet de l'action en nullité pour dol du contrat de vente et des actes de prêt et d'assurance dudit prêt, le tribunal avait déjà jugé que, lors de la proposition d'achat de l'appartement en défiscalisation, la société FCI avait réalisé une étude de la situation personnelle et patrimoniale de Mme J... et lui avait remis des documents comportant une information utile, compréhensible et claire pour lui permettre de prendre sa décision après avoir disposé du temps nécessaire pour en prendre connaissance ; qu'aucun élément n'établissait que M. X... ou la société FCI ou la SCI Mourenx auraient dissuadé Mme J... de s'intéresser aux caractéristiques concrètes du bien ; qu'il ne s'évinçait pas du dossier la preuve que Mme J... n'avait pu se renseigner par elle-même sur l'état du marché immobilier, comme l'aurait fait toute personne moyennement diligente et prudente ; qu'en se désistant de son action en nullité et/ou résolution des contrats, Mme J... acceptait ces motifs ; que, dès lors, la cour tenue d'éviter une contradiction de décisions et compte tenu des exigences juridiques moindres d'une action en responsabilité, les considérerait pour acquis ; que, par ailleurs, la cour relevait qu'une note explicative relative au concept financier de la loi Robien recentré contenant une analyse de la situation patrimoniale de Mme J... lui avait été remise avec une grille de variation des loyers : ce document n'était pas contractuel en ce que les éléments qui y étaient fournis étaient informatifs et ne constituaient pas des engagements du vendeur, notamment de mise en location permanente et ininterrompue du bien ; que, certes, la grille des loyers prévoyant un loyer de 418 € pour le lot 22 était jointe au contrat de réservation et signée comme une annexe contractuelle, mais il y avait lieu de relever que le loyer était fonction de l'offre et de la demande, que rien n'obligeait Mme J... à accepter une baisse et qu'en outre elle avait donné un mandat de gérance à une agence pour louer son bien à hauteur de 418 € de loyer, aucun élément ne permettant d'attester que les problèmes locatifs étaient dus exclusivement au défaut d'attractivité du bien ; que Mme J... avait signé l'acte authentique de vente et ne justifiait pas davantage avoir été contrainte par une manoeuvre de son vendeur à donner une procuration à un notaire aux fins de la représenter à la signature de l'acte authentique ; que, sur la violation des règles du démarchage à domicile, le tribunal avait pertinemment observé que la signature de l'acte notarié réitérant la vente en forme authentique avait couvert les irrégularités pouvant affecter le contrat de réservation, étant observé sur ce dernier point que Mme J... ne justifiait pas avoir vainement demandé, tant lors de l'avant-contrat qu'au moment où elle avait reçu le projet d'acte notarié, des renseignements complémentaires par rapport à ceux qui lui avaient été fournis d'office par son cocontractant ; que, du reste, la cour constatait que, dans ses dernières conclusions, Mme J... fondait ses demandes sur l'article 1382 du code civil ; que la SCI Mourenx était son cocontractant, le vendeur du bien qu'elle avait acquis, de sorte que la responsabilité invoquée dans le cadre de la signature du contrat de réservation et de vente du bien en défiscalisation ne pouvait être que contractuelle ; que la société FCI n'était pas en cause devant la cour, si bien que ses agissements ne pouvaient être critiqués qu'indirectement, dans le cadre du mandat de vente donné par la SCI Mourenx, et donc nécessairement dans ce même contexte contractuel puisque Mme J... invoquait des manquements au devoir de conseil et obligation d'information qui l'auraient mystifiée et donc contrainte à acheter l'immeuble litigieux ; ALORS QUE, d'une part, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; que les motifs, seraient-ils le soutien nécessaire du dispositif, n'ont pas autorité de chose jugée ; qu'en retenant que l'acquéreur avait accepté les motifs du jugement en se désistant de son action en nullité et/ou résolution des contrats et que, tenue d'éviter une contradiction de décisions comme de prendre en compte les exigences juridiques moindres d'une action en responsabilité, elle les considérerait elle-même pour acquis, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile, ensemble l'article 1351 ancien du code civil, devenu l'article 1355 ; ALORS QUE, d'autre part, le désistement partiel a pour conséquence de rendre irrévocables les chefs du jugement qui font l'objet de cette renonciation et interdit à la personne qui se désiste de les contester ; qu'en considérant que l'exposante avait acquiescé aux motifs du jugement et en s'estimant elle-même liée par ces motifs quand le désistement partiel avait seulement eu pour effet d'interdire à son auteur de contester ultérieurement le chef du dispositif du jugement ayant fait l'objet de cette renonciation, la cour d'appel a violé l'article 403 du code de procédure civile ; ALORS QUE, en outre, le vendeur est débiteur envers l'acquéreur d'une obligation précontractuelle d'information et de conseil ; qu'en retenant que le vendeur ne pouvait voir sa responsabilité engagée que sur un fondement contractuel dans le cadre de la signature du contrat de réservation et de la vente du bien en défiscalisation, de sorte que l'exposante ne pouvait fonder sa demande sur les règles de la responsabilité délictuelle, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil, devenu l'article 1240 ; SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté l'acquéreur d'un bien en état futur d'achèvement (Mme J..., l'exposante) de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre les agents commerciaux du promoteur vendeur (la Sarl X... et M. X...) ; AUX MOTIFS QUE, de leur côté, M. X... et la SARL X... étaient mis en cause comme les préposés de la société FCI, elle-même mandataire de la SCI Mourenx, et il ne leur était imputé aucune faute "personnelle", qui aurait été de nature délictuelle, détachable du contexte des relations contractuelles entre la SCI Mourenx et Mme J... dans lequel celle-ci affirmait avoir été trompée et prétendait n'avoir pas disposé de l'information qu'elle était en droit d'attendre du vendeur professionnel ; ALORS QUE l'agent commercial qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; que l'exposante faisait valoir (v. ses concl. n° 7, pp. 15-26) que M. X... et la Sarl X... avaient manqué à leur devoir d'information et de conseil à son égard sur le potentiel locatif du bien et sur sa valeur réelle en lui présentant une plaquette annonçant un investissement « en toute sérénité » du fait notamment de « la situation privilégiée» du bien, pour la convaincre que le montage présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaines sans l'alerter sur le risque de carence locative et de baisse de la valeur vénale du bien en raison du lieu de son implantation ; qu'en retenant que l'acquéreur ne leur imputait aucune faute "personnelle" qui aurait été de nature délictuelle, détachable du contexte des relations contractuelles avec le vendeur, quand elle était saisie de conclusions reprochant aux agents commerciaux de ne pas l'avoir alerté sur le risque de carence locative du fait de la situation de la commune d'implantation du bien ainsi que sur le risque de baisse de sa valeur vénale, la cour d'appel a dénaturé par omission les écritures de l'acheteur en violation de l'article 4 du code de procédure civile.