Cour de cassation, 01 octobre 2020. 19-20.655

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 1er octobre 2020 Cassation partielle M. CHAUVIN, président Arrêt n° 697 F-D Pourvoi n° U 19-20.655 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER OCTOBRE 2020 1°/ M. Y... H..., 2°/ Mme R... M..., épouse H..., domiciliés [...] , ont formé le pourvoi n° U 19-20.655 contre l'arrêt rendu le 31 mai 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige les opposant à la société Eba, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de M. et Mme H..., après débats en l'audience publique du 7 juillet 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 31 mai 2019), après expertise judiciaire, M. et Mme H..., propriétaires d'un lot dans le lotissement du domaine de La Lieutenante, ont assigné la SCI Eba, propriétaire d'un lot contigu, à laquelle ils reprochaient d'avoir réalisé divers travaux contrevenant aux prescriptions du cahier des charges de l'association syndicale libre du lotissement, pour la voir condamner à réaliser des travaux de remise en état. Examen des moyens Sur le premier moyen, pris en sa première branche Enoncé du moyen 2. M. et Mme H... font grief à l'arrêt de condamner la SCI Eba à reculer à cinq mètres la crête du talus sur toute la longueur de celui-ci limité à la parte mitoyenne, alors « que les clauses du cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que les clauses du cahier des charges, opposables sur le plan contractuel aux colotis, restaient applicables dans leurs rapports entre eux nonobstant le plan local d'urbanisme en vigueur ; qu'il s'en évince que tout coloti peut demander au juge le respect du cahier des charges sans avoir à justifier d'un préjudice ; que l'article 10 du cahier des charges du lotissement stipule notamment que « toutes les constructions, principales ou annexes doivent respecter une marge d'isolement d'au moins 5,00 m des limites séparatives ; qu'en l'espèce, le tribunal, par des motifs que M. et Mme H... étaient réputés s'être appropriés en demandant la confirmation du jugement sur ce point avait distingué le pied de talus réalisé en partie est qui longeait le fonds H... et celui réalisé en partie nord est longeant le fonds ASL et constaté, pour en ordonner le reculement à 5 m de la limite séparative, que concernant le pied de talus réalisé en partie nord-est, la SCI Eba avait également enfreint le cahier des charges du lotissement en réalisant un talus à moins de 5 m de la propriété ; qu'en se bornant à énoncer pour adopter la solution technique de l'expert que le talus édifié le long du fonds des époux H... (c'est-à-dire en réalité le talus Est) ne respectait pas la règle des 5 mètres, sans rechercher si, comme l'avait constaté le tribunal pour ordonner son reculement de 5 m, tel n'était pas également le cas du pied de talus réalisé en partie nord est, (côté ASL), la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble de l'article 10 du cahier des charges de l'ASL des propriétaires du domaine de la Lieutenante. » Réponse de la Cour Vu les articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 : 3. En application de ces dispositions, les clauses du cahier des charges engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui sont contenues dans ce document contractuel et leur violation doit être sanctionnée même en l'absence de préjudice. 4. Pour réformer le jugement et ordonner le recul de la seule partie du talus jouxtant la propriété de M. et Mme H..., l'arrêt retient que la SCI Eba a édifié le long de leur fonds un talus d'une hauteur de 1,91 mètre environ dont le sommet se trouve à 2,50 mètres environ de la limite séparative, qu'il ne s'agit pas d'un simple aménagement et que l'article 10 du cahier des charges prévoit que toutes les constructions doivent respecter une marge d'isolement d'au moins cinq mètres des limites séparatives. 5. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, dans sa partie située au nord-est, qui n'était pas contiguë au fonds de M. et Mme H..., le talus ne contrevenait pas également aux stipulations du cahier des charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. Et sur le second moyen, pris en sa première branche Enoncé du moyen 6. M. et Mme H... font grief à l'arrêt de ne condamner la SCI Eba qu'à démolir localement le mur de soutènement à 0,20 mètre du ras du nouveau profil du talus, alors « qu'il résulte des propres constatations de la cour que le mur de soutènement considérable érigé par la SCI Eba ne respecte ni l'article 10 du cahier des charges du lotissement stipulant notamment que « les constructions, principales ou annexes doivent respecter une marge d'isolement d'au moins 5,00 m des limites séparatives, ni l'article 12 dudit cahier des charges relative aux clôtures en limites séparatives qui prescrit qu'elle sont constituées par un mur bahut d'une hauteur maximale de 0,20 m surmonté d'un grillage ne pouvant excéder 1,60 m de haut ; qu'en se bornant à retenir la solution recommandée par l'expert à savoir la démolition locale du mur du soutènement à 0,20 m du ras du nouveau profil du talus tout en constatant que ce mur de soutènement ne respectait pas non plus l'article 10 à savoir la marge de recul de 5 m, ce qui impliquait non pas une démolition locale mais une démolition totale du mur de soutènement sur toute sa longueur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction alors applicable, ensemble de l'article 10 de l'ASL des propriétaires du Domaine de la Lieutenante. » Réponse de la Cour Vu les articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 : 7. Il résulte du premier de ces textes que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise, et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi. Selon le second de ces textes, le débiteur est condamné au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 8. Pour limiter la condamnation de la SCI Eba à une démolition locale du mur de soutènement, l'arrêt retient qu'il y a lieu de retenir la solution recommandée par l'expert, à savoir la démolition « locale » du mur de soutènement à 0,20 mètre du ras du nouveau profil du talus, avec emportement des gravois et finition des arases. 9. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la construction qui, selon l'expert, représentait un ouvrage de soutènement considérable, sans préoccupation esthétique pour le voisinage, enfreignait l'article 10 du cahier des charges, ainsi que son article 12 qui prescrivait que les clôtures en limite séparative devaient être constituées par un mur bahut d'une hauteur maximum de 0,20 mètre surmonté d'un grillage ne pouvant excéder 1,60 mètre, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, desquelles il résultait que le mur n'était pas conforme au cahier des charges sur toute sa longueur, a violé les textes susvisés. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce que, réformant le jugement, il condamne la SCI Eba à réaliser les travaux suivants dans le délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt, à peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard : - recul à cinq mètres de la crête du talus sur toute la longueur de celui-ci limité à la partie mitoyenne et emportement des terres résiduelles, - démolition locale du mur de soutènement à 0,20 mètre du ras du nouveau profil du talus et emportement des gravats et finition des arases, l'arrêt rendu le 31 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne la SCI Eba aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Eba à payer à M. et Mme H... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. et Mme H.... PREMIER MOYEN DE CASSATION - IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné sous astreinte la SCI EBA à reculer le pied de talus à l'est et au nord-est de cinq mètres par rapport aux limites séparatives, et emporter les terres résiduelles et statuant à nouveau d'avoir condamné la SCI EBA à réaliser les travaux suivants dans le délai de quatre mois à compter la signification du présent arrêt, à peine d'astreinte de 100 € par jour de retard à savoir uniquement recul à cinq mètres de la crête du talus sur toute la longueur de celui-ci limité à la partie mitoyenne et emportement des terre résiduelles - AU MOTIF QUE Le cahier des charges stipule en son article 10 que « Toutes les constructions, principales ou annexes, doivent respecter une marge d'isolement d'au moins 5,00 m des limites séparatives ». En l'occurrence, l'expert a constaté que la Sci Eba a édifié le long du fonds des époux H... un talus d'une hauteur de 1,91 mètre environ et dont le sommet se trouve à environ 2,5 mètres de la limite séparative. Il ne s'agit pas d'un simple aménagement dès lors que ce talus a nécessité côté nord-est la réalisation d'un mur de soutènement, mais bien d'une construction, peu importe qu'il ait été créé par l'apport de terres présentes sur le fonds de la Sci Eba ou de terres extérieures. Dès lors, la règle des cinq mètres n'étant pas respectée, l'expert préconise le recul de la crête du talus sur toute sa longueur et l'emportement des terres résiduelles. Cette solution permet de mettre en conformité le talus avec les prescriptions de l'article 10 ci-dessus reproduit, sans qu'il soit nécessaire, comme le sollicitent les époux H... d'ordonner que ce soit le pied du talus qui soit reculé à cinq mètres, l'article R111-16 du code de l'urbanisme évoqué par eux sur ce point étant étranger au litige. L'expert relève en outre que les travaux souhaités par les époux H... amèneraient la création d'un talus plus pentu dont les terres devraient nécessairement être retenues par un enrochement ou un mur, avec une difficulté d'accès à cette bande de cinq mètres sans que l'écoulement des eaux soit mieux solutionné. Il convient en conséquence de réformer le jugement entrepris de ce chef et de retenir la solution préconisée par l'expert, à savoir le reculement à cinq mètres de la crête du talus sur toute sa longueur limitée à la partie mitoyenne, avec emportement des terres résiduelles. 1°)- ALORS QUE les clauses du cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que les clauses du cahier des charges, opposables sur le plan contractuel aux colotis, restaient applicables dans leurs rapports entre eux nonobstant le plan local d'urbanisme en vigueur ; qu'il s'en évince que tout coloti peut demander au juge le respect du cahier des charges sans avoir à justifier d'un préjudice ; que l'article 10 du cahier des charges du lotissement stipule notamment que « toutes les constructions, principales ou annexes doivent respecter une marge d'isolement d'au moins 5,00 m des limites séparatives ; qu'en l'espèce, le tribunal, par des motifs que M. et Mme H... étaient réputés s'être appropriés en demandant la confirmation du jugement sur ce point avait distingué le pied de talus réalisé en partie est qui longeait le fonds H... et celui réalisé en partie nord est longeant le fonds ASL et constaté, pour en ordonner le reculement à 5 m de la limite séparative, que concernant le pied de talus réalisé en partie nord-est, la SCI Eba avait également enfreint le cahier des charges du lotissement en réalisant un talus à moins de 5 m de la propriété ; qu'en se bornant à énoncer pour adopter la solution technique de l'expert que le talus édifié le long du fonds des époux H... (c'est-à-dire en réalité le talus Est) ne respectait pas la règle des 5 mètres, sans rechercher si, comme l'avait constaté le tribunal pour ordonner son reculement de 5 m, tel n'était pas également le cas du pied de talus réalisé en partie nord est, (côté ASL), la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble de l'article 10 du cahier des charges de l'ASL des propriétaires du domaine de la Lieutenante. 2°) - ALORS QUE et en tout état de cause, dans leurs conclusions d'appel (p 31 point 3), les époux H... avaient fait valoir qu'outre la partie du pied du talus situé à l'Est pour lequel l'expert préconisait le recul du faite du talus à 5 m du grillage (cf leurs conclusions p 28 point 1), la partie du pied du talus côté ASL au nord est, faisait partie de l'ensemble de l'ouvrage qui modifiait l'hydrologie naturelle du terrain comme l'avait constaté l'expert, et se trouvait aussi dans la zone inconstructible de cinq mètres ; qu'en se bornant à énoncer que l'expert avait constaté que la SCI Eba avait édifié le long du fonds des époux H... (soit à l'Est) un talus d'un hauteur de 1,91 m environ et dont le sommet se trouvait à environ 2, 5 m de la limite séparative sans répondre aux conclusions des exposants faisant valoir que le talus au nord-est côté ASL ne respectait pas non plus la marge d'isolement des 5 m, l'article 10 du cahier des charges, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions au regard de l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) - ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les conclusions des parties ; qu'au cas présent dans leurs conclusions d'appel (p 29 § 1), les époux H... se prévalaient non pas comme l'a retenu la cour de l'article R 111-16 du code de l'urbanisme mais de l'article R 111-19 (en réalité R 111-18) du code de l'urbanisme aux termes duquel « l'appréciation de la distance horizontale entre le bâtiment et la limite séparative doit se faire de tout point du bâtiment ; qu'en énonçant que les époux H... se prévalait de l'article R 111-16 du code de l'urbanisme qui était étranger sur ce point au litige alors que les époux H... ne se prévalaient pas de cet article mais de l'article R111-19 (en réalité R 111-18) du même code dont ils rappelaient la teneur, la cour d'appel a dénaturé leurs conclusions en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 4°) - ALORS QUE et subsidiairement, tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que le juge ne saurait procéder par voie de simple affirmation ; en se bornant à affirmer que l'article R111-16 du code de l'urbanisme était étranger au litige sans aucunement justifier cette affirmation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION - IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné sous astreinte la SCI EBA à démolir sur toute sa longueur le mur construit derrière la clôture au nord-est en limite séparative avec l'ASL, et emporter les gravats et statuant à nouveau de ce chef d'avoir condamné la SCI EBA à réaliser dans le délai de 4 mois à compter de la signification de l'arrêt à peine d'astreinte de 100 € par jour de retard uniquement la démolition locale du mur de soutènement à 0,20 mètre du ras du nouveau profil du talus et emportement des gravats et finition des arases, - AU MOTIF QUE l'expert a relevé qu'en limite nord-est de son terrain, hors mitoyenneté avec les époux H..., la Sci Eba a créé un ouvrage de soutènement considérable, sans préoccupation esthétique pour le voisinage. La Sci Eba ne conteste pas que cette construction enfreint l'article 10 du cahier des charges ci-dessus reproduit ainsi que l'article 12 relative aux clôtures en limite séparative qui prescrit qu'elles sont constituées par un mur bahut d'une hauteur maximale de 0,20 mètre surmonté d'un grillage ne pouvant excéder 1,60 mètre de haut. Elle fait valoir en appel que le mur est nécessaire pour assurer la sécurité des lieux de sorte qu'il ne saurait être démoli. Toutefois, c'est parce qu'elle a rehaussé son terrain qu'elle a du édifier un mur de soutènement, qu'il lui appartiendra éventuellement de reconstruire en respectant la marge de recul de cinq mètres. Il y a lieu en conséquence de retenir la solution recommandée par l'expert à savoir la démolition locale du mur de soutènement à 0,20 mètre du ras du nouveau profil du talus et emportement des gravois et finition des arases. : - ALORS QUE D'UNE PART il résulte des propres constatations de la cour que le mur de soutènement considérable érigé par la SCI Eba ne respecte ni l'article 10 du cahier des charges du lotissement stipulant notamment que « toutes les constructions, principales ou annexes doivent respecter une marge d'isolement d'au moins 5,00 m des limites séparatives, ni l'article 12 dudit cahier des charges relative aux clôtures en limites séparatives qui prescrit qu'elle sont constituées par un mur bahut d'une hauteur maximale de 0,20 m surmonté d'un grillage ne pouvant excéder 1,60 m de haut ; qu'en se bornant à retenir la solution recommandée par l'expert à savoir la démolition locale du mur du soutènement à 0,20 m du ras du nouveau profil du talus tout en constatant que ce mur de soutènement ne respectait pas non plus l'article 10 à savoir la marge de recul de 5 m, ce qui impliquait non pas une démolition locale mais une démolition totale du mur de soutènement sur toute sa longueur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction alors applicable, ensemble de l'article 10 de l'ASL des propriétaires du Domaine de la Lieutenante - ALORS QUE D'AUTRE PART en se bornant à énoncer qu'il appartiendra éventuellement à la SCI Eba de reconstruire le mur de soutènement en respectant la marge de reculement tout en ordonnant uniquement une démolition locale du mur de soutènement à 0,20 m du ras du nouveau profil du talus, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction alors applicable, ensemble de l'article 10 de l'ASL des propriétaires du Domaine de la Lieutenante.