Tribunal judiciaire, 28 octobre 2024. 24/04703

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A JUGEMENT N°24/ du 28 OCTOBRE 2024 Enrôlement : N° RG 24/04703 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z5K AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 2] (la SELARL C.L.G.) C/ M. [O] [J] Audience publique d’orientation du 23 septembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD Greffière : Madame Pauline ESPAZE A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 28 octobre 2024 selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 30 septembre 2024 PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2024 Par Madame Stéphanie GIRAUD, Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière NATURE DU JUGEMENT réputée contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDEUR Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice la société CABINET CITYA PARADIS immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 352590616 dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE C O N T R E DÉFENDERESSE S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA MAISON GASCONNE immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 062804448 dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son mandataire ad’hoc Maître [O] [J] domicilié [Adresse 3] désigné en cette qualité par ordonnance en date du 11 juin 2020 défaillante *** EXPOSÉ DU LITIGE La SA IMMOBILIERE DE LA MAISON GASCONNE est propriétaire des lots n° 8 et n° 17 au sein de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2]. Par ordonnance sur requête rendue par le Tribunal de Commerce de MARSEILLE le 12 juin 2020, Monsieur [J] [O] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire Ad Hoc de la SA SOCIETE IMMOBILIERE DE LA MAISON GASCONNE. Un commandement de payer lui a été délivrée par exploit de commissaire de justice le 5 mai 2023. Une mise en demeure par lettre recommandée en date du 20 février 2024 avec proposition de règlement amiable lui a été vainement envoyée. Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, a fait citer la société immobilière de la maison Gasconne représentée par Monsieur [J] [O] es qualité de mandataire Ad Hoc, devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de : Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 CONDAMNER la SA IMMOBILIERE DE LA MAISON GASCONNE représentée par Maître [O] [J], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] : - La somme en principal de 5.541,74 € au titre des charges de copropriété dues au 16 février 2024 - La somme de 2.287,96 € au titre des frais nécessaires Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023, date du commandement de payer. CONDAMNER la SA IMMOBILIERE DE LA MAISON GASCONNE représentée par Maître [O] [J], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. CONDAMNER la SA IMMOBILIERE DE LA MAISON GASCONNE représentée par Maître [O] [J], au paiement d'une somme de 1.196 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/4703. L'acte a été signifié par remise à domicile. ****** La clôture de la procédure est intervenue le 23 septembre 2024, et l'affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION La société immobilière de la maison Gasconne représentée par Monsieur [J] [O] a été régulièrement citée selon les modalités de l'article 658 du code de procédure civile. La défenderesse n'ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile. En application de l'article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande au titre des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l'exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l'assemblée générale et n'ont fait l'objet d'aucun recours. Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d'une somme de 5 541,74 euros au titre des charges de copropriété impayées au 16 février 2024. Il produit à l'appui de ses demandes, notamment, un décompte de la dette, les procès-verbaux des assemblées générales du 10 avril 2019, du 6 juillet 2020, du 8 avril 2021, du 6 juillet 2022 et du 26 juin 2023, les décomptes individuels de charges des années 2018 à 2022, les appels de fonds pour les années 2019 à 2024, un jugement du 8 février 2021 ainsi qu'une facture. Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2018 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2018 à 2022 ainsi que les budgets prévisionnels années 2020 à 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n'est pas discuté qu'ils n'ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée. Il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l'approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n'ont pas fait l'objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à la Société immobilière de la maison Gasconne représentée par Monsieur [J] [O]. La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l'égard de cette dernière est donc certaine, liquide et exigible. La Société immobilière de la maison Gasconne représentée par Monsieur [J] [O] devra payer 5 541,74 euros au titre des charges de copropriété dues au 16 février 2024. Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l'article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement, qui sont à la charge du débiteur. Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais nécessaires une somme totale de 2 287,96 euros. Il sera rappelé que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires n'établit aucunement que les frais intitulés notamment, " Dernier avis avant poursuite ", " Remise dossier huissier ", " FRAIS SUIVI 2019 ", " FRAIS SUIVI 2020 ", " DEMANDE DE SOMMATION PAYER A L'HUISSIER " " ASSIGNATION " ou encore " DEMANDE D'HYPOTHEQUE LEGALE " portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins. Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 1 945,84 euros. la Société immobilière de la maison Gasconne représentée par Monsieur [J] [O] devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 342,12 euros au titre des frais nécessaires prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Toutefois, en application de l'article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit. En l'espèce, il sera rappelé que la société, qui est défaillante, n'a jamais répondu aux sollicitations du syndicat des copropriétaires pour trouver une solution amiable. Par sa carence, elle met en difficulté la trésorerie de la copropriété et la bonne exécution de son budget. Ainsi la société immobilière maison Gasconne sera condamnée au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages intérêts. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Par ailleurs, aux termes de l'article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie de la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. la Société immobilière de la maison Gasconne représentée par Monsieur [J] [O], qui succombe, sera condamnée aux dépens. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. la Société immobilière de la maison Gasconne représentée par Monsieur [J] [O] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 196,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la Société immobilière de la maison Gasconne représentée par Monsieur [J] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] représentée par son syndic en exercice : - La somme en principal de 5 541,74 euros au titre des charges de copropriété dues au 16 février 2024 - La somme de 342,12 euros au titre des frais nécessaires Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023, date du commandement de payer ; CONDAMNE la Société immobilière de la maison Gasconne représentée par Monsieur [J] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] représentée par son syndic en exercice la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ; CONDAMNE la Société immobilière de la maison Gasconne représentée par Monsieur [J] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] représentée par son syndic en exercice la somme de 1 196,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la Société immobilière de la maison Gasconne représentée par Monsieur [J] [O] aux entiers dépens. ORDONNE l'exécution provisoire. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE