Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX
[Adresse 7]
[Localité 5]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,
Minute n°
N° RG 24/00494 - N° Portalis DBXU-W-B7I-HWWD
Société MON LOGEMENT 27
C/
[V] [R]
JUGEMENT DU 28 FEVRIER 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX
Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 28 Février 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier
DEMANDERESSE :
SAEM MON LOGEMENT 27
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par le cabinet RSD AVOCATS , avocat au barreau de l'EURE,
DÉFENDERESSE :
Madame [V] [R]
[Adresse 8]
[Adresse 10] [Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Xavier VINCENT, avocat au barreau de l' EURE,
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 27229-2024-002244 du 27/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 11])
DÉBATS à l'audience publique du : 04 Décembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO
Greffier : Catherine POSE
JUGEMENT :
- contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort
Copies certifiées conformes délivrées le :
Copie exécutoire délivrée le :
à :
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 14 mai 2012, la société SECOMILE a donné à bail à Madame [V] [R], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel initial de 644,83 euros provisions sur charges comprises.
A la suite de la fusion entre la société SECOMILE et l'office public de l'habitat de l'Eure (Eure Habitat), ce dernier est devenu la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 avec effet rétroactif au 1er janvier 2020 suivant traité de fusion déposé au greffe du tribunal de commerce d'Évreux.
Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 a fait signifier à Madame [V] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 01er mars 2023 ; puis l’a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d'EVREUX par acte de Commissaire de justice du 22 avril 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.
A l’audience du 04 décembre 2024, après deux renvois pour mise en état des parties,
La S.A.E.M. MON LOGEMENT 27, représentée par son conseil, s’est référée à ses dernières conclusions déposées. Elle a ainsi sollicité du tribunal de voir :
débouter Madame [V] [R] de l’intégralité de ses demandes, à titre principal le constat et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail d’habitation, l’expulsion de Madame [V] [R], au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard, condamner Madame [V] [R] à lui payer la somme actualisée de 10.876,85 euros due au titre d’arriérés de loyers, compte arrêté au 03 décembre 2024, condamner Madame [V] [R] à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail, condamner Madame [V] [R] à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu'à la libération des lieux,condamner Madame [V] [R] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.condamner Madame [V] [R] aux entiers dépens dont le coût du commandement de payer.
Madame [V] [R], représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions déposées. Elle a ainsi sollicité du tribunal de voir :
juger que les demandes formulées par la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 sont irrecevables, subsidiairement, juger que la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 ne pouvait dénoncer le plan de surendettement, juger en conséquence que cette dénonciation est nulle et non avenue, juger que la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 en acceptant les mesures recommandées par la Commission de surendettement a renoncé au bénéfice du commandement en date du 01er mars 2023 et qu’elle devait délibérer un nouveau commandement, très subsidiairement, juger que la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 ne justifie pas de la réalité des charges dont il est sollicité le règlement, plus subsidiairement, accorder à Madame [V] [R] les plus larges délais pour quitter les lieux, en application des dispositions de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, en tout état de cause, débouter la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 de ses demandes, condamner la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 en tous les dépens.
Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur la résiliation et l’expulsion :
Sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Eure par la voie électronique le 23 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 20 février 2023 au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation le 22 avril 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la demande :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 13) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [V] [R] le 01er mars 2023 pour un montant en principal de 1.961,01 euros.
Il ressort de l'historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 mai 2023.
Le dossier de surendettement de Madame [V] [R] a été déclaré recevable le 08 septembre 2023 soit postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, il est donc sans effet aucun sur celle-ci.
Par ailleurs, Madame [V] [R] soutient que la S.A.E.M MON LOGEMENT 27, en acceptant les mesures recommandées par la Commission de surendettement, a renoncé au bénéfice du commandement de payer en date du 01er mars 2023. Toutefois, la défenderesse n’apporte aucun élément juridique au soutien de cette allégation. Par conséquent, le moyen n’est pas fondé et la demande sera rejetée.
En conséquence, la résiliation du bail sera constatée et l'expulsion de Madame [V] [R] sera ordonnée.
Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
II. Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnité d’occupation :
Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».
Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent alors faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature des charges et, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Les pièces justificatives sont tenues à disposition des locataires pendant une durée de six mois à compter de l’envoi de ce décompte.
Il incombe ainsi au bailleur de rapporter la preuve de sa créance en produisant les factures dont il réclame le paiement, assorties des clés de répartition (Civ. 3, 9 mai 2019, n°18-14.433) fut-ce au cours de la procédure, l’obligation fixée à l’article 23 de la loi susvisée n’étant assortie d’aucune sanction (Civ ; 3, 9 novembre 2017 – n°16-22.445).
Madame [V] [R], représentée, soutient que les charges prévisionnelles facturées ainsi que les modalités de répartition entre les différents occupants de l’immeuble n’ont pas été justifiées par la société bailleresse.
La S.A.E.M MON LOGEMENT 27 indique qu’elle n’a pas manqué à ses obligations en adressant à la locataire chaque année un décompte individuel de charges précisant leur nature et leur détail.
En l’espèce, L’année 2024 n’étant pas encore exigible au moment de la clôture des débats à l’issue de l’audience du 4 décembre 2024, le moyen tenant à leur non justification ne peut prospérer. En revanche, la bailleresse est tenue de justifier de la réalité, du quantum des dépenses de charges qu’elle a effectivement engagées et du mode de répartition entre les différents locataires, à tout moment sous réserve du délai triennal de prescription. La société bailleresse ne produit que les décomptes individuels de charges concernant la période d’octobre 2019 à décembre 2022 et demeure taisante s’agissant de l’exercice de l’année 2023, pour laquelle des provisions sur charges ont été facturées et la régularisation a bien été effectuée. Par conséquent, elle ne justifie pas du montant des charges qu’elle a facturés à Madame [V] [R] sur la période, raison pour laquelle il convient de les déduire du montant de la dette déclarée (160,[Immatriculation 2]), sans omettre la régularisation annuelle intervenue au bénéfice de la locataire d’un montant de 26,22 euros. Les frais de poursuite déjà inclus dans les dépens (128,95 euros) seront également déduits.
Il en ressort que Madame [V] [R] est débitrice envers la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 de la somme de 8 853,28 euros correspondant :
aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 02 mai 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire ; à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de novembre 2024 inclus).
Enfin, Madame [V] [R], qui occupe les lieux sans droit ni titre, sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Sur le report des mesures d’expulsion :
En application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut en principe avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, toutefois le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, Madame [V] [R] sollicite l’octroi d’un délai pour quitter les lieux.
La S.A.E.M MON LOGEMENT 27 sollicite le rejet de cette demande.
En application des dispositions susvisées, la locataire dispose déjà par principe d’un délai pour quitter les lieux, soit deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer en ce sens. Par ailleurs, Madame [V] [R] ne verse aux débats aucune pièce justificative concernant sa situation financière et les demandes de relogement qu’elle aurait déposées alors qu’elle se trouve actuellement dans une situation financière particulièrement compromise.
Par conséquent, la demande de Madame [V] [R] sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Madame [V] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au regard des situations respectives des parties, il serait inéquitable de condamner Madame [V] [R] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, raison pour laquelle la demande sera rejetée.
Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe,
DECLARE recevable l'action de la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 venant aux droits de la société SECOMILE ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mai 2012 entre la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 et Madame [V] [R] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 9], sont réunies à la date 02 mai 2023 et que le contrat est résilié à cette date ;
ORDONNE en conséquence à Madame [V] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Madame [V] [R] à verser à la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 la somme de 8 853,28 euros à titre de loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 03 décembre 2024 (terme de novembre 2024 inclus) ;
CONDAMNE Madame [V] [R] à verser à la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Madame [V] [R] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier
LE PRESIDENT LE GREFFIER
