Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 24/54978

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/54978 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5G4W N° : 16 Assignation du : 09 Juillet 2024 [1] [1] 1 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 30 septembre 2024 par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE La société GENERALI COMMERCE II S.C.I. [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Maître Michel SIMONET de la SELEURL MICHEL SIMONET Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS - #P0038 DEFENDERESSE La société MBB1 S.A.R.L. [Adresse 4] [Localité 3] et dans les lieux loués [Adresse 1] [Localité 5] non constituée DÉBATS A l’audience du 02 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Par acte du 20 septembre 2013, la SCI Montmartre aux droits de laquelle se trouve la SCI Generali Commerce II a donné à bail commercial à la société FB1des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2013, moyennant un loyer en principal de 67 500 € par an. Le 7 novembre 2013, la société FBI a cédé son fonds de commercer à la SARL MBB1. Des loyers sont demeurés impayés par la SARL MBB1. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 18 mars 2024 à la SARL MBB1, pour une somme de 52 649 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 19 décembre 2023. Par acte délivré le 9 juillet 2024, la SCI Generali Commerce II a fait assigner la SARL MBB1 devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 18 avril 2024, - refuser tout délai de paiement à la SARL MBB1, - ordonner l'expulsion de la SARL MBB1 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé, - ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par elle en garantie des sommes dues aux frais de la société MBB1, - condamner la société MBB1 à payer à titre provisionnel à la SCI Generali Commerce II une somme en principal de 106 985,76 € TTC (3éme trimestre 2024 inclus) correspondant au montant des loyers, indemnités d’occupation charges et accessoires, et taxes dus conformément au bail, demeurés impayés au titre des échéances exigibles, arrêtées au jour de la délivrance de la présente assignation et actualisée au 3 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 18 mars 2024, - fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la Société MBB1 à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel trimestriel majorée 25% soit 33 464,63 €, taxes, charges et accessoires en sus, - condamner Société MBB1 à payer à titre provisionnel à la SCI Generali Commerce II une somme trimestrielle de 33 464,63 € à titre d’indemnité d’occupation telle que prévue contractuellement jusqu’à la reprise de possession des lieux, - condamner la société MBB1 à payer à titre provisionnel à la SCI Generali Commerce II une somme de 19 418,08 € correspondant à l’acquisition du dépôt de garantie, - condamner la SARL MBB1 au paiement d'une somme de 4 500€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. A l’audience du 2 septembre 2024, la SCI Generali Commerce II a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu en partie les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus. Elle a indiqué que la dette locative avait été apurée intégralement par le preneur la veille de l’audience, et qu’elle maintenait sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire avec suspension des effets à titre rétroactif. Bien que régulièrement assignée à étude aux lieux loués, la SARL MBB1 n’a pas constitué avocat. L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024. MOTIFS Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur. Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la SCI Generali Commerce II n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 52 649 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 19 décembre 2023. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. A l’audience, la SCI Generali Commerce II indique maintenir sa demande d’acquisition de la clause résolutoire avec suspension des effets à titre rétroactif. La demanderesse précise que la dette locative a été apurée par le preneur la veille de l’audience. Il convient donc de constater que l’arriéré locatif est nul au 2 septembre 2024. La bonne foi et les efforts de paiement de la locataire sont donc réels, celle-ci ayant intégralement apuré sa dette locative d’un montant de 106 985,76 € Aussi convient-il de lui accorder des délais rétroactifs en application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil précités, sur une durée de six mois et, constatant que cet échéancier a été intégralement respecté, de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. La demande de provision formée par la demanderesse sera rejetée, la locataire n’étant plus, à ce jour, débitrice d’aucune somme à l’égard de sa bailleresse. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Au cas présent, l’issue du litige commande de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 avril 2024 à minuit ; Constatons le règlement par la SARL MBB1 de la somme de 106 985,76 € et l’absence de toute dette locative à ce jour ; Disons en conséquence n’y avoir plus lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif ; Accordons à la SARL MBB1 un délai de six mois pour s'acquitter de sa dette locative et suspendons les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ; Constatons que la SARL MBB1 s'est intégralement acquittée des causes du commandement de payer et de son arriéré locatif ; Disons que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué ; Déboutons la SCI Generali Commerce II de sa demande de résiliation du bail et sa demande d’expulsion subséquente ; Déboutons la SCI Generali Commerce II de sa demande tendant à ce qu'il soit constaté que le dépôt de garantie lui est acquis ; Laissons à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ; Rejetons les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes. Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à Paris le 30 septembre 2024 Le Greffier, Le Président, Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE