Tribunal judiciaire, 11 décembre 2024. 24/56456

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/56456 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5VMT N° : 1-CH Assignation du : 29 Août 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 11 décembre 2024 par Marie PAPART, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDEUR Monsieur [O] [X] [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître Karène BIJAOUI-CATTAN de la SELEURL KBC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #B0613 DEFENDERESSE S.C.I. IMMOCHAMP [Adresse 3] [Localité 5] non représentée DÉBATS A l’audience du 30 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Marie PAPART, Vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 29 août 2024, et les motifs y énoncés, EXPOSE DU LITIGE Monsieur [X] est copropriétaire d’un appartement de 56,88 m2, situé au 2e étage et ½ de l’immeuble sis [Adresse 1]. Madame [U] est copropriétaire de l’appartement situé au 5ème étage et ½, dans le même immeuble. Selon le syndic, la SCI IMMOCHAMP est propriétaire des lots 46-47 situés au 3 ½ étage au-dessus de l’appartement de M. [X]. Il s’agit d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, et qui avait pour syndic, jusqu’en mai 2024, le cabinet [B] [J]. Le 8 février 2021, Monsieur [X] a donné son bien en location, par l’intermédiaire de l’agence HELY IMMOBILIER, à Monsieur [F] [G] et Madame [K] [Y] et ce, pour un loyer mensuel hors charges (90 euros) de 1 435 euros. Par mail du 12 novembre 2021, les locataires ont informé l’agence HELY IMMOBILIER de l’effondrement du plafond de l’entrée de l’appartement. Ils ont également informé par courrier RAR l’agence HELY IMMOBILIER de la suspension de leur paiement du loyer et des charges à compter de la date du 12 novembre 2021, et ont sollicité le remboursement au prorata du loyer du mois de novembre 2021 déjà versé dans sa totalité. Compte tenu de l’effondrement constaté en novembre 2021, les locataires de M. [X] ont déménagé, et celui-ci leur a remboursé le prorata du mois de novembre 2021 soit 915 euros le montant du dépôt de garantie (1 435 euros) et les frais de déménagement (976 euros). Par actes de commissaire de justice délivrés les 16 mars et 23 mai 2023, M. [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la SCI IMMOCHAMP devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins d’expertise. Monsieur [V] a été désigné et a déposé son rapport le 13 mai 2024. Par acte de commissaire de justice délivré le 29 août 2024, M. [X] a fait assigner la SCI IMMOCHAMP devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de versement d’une provision. L'affaire, appelée à l'audience du 30 octobre 2024, a été retenue pour être plaidée. A l'audience, M. [X] représenté par son conseil réitère ses demandes initiales et sollicite la juridiction de : « Il est demandé à la juridiction de Céans de recevoir Monsieur [X] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et y faisant droit de : Vu l’article 835 du Code de Procédure Civile, Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 1240 et 1242 du Code civil, Vu le rapport de Monsieur [V], Vu les pièces produites au soutien de la présente, Il est demandé à la juridiction de céans de recevoir Monsieur [T] [P] en l’ensemble - Juger que l’appartement de Monsieur [X] sis [Adresse 1], situé au 2ème étage et ½ est en proie à des désordres depuis 2021 ; - Juger que ce sinistre a pour origine les installations sanitaires de l’appartement de la SCI IMMOCHAMP ; - Juger que la responsabilité la SCI IMMOCHAMP a donc été retenue par Monsieur [V], Expert. - Juger que le préjudice matériel de Monsieur [X] s’élève à la somme de 5.551,79 € ; - Juger que le préjudice immatériel de Monsieur [X] s’élève à la somme de 49.253,24 €, arrêté à fin avril 2024 ; - Juger que Monsieur [X] se réserve d’actualiser ses demandes à ce titre ; En conséquence, - Condamner la SCI IMMOCHAMP à verser à Monsieur [X], la somme de 5.551,79 €, au titre de leur préjudice matériel ; - Condamner la SCI IMMOCHAMP à verser à Monsieur [X], la somme de 49.253,24 €, arrêté à fin avril 2024 au titre de son préjudice immatériel, sauf à parfaire ; - Condamner la SCI IMMOCHAMP à verser à Monsieur [X], la somme de 2.000,00 €, au titre de son préjudice moral et du temps passé, - Condamner la SCI IMMOCHAMP à verser à Monsieur [X] la somme de 5.000,00 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - Condamner la SCI IMMOCHAMP à verser à Monsieur [X], aux entiers dépens de référé et de la présente instance y compris les frais d’expertise. - Ordonner l’exécution provisoire » La SCI IMMOCHAMP, laquelle n’a pas constitué avocat, est défaillante. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024, date de la présente ordonnance. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions du demandeur et aux notes d’audience. MOTIVATION : A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l'objet d'une mention au dispositif. I – Préalables : Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. » En l'espèce, la SCI IMMOCHAMP étant défaillante, il convient donc de vérifier la régularité et le bien fondé des demandes formées à son encontre. La défenderesse a été assignée par voie de signification à étude ; le procès-verbal de remise mentionne que l’acte n’a pu lui être remis en l’absence de réponse à l’interphone, que le domicile est néanmoins certain compte tenu du nom inscrit sur la boîte aux lettres et de la confirmation de l’adresse par le préposé aux services postaux. La défenderesse a donc été régulièrement citée. Il convient dès lors d'examiner le bien-fondé des demandes formées à son encontre. II - Sur la demande de provision : Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » Le montant de la provision n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Selon le principe général posé par la jurisprudence de la Cour de Cassation en vertu duquel : « Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage », constitue un trouble de voisinage anormal celui excédant les inconvénients normaux du voisinage. La responsabilité pour troubles anormaux du voisinage est une responsabilité sans faute prouvée, l’existence du trouble anormal de voisinage suffisant à engager la responsabilité de son auteur indépendamment de la preuve de toute faute. En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté : - dans l’appartement du demandeur : sous le faux-plafond tombé dans l’entrée, que les solives étaient abîmées, que l’alimentation de gaz de la chaudière passait dans l’ancien faux-plafond, que les évacuations de l’immeuble étaient en fonte et passaient dans un coffrage à l’entrée ; - dans l’appartement de la société défenderesse, absente aux opérations d’expertise mais convoquée par LRAR, retirée : un WC récent adossé aux deux descentes en fonte, sur la droite de l’entrée, dans un placard où se trouvent la colonne d’eau, un ballon d’eau chaude électrique récent et les deux colonnes d’évacuation. L’expert judiciaire indique que l’origine et la cause des désordres subis par le demandeur consistent en des fuites d’eau ne pouvant provenir que de l’appartement de la société défenderesse, laquelle n’a jamais transmis les dates de réfection des WC ni du remplacement du chauffe-eau malgré demandes de l’expert judiciaire en ce sens. Il résulte également des rapports d’expertise du cabinet d’expert mandaté par l’assureur du demandeur et de l’architecte conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, non contradictoires mais versés aux débats, que sous la zone d’effondrement, au droit des 2 évacuations en fonte, les poutres du plancher sont altérées par l’humidité et que la canalisation du gaz passant dans le plénum du plafond a été mise hors d’usage, l’origine de l’effondrement provenant de fuites des installations sanitaires de l’appartement sus-jacent ayant altéré la structure bois du plancher. Aux termes des rapports d’expertise et du procès-verbal d’assemblée générale versé aux débats (pièce n°12 du demandeur), la SCI IMMOCHAMP apparaît bien propriétaire de l’appartement d’où proviennent les infiltrations à l’origine de l’effondrement d’une partie du faux-plafond dans l’entrée de l’appartement du demandeur ; partant, il y a bien lieu à référé sur la demande de provision formulée à son encontre par M. [X]. Le demandeur sollicite au titre de la réparation de son préjudice matériel, le remboursement des travaux de remise en état de la conduite de gaz passant dans le plafond de l’appartement et de remise en état du faux-plafond de l’entrée de son appartement. A ce titre il verse : - une facture datant du 18 janvier 2024 des travaux réalisés par la société CBS ENTREPRISE d’un montant de 1 287 euros TTC correspondant au devis soumis à l’expert judiciaire pour les travaux de remise en état de la conduite de gaz, lequel a validé ces travaux ; il sera donc fait droit à cette demande provisionnelle ; - il verse également un devis de la même société datant du 15 janvier 2024 au titre de la remise en état du faux-plafond, également validé par l’expert judiciaire ; cependant, il est prévu une prestation de dépoussiérage et application d’une couche de peinture en mural pour une surface de 38m2 alors que seule une partie du faux-plafond de l’entrée s’est effondrée ; la provision à verser au titre de cette prestation ne correspondra donc qu’à 50% du montant de ladite prestation en question soit 359,29 euros HT (718,58x0,5), et le montant total de la provision accordée au titre de la remise en état de l’appartement sera de 3 517,79 euros HT soit 3 869,57 euros TTC, le taux de TVA étant de 10% [(3 877,08 – 359,29) x 1,1]. Le demandeur sollicite au titre de la réparation de son préjudice immatériel, l’indemnisation des loyer et charges remboursés à ses locataires pour le reste du mois de novembre 2021 ainsi que leurs frais de déménagement, le manque à gagner par lui subi du fait de l’impossibilité de louer son bien jusqu’à remise en état de son appartement courant avril 2024 avec réévaluation du montant du loyer, et la taxe sur les logements vacants. A ce titre il verse le bail des derniers locataires daté du 08 février 2021 dont il résulte que le loyer était de 1 435 euros et les charges de 90 euros, révisables chaque année le 08 février, l’indice de référence étant celui du 3e trimestre 2020 (130,59), ainsi que plusieurs décomptes de perte de loyer et un courriel daté du 05 mars 2024 émanant de la société CBS ENTREPRISE ayant procédé aux travaux de remise en état de l’appartement, dont il résulte que ces travaux pourront être effectués à compter de la deuxième quinzaine du mois d’avril 2024. En revanche, il ne justifie ni s’être acquitté envers ses derniers locataires des montants invoqués (remboursement du reste du mois de novembre 2024 ainsi que leurs frais de déménagement), ni d’avoir réglé la taxe applicable aux logements vacants ; il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes de provision au titre de ces préjudices immatériels. La perte locative alléguée correspond à l’impossibilité de louer l’appartement en raison de l’effondrement d’une partie du faux-plafond de l’entrée tant que les travaux de remise en état n’étaient pas achevés, soit du 01er décembre 2021 jusqu’au 30 avril 2024 soit une période de 29 mois. Cependant, cette perte locative ne peut s’analyser qu’en une perte de chance correspondant à la disparition de l’éventualité favorable de louer ce logement, laquelle est actuelle et certaine compte tenu de la date d’occupation par les derniers locataires, et de ce que le logement est situé à [Localité 6] où le parc des habitations fonctionne en flux tendus. Cette perte de chance sera évaluée à hauteur de 90% du loyer mensuel charges incluses selon indice de révision des loyers en vigueur sur la période, selon le mode de calcul suivant : (loyer mensuel charges incluses x 3 + loyer mensuel charges incluses x IRL 2022/IRL de référence x 12 + loyer mensuel charges incluses x IRL 2023/IRL de référence x 15) x 0.9 ; soit : {[(1 525 x 2) + (1 525 x 133,93/130,59 x 12) + (1 525 x 138,61/130,59 x 15)]} x 0.9 soit : 43 669,90 euros. Il ressort des éléments versés aux débats que le demandeur, au regard du temps passé et des tracas générés par les dégâts subis et l’absence de réaction de la société défenderesse, laquelle a pourtant été touchée par les convocations de l’expert judiciaire, justifie sa demande de provision au titre d’un préjudice moral distinct ; qu’à ce titre, une provision lui sera accordée à hauteur de 2 000 euros. III - Sur les dépens et frais irrépétibles : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». Aux termes de l'article 700 alinéas 1 et 2 du même code : "Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations." La société demanderesse, qui succombe, supportera donc les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. En équité, il y a lieu de condamner la société défenderesse à verser au demandeur la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ; Condamnons la SCI IMMOCHAMP à payer à titre provisionnel à Monsieur [O] [X] la somme de 3 869,57 euros TTC au titre de son préjudice matériel ; Condamnons la SCI IMMOCHAMP à payer à titre provisionnel à Monsieur [O] [X] la somme de 43 669,90 euros au titre de son préjudice immatériel ; Condamnons la SCI IMMOCHAMP à payer à titre provisionnel à Monsieur [O] [X] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral ; Condamnons la SCI IMMOCHAMP au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ; Condamnons la SCI IMMOCHAMP à payer à Monsieur [O] [X] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ; Rejetons toute autre demande ; Rappelons que l'exécution provisoire est de droit. Fait à Paris le 11 décembre 2024 La Greffière, La Présidente, Célia HADBOUN Marie PAPART