Cour de cassation, 17 mars 2016. 15-15.105

CIV.3 CH.B COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 17 mars 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10126 F Pourvois n° D 15-15.105 et Q 15-20.313JONCTION R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Statuant sur les pourvois n° D 15-15.105 et Q 15-20.313 formés par la société Impérial Levage, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], venant aux droits de la société par actions simplifiée Impérial véhicules et matériels industriels, contre un arrêt rendu le 12 mars 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre, section B), dans le litige l'opposant à la société La Bastie, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 9 février 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Imperial Levage, de la SCP Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat de la société La Bastie ; Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint les pourvois n° D 15-15.105 et Q 15-20.313 ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen identique de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE les pourvois ; Condamne la société Impérial Levage aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société Impérial Levage ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société La Bastie ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision. Moyen identique produit aux pourvois D 15-15.105 et Q 15-20.313 par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Impérial Levage. Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR dit que la société locataire avait réalisé sur le terrain loué des travaux de construction sans autorisation du bailleur, d'AVOIR constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire à compter du 29 octobre 2010, d'AVOIR ordonné l'expulsion de la SAS Impérial Véhicules et Matériels Industriels ainsi que celle de tout occupant de son chef et d'AVOIR condamné celle-ci à payer à la SCI La Bastie une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer antérieurement acquitté, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux ; AUX MOTIFS QUE le caractère commercial du bail et sa soumission au statut des baux commerciaux a déjà été définitivement jugé par jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse du 16 janvier 2007 ; que le bail du 2 décembre 1993 porte sur des terrains nus à usage exclusif de terrain, et il ne peut être tiré aucune conséquence des conclusions de Mme [J] expert judiciaire, qui a procédé à l'évaluation du loyer du bail renouvelé en considération d'un terrain nu ; qu'en effet l'expert a procédé à l'évaluation par comparaison avec les prix pratiqués pour des terrains nus au seul motif explicité page 16 de son rapport que les travaux litigieux ont été réalisés au cours du 2° semestre 2010 soit après la date de renouvellement, et se situaient donc hors période de référence, et non comme le soutient la SAS Impérial Véhicules et Matériels Industriels parce qu'ils seraient sans incidence sur la qualification de terrain nu ; sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire : la clause résolutoire pour manquement à l'une des clauses du bail a été signifiée par commandement du 28 septembre 2010 ; que le premier juge a rappelé à juste titre que la clause résolutoire est d'interprétation stricte et ne peut être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail ; qu'en l'espèce, la clause dont la méconnaissance est invoquée est la clause 7 reproduite dans le commandement et qui interdit à peine de résiliation au preneur de ne faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de mur ou de voute, aucune construction sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur ; qu'au titre du manquement à cette clause le bailleur a rappelé qu'il n'a donné aucune autorisation pour les travaux de nivellement et de goudronnage et a fait commandement de cesser immédiatement les travaux entrepris ; qu'il en résulte que le commandement est dénué de toute ambiguïté, et fait référence à une clause qui édicte des interdictions explicites ; qu'il n'est ni démontré ni même prétendu que le locataire a opéré des changements de distribution des démolitions, des percements de mur ou de voute, et le grief porte sur la réalisation de travaux en violation de l'interdiction de réaliser des constructions ; que la clause contractuelle interdit toute construction, et non les travaux de construction de locaux, ou les constructions en élévation, de sorte qu'en l'état de cette interdiction générale, le seul constat que les ouvrages réalisés par la SAS Impérial Véhicules et Matériels Industriels ne s'élèvent pas au-dessus du sol est inopérante pour régler la question ; que pour déterminer si il y a construction il convient de rechercher si les ouvrages incriminés présentent des critères de fixité et de solidité les distinguant des réalisations sommaires ou provisoires ne nécessitant pas l'autorisation du propriétaire bailleur ; qu'il résulte du rapport de Mme [J] que le terrain a été loué en état de terre battue, ce qui n'est pas discuté par les parties ; que les travaux incriminés ont consisté selon facture du 29 septembre 2010 en « aménagement d'une plate-forme de stationnement », pour un coût de 108.836 euros TTC comprenant la mise en oeuvre d'un enrobé bitumineux sur toute la parcelle de 2.000 m2, (fourniture et mise en oeuvre d'EBM à raison de 190lg/m2 et de BBME à raison de 120kg/m2,) la création d'un réseau d'eau pluviale et la création d'un séparateur d'hydrocarbure, ces deux aménagements étant rendus nécessaires ainsi que l'indique la SAS Impérial Véhicules et Matériels Industriels par l'imperméabilisation apportée par la pose de l'enrobé ; qu'il en résulte que les travaux désignés sous le terme de « goudronnage » consistent non pas dans la pose d'une simple pellicule superficielle mais dans la réalisation sur toute la superficie louée d'un ensemble complexe associant à la structure externe un réseau en sous-sol qu'elle a rendu nécessaire de sorte que l'ouvrage ainsi réalisé présente bien les caractères de fixité et de solidité qui caractérisent l'ouvrage de construction et dont la réalisation rendait nécessaire l'autorisation du bailleur ; que cette autorisation ne saurait être supplée par le constat que les travaux incriminés auraient pour conséquence une amélioration du terrain ; que par ailleurs le preneur ne peut utilement soutenir que les travaux réalisés ne sont que la conséquence nécessaire de l'utilisation commerciale des locaux, car la seule destination prévue au bail est celle de terrain, et l'utilisation faite par le preneur depuis 1993 soit pendant plus de 17 ans des terrains dans leur état d'origine suffit à démontrer leur conformité à leur destination commerciale ; que le preneur n'était donc aucunement exonéré de son obligation contractuelle de ne pas construire sans autorisation préalable du bailleur et l'infraction aux clauses du bail est démontrée ; que le preneur n'ayant pas régularisé la situation dans le mois suivant la délivrance du commandement, la clause résolutoire est acquise ; qu'en conséquence la résiliation du bail sera constatée par voie d'infirmation à compter du 29 octobre 2010, et l'expulsion de la SAS Impérial Véhicules et Matériels Industriels ainsi que celle de tout occupant de son chef seront ordonnées ; que la SAS Impérial Véhicules et Matériels Industriels sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer antérieurement acquitté, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux ; 1°) ALORS QUE la clause résolutoire est d'interprétation stricte ; qu'en l'espèce, la clause 7 du bail commercial interdisait au preneur, à peine de résiliation, « de ne faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition (…) aucune construction sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur » ; que le simple goudronnage du terrain objet du bail ne pouvait être assimilé à une construction en ce qu'il ne constitue que l'application d'un revêtement sur le sol ; qu'en décidant le contraire pour déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 145-1 du code de commerce ; 2°) ALORS QUE la clause résolutoire soit être invoquée de bonne foi par le bailleur ; qu'en l'espèce, la société locataire avait invoqué la mauvaise foi de la SCI La Bastie en soutenant (conclusions d'appel p. 8) que « le commandement visant la clause résolutoire n'était qu'une nouvelle tentative de déstabilisation et de création d'un contentieux et d'un conflit stérile (…) développé pour [lui] nuire » ; que dès lors, en se bornant à énoncer que les travaux désignés sous le terme de « goudronnage » caractérisaient l'ouvrage de construction dont la réalisation rendait nécessaire l'autorisation du bailleur sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi par la bailleresse, la cour d'appel a, en toute hypothèse, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3 du code civil, ensemble l'article L. 145-1 du code de commerce.