Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00554 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y345
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/02173
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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 05 juillet 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
Madame [I] [X] veuve [E],
demeurant [Adresse 8] - [Localité 1]
Madame [G] [E] épouse [Y],
demeurant [Adresse 5] - [Localité 14]
Monsieur [O] [E],
demeurant [Adresse 7] - [Localité 15]
Madame [V] [E],
demeurant [Adresse 9] - [Localité 10]
Madame [S] [E] épouse [H],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 12]
Madame [C] [E],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 11]
tous représentés par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0235
ET :
La SARL ANGE FED,
dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 13]
représentée par Me Laure JACQUEZ DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1332
EXPOSE DU LITIGE
Les consorts [E] sont propriétaires en indivision de locaux commerciaux situés [Adresse 6] à [Localité 17] (93) et dépendant d’un marché dit « [Adresse 16] ». Par divers actes sous seing privé, les consorts [E] ont donné à bail commercial plusieurs locaux à différents preneurs, notamment à la SARL ANGE FED.
Par arrêté pris le 1er février 2021, le Préfet de la Seine-Saint-Denis a fermé au public les locaux précités et a conditionné leur réouverture à la réalisation de travaux et cela sous astreinte de 500 euros par jour de retard.
Suivant exploit du 12 janvier 2024, les consorts [E] ont fait délivrer à la SARL ANGE FED un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.
Par exploit d’huissier du 23 février 2024, les consorts [E] ont fait assigner la SARL ANGE FED aux fins d'obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail les liant à la société défenderesse, ordonner son expulsion et sa condamnation à une provision au titre des arriérés de loyers et charges.
Par ordonnance rendue le 21 mai 2024, les parties ont reçu injonction de rencontrer un médiateur aux fins d'information sur la médiation. Cette offre de règlement amiable de leur litige n'a pas abouti.
L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 5 juillet 2024 et la décision mise en délibéré au 31 juillet 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.
Dans leurs conclusions déposées à l’audience, les consorts [E], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de :
Vu le renouvellement de bail en date du 20 juin 2018,
Vu le commandement de payer signifié le 12 janvier 2024,
Vu les dispositions des articles 834 et 835 du CPC,
Constater l’acquisition, au profit des consorts [E] (les demandeurs ci avant mentionnés), de la clause résolutoire insérée au bail les liant à la société ANGE FED. Et, ce faisant,
Ordonner l’expulsion sans délai de la société ANGE FED et de tous occupants de son chef des locaux ainsi loués aux termes du bail susvisé, avec au besoin l’assistance de la Force Publique et/ou d’un serrurier. Condamner provisionnellement la société ANGE FED à verser à l’indivision [E] la somme totale de 64.193,25 €, montant des arriérés de loyers et charges arrêté au mois de juillet 2024 inclus, sous réserve d’actualisation avec intérêts de droit sur la somme de 51.482,37 € à compter de la date du commandement (12 janvier 2024) et pour le surplus, à compter de la date de signification des présentes. Débouter la société ANGE FED de l’ensemble de ses demandes. Ordonner la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués. Fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle qui sera due par la société ANGE FED à l’indivision [E] jusqu’à la libération effective des lieux loués, au double du loyer contractuel, outre charges et taxes. Condamner la société ANGE FED à verser à l’indivision [E] la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC. Condamner la société ANGE FED en tous les dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer signifié le 12 janvier 2024. Rappeler en tant que de besoin que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire de plein droit nonobstant toutes voies de recours.
Les consorts [E] considèrent notamment que :
la SARL ANGE FED n'a jamais cessé son activité malgré l'arrêté préfectoral et qu'ainsi elle ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution ;d'autres sociétés preneurs poursuivent leur activité et s'acquittent des loyers commerciaux ;la SARL ANGE FED n'a pas été autorisée à suspendre le paiement des loyers et n'a entrepris aucune diligence en ce sens;la créance est justifiée.
Dans ses conclusions déposées à l’audience, la SARL ANGE FED, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;
Vu les articles 1104, 1209, 1343-5 et 1719 du code civil ;
Vu les articles L145-41 et L 145-40-2 du code de commerce,
Vu le bail, Vu le commandement,
Vu l’arrêté préfectoral du 1 er février 2021 ;
Déclarer recevable et bien fondée la société ANGE FED en ses conclusions ;
A titre principal :
Dire et juger que les demandes de l’indivision [E] se heurtent à des contestations sérieuses qu’il s’agisse du principe ou du quantum de la créance ; Par conséquent, se déclarer incompétent ; A titre subsidiaire en ce qui concerne le quantum la créance :
Réduire la provision au montant des seuls loyers (hors charges) et ceci à hauteur de la remise de 20% appliquée depuis le 1er octobre 2021 ; A titre infiniment subsidiaire, dans le cas où la juridiction des référés estimerait que la demande de l’indivision [E] ne se heurterait pas à une contestation sérieuse :
Ordonner la suspension de la clause résolutoire ; Accorder à la société ANGE FED un délai de 24 mois pour s’acquitter des arriérés visés au commandement ; En tout état de cause,
Condamner Madame [I] [E], née [X], Madame [G] [Y], Monsieur [O] [E], Madame [V] [E], Madame [S] [H], née [E], Madame [C] [E] à verser à la société ANGE FED une provision de 10.000 € au titre de son préjudice de jouissance. Condamner Madame [I] [E], née [X], Madame [G] [Y], Monsieur [O] [E], Madame [V] [E], Madame [S] [H], née [E], Madame [C] [E] à verser à la société ANGE FED la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner les mêmes aux dépens.
La SARL ANGE FED considère que le litige soulève une contestation sérieuse notamment aux motifs que :
les locaux sont affectés à un marché professionnel et sont soumis au statut des établissements recevant du public ;depuis le mois de février 2021, le marché n'est plus accessible au public ;les travaux de mise en conformité ont débuté mais n'ont jamais été terminés ;la manquement à l'obligation de délivrance juridique du bailleur est manifeste dès lors que les locaux font l'objet d'une fermeture administrative ;la créance n'est pas justifiée dès lors que le bailleur avait pris l'engagement de diminuer le loyer de 20 % jusqu'à la fin des travaux de mise en conformité laquelle a été unilatéralement supprimée à compter du 1er octobre 2023 ;la répartition des charges entre le bailleur, la SARL ANGE FED et les autres preneurs n'est pas établie et ne permet donc pas de s'assurer du montant dû.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions sus-visées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la compétence du juge des référés
Conformément aux dispositions de l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour notamment accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
En l'espèce, par exploit du 13 février 2024, la SARL ANGE FED a fait assigner les consorts [E] devant le juge du fond en annulation du commandement de payer.
Cependant, le juge de la mise en état a été désigné postérieurement à la saisine du juge des référés si bien que ce dernier reste compétent.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En application de l'article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Conformément aux dispositions du 1° de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.
Les consorts [E] soutiennent que la SARL ANGE FED peut toujours et a toujours poursuivi son activité commerciale malgré la fermeture de « L'Usine » au public par l'autorité administrative. Pour autant, ils ne contestent pas avoir accordé une minoration de loyer sur une période d'environ deux ans ce qui paraît s'analyser à une remise de loyer en raison de la fermeture du site au public.
Par ailleurs, il n'est pas contesté par les consorts [E] que les causes de l'arrêté pris le 1er février 2021 par le Préfet de la Seine-Saint-Denis n'ont pas cessé et ils ne justifient pas de la réalisation des travaux prescrits par l'autorité administrative ni de la levée de la fermeture au public.
Pour l'ensemble de ses raison, il existe une contestation sérieuse que le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut pas connaître. Dans ces conditions, il ne peut être statué sur l'acquisition de la clause résolutoire. Par suite, les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir.
Sur la demande de provision au titre des loyers et la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance et de délais de paiement
Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.
S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer et le décompte actualisé.
Cependant, au regard des motifs énoncés précédemment, compte tenu des moyens soulevés par chacune des parties sur le bien-fondé des sommes réclamées au titre du loyer et des charges et reconventionnellement au titre du préjudice de jouissance, constituant des contestations sérieuses en lien avec l’acquisition de la clause résolutoire, le juge des référés, juge de l’évidence, n’est pas compétent pour statuer.
Par conséquent, il conviendra de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, afin de faire valoir leurs moyens de droits et leurs contestations sérieuses devant la juridiction compétente.
Sur les demandes accessoires
Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En conséquence, les consorts [E] qui succombent seront condamnés solidairement aux entiers dépens.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des Référés,
Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,
DISONS n’y avoir lieu à référé ;
RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions ;
DISONS n'y avoir lieu à l'application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS solidairement les consorts [E] aux dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 31 JUILLET 2024.
LA GREFFIERE
LE PRÉSIDENT
