Cour d'appel, 11 mai 2023. 22/00662

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/00662 - N°Portalis DBVH-V-B7G-ILEZ MPF-AB TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES 18 janvier 2022 RG:18/00162 [S] [A] [F] SCI BALLERINE SCI MARLEX SARL CHORE-DANSE C/ [R] [D] [R] [R] [W] Grosse délivrée le 11/05/2023 à Me Jean paul CHABANNES à Me Pauline GARCIA COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 11 MAI 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 18 Janvier 2022, N°18/00162 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère, Mme Séverine LEGER, Conseillère, GREFFIER : Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 04 Avril 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Mai 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTS : Madame [N] [S] [A] née le 09 Avril 1983 à [Localité 15] [Adresse 11] [Localité 6] Monsieur [B] [F] né le 25 Juin 1981 à [Localité 6] [Adresse 11] [Localité 6] SCI BALLERINE Représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] [Localité 6] SCI MARLEX Représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 11] [Localité 6] SARL CHORE-DANSE Représentée en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] [Localité 6] Représentés par Me Jean paul CHABANNES de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES INTIMÉS : Monsieur [U] [R] Décédé le 02 janvier 2022 né le 22 Octobre 1927 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 7] Madame [C] [D] veuve [R] Décédée née le 05 Avril 1929 à [Localité 12] [Adresse 1] [Localité 7] Madame [P] [R] née le 26 mars 1957 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 10] ' [Localité 7], es qualité d'héritier de feu Monsieur [U] [R], décédé le 02 janvier 2022 à [Localité 13] née le 26 Mars 1957 à [Localité 6] [Adresse 10] [Localité 7] Madame [G] [R], née le 24 mars 1953 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 9] ' [Localité 6], es qualité d'héritier de feu Monsieur [U] [R], décédé le 02 janvier 2022 à [Localité 13] née le 24 Mars 1953 à [Localité 6] [Adresse 9] [Localité 6] Madame [Z] Corine [W] née le 24 septembre 1975 à [Localité 14] (33), de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 8] ' [Localité 5], es qualité d'héritier de feu Monsieur [U] [R], décédé le 02 janvier 2022 à [Localité 13] née le 24 Septembre 1975 à [Localité 14] [Adresse 8] [Localité 5] Représentés par Me Pauline GARCIA de la SELARL PG AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 11 Mai 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE [C] [R] et [U] [R] ont mis en vente par l'intermédiaire de leur fille [G] [R] leur bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant le prix de 525 000 euros au sein de l'agence immobilière LTP Immobilier selon mandat signé le 7 septembre 2017. L'agence a présenté le bien à la SCI Marlex et à la SCI Ballerine. Le 13 octobre 2017, la SCI Marlex et la SCI Ballerine ont formulé une proposition d'achat assortie de trois conditions suspensives pour la somme de 500 000 euros. Cette offre a été refusée par les époux [R]. Le 19 octobre 2017, la SCI Ballerine et la SCI Marlex ont formulé une nouvelle offre d'achat de leur bien expirant au 23 octobre 2017 pour la somme de 525 000 euros sous les mêmes conditions suspensives d'obtention d'un permis de construire, de l'obtention d'un prêt et d'une autorisation administrative aux fins d'exploitation d'une salle de danse. Le notaire de [U] [R] a informé la SCI Ballerine et la SCI Marlex que son client ne souhaitait plus vendre son bien immobilier. Estimant la vente parfaite, ces dernières ont assigné [C] et [U] [R] en indemnisation de leur préjudice par acte du 7 novembre 2017 devant le tribunal de grande instance de Nîmes. Mme [S] [A] et M. [F], associés des SCI Ballerine et Marlex ainsi que la Sarl Chore danse sont intervenues volontairement à l'instance, les deux premiers pour demander l'indemnisation de leur préjudice moral et la société Chlore Dans pour demander la réparation de son préjudice économique. Par jugement contradictoire du 18 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a : - rejeté la fin de non-recevoir invoquée par les époux [R] sur le fondement de l'article 56 ancien du code de procédure civile ; - déclaré irrecevables les demandes de Mme [N] [S] [A], M.[B] [F] et la Sarl Chore Danse ; - dit que l'offre d'achat proposée le 19 octobre 2017 par la SCI Marlex et la SCI Ballerine n'a pas fait l'objet d'une acceptation parfaite de la part de M. [R] et Mme [C] [D] épouse [R] ou de leur représentant ; - dit que la vente du bien immobilier cadastré CD [Cadastre 3] situé [Adresse 4] à [Localité 6] n'est pas parfaite ; Par conséquent, - débouté la SCI Marlex et la SCI Ballerine de la totalité de leurs demandes ; - condamné conjointement et solidairement la SCI Marlex, la SCI Ballerine, Mme [N] [S] [A], M. [B] [F] et la Sarl Chora Danse à payer à M. [U] [R] et Mme [C] [D] épouse [R] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par ces derniers ; - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ; - condamné la SCI Marlex, la SCI Ballerine, Mme [N] [S] [A], M. [B] [F] et la Sarl Chora Danse au paiement conjoint et solidaire des entiers dépens ; - condamné la SCI Marlex, la SCI Ballerine, Mme [N] [S] [A] à payer conjointement et solidairement à M. [U] [R] et Mme [C] [D] épouse [R] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a estimé que Mme [N] [S] [A], M. [B] [F] et la Sarl Chore Danse ne justifiaient pas d'un intérêt à agir direct à l'encontre de bien objet du litige dont l'objet principal a trait à la perfection d'une vente à laquelle ils ne sont pas parties. Au fond, le tribunal a estimé qu'aucune acceptation expresse rédigée par écrit n'avait été adressée aux deux SCI par les propriétaires du bien immobilier avant la date limite d'acceptation de l'offre indiquée dans la proposition d'achat. Les premiers juges ont en outre considéré que la procédure judiciaire engagée par les demandeurs était à l'origine d'un préjudice moral pour les époux [R]. Par déclaration du 16 février 2022, la SCI Marlex, la SCI Ballerine, Mme [N] [S] [A], M. [B] [F] et la Sarl Chora Danse ont interjeté appel de cette décision. [C] [R] et [U] [R] sont décédés en cours de procédure et leurs héritiers sont intervenus volontairement par conclusions du 12 août 2022. Par ordonnance du 12 décembre 2022, la procédure a été clôturée le 21 mars 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 4 avril 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2023, la SCI Marlex, la SCI Ballerine, Mme [N] [S] [A] , M.[B] [F] et la Sarl Chora Danse demandent à la cour de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir invoquée par les époux [R] sur le fondement de l'article 56 du code de procédure civile, et, statuant à nouveau, de : A titre principal, - juger parfaite l'acceptation de l'offre des SCI Ballerine et Marlex par les époux [R] sur le bien immobilier cadastré CD [Cadastre 3], sis [Adresse 4] à [Localité 6], pour le prix de 525 000 euros soit 500 000 euros net vendeur et aux conditions suspensives suivantes : ' obtention d'un permis de construire permettant le surélévation de l'immeuble, ' obtention du financement par un établissement bancaire, ' obtention de l'autorisation d'établir une école de danse aux lieu et place de celle existant, - condamner solidairement les consorts [R] à payer, à titre de dommages-intérêts, la somme de 60 000 euros à la SCI Marlex et à la SCI Ballerine, - condamner solidairement les consorts [R] à payer à la SCI Ballerine la somme de 7 128 euros au titre du préjudice financier subi, - condamner solidairement les consorts [R] à payer à Mme [N] [S] [A] et M. [B] [F] la somme de 28 000 euros au titre des loyers payés en pure perte, - condamner solidairement les consorts [R] à payer à la société Chore Danse la somme de 58 000 euros au titre du préjudice financier, A titre subsidiaire, - juger abusive la rupture des pourparlers aux torts exclusifs des consorts [R], - condamner solidairement les consorts [R] à payer la somme de 5 000 euros à chaque appelant à titre de dommages-intérêts, En tout état de cause, - débouter les consorts [R] de leurs demandes, fins et prétentions, - juger les interventions volontaires de M. [B] [F], Mme [N] [S] [A] et la Sarl Chore Danse en la personne de son représentant légal, recevables, - condamner solidairement les consorts [R] à payer la somme de 3 636 euros à la SCI Marlex en remboursement de la provision payée au cabinet DVA, - condamner solidairement les consorts [R] à payer la somme de 6 000 euros aux appelants en application de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [S] [A] et M. [F] font valoir que le refus de vendre opposé par les consorts [R] les a empêchés de racheter à la SCI Marlex les combles dans lesquels ils projetaient de résider et la Sarl Chore Danse expose que l'échec de la vente projetée l'a privée de la possibilité d'acquérir auprès de la SCI Ballerine le rez-de-chaussée de l'immeuble afin d'y exercer son activité d'école de danse dans des locaux plus spacieux que ceux utilisés jusqu'alors. La Sci Marlex et la Sci Ballerine soutiennent qu'à la suite de la proposition d'achat qu'ils ont formulé, le comportement non équivoque des vendeurs tel qu'attesté par tous les intervenants- notaire, agent immobilier, architecte...- manifestant leur acceptation au sens de l'article 1113 du code civil. Les appelantes considèrent que la vente est parfaite au sens de l'article 1583 du Code civil de sorte que les époux [R], en refusant de réitérer la vente, ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité en application de l'article 1231-1 du Code civil ou à défaut, en application de l'article 1240 du Code civil. A titre subsidiaire, le comportement des époux [R] constituerait selon eux une rupture abusive des pourparlers qui leur a causé un préjudice dont elles demandent réparation. Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 août 2022, les consorts [R] demandent à la cour de : - déclarer recevable et bien fondées les interventions de Mme [G] [R] épouse [O], Mme [P] [R] épouse [L] et Mme [Z] [W] épouse [A] en qualité d'héritiers de [U] et [C] [R], - confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du mandat ainsi que sur le montant des dommages-intérêts alloués en réparation du préjudice moral des époux [R], et, statuant à nouveau sur ces points, - juger nul et nul d'effet le mandat de vente n°178 du 7 septembre 2017, - juger caduque la lettre de proposition d'achat du 19 octobre 2017, - condamner conjointement et solidairement les appelants à leur payer en leur qualité d'héritiers de [U] et [C] [R] la somme de 20 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par les époux [R], - condamner conjointement et solidairement les appelants à payer une indemnité de 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les consorts [R] concluent à l'irrecevabilité pour défaut d'intérêt à agir de Mme [S] [A], M. [B] [F] et de la société Chore Danse, lesquels sont des tiers par rapport à la vente litigieuse et ne justifient d'aucun préjudice direct. Les intimés considèrent que le mandat de vente consenti à l'agence immobilière LTP est nul pour n'être pas conforme aux dispositions de l'article 1998 du Code civil de sorte que les propositions d'achat unilatérales des sociétés Marlex et Ballerine formulées par le biais de l'agence immobilière LTP sont également entachées de nullité. Ils font observer que les appelants ne justifient pas que les vendeurs ont donné leur accord aux conditions suspensives mentionnées dans l'offre d'achat ni de l'accord sur le prix si bien que l'offre d'achat du 19 octobre 2017, expirant le jour même, est devenue caduque et qu'ils ne peuvent prétendre ni à la vente forcée de l'immeuble, ni à l'indemnisation du préjudice que leur aurait causé l'absence de réalisation de la vente. Ils demandent enfin réparation du préjudice que l'attitude abusive des appelants a causé à leurs parents. MOTIFS : Sur la recevabilité des demandes de Mme [S] [A], de M.[F] et de la sarl Chore Danse : Mme [S] [A] et M. [F], associés de la SCI Marlex, expliquent qu'ils avaient le projet de surélever l'étage supérieur de l'immeuble vendu et de racheter cette partie à leur société pour y installer leur résidence principale. La société Chore Danse qui exploite une école de danse avait quant à elle le projet de louer le rez-de-chaussée de l'immeuble pour y exercer son activité. Les intervenants volontaires font grief au premier juge d'avoir déclaré leur demande indemnitaire au motif que, tiers à la vente litigieuse, ils n'avaient pas d'intérêt à agir alors que l'échec de cette vente leur a causé un préjudice en mettant fin à leurs projets personnels. Même si les deux propositions d'achat signées par les Sci Marlex et Ballerine étaient assorties de conditions suspensives en relation avec leurs projets respectifs, il reste qu'ils n'étaient pas eux-mêmes signataires de ces offres de sorte que l'échec de la vente qu'ils imputent à la faute du vendeur n'est pas la cause directe du préjudice dont ils demandent réparation. Le tribunal a donc à bon droit déclaré leurs demandes irrecevables et le jugement sera confirmé sur ce point. Sur le fond : Sur l'acceptation de la proposition d'achat du 19 octobre 2017 : Le 19 octobre 2017, la SCI Ballerine et la SCI Marlex ont rédigé une proposition d'achat du bien appartenant aux époux [R] pour la somme de 525 000 euros assorties de trois conditions suspensives d'obtention d'un permis de construire, d'un prêt et d'une autorisation administrative aux fins d'exploitation d'une salle de danse. Ce document stipule que l'offre en l'absence d'aceptation prendra fin le 19 octobre 2017 à minuit et que passé ce délai, elle sera réputée caduque. Les appelantes considèrent que si les vendeurs n'ont pas expressément accepté leur offre, leur comportement postérieur à la proposition d'achat a manifesté sans équivoque leur acceptation de sorte que la vente est parfaite par la rencontre des consentements des parties sur la chose et sur le prix conformément aux dispositions de l'article 1583 du code civil. Les intimés, après avoir rappelé que les vendeurs n'ont pas contresigné la proposition d'achat litigieuse, soutiennent que ces derniers n'ont accepté ni les trois conditions suspensives imposées par les pollicitantes ni le prix de 525 000 euros. Ils font valoir qu'en tout état de cause, la proposition d'achat litigieuse est devenue caduque le 19 octobre 2017 à défaut d'acceptation par les vendeurs. La proposition d'achat du 19 octobre 2017 contenait trois éléments que les pollicitantes considéraient comme essentiels à la formation de la vente : la chose, le prix ' 525 000 euros ' et les trois conditions suspensives d'obtention d'un prêt, d'un permis de construire et de l'autorisation administrative d'exploiter une école de danse. Dès lors, l'acceptation par les vendeurs devait manifester leur volonté d'être lié dans les termes de cette proposition d'achat. L'article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager et que cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de leur auteur. Les vendeurs n'ont pas expressément manifesté leur acceptation des éléments essentiels figurant dans la proposition d'achat du 19 octobre 2017. Entre le 23 octobre et début novembre 2017, quelques échanges par courriels ont eu lieu entre l'agent immobilier, le notaire des vendeurs et le notaire des acquéreurs. Le 23 octobre 2017, l'agent immobilier a communiqué au notaire des vendeurs les coordonnées du notaire des acquéreurs et sollicité la transmission par les acquéreurs des documents nécessaires à la rédaction du compromis de vente. Le 25 octobre 2017 le notaire des vendeurs, Maître [L], a informé l'agent immobilier qu'il était dans l'attente des éléments des acquéreurs, se chargeait de récupérer les congés des locataires et envisageait un rendez-vous de signature pour la semaine suivante. Le notaire des acquéreurs a attesté par ailleurs que dès le 26 octobre 2017, il avait échangé avec Maître [L], notaire des vendeurs, au sujet des modalités de rédaction du compromis de vente et notamment de l'insertion des trois conditions suspensives. Aucun courriel envoyé par les vendeurs ou leur mandataire n'est versé aux débats. La preuve que les époux [R] ont accepté sans réserves la proposition d'achat du 19 octobre 2017 n'est pas rapportée, les simples échanges entre les notaires des vendeurs, celui des pollicitantes et l'agent immobilier ayant trait à la préparation d'un projet de compromis de vente ne pouvant suffire à manifester de manière non équivoque l'acceptation des vendeurs et à caractériser la perfection de la vente. Le seul fait de donner mandat à leur notaire d'établir un projet de compromis de vente ne peut être considéré, à lui seul et à défaut d'être étayé par un autre élément probant, comme un comportement manifestant sans aucune équivoque la volonté des vendeurs d'accepter sans réserves les éléments essentiels figurant dans la proposition d'achat, lesquels, en plus de la chose et du prix, comprenaient trois conditions suspensives. Maître [L] a d'ailleurs répondu aux pollicitants dès le 13 novembre 2017 qu'il s'étonnait de la procédure judiciaire envisagée en l'absence d'acceptation de l'offre par ses clients et précisé qu'il avait interrogé son confrère sur les caractéristiques de la construction projetée et du financement demandé, son client étant en droit en amont de connaître les caractéristiques des conditions suspensives qui seraient intégrées au compromis de vente. Le notaire concluait ainsi : « Aujourd'hui mon client ne souhaite plus vendre à moins qu'un acquéreur se positionne sur l'acquisition du bien sans aucune condition suspensive et auquel cas une signature de compromis de vente pourra intervenir rapidement... ». Enfin, la rencontre des consentements n'a pas eu lieu non seulement parce que les vendeurs n'ont pas manifesté leur acceptation de manière dénuée d'équivoque mais aussi parce que la proposition d'achat stipulait qu'à défaut d'acceptation, elle devenait caduque le 19 octobre 2017 à minuit. Sur la rupture abusive des pourparlers : Les appelantes affirment à titre subsidiaire que les vendeurs ont commis une faute en mettant un terme de façon abusive à leurs pourparlers pour vendre leur bien à un acquéreur offrant un prix supérieur. Les vendeurs étaient en droit de refuser leur proposition d'achat et les appelantes n'expliquent pas en quoi ils auraient fait un usage abusif de leur droit. Le notaire des vendeurs ayant en outre informé les pollicitantes des causes du refus de ses clients lesquels ne voulaient pas s'engager dans une vente soumise à la réalisation de conditions, la rupture abusive des pourparlers n'est pas caractérisée. Sur la nullité du mandat de vente : Les intimés demandent à la cour de déclarer nul le mandat de vente donné à l'agence TP Immobilier par leur fille [G] car aucun pouvoir donné par les époux [R] à leur fille n'y a été annexé. Les appelantes répliquent qu'il ne leur appartenait pas de vérifier lors de la proposition d'achat si le mandat de vente avait été confié par les vendeurs ou par leur fille à l'agence immobilière LTP et qu'il est loisible aux intimés de se retourner contre l'agent immobilier qui n'a pas effectué les diligences nécessaires ou à l'encontre de leur mandataire mais qu'en aucun cas ils ne sauraient leur opposer la nullité du mandat de vente. Les intimés n'ont pas répondu sur ce point soulevé par les appelantes. Les appelantes considèrent à juste titre que les consorts [R] ne peuvent pas demander à la cour de prononcer la nullité du mandat de vente confié à la Sasu LTP Immobilier dans la cadre d'une instance dans laquelle elle n'est pas partie. La demande tendant à l'annulation du mandat de vente conclu entre les vendeurs et la Sasu LTP Immobilier sera donc déclarée irrecevable. Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive : Les intimés ne rapportent pas la preuve que les appelantes ont commis une faute qui a fait dégénérer en abus leur droit d'agir en justice, le grand âge et la vulnérabilité des vendeurs ne permettant pas de considérer comme le soutiennent les intimés qu'en les assignant, les SCI Marlex et Ballerine se sont rendues coupables à leur égard de violences et de manipulations frauduleuses pour leur extorquer leur consentement à la vente et qui seraient à l'origine de leur décès. Le jugement sera donc infirmé sur ce point et les intimés déboutés de leur demande. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il est équitable de condamner la SCI Marlex, la SCI Ballerine, Mme [N] [S] [A] , M. [B] [F] et la Sarl Chore Danse à payer à [G] [R], [P] [R] et à [Z] [W] épouse [A] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : LA COUR, Déclare irrecevable la demande tendant à l'annulation du mandat de vente confié à la Sasu LTP Immobilier, Confirme le jugement sauf en ce qu'il a fait droit à la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par les époux [R], Infirme le jugement sur ce point et, statuant à nouveau, déboute les consorts [R] de leur demande, Y ajoutant, Condamne la SCI Marlex, la SCI Ballerine, Mme [N] [S] [A], M. [B] [F] et la Sarl Chore Danse à payer à [G] [R], [P] [R] et à [Z] [W] épouse [A] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Les condamne aux dépens. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,