Cour d'appel, 15 juin 2023. 21/03895

JG/ND Numéro 23/2057 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 15/06/2023 Dossier : N° RG 21/03895 - N° Portalis DBVV-V-B7F-IBVB Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : Société ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [L] [C] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 15 Juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 23 Mars 2023, devant : Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame SAYOUS, greffier présent à l'appel des causes, Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Madame Joëlle GUIROY, Conseillère Monsieur Marc MAGNON, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES immatriculée au RCS de Paris sous le n° 824 541 148, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Elisabeth DE BRISIS de la SCP CABINET DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de DAX Assistée de Me Catherine GAUTHIER (SELARL LEVY ROCHE SARDA), avocat au barreau de LYON INTIME : Monsieur [L] [C] né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 6] (76) de nationalité française [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] assigné sur appel de la décision en date du 02 NOVEMBRE 2021 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX Exposé du litige et des prétentions des parties : Selon contrat du 2 mai 2019, Madame [N] [T] a donné à bail à Monsieur [L] [C] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] (40), moyennant un loyer mensuel de 261 euros, outre la somme de 50 euros à titre de provision sur charges. Le 29 avril 2019, Madame [T] avait souscrit auprès de la SAS Action logement services un contrat de cautionnement intitulé « VISALE » tendant à garantir le paiement des loyers et charges du bail conclu avec Monsieur [C]. Par acte du 25 février 2020, la société Action logement services, se disant subrogée dans les droits de Madame [T], a fait notifier à Monsieur [C] un commandement de payer les sommes dues à hauteur de 542,98 euros, outre les frais, en visant la clause résolutoire prévue au contrat. Puis, par acte du 31 mai 2021, la société Action logement services a assigné [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dax, afin de de voir : - constater, et à défaut prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties, - ordonner en conséquence l'expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, - condamner Monsieur [C] au paiement de la somme de 1.406,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 février 2020 sur la somme de 542,98 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, - fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, - condamner Monsieur [C] à lui verser les indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à libération effective des lieux, - condamner Monsieur [C] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, - dire n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit. Assigné à personne, Monsieur [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Par jugement réputé contradictoire rendu le 2 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection a ; - débouté la société Action logement services de sa demande en résiliation du bail et de ses demandes subséquentes portant sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation, - condamné Monsieur [C] à payer à la société Action logement services, au titre des loyers impayés arrêtés au 17 janvier 2021, la somme de 1.784,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 542,98 euros, et à compter de la signification du jugement sur le surplus, - condamné Monsieur [C] à verser à la société Action logement services la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - l'a condamné aux dépens de l'instance, y compris les frais du commandement de payer. Par déclaration au greffe en date du 2 décembre 2021 puis du 6 décembre 2021, la société Action logement services a interjeté appel du jugement. Par ordonnance du 10 janvier 2022, le magistrat de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 février 2023 et l'audience de plaidoirie a eu lieu le 23 mars 2023. ** Dans ses dernières conclusions notifiées le 07 juin 2022 et signifiées à l'intimé le 1er juillet 2022 et figurant au RPVA, la SAS Action logement services demande à la cour de : Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014 ; Vu le commandement de payer en date du 11 février 2019 ; Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants du code civil, Vu l'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil, - infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de constat de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation et l'a déboutée de ses demandes, - confirmer le jugement le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [L] [C] au paiement des sommes dues arrêté en juin 2020, soit la somme de 1784,48 € avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 542,98 euros, et à compter de la signification du jugement sur le surplus, - infirmer le jugement rendu en ce qu'il convient de réactualiser sa créance, - débouter Monsieur [L] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, En conséquence, - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail. A titre subsidiaire, - prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [L] [C] ; En conséquence, - ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [C] et de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique ; - fixer l'indemnité d'occupation mensuelle, à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges. - condamner Monsieur [L] [C] à lui payer lesdites indemnités d'occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux. En réactualisation la créance - condamner Monsieur [L] [C] à lui payer la somme de 2.271 ,74 € (mois de mai 2022 compris) arrêtée au 1er mars 2022, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Y ajoutant, - condamner Monsieur [L] [C] à lui payer la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - le condamner en tous les dépens d'appel. ** Monsieur [C], intimé, n'a pas constitué avocat. Les déclarations d'appel et l'ordonnance de jonction lui ont été signifiées à étude par acte d'huissier du 19 janvier 2022 et les conclusions et pièces de l'appelante lui ont été signifiées le 1er juillet 2022 conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile. Le présent arrêt sera qualifié d'arrêt de défaut. MOTIVATION : A titre liminaire, il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que lorsqu'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En outre, lorsqu'une partie ne comparaît pas en appel, elle est réputée s'approprier les motifs des premiers juges en tant qu'ils ont fait droit à ses demandes. Le juge de première instance a déclaré recevable l'action de l'appelante et l'a dit bien fondée à engager une procédure de résiliation du bail de Monsieur [C] en lieu et place du bailleur. Cependant, la SAS Action logement services fait grief au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande en résolution et résiliation du bail consenti au bénéfice de Monsieur [C]. Pour motiver sa décision, le premier juge a retenu que le commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré à Monsieur [C] le 25 février 2020 et que le délai de 2 mois qui lui avait été imparti pour régler sa dette n'avait pu valablement expirer le 26 avril 2020 à raison de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, qui avait reporté ses effets au 7 août 2020. Or, le magistrat relevait que les décomptes versés aux débats par la demanderesse montraient que Monsieur [C] avait réglé les causes du commandement de payer avant le 7 août 2020 puisqu'il avait versé la somme de 254 euros en février, mars et mai 2020, ainsi que la somme de 314,98 euros en juillet 2020, soit la somme totale de 1076,98 euros. La société Action logement services expose toutefois que l'analyse du premier juge n'est pas fondée sur les pièces du litige en ce que les décomptes produits au débat ne font nullement état d'un règlement de la part de Monsieur [C] intervenu depuis le commandement de payer qu'elle lui a fait délivrer. Elle précise d'ailleurs qu'il existe une contradiction de motifs en ce que Monsieur [C] a par ailleurs été condamné à lui verser, au titre des loyers impayés arrêtés au 17 janvier 2021, la somme de 1784,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 542,98 euros et à compter de la signification du jugement sur le surplus. Elle maintient dès lors sa demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire visée au bail et, à défaut, celle en résiliation contrat, Monsieur [C] ayant manqué à ses obligations. En droit, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tendant à l'amélioration des rapports locatifs, prévoit que pour mettre en jeu la clause résolutoire de plein droit, le bailleur doit faire délivrer au locataire un commandement de payer par exploit d'huissier. Le locataire dispose alors d'un délai de 2 mois pour s'acquitter de sa dette. Toutefois, l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 prise afin de prévenir les conséquences des mesures prises pour éviter la propagation du virus de la Covid-19, prévoit en son article 4 que "les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dansa un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er (période juridiquement protégée du 12 mars au 23 juin 2020. Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, lez 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée. La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation, autre que de sommes d'argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l'article 1er, est reportée d'une durée égale au temps écoulé entre, d'une part le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la fin de cette période". Enfin, en cas de paiement partiel, doit s'appliquer l'article 1342-10 du code civil qui prévoit que, à défaut d'indication contraire du débiteur de plusieurs dettes, l'imputation de ses paiements a lieu d'abord sur les dettes échues. En l'espèce, le commandement de payer délivré par la SAS Action logement services à Monsieur [C] date du 25 février 2020. Il visait la clause résolutoire insérée au bail laquelle stipule que le contrat de bail sera "résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et charges dûment justifiées ou en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat". A cette date, selon les pièces et décomptes produits à l'instance, [L] [C] était redevable du loyer du mois de janvier 2020 et des sommes de 57 euros pour chacun des mois de septembre 2019 à décembre 2019, ce qui justifie la somme de 542,98 euros alors réclamée. Il disposait du délai légal de deux mois pour s'acquitter de sa dette, délai qui a été prorogé jusqu'au 7 août 2020 au regard des dispositions ci-dessus rappelées de l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020. Or, sur le temps écoulé entre le commandement de payer et cette échéance, et comme l'a relevé le premier juge, le décompte de la créance de la société Action logement services fait état de sommes supplémentaires payées par [L] [C] puisque, pour les mois de février, mars et mai 2020, il n'est redevable que de la somme de 60,98 euros, ce qui indique qu'il a réglé le différentiel de loyer dont le montant est de 254 euros. En outre, il n'est mentionné aucune somme due pour le mois de juillet 2020, ce qui confirme qu'il a réglé quoiqu'en dise l'appelante, avant l'expiration du délai octroyé par le commandement de payer et reporté au 7 août 2020, la somme de 1076,98 euros. En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, celle-ci n'étant pas acquise. En revanche, il a constaté qu'il semblait que Monsieur [C] avait, outre l'apurement des causes du commandement de payer, repris les paiements des loyers depuis février 2021 en l'absence d'éléments contraires. Cependant, à hauteur d'appel, les pièces produites par la SAS Action logement services montrent qu'à la suite de nouveaux incidents de paiement, la propriétaire a dû faire, à nouveau, jouer son engagement de caution ce dont justifie l'appelante par la production d'une quittance subrogative d'un montant, à la date du 11 février 2022, de 2.086,22 euros. Or, l'article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire a l'obligation : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; [...] Ainsi et contrairement aux mentions du jugement entrepris, qui sera dès lors partiellement réformé, le locataire n'a pas repris les paiements de l'intégralité des loyers et charges. La dette locative de Monsieur [C] s'est dès lors maintenue et aggravée, ce qui constitue un manquement grave à ses obligations locatives dont la caution peut se prévaloir en application des dispositions de l'article 2306 du code civil. La résiliation du bail sera prononcée aux tords de Monsieur [C], avec effet à compter du prononcé de l'arrêt. Il convient en conséquence d'autoriser l'expulsion de Monsieur [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à défaut pour lui d'avoir volontairement libéré le logement loué dans un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec le concours de la force publique. L'indemnité d'occupation, jusqu'à complète libération des lieux loués, sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.. Monsieur [C] sera condamné à payer à la SAS Action logement services cette indemnité mensuelle d'occupation à compter du 18 janvier 2021 et ce jusqu'à libération effective des lieux, dès lors qu'elle justifiera de sa créance par une quittance subrogative. S'agissant des loyers et charges impayés, la caution demande la confirmation de la décision de première instance qui a condamné Monsieur [L] [C] à lui payer la somme de 1.784,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 542,98 euros, et à compter de la signification du jugement sur le surplus. Monsieur [C], qui ne comparaît pas, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de sa dette et de sa condamnation laquelle sera dès lors confirmée, sauf à actualiser les sommes dues au montant de 2.086,22 euros au titre des loyers et charges impayés selon quittance subrogative justifiant la créance de l'appelante au 11 février 2022. PAR CES MOTIFS la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : - débouté la société Action logement services de sa demande en constatation de la résolution du bail ; - condamné Monsieur [C] à verser à la société Action logement services la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - l'a condamné aux dépens de l'instance, y compris les frais du commandement de payer. Infirme le jugement pour le surplus ; Statuant à nouveau des chefs infirmés : Prononce la résiliation du bail consenti à Monsieur [L] [C] le 2 mai 2019 pour le logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] (40) à effet à compter du prononcé de l'arrêt ; Ordonne en conséquence à Monsieur [L] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de un mois à compter de la signification du présent arrêt ; Dit qu'à défaut pour Monsieur [L] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion des lieux ainsi qu'à celle de tous occupants de son fait, si nécessaire avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; Condamne Monsieur [L] [C] à payer à la SAS Action logement services, sur justification de ses droits subrogés, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu, Condamne Monsieur [L] [C] à payer à la SAS Action logement services, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, la somme de 2.086,22 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 février 2020 sur la somme de 542,98 euros et pour le surplus à compter de la signification de l'arrêt ; Condamne Monsieur [L] [C] aux dépens d'appel. Condamne Monsieur [L] [C] à payer à la SAS Action Logement la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Joëlle GUIROY, conseillère, suite à l'empêchement de Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente