Cour d'appel, 05 décembre 2023. 21/10320

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 05 DECEMBRE 2023 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/10320 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDZAD Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Février 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1120008459 APPELANTE E.P.I.C. [Localité 9] HABITAT OPH [Adresse 2] [Localité 5] Représentée et assistée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0399 INTIMES Madame [N] [Z] [Adresse 4] [Localité 7] Représentée par Me Cyril EMANUELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0334 Monsieur [U] [Z] [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Cyril EMANUELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0334 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Marie MONGIN, conseiller Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. Par acte du 12 août 1998, la Société de gestion immobilière (la société Sagi) a donné à bail à Mme [N] [Z] un logement d'habitation situé à [Localité 9], [Adresse 4]. L'établissement public [Localité 9] habitat-OPH ([Localité 9] habitat), qui vient aux droits de la société Sagi, a assigné Mme [N] [Z] et M. [U] [Z] en résiliation du bail, en expulsion et en condamnation à lui payer une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération des lieux, ainsi qu'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. A l'appui de ces demandes, il fait valoir que Mme [N] [Z] ne vit plus dans les lieux depuis plusieurs années. Mme [N] [Z] a contesté ces allégations, expliquant que des proches se rendent régulièrement à son domicile pour lui rendre visite, que deux nièces vivent actuellement avec elle mais que cette situation ne constitue pas une infraction au bail. Par jugement du 10 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rejeté ces demandes. Il a retenu que [Localité 9] habitat fonde sa demande sur une plainte, peu précise, que lui a adressée une locataire voisine de l'appartement faisant état de travaux bruyants, d'occupation successive par plusieurs personnes et d'un déménagement récent du dernier occupant, sur une sommation interpellative du 23 janvier 2020, un procès-verbal de constat d'huissier de justice de juin 2020 et l'assignation du 30 juillet 2020 dont il résulte que Mme [Z] n'était présente à aucune de ces dates, ainsi sur des témoignages de voisins et du gardien indiquant que celle-ci n'a pas été aperçue depuis plusieurs mois à la différence d'une personne se présentant comme son frère. Il a cependant jugé que ces éléments, s'ils établissent la présence de tiers dans le logement, n'apportent pas la preuve que Mme [Z] avait cessé de l'habiter alors que sa santé l'a contrainte a être régulièrement hospitalisée entre 2015 et 2019. [Localité 9] habitat a interjeté appel de ce jugement. Pour établir que Mme [N] [Z] n'occupe plus le logement, il se fonde sur : - une lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 22 juillet 2019 revenue avec la mention 'non réclamée' ; - la sommation interpellative du 23 janvier 2020 démontrant qu'elle ne se trouvait pas à son domicile lors des nombreux passage de l'huissier qui a fait état des déclarations de voisins confirmant qu'ils ne l'avaient pas vue depuis plusieurs mois ; - le procès-verbal de constat du 18 juin 2020 constatant que l'occupant de l'appartement, déclarant être le frère de Mme [N] [Z], a refusé de répondre aux questions de l'huissier de justice et a empêché l'huissier de justice de procéder à des constatations dans le logement ; - la note de l'agence en charge de la gestion de l'immeuble faisant état des déclarations du gardien de l'immeuble ; - l'absence de réaction de Mme [Z] au procès-verbal de constat ; - les modalités de la délivrance de la sommation interpellative et de l'assignation devant le juge des contentieux de la protection. Il demande à la cour de prononcer la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion de Mme [N] et de M. [U] [Z] et de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, ainsi que d'une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [N] [Z] et M. [U] [Z] concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de [Localité 9] habitat à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [N] [Z] explique avoir été victime d'un AVC qui la contrainte à être régulièrement absente de son domicile lors de ses hospitalisations et de séjours à [Localité 8] chez un frère qui la soutient et veille sur elle. Elle fait valoir que son frère, M. [U] [Z], n'a jamais occupé l'appartement litigieux puisque celui-ci vit en Algérie et réside chez leur soeur lors de ses passages à [Localité 9]. Elle précise que s'il était présent lors du passage d'un huissier de justice le 18 juin 2020, c'est parce que ce jour là, il s'était rendu à son domicile pour rendre visite à sa plus jeune fille. Elle indique que vit actuellement à son domicile ses deux nièces mais que cet hébergement de proches, même pour une longue durée ne peut lui être reproché. Après l'ordonnance de clôture, Mme [N] [Z] et M. [U] [Z] ont déposé de nouvelles conclusions et sollicité le rabat de cette ordonnance. SUR CE : Considérant que la demande de rabat de l'ordonnance de clôture n'est justifiée par aucune circonstance ; qu'il convient de la rejeter ; Considérant que l'article 3 du bail stipule que 'l'occupation des locaux loués étant strictement réservée au preneur qui doit y établir son habitation principale, le présent contrat est incessible et intransmissible. De même, le preneur ne pourra sous-louer les lieux loués, même partiellement. Le non respect de cette clause et de celles relatives à la destination des lieux loués étant de rigueur, leur inobservation pourra au gré du bailleur entraîner une demande de résolution judiciaire du contrat' ; Considérant qu'il résulte des pièces versées aux débats que [Localité 9] habitat, qui avait été informée du départ de Mme [N] [Z] de son appartement et de son emménagement par des tiers, lui a fait délivrer une sommation interpellative le 23 janvier 2020 mais que l'huissier de justice, qui a dressé un procès-verbal de remise de l'acte à son étude, a indiqué, alors que le nom de Mme [N] [Z] figure toujours sur la boîte aux lettres, qu'il n'a jamais pu la rencontrer 'malgré plusieurs passages, tôt le matin ou tard le soir', que selon des déclarations de voisins, celle-ci n'a plus été aperçue depuis plusieurs mois mais qu'un homme, qui a déclaré être son frère, est régulièrement aperçu, ainsi qu'une jeune femme, et que de nombreux travaux et déménagements des lieux ont été constatés ; qu'un huissier de justice désigné par ordonnance sur requête du 28 février 2020 a dressé un procès-verbal de constat indiquant, que n'ayant pu accéder au logement de Mme [N] [Z] lors de ses passages les 9 et 10 juin 2020, il s'est à nouveau rendu sur place le 18 juin 2020, assisté par des fonctionnaires de police et un serrurier, qu'après avoir frappé à la porte, en l'absence de réponse il a été fait procéder à son ouverture lorsqu'une personne a ouvert la porte, déclarant être M. [U] [Z], qui était accompagné de sa fille, Mlle [G] [Z] âgée de 16 ans, mais a refusé de répondre aux questions qui lui étaient posées, portant notamment sur ses liens avec Mme [Z] et le titre en vertu duquel il occupe le logement ; que l'assignation devant le juge des contentieux de la protection a été remise à l'étude de l'huissier de justice après avoir constaté qu'une personne dans les lieux a déclaré que Mme [Z] n'était plus là, qu'un voisin et le gardien de l'immeuble ont déclaré à l'huissier de justice que celle-ci était partie sans laisser d'adresse ; que la déclaration d'appel du jugement rendu par le tribunal et les conclusions d'appel ont été signifiées à domicile à l'adresse [Adresse 1] et reçues par M. [T] [C], conjoint de Mme [N] [Z], qui a déclaré accepter de recevoir l'acte et certifié le domicile de cette dernière ; Considérant qu'il résulte de ces éléments que Mme [N] [Z] n'occupe plus le logement objet du bail qui est habituellement occupé par des tierces personnes, notamment M. [U] [Z] ; que ce manquement aux obligations du bail et aux dispositions de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 justifie sa résiliation ; que Mme [N] [Z] et M. [U] [Z] étant occupants sans droit ni titre, il y a lieu de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, par arrêt contradictoire Rejette la demande de rabat de l'ordonnance de clôture ; Infirme le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : Prononce la résiliation du bail conclu entre la société Sagi, aux droits de laquelle vient l'établissement public [Localité 9]-habitat OPH et Mme [N] [Z], portant sur un logement situé à [Localité 9], [Adresse 4] ; Ordonne son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; Autorise l'établissement public [Localité 9]-habitat OPH à faire application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution relatives au mobilier laissé dans les lieux Condamne in solidum Mme [N] [Z] et M. [U] [Z] à payer à l'établissement public [Localité 9]-habitat OPH une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [N] [Z] et de M. [U] [Z] et les condamne à payer à l'établissement public [Localité 9]-habitat OPH la somme de 1 200 euros ; Les condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Bernadini conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La Greffière La Présidente