Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/01759 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I2PJ
CS
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
24 avril 2023 RG :23/00200
[F]
C/
S.A. UN TOIT POUR TOUS
Grosse délivrée
le
à Me Porcher
SCP Laick Isenberg Saunier..
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section C
ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2023
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 24 Avril 2023, N°23/00200
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 02 Octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Novembre 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANT :
Monsieur [X] [N] [F]
né le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 6] (ALGERIE)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Isabelle PORCHER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2023-3612 du 08/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉE :
S.A. UN TOIT POUR TOUS immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 680 201 365poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y demeurant en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean Jacques SAUNIER de la SCP LAICK ISENBERG JULLIEN SAUNIER GARCIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile avec ordonnance de clôture rendue le 25 Septembre 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 09 Novembre 2023,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 3 mai 2022, la SAS Un Toit Pour Tous a donné à bail à M. [X] [F], un bien à usage d'habitation sis [Adresse 1] [Localité 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 499,44 € provision sur charges comprise.
Considérant que des loyers demeuraient impayés, la SAS Un Toit Pour Tous a fait délivrer le 3 octobre 2022 à M. [X] [F], un commandement visant la clause résolutoire et lui enjoignant de payer la somme en principal de 1.965,53 €.
Sur saisine de la SAS Un Toit Pour Tous, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, par ordonnance réputée contradictoire de référé du 24 avril 2023, a entre autres dispositions :
- constaté la résiliation du bail établi le 3 mai 2022 entre la SA Un Toit Pour Tous et M. [F], à compter du 3 décembre 2022,
- ordonné l'expulsion de M. [F] et de tout occupant de son chef, à défaut de libération volontaire, avec au besoin le concours de la force publique, du logement situé à [Localité 3], [Adresse 1],
- condamné M. [F] à payer à la SA Un Toit Pour Tous une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle fixée au montant du dernier loyer avec charges, soit la somme de 527.91 € et ce en subissant les augmentations légales, à compter du 3 décembre 2022, jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamné M. [F] à payer la somme de 3.762,40 € à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés dus au 20 mars 2023 avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,
- débouté la SA Un Toit Pour Tous de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [X] [F] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification à la Préfecture.
Par déclaration du 23 juin 2023, M. [X] [F] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Par conclusions notifiées par RPVA le 28 août 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [X] [F], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1343-5 et suivants du code civil, de :
- le recevoir en ses conclusions et l'y dire bien fondé,
- infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions.
Au soutien de son appel, M. [X] [F] expose avoir rencontré de graves problèmes de santé à compter du mois d'octobre 2021 l'empêchant d'épurer temporairement sa dette locative ayant eu une perte de salaire, et lorsqu'il a repris son activité professionnelle à mi-temps, son employeur lui a retenu sa part de salaire afin de rembourser les frais de mutuelle que la société lui a avancé en son absence.
Il fait valoir que depuis plusieurs mois, il a repris son travail à temps complet contre avis médical et a régularisé sa dette auprès de son bailleur pendant la procédure d'appel, de sorte qu'il n'existe plus d'impayé de loyers.
La SA Un Toit Pour Tous, intimée, par conclusions notifiées le 13 juillet 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, de :
Statuant ce que de droit quant à la recevabilité de l'appel,
Au fond,
- confirmer la décision déférée ;
- prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l'expulsion de M. [F] et celle de tout occupant de son chef ;
- condamner M. [F] au paiement de la somme de 3.862,88 € au titre des loyers impayés, arrêtés à mai 2023, somme à parfaire ou à diminuer de la somme de 437,63 € au titre du loyer courant, outre les charges ;
- le condamner par ailleurs à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges ;
A titre infiniment subsidiaire, et si par impossible la Cour venait à accorder des délais de paiement à M. [F],
- assortir ces délais d'une déchéance du terme rendant immédiatement exigible l'intégralité des sommes dues dans le mois d'une mise en demeure suivant le premier incident de payer non-régularisé ;
- condamner enfin M. [F] au paiement de la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L'intimée fait valoir tout d'abord que l'appelant n'élève aucune critique quant à la régularité de la procédure dans laquelle elle a dénoncé les termes du commandement à la CCAPEX et dénoncé la procédure initiale en Préfecture.
Sur le fond, elle indique qu'au regard du décompte régulièrement versé aux débats que, depuis le mois de juin 2022, le solde locatif n'a fait que s'aggraver, alors que le bail a été régularisé le 3 mai 2022 et qu'une telle situation démontre l'impossibilité totale de régularisation de la situation, corroborée, par un protocole d'accord en date du 19 octobre2022 demeuré sans effet.
Elle souligne également que M. [F] n'apporte aucun élément probant permettant de justifier des possibilités de reprise du paiement des loyers, de la régularisation de l'arriéré, et de la réalité de sa situation ainsi que de sa solvabilité.
La clôture de la procédure est intervenue le 25 septembre 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience du 2 octobre 2023, pour être mise en délibéré, par disposition au greffe, le 9 novembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION :
Selon les dispositions des articles 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
L'ordonnance dont appel mentionne que le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Il est, ensuite, précisé que, par exploit du 3 octobre 2022, le bailleur a fait commandement d'avoir à payer la somme de 1.965,53 € correspondant aux arriérés de loyers jusqu'au mois de septembre 2020.
Considérant que les causes du commandement n'ont pas été intégralement réglées avant le délai prescrit, le juge de première instance a indiqué que la clause résolutoire était acquise, constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion du locataire et condamné celui-ci au paiement de la somme de 3.355,85 €, à titre de provision, à valoir sur l'arriéré de loyer du au 31 décembre 2022, outre une indemnité d'occupation.
L'appelant ne conteste pas devoir les sommes fixées dans l'ordonnance entreprise, et soutient, en cause d'appel, que sa situation financière et les derniers paiements réalisés justifient que le bail ne soit pas résilié et que son expulsion ne soit pas ordonnée.
Il verse au dossier pour justifier d'une situation financière plus favorable les éléments suivants:
- bulletins de paie faisant état d'un revenu mensuel net de 1.329,78 euros en février 2023, 1.747,17 euros en mars et 2.066,42 euros en mars 2023 ;
- relevés CPAM attestant de périodes d'arrêts de travail du mois d'octobre 2021 au mois janvier 2023 ;
- pièces médicales attestant de problèmes d'ordre médicaux.
Il résulte de l'historique « compte locataire » que l'appelant est débiteur au mois d'août 2023 de la somme de 286,85 euros alors qu'il devait encore une somme de 3.862,88 euros en mai 2023 démontrant ainsi ses capacités financières à apurer la dette locative tout en assumant le règlement du loyer courant.
Il justifie par ailleurs de difficultés personnelles ayant contribué à la dégradation de sa situation financière expliquant ainsi l'apparition de la dette locative.
La bonne foi de M. [X] [F] et la reprise du règlement du loyer courant, outre l'apurement progressif de la dette locative, conduisent à faire droit à la demande de délai dans les conditions posées par l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 disposant que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Fort de ces éléments, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf à préciser que la dette locative est de 286,85 euros au mois d'août 2023, et de faire droit à la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.
Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure ont été exactement réglés par le premier juge.
En cause d'appel, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [X] [F], qui succombe, devra supporter les dépens de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, enréféré et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance de référé du 24 avril 202 rendue par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail au 3 décembre 2022, ordonné l'expulsion du locataire, et condamné M. [X] [F] au paiement d'une provision de 3762,40 euros,
Statuant à nouveau,
Constate que M. [X] [F] est débiteur d'une somme de 286,85 euros au mois d'août 2023,
Ordonne la suspension des effets la clause résolutoire à l'égard de [X] [F] pendant une durée de 12 mois à compter de la décision,
Dit que [X] [F] est tenu de régler, en sus du loyer courant et les charges selon les modalités prévues au contrat de bail, la somme de 286,85 en 11 mensualités de 23 euros et une douzième mensualité soldant la dette restant due, et qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à terme, suivie d'une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours:
1 - la clause résolutoire reprendra effet et entraînera la résiliation du contrat de bail de plein droit et la possibilité pour le bailleur de faire procéder à l'expulsion de la locataire, sans nouvelle décision judiciaire,
2 - M. [X] [F] devra quitter les lieux,
3 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
4 - qu'à défaut par M. [X] [F] d'avoir libéré les lieux situés sis [Adresse 1] [Localité 3] à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur,
5 - M. [X] [F] sera tenu au paiement de l'indemnité d'occupation correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 527,91 € et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,
Déboute les parties de leur prétention respective au titre des frais irrépétibles en cause d'appel,
Condamne M. [X] [F] au paiement des dépens d'appel recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
