Cour d'appel, 24 octobre 2024. 22/05118

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 4e chambre civile ARRET DU 24 OCTOBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05118 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PSIA Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 septembre 2022 Tribunal judiciaire de Montpellier - N° RG 11-22-0003 APPELANT : Monsieur [C] [D] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 4] Représenté sur l'audience par Me Mathilde SEBASTIAN substituant Me Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant INTIMEE : S.A.R.L Corum Immobilier SARL immatriculée au RCS de Montpellier sous le n°480090513, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2] Représentée sur l'audience par Me Estelle MERCIER substituant Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et non plaidant COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 SEPTEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre M. Philippe BRUEY, Conseiller Mme Marie-José FRANCO, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Henriane MILOT ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier. * * * FAITS ET PROCÉDURE 1- Le 17 août 2015, M. [C] [D] a conclu un contrat de mandat de gestion locative avec la SARL Corum Immobilier portant sur son appartement situé [Adresse 5] à [Localité 2]. 2- Le 15 septembre 2015, un contrat de bail non meublé a été conclu avec M. [M] [S] et M. [O] [V], renouvelé par avenant du 1er septembre 2017. Les locataires ont donné congé le 4 septembre 2019 pour un départ au 4 octobre 2019. 3- Par lettre recommandée du 27 février 2020, M. [D] dénonce à la société Corum immobilier l'irrégularité du congé, estimant qu'elle avait commis une faute en acceptant le départ des locataires le mois suivant alors qu'ils n'avaient pas expressément fait mention de ce que le logement était loué en zone tendue. 4- Par courrier du 9 mars 2020, la société Corum immobilier a rejeté toute responsabilité, considérant que les locataires étaient en droit de se prévaloir du délai de préavis réduit. 5- Le 30 juin 2020, M. [D] résilie alors le contrat de mandat. 6- Par courrier recommandé du 28 juin 2021, M. [D] a vainement mis en demeure la société Corum Immobilier de lui régler la somme de 6 966 euros au titre du préjudice subi. 7- Dans ce contexte, M. [D] a, par acte en date du 16 février 2022, fait assigner la société Corum Immobilier afin de la voir condamner à l'indemniser. 8- Par jugement contradictoire rendu sous le bénéfice de l'exécution provisoire en date du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Montpellier a : - rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société Corum Immobilier ; - débouté M. [D] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre la société Corum Immobilier ; - laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ; - débouté la société Corum Immobilier de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [D] aux entiers dépens. 9- Le 7 octobre 2022, M. [D] a relevé appel de ce jugement. PRÉTENTIONS 10- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 29 mars 2024, M. [D] demande en substance à la cour de réformer et infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de - Condamner la société Corum Immobilier à payer à M.[D] la somme de 1 548 euros correspondant aux deux mensualités restant à courir au titre du préavis de trois mois applicable à la situation, ou à titre subsidiaire, Condamner ladite société à lui payer la somme de 1 532,52 € au titre de la perte de chance de 99% de percevoir ces deux mensualités. - Condamner la société Corum Immobilier à payer à M.[D] la somme de 5 418 euros au titre du préjudice lié à la vacance du logement pendant plusieurs mois, ou à titre subsidiaire, la condamner à lui payer la somme de 5363,82 euros au titre de la perte de chance de 99 % de percevoir des revenus locatifs de décembre 2019 à juin 2020. - Condamner la société Corum Immobilier à lui payer la somme de 800 euros au titre du préjudice moral subi par ce dernier, - Débouter la société Corum Immobilier de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions. - La condamner à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et 4 000 euros au titre de celle présentement menée, outre les entiers dépens de l'instance, en ce compris les dépens de l'appel. 11- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 13 février 2024, la société Corum Immobilier demande en substance à la cour de confirmer le jugement, à titre subsidiaire, limiter le montant des demandes de M. [D] à hauteur de 3788,50 euros et, en tout état de cause, condamner M. [D] à payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. 12- Vu l'ordonnance de clôture du 14 août 2024. Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. MOYENS Sur la durée du préavis applicable au logement loué 13- selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, 'Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois : 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ; 2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ; 3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; 3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ; 4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ; 5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.' 14- les locataires ont donné leur congé par lettre du 4 septembre 2019, fixant leur départ la première semaine d'octobre 2019. Elles n'invoquaient dans ce courrier aucun des motifs visés du 1° au 5° de l'article de loi précitée. 15- selon l'agence, il suffit que le logement soit situé en zone dite tendue visée au 1° de l'article précité pour que le préavis soit réduit automatiquement à un mois. 16- toutefois, cette interprétation est expressément contraire au texte de loi qui impose au locataire de préciser le motif qu'il invoque au soutien d'un préavis réduit à un mois et d'en justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé. 17- en considérant que le congé donné par lettre du 4 septembre 2019 était valable alors qu'il ne précisait pas le motif invoqué au bénéfice d'un délai de préavis réduit et n'invoquait pas même le bénéfice de la loi Alur, l'agence a engagé sa responsabilité envers le bailleur qui se trouve fondé à lui demander réparation de son préjudice subi à hauteur de deux mois de loyers, soit 1548€. 18- Il ne s'agit pas d'une simple perte de chance puisque c'est au moment de sa lettre de congé que le locataire doit invoquer et justifier du motif au soutien du délai de préavis réduit, ce qui n'a pas été fait en l'espèce. Le jugement sera infirmé en ce qu'il déboute M. [D] de cette demande indemnitaire. Sur l'indemnisation de la vacance locative 19- Le mandat de gestion immobilière du 17 août 2015, dans son paragraphe 'étendue des pouvoirs' confère au mandataire le pouvoir de procéder à tous travaux de réparation, arrêter tous devis et marchés concernant ceux-ci. 20- L'agence soutient avoir respecté son obligation de moyens en mettant en ligne l'annonce de location créée le 9 septembre 2019 et en la réactualisant à plusieurs reprises. Elle rappelle que la vacance correspond en partie au début de la crise sanitaire, que l'appartement situé à proximité des facultés de droit et de médecine est destiné principalement à des étudiants ; qu'il nécessitait certains travaux, notamment le remplacement de la moquette sale et usée des mezzanines, de surcroît envahie de punaises de lit, le bailleur n'ayant pas validé les devis qui lui étaient soumis ; que le prix du bail était surévalué. 21- Toutefois, l'argument de la proximité de l'appartement avec les facultés s'inverse puisque, libéré le 4 octobre 2019 et mis en ligne le 9 septembre 2019, la probabilité de location en période de recherche active et intense de logement par les étudiants devait conduire à une location quasi immédiate, rendant vain l'argument de la crise sanitaire future. 22- L'agence produit certes une copie d'un mail du 3 septembre 2018 indiquant que la moquette était en mauvais état et un devis de l'entreprise Denzo du 17 septembre 2018 mais, exempt de tout destinataire, elle ne justifie pas en avoir informé M. [D], lequel conteste en avoir eu connaissance. 23- Pas plus l'agence ne justifie-t-elle de la transmission à M.[D] du mail des locataires en date du 01/10/2019 faisant état de l'enlèvement de la moquette pour faciliter l'intervention de la société de désinsectisation, de la nécessité de changer les prises électriques et de faire intervenir un plombier pour réparer la valve d'alimentation de la machine à laver. Ces derniers travaux, électricité et plomberie, s'inscrivaient en tout état de cause dans les réparations urgentes et indispensable auxquelles le mandataire devait faire procéder en l'état des pouvoirs que lui conférait son mandat pour assurer un logement décent. 24- Quant à l'argument du prix du bail surévalué, il est inopérant puisque le contrat de gestion locative confère pouvoir au mandataire de louer le bien aux prix, charges, durée et conditions qu'il déterminera. 25- En omettant de rendre compte à son mandant de la nécessité de changer la moquette, de prendre l'initiative de rendre le logement sécure et décent pour le remettre en location dans une période particulièrement propice à la relocation étudiante et en ne mettant pas en oeuvre les moyens nécessaires, l'agence a privé M. [D] d'une chance de relocation rapide qui mérite indemnisation à hauteur de 80% du manque à gagner subi par le bailleur qui justifie n'avoir loué son bien que le 1er juillet 2020 à la suite de la résiliation du mandat par ses soins provoquée par les défaillances de l'agence. La période indemnisable exclut les mois d'octobre et novembre 2019, déjà indemnisée. Une somme de 4088€ (730€, loyer et provision pour charges comprise x 7 mois, de décembre 2019 à juin 2020/80%) sera allouée en réparation de la perte de chance. 26- Le préjudice moral subi par M. [D], confronté à l'inaction du professionnel investi d'un mandat contre rémunération et aux tracasseries qui en découlent sera réparé par l'octroi d'une somme de 500€. 27- partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, l'agence sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant contradictoirement Infirme le jugement en toutes ses dispositions Statuant à nouveau et y ajoutant Condamne la SARL Corum Immobilier à payer à M. [C] [D] : - la somme de 1548€ au titre des loyers de la période de préavis - celle de 4088€ au titre de la perte de chance de ne pas subir une période de vacance locative - celle de 500€ au titre du préjudice moral. Condamne la SARL Corum Immobilier aux dépens de première instance et d'appel. Condamne la SARL Corum Immobilier à payer à M. [C] [D], en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1000€ au titre de la première instance et celle de 2000€ au titre de l'instance d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT