Tribunal judiciaire, 29 octobre 2024. 24/00612

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 24/00612 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YGC6 SL/ST ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 OCTOBRE 2024 DEMANDERESSE : S.E.L.A.R.L. PHARMACIE [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : S.C.I. [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me David-franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 01 Octobre 2024 ORDONNANCE du 29 Octobre 2024 LE JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Un bail du 31 décembre 2008 lie la S.E.L.A.R.L. Pharmacie [Adresse 1] et la S.C.I. [Adresse 2] concernant des locaux à vocation commerciale situés [Adresse 1] à [Localité 3] (Nord). Elles y viennent respectivement aux droits des contractants initiaux, M. [L] [X] [B] et la S.A.R.L. gestion économie (Gesco). Le bail a fixé le loyer annuel à 18 000 € hors taxes outre charges et indexation ainsi qu'un dépôt de garantie de 4 500 €. Par ordonnance du 11 juillet 2023, rendue entre elles, saisi par la S.E.L.A.R.L. Pharmacie [Adresse 1] se plaignant de subir depuis 2017 des dégâts des eaux dus à des infiltrations, le juge des référés de Lille a notamment ordonné une expertise judiciaire. Par acte délivré à sa demande le 2 avril 2024, la S.E.L.A.R.L. Pharmacie [Adresse 1] a fait assigner la S.C.I. [Adresse 2] devant le juge des référés de Lille notamment afin notamment de la voir condamner à lui verser une provision de 17 123,90 € au titre d'un trop payé de taxe foncière avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2022, à lui payer une indemnité au titre des frais irrépétibles et aux dépens de l'instance. La S.C.I. [Adresse 2] a constitué avocat. L'affaire a été appelée la première fois à l'audience du 14 mai 2024. Elle a été retenue à l'audience du 1er octobre 2024 après plusieurs renvois accordés sur la demande d'au moins l'une des parties. Les deux parties ont comparu représentées par leur conseil qui a soutenu oralement les demandes figurant dans leurs dernières écritures respectives. Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 juin 2024, la S.E.L.A.R.L. Pharmacie [Adresse 1] demande que la S.C.I. [Adresse 2] soit : - déboutée de ses demandes, - condamnée à lui verser une provision de 17 123,90 € au titre d'un trop payé de taxe foncière dont intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2022, - condamnée à lui payer 4 976,15 € au titre des loyers trop payés avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2022, - condamnée à lui verser 3 000 € au titre des frais irrépétibles, - condamnée aux dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juin 2024, la S.C.I. [Adresse 2] sollicite que la S.E.L.A.R.L. Pharmacie [Adresse 1] soit : - déboutée de ses demandes, - condamnée à lui verser 1 714,15 € de provision au titre des loyers et accessoires dus au 10 juin 2024, - condamnée à lui payer 1 500 € au titre des frais irrépétibles, - condamnée aux dépens. Au visa de l'article 455 du code de procédure civile, il y est renvoyé pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments soulevés. A l'issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION La S.C.I. [Adresse 2] indique que l'expertise judiciaire précitée, à propos des dégâts des eaux qu'elle allègue subir depuis 2017, est en cours. Elle soutient avoir payé depuis son entrée dans les lieux en mars 2012, le montant de la taxe foncière alors que celle-ci ne figurerait pas au titre des charges dont elle est redevable. Elle soutient que le bailleur a admis le principe de ce trop perçu dans un mèl du 9 janvier 2022. la S.C.I. [Adresse 2] soutient avoir réglé indûment 17 123,90 € à ce titre " sous réserve de déduire le montant de la TEOM dont le montant dit être communiqué par le bailleur ". la S.C.I. [Adresse 2] conteste la fin de non-recevoir invoquée par la S.E.L.A.R.L. Pharmacie [Adresse 1] se fondant sur l'autorité de la chose jugée de l'ordonnance rendue par le juge des référés de Lille le 11 juillet 2023. Elle fait valoir que l'objet de l'instance ne concernait pas les demandes qu'elle soutient désormais. Elle conteste que le point de la mission confiée à l'expert s'agissant de " donner son avis sur les comptes entre les parties " puisse s'apparenter aux demandes soumises au juge des référés dans la présente instance. la S.C.I. [Adresse 2] considère que la demande de provision formée par la S.E.L.A.R.L. Pharmacie [Adresse 1] au titre de l'indexation du loyer et sa compensation est sujette à contestation sérieuse, notamment à raison d'erreur de calcul liée à la non prise en compte des effets d’une procédure collective. Elle soutient avoir trop payé le bailleur s'agissant des loyers et réclame également une provision à ce titre. La S.E.L.A.R.L. Pharmacie [Adresse 1] considère que le juge des référés a déjà statué sur la demande présentée par la S.C.I. [Adresse 2] au titre de la taxe foncière et observe que l'ordonnance rendue le 11 juillet 2023 n'a pas été frappée d'appel. Elle considère donc comme irrecevables les demandes financières présentées par la S.C.I. [Adresse 2]. En outre, à titre subsidiaire, elle soutient que l'action en remboursement de l'indû se prescrit par cinq ans, cette prescription devant conduire à débouter pour partie la société demanderesse. En outre, la défenderesse allègue un arriéré de loyer dû par le preneur d'un montant de 1 714,15 € justifiant une compensation. Sur la fin de non-recevoir Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En vertu de son article 123, une fin de non-recevoir peut être proposée en tout état de cause, à moins qu'il n'en soit disposé autrement et sauf la possibilité de condamner à des dommages et intérêts la partie qui se serait abstenue de la soulever plus tôt dans une intention dilatoire. Son article 124 précise que celui qui invoque une fin de non-recevoir n'a pas à justifier d'un grief pour qu'elle puisse être accueillie. L'alinéa 1 de l'article 125 du même code indique que, dans certains cas, le juge a l'obligation de relever d'office les fins de non-recevoir qui ont un caractère d'ordre public, notamment celles résultant de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours. Son alinéa 2 offre au juge la faculté de relever la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée tandis que l'alinéa 3 prévoit que lorsqu'une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes ce qui emporte autorité de la chose jugée tant sur ladite question de fond que sur la fin de non-recevoir. L'article 126 du code de procédure prévoit que dans la situation où la fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue et qu'il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l'instance. En l'espèce, l'ordonnance du juge des référés précitée mentionne que la S.C.I. [Adresse 2] a sollicité oralement le bénéfice de son acte introductif d'instance lequel ne concerne qu'une demande d'expertise judiciaire et n'évoque que des demandes de la S.E.L.A.R.L. Pharmacie [Adresse 1] tendant à leur rejet hors de toutes considérations concernant un ou plusieurs trop payé(s). La note d'audience comme la décision en cause illustrent manifestement un périmètre soumis au juge limité à la demande d'expertise, aux frais irrépétibles et aux dépens. La fin de non-recevoir ne pourra donc prospérer. La motivation ne traite que des demandes d'expertise judiciaire, relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. Par conséquent, les demandes formées par la S.E.L.A.R.L. Pharmacie [Adresse 1] seront déclarées recevables. Sur les demandes de provisions L'article 834 du code de procédure civile confère, " dans tous les cas d'urgence", au président du tribunal judiciaire le pouvoir d'ordonner en référé " toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ". En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 1302-1 du code civil, résultant de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. L'article 2224 du code civil précise que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. L'article 2240 du code civil dispose que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. L'alinéa 2 de l'article L.622-26 du code de commerce indique notamment que les créances et les sûretés non déclarées régulièrement dans les délais imposés à l'article L.622-24 sont inopposables au débiteur pendant l'exécution du plan et après cette exécution lorsque les engagements énoncés dans le plan ou décidés par le tribunal ont été tenus. En l'espèce, le caractère indu comme la réalité de versements effectués par la demanderesse à la défenderesse au titre de la taxe foncière alors qu'elle ne figurait pas dans les charges que le preneur devait assumer en exécution du bail ne sont pas contestés. Dans un mèl du 9 janvier 2022, la défenderesse a notamment indiqué s'agissant de la taxe foncière : " Nous avons relu le bail de M. [B] et avons effectivement constaté que seule est due la TEOM. Les taxes foncières effectivement payées par Mme [O] devront donc venir en débit des sommes qu'elle doit à la SCI [Adresse 2] sous déduction des TEOM depuis 2012 et je me rapproche du service des impôts afin de pouvoir en effectuer le calcul". L'appréciation de la portée de ce mèl, notamment en termes de renonciation de la prescription applicable, dépasse l'office du juge des référés pour être sujette à contestation sérieuse de sorte que la provision ne pourra porter sur l'indu antérieur à cinq années au moment de ce mèl manifestant la volonté manifeste de la défenderesse de régulariser cet indu. Par conséquent, la provision mise à la charge de la défenderesse sera fixée pour l'indu au titre des années 2019 à 2021 pour les montants non contestés qu'elle lui a versés (cf. pièce n°10 de la demanderesse) : - 2019 : 1 953,11 € - 2020 : 1 279,00 € - 2021 : 2 217,20 € Soit un montant 5 449,31 € dont seront déduits le montant des TEOM dus pour les mêmes années : - 242,00 € en 2019 - 337,00 € en 2020 (sur déduction du montant " TOM 2018 A 2022 PHIE ") - 283,00 € en 2021 Il y a donc lieu de fixer à 4 587,31 € à ce titre. S'agissant du surplus des provisions sollicitées, au vu des explications des parties, elles dépassent l'office du juge des référés pour contestation sérieuse des obligations invoquées par l'une comme par l'autre de sorte qu'il n'y aura lieu à référé les concernant. Dès lors, il n'y aura pas lieu non plus à compensation. Sur les dépens L'article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. En l'espèce, il convient de condamner la S.C.I. [Adresse 2] aux dépens. Sur l'article 700 du code de procédure civile En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, lorsqu'il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Sans que cela soit contraire à l'équité, le litige sur l'indu étant ancien et l'attitude de la défenderesse ayant contraint la S.E.L.A.R.L. Pharmacie [Adresse 1] à saisir la justice, il convient de condamner la S.C.I. [Adresse 2] à lui verser 1 200 € au titre des frais irrépétibles. Sur l'exécution provisoire En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, l'article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision. DECISION Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort, Vu le bail conclu le 31 décembre 2008 ; Rejette la fin de non-recevoir invoquée par la S.C.I. [Adresse 2] ; Déclare recevables les demandes présentées par la S.E.L.A.R.L. Pharmacie [Adresse 1] ; Condamne la S.C.I. [Adresse 2] à payer une provision de 4 587,31 € (quatre mille cinq cent quatre-vingt-sept euros et trente-et-un centimes) à valoir sur l'indu qu'elle a reçu de la S.E.L.A.R.L. Pharmacie [Adresse 1] au titre de la taxe foncière afférente aux locaux visés dans le bail les liant ; Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de demandes de provision formulées par la S.C.I. [Adresse 2] et la S.E.L.A.R.L. Pharmacie [Adresse 1] ; Dit n'y avoir lieu à compensation ; Condamne la S.C.I. [Adresse 2] aux dépens ; Condamne la S.C.I. [Adresse 2] à verser à S.E.L.A.R.L. Pharmacie [Adresse 1] 1 200 € (mille deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ; La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Samuel TILLIE