Cour d'appel, 05 décembre 2023. 22/04067

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 05 DECEMBRE 2023 N° RG 22/04067 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VIPB AFFAIRE : M. [I] [E] [G] C/ SCI IMMOMESNIL Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection d'Asnières N° RG : 11-21-556 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 05/12/23 à : Me Emilie GATTONE Me Christel THILLOU DUPUIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE CINQ DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [I] [E] [G] [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Maître Emilie GATTONE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 693 Représentant : Maître Fabrice MOUTON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1509 - APPELANT **************** SCI IMMOMESNIL N° SIRET : 404 361 867 RCS NANTERRE Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 33 - N° du dossier 515178 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Septembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 8 novembre 2018, la société Immomesnil a donné à bail à M. [G] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 800 euros et 60 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice délivré le 7 avril 2021, la société Immomesnil a assigné M. [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de M. [G], - le condamner au paiement de la somme de 15 465,19 euros, actualisée à la date du 7 février 2022, avec intérêts au taux légal, outre les 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire 25 avril 2022, le tribunal de proximité de Asnières a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 novembre 2018 entre la société Immomesnil et M. [G] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1], à [Localité 2], étaient réunies 28 février 2021, - ordonné en conséquence à M. [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès signification du présent jugement, - dit qu'à défaut pour M. [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Immomesnil pourra deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - condamné M. [G] à verser à la société Immomesnil la somme de 15 465,19 euros (décompte arrêté au 7 février 2022 incluant février 2022), avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2020 sur la somme de 3 332,59 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, - condamné M. [G] à verser à la société Immomesnil une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 1er mars 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisé par la restitution des clés, - condamné M. [G] à verser à la société Immomesnil une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné M. [G] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture, - rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Par déclaration reçue au greffe le 20 juin 2022, M. [G] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 septembre 2022, il demande à la cour : - d'infirmer le jugement rendu le 21 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal d'instance d'Asnières-sur-Seine, en ce qu'il a : * constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 novembre 2018 entre la société Immomesnil et M. [G] situé au [Adresse 1], à [Localité 2], étaient réunies 28 février 2021, * ordonné en conséquence à M. [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès signification du présent jugement, * dit qu'à défaut pour M. [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Immomesnil pourra deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, * l'a condamné à verser à la société Immomesnil la somme de 15 465,19 euros (décompte arrêté au 7 février 2022 incluant février 2022), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2020 sur la somme de 3 332,59 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, * l'a condamné à verser à la société Immomesnil une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 1er mars 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisé par la restitution des clés, * l'a condamné à verser à la société Immomesnil une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, * l'a condamné aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture, - rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. et statuant à nouveau, - de débouter la société Immomesnil de l'ensemble de ses demandes, - de condamner la société Immomesnil aux entiers dépens de l'instance en application de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 décembre 2022, la société Immomesnil demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : * constaté que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 février 2021, * ordonné à M. [G] de libérer les lieux et restituer les clés dès la signification du jugement, * dit qu'à défaut pour M. [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Immomesnil pourra deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, * a condamné M. [G] à verser à la société Immomesnil la somme de 15 465,19 euros (décompte arrêté au 7 février 2022 incluant février 2022), avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2020 sur la somme de 3 332,59 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, * condamné M. [G] à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 1er mars 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisé par la restitution des clés, * a condamné M. [G] à lui verser une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, en conséquence, - rejeter l'exception d'inexécution, - débouter M. [G] de l'ensemble de ses demandes, et, ajoutant au jugement, - condamner M. [G] à payer à la société Immomesnil la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, - condamner M. [G] aux entiers dépens d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 mai 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Surl'appel de M. [G]. Au soutien de son appel, M. [G] fait valoir que, compte tenu de l'état de l'appartement devenu insalubre à la suite de la survenance le 31 décembre 2019, d'un dégât des eaux provenant de l'étage situé au-dessus, il était fondé à faire valoir l'exception d'inexécution, ce qui explique qu'il a cessé de régler ses loyers. La SCI Immomesnil réplique que, faute pour M. [G] d'avoir réglé les causes du commandement qui lui a été délivré le 30 décembre 2020 dans le délai de deux mois qui lui était imparti ou d'avoir sollicité la suspension des effets de la clause, celle-ci s'impose au juge, que par ailleurs M. [G] ne lui a jamais notifié son intention de suspendre le paiement des loyers, alors surtout qu'il lui appartenait de saisir le tribunal afin de se voir autoriser à consigner ses loyers et d'obtenir une décision statuant sur une éventuelle insalubrité du logement, que si M. [G] a effectivement subi le 31 décembre 2019 un dégât des eaux provenant de l'appartement de Mme [L] situé au-dessus, il a contribué à aggraver son préjudice dans la mesure où, alors que la cabinet Elex était mandaté par son assureur en décembre 2020, un premier rendez-vous lui a été proposé le 13 janvier 2021, rendez-vous qu'il a refusé et qu'il a reporté au 1er avril 2020 en raison de son absence due à un séjour prolongé à l'étranger, qu'en toute état de cause, elle a fait intervenir la société Action Hygiène 3D pour remédier au problème. Sur ce, Si l'article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et s'il résulte également de cet article que le propriétaire a l'obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, le preneur ne peut suspendre de sa propre initiative, sans y avoir été préalablement autorisés en justice, le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d'exécuter les travaux, car il n'y a aucune compensation entre une créance éventuelle et en tout cas incertaine de travaux et une dette certaine de loyers. En outre, l'exception d'inexécution ne peut être utilement invoquée que lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués. En l'espèce, M. [G] qui indique avoir subi un dégât des eaux fin décembre 2019 n'est pas fondé à invoquer, au surplus pour la première fois dans le cadre de la présente procédure, l'exception d'inexécution pour expliquer l'absence de paiement de ses loyers : en effet, non seulement, il n'établit pas avoir été dans l'impossibilité absolue d'habiter l'appartement, quand bien les conditions d'habitabilité auraient peut être été rendues plus difficiles à la suite de la survenance du dégât des eaux, mais encore, il n'a jamais sollicité la suspension du jeu de la clause résolutoire, pire encore, il ne s'est pas présenté en première instance pour faire valoir ses moyens de défense. En conséquence, faute pour M. [G] de solliciter l'indemnisation d'un éventuel trouble de jouissance, le jugement rendu le 25 avril 2022 par le tribunal de proximité d'Asnières doit être confirmé en toutes ses dispositions. Sur les mesures accessoires. M. [G] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immomesnil au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. [G] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 25 avril 2022 par le tribunal de proximité d'Asnières doit être confirmé en toutes ses dispositions, Déboute M. [G] de l'ensemble de ses demandes, Condamne M. [G] à verser à la société Immomesnil la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [G] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,