Texte intégral
CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 septembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10454 F
Pourvoi n° X 17-25.848
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Jean-Jacques X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 1er décembre 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société [...] hôtel, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
2°/ à Mme Houria Y..., domiciliée [...] , en qualité de mandataire liquidateur amiable de la société [...] hôtel,
3°/ à la société Beauséjour, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 26 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Z..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Didier et Pinet, avocat de M. X..., de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Beauséjour ;
Sur le rapport de M. Z..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société [...] Hôtel et Mme Y..., ès qualités ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme de 2 000 euros à la société Beauséjour ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. Jean-Jacques X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. Jean-Jacques X... à payer à la société Beauséjour la somme de 17.825 euros pour la période du mois de juin 2012 au 30 septembre 2015 au titre des loyers et indemnités d'occupation arriérés, ce avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2013, date de délivrance de l'assignation, sur la somme de 3.251,90 euros et à compter du 8 octobre 2015 pour le surplus.
AUX MOTIFS QUE M. X... occupe une chambre dans l'hôtel [...], situé [...] , depuis de nombreuses années ; qu'il soutient que cette chambre constitue sa résidence principale et se prévaut de l'application à l'occupation de cette chambre des dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation relatives à la location aux logements meublés ; que la société Beauséjour prétend au contraire que les relations contractuelles existant entre l'hôtel [...] et M. X... entrent dans le cadre d'un contrat de prestations hôtelières car il s'agit d'un établissement hôtelier présentant toutes les caractéristiques, au niveau de son organisation et des prestations fournies, d'un tel établissement ; que l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation dispose en son alinéa 1 : « toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que ce logement constitue sa résidence principale » ; que M. X... produit des fiches de facturation correspondant à l'occupation de la chambre n° 34 de l'hôtel [...], qui lui ont été délivrées à son nom et qui mentionnent que le mode de location est mensuel, que le loyer charges comprises est de 535 euros (1er avril 2007), puis 550 euros (1er octobre 2008 ; 1er juin 2009) ; qu'il verse aussi aux débats une attestation de loyer comportant une demande de versement direct de l'allocation logement au bailleur, désigné comme étant la Sarl [...] Hôtel [...] , signataire de ce document, ainsi qu'un certificat qui lui a été délivré par la caisse d'allocations familiales établissant qu'il a perçu au mois de décembre 2012 une allocation logement versée au bailleur et enfin un certificat de domicile qui lui a été délivré le 20 décembre 2012 par la Sarl [...] Hôtel, laquelle certifie qu'il occupe une chambre garnie depuis le 17 avril 1998 ; qu'il résulte de ces éléments que les relations contractuelles entre M. X... et l'établissement qui l'héberge s'analysent comme une location d'un logement meublé, l'organisation de cet établissement et les prestations de nature hôtelières qu'il offre n'étant pas de nature à y faire obstacle ; qu'en l'absence de contrat écrit comportant une clause d'indexation du montant du loyer, le premier juge, par des motifs pertinents approuvés par la cour, a justement retenu qu'aucune somme autre que celle réglée à l'origine n'était exigible par la société [...] Hôtel, nonobstant l'absence de contestation antérieure au mois de janvier 2011 de la part de M. X... ; qu'en effet, alors que M. X... justifie occuper les lieux depuis au moins 2007 au moyen des fiches de facturation mensuelles et des quittances qu'il produit et qu'il n'est justifié d'aucun congé donné par la société [...] Hôtel pour mettre fin à la location, les dispositions d'ordre public de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation trouvent à s'appliquer et il résulte de celles-ci que le contrat verbal, s'étant tacitement renouvelé depuis lors annuellement, la révision unilatérale du montant du loyer ne répond pas aux exigences de ce texte suivant lequel la modification des conditions du contrat ne peut avoir lieu que dans certaines conditions, le locataire en étant informé avec un préavis et ayant accepté au préalable les nouvelles conditions ; qu'ainsi, la Sarl Beauséjour n'est pas fondée à prétendre que la révision du montant du loyer résulte valablement d'un accord entre les parties concrétisé par l'absence de contestation de M. X... ; que le tribunal doit aussi être approuvé en ce qu'il a retenu qu'en l'absence de preuve fournie par M. X... d'un loyer antérieur, inférieur à celui de 535 euros par mois qui résulte de la facture du 1er avril 2007, la demande de remboursement des augmentations indues du montant du loyer devait être appréciée au regard de ce montant et compte tenu des augmentations ultérieures pratiquées résultant des quittances produites ; qu'à cet égard, il appartient à M. X... d'administrer la preuve d'un montant du loyer inférieur à celui retenu par le tribunal, de sorte qu'il sera débouté de sa demande tendant à voir enjoindre à la société Beauséjour de verser aux débats des justificatifs du montant du loyer initialement fixé ; que la simple référence faite par M. X... à un tarif moyen de 358 euros par mois, tirée d'un rapport datant de novembre 2003, ne permet pas d'étayer sa prétention à voir fixer le loyer de base à un montant inférieur à celui retenu par le premier juge et calculer un trop perçu d'un montant supérieur à celui que la société [...] Hôtel a été condamnée à lui rembourser, étant précisé que, si les bases du calcul du trop-perçu sont contestées, le calcul lui-même ne l'est pas ; qu'à l'appui de sa demande de résiliation de bail, la société Beauséjour fait valoir que M. X... a cessé tout règlement des loyers depuis le mois de juin 2012, l'allocation de logement qui ne compensait que partiellement les sommes dues mensuellement ayant cessé d'être versée entre les mains de l'hôtel depuis le mois de février 2013 ; que, contrairement à ce qui est prétendu par M. X..., sa contestation quant au montant du loyer ne l'autorisait pas à cesser tout versement du loyer à compter de la saisine du tribunal ; qu'il résulte du décompte produit et non critiqué par M. X..., si ce n'est sur le montant du loyer, qu'il a cessé de régler le loyer à compter du mois de juillet 2012, mais que les allocations logements d'un montant mensuel de 301,35 euros ont été versées entre les mains du bailleur du mois d'août 2012 au mois de janvier 2013 inclus et qu'à compter du mois de février 2013 aucun règlement n'a été effectué ; que le paiement du loyer à son échéance constituant la première obligation du locataire, qui n'était pas délivré de cette obligation par la saisine de la juridiction de proximité, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a prononcé à bon droit la résiliation du bail pour ce motif avec les conséquences qui en découlent quant à l'expulsion de l'occupant ; que l'indemnité d'occupation mise à sa charge a été justement fixée par le premier juge au montant du loyer, soit 525 euros par mois ; que, dans le dispositif de ses conclusions qui fixe les demandes de la société Beauséjour, celle-ci demande la condamnation de M. X... à lui payer la somme de 17.825 euros correspondant aux sommes impayées de juin 2012 à octobre 2015 sur la base de 575 euros mensuels ; que, cependant, sur la base de 535 euros par mois et au vu des règlements figurant sur le décompte non discuté versé aux débats par le bailleur ainsi que du reçu remis par la société [...] Hôtel à M. X... et établissant qu'il a effectué un règlement de 290 euros au mois de juin 2012, celui-ci devait régler de juin 2012 au 30 septembre 2015 la somme de 21.400 euros, dont il convient de déduire la somme de 2.098,10 euros réglée par M. X... (juin 2012), puis par la caisse d'allocations familiales ; que la cour étant tenue par le montant de la demande de condamnation présentée par la société Beauséjour, M. X... sera condamné à lui régler la somme de17.825 euros pour la période du mois de juin 2012 au 30 septembre 2015 au titre des loyers et indemnités d'occupation arriérés ; que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2013, date de délivrance de l'assignation, sur la somme de 3.251,90 euros et à compter du 8 octobre 2015 pour le surplus ; qu'il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil.
1°) ALORS QU'en l'absence de contrat écrit comportant une clause d'indexation du loyer, le propriétaire d'un logement loué en meublé ne peut exiger d'autre somme que celle réglée à l'origine ; qu'en condamnant M. X... à payer à la société Beauséjour, venant aux droits de la société [...] Hôtel une somme de 17.825 euros au titre de loyers et indemnités d'occupation arriérés sur la base du loyer mensuel de 2007 soit 535 euros quand elle relevait, d'une part que le loyer augmentait régulièrement, d'autre part que la société [...] Hôtel avait certifié le 20 décembre 2012 que M. X... occupait une chambre garnie depuis le 17 avril 1998, ce dont il résultait que le loyer initial était nécessairement inférieur à 535 euros, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation ;
2°) ALORS QUE lorsque le locataire d'un logement meublé établit l'existence d'une révision illicite du loyer, en violation de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, il appartient au bailleur professionnel de justifier des montants perçus dès l'origine ; qu'en retenant au contraire, qu'il appartenait à M. X..., locataire depuis 1998, d'administrer la preuve d'un montant des loyers inférieur à celui pratiqué en 2007, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail entre les parties et dit qu'à défaut par M. X... d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, la société Beauséjour pourra procéder à son expulsion.
AUX MOTIFS PROPRES QU'à l'appui de sa demande de résiliation de bail, la société Beauséjour fait valoir que M. X... a cessé tout règlement des loyers depuis le mois de juin 2012, l'allocation de logement qui ne compensait que partiellement les sommes dues mensuellement ayant cessé d'être versée entre les mains de l'hôtel depuis le mois de février 2013 ; que, contrairement à ce qui est prétendu par M. X..., sa contestation quant au montant du loyer ne l'autorisait pas à cesser tout versement du loyer à compter de la saisine du tribunal ; qu'il résulte du décompte produit et non critiqué par M. X..., si ce n'est sur le montant du loyer, qu'il a cessé de régler le loyer à compter du mois de juillet 2012, mais que les allocations logement d'un montant mensuel de 301,35 euros ont été versées entre les mains du bailleur du mois d'août 2012 au mois de janvier 2013 inclus, et qu'à compter du mois de février 2013 aucun règlement n'a été effectué ; que le paiement du loyer à son échéance constituant la première obligation du locataire, qui n'était pas délivré de cette obligation par la saisine de la juridiction de proximité, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a prononcé à bon droit la résiliation du bail pour ce motif avec les conséquences qui en découlent quant à l'expulsion de l'occupant (cf. arrêt p. 7 § 1 à 4) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le paiement du loyer constitue l'obligation principale du locataire. L'abstention de paiement du loyer, dans le but de se rendre justice à soi-même, alors que le locataire avait déjà engagé une action tendant à obtenir le remboursement de ce qu'il estimait lui être dû, constitue un manquement d'une gravité suffisante pour que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat verbal d'hébergement (cf. jgt p. 5 § 6) ;
ALORS QUE le non-paiement d'un loyer illicite par le locataire d'un logement meublé ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ; qu'en décidant le contraire après avoir constaté que le loyer était illicite depuis la première révision, que M. X... ne perçoit que le RSA et que les loyers ont été partiellement acquittés jusqu'au mois de février 2013, la cour d'appel a violé l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1728 du code civil.
