Cour d'appel, 28 septembre 2023. 21/00007

N° de minute : 243/2023 COUR D'APPEL DE NOUMÉA Arrêt du 28 Septembre 2023 Chambre Civile Numéro R.G. : N° RG 21/00007 - N° Portalis DBWF-V-B7F-RUS Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Décembre 2020 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :17/922) Saisine de la cour : 08 Janvier 2021 APPELANTS M. [K] [O] né le 01 Juin 1949 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] - Représenté par Me Yann BIGNON de la SARL LEXCAL, avocat au barreau de NOUMEA Mme [I] [G] épouse [O] née le 14 Novembre 1928 à [Localité 7] (JAPON), demeurant [Adresse 3]) - Représentée par Me Yann BIGNON de la SARL LEXCAL, avocat au barreau de NOUMEA INTIMÉS S.C.I. [Adresse 8], représentée par sa gérante en exercice, Siège social : [Adresse 1] Représentée par Me Olivier MAZZOLI de la SELARL OLIVIER MAZZOLI AVOCAT, avocat au barreau de NOUMEA Société CIVILE FAMILIALE REGINA, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, Siège social : [Adresse 4] 28/09/2023 : Copie revêtue de la formule exécutoire : - Me MAZZOLI et la Société CIVILE FAMILIALE REGINA (LS) Expéditions : - Me Yann BIGNON ; TPI - Dossier CA COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 12 Juin 2023, en audience publique, devant la cour composée de : M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président, Mme Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller, Madame Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseillère, qui en ont délibéré, sur le rapport de Mme Zouaouïa MAGHERBI. Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO ARRÊT : - contradictoire, - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, le 21 août 2023 et prorogé au 28 Septembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, - signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire. *************************************** Procédure de première instance : Par acte sous seing privé en date du 18 août 2004, la SCI [Adresse 8] et la SCI REGINA ont donné à bail à Monsieur [K]-[P] [O] et Madame [I] [G] épouse [O] un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 84 882 francs CFP, outre une provision pour charges de 6 678 F CFP, pour une durée de 9 ans à partir du 1er juiIIet 2004. Le 7 décembre 2016, la SCI [Adresse 8] a fait délivrer à Monsieur [K]-[P] [O] et Madame [I] [G] épouse [O] un commandement de payer la somme en principal de 559 354 francs CFP au titre des arriérés de loyers à la date du 28 novembre 2016, visant la clause résolutoire insérée au bail. Monsieur [K]-[P] [O] et Madame [I] [G] épouse [O] ont déclaré à l'huissier contester la somme réclamée et ont évoqué un litige avec le bailleur. Par requête introductive d'instance signifiée le 21 mars 2017 et déposée le 27 mars 2017, la SCI [Adresse 8] et la SCI REGINA ont fait citer devant le Tribunal de Première Instance de NOUMEA Monsieur [K]-[P] [O] et Madame [I] [G] épouse [O] aux fins de voir notamment constater la résiliation du contrat de bail, ordonner l'expulsion des locataires, obtenir leur condamnation solidaire à leur verser la somme de 715 640 F CFP au titre des loyers impayés entre juin 2016 et le 07 janvier 2017, la somme de 127 497 F CFP au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 8 janvier 2017 et la somme de 107 346 F CFP au titre de la clause pénale, outre la somme de 250 O00 F CFP au titre des frais irrépétibles. Par décision du 7 décembre 2020, le tribunal de première instance de Nouméa a : - déclaré acquise la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 18 août 2004, - constaté que la résiliation du bail commercial du 18 août 2004 portant sur un bien situé [Adresse 2] à [Localité 6] est acquise de plein droit à la date du 08 janvier 2017, - dit que Monsieur [K]-[P] [O] et Madame [I] [G] épouse [O] devront en conséquence libérer les lieux loués au plus tard dans le mois suivant un commandement d'avoir à quitter les lieux, - ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux dans les délais et formes ci-dessus, l'expulsion de Monsieur [K]-[P] [O] et Madame [I] [G] épouse [O] et de tous occupants et biens de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, - dit qu'il sera alors procédé au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par elles ou à défaut par le bailleur, - condamné solidairement Monsieur [K]-[P] [O] et Madame [I] [G] épouse [O] à régler à la SCI [Adresse 8] et à la SCI REGINA une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 127 497 F CFP (cent vingt sept mille quatre cent quatre vingt dix sept francs pacifiques), payable au plus tard le 10 de chaque mois, jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné solidairement Monsieur [K]-[P] [O] et Madame [I] [G] épouse [O] à régler à la SCI [Adresse 8] et à la SCI REGINA la somme de 715 640 F CFP (sept centquinze mille six cent quarante francs pacifiques) ; - condamne solidairement Monsieur [K]-[P] [O] et Madame [I] [G] épouse [O] à régler à la SCI [Adresse 8] et à la SCI REGINA la somme de 966 124 F CFP (neuf cent soixante six mille cent vingt quatre francs pacifiques) au titre de la clause pénale, - dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - rejeté le surplus des demandes, - condamné Monsieur [K]-[P] [O] et Madame [I] [G] épouse [O] à verser à la SCI [Adresse 8] et à la SCI REGINA la somme de 100 000 francs CFP (cent mille francs pacifiques) en application de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie, - condamné Monsieur [K]-[P] [O] et Madame [I] [G] épouse [O] aux entiers dépens qui comprendront le commandement de payer en date du 07 décembre 2016, avec distraction au profit de Maître Magali MANUOHALALO. Procédure d'appel : Par requête et mémoire ampliatif déposés au greffe les 8 janvier et 8 avril 2021, les époux [O] ont sollicité l'infirmation de cette décision. Par conclusions déposées le 4 octobre 2021, auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements, ils ont demandé à la cour statuant à nouveau, à titre principal d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail jusqu'à délivrance par le bailleur des locaux conformes au contrat, subsidiairement dire n'y avoir lieu à résiliation, débouter les bailleresses, ordonner avant dire droit une expertise aux fins d'évaluer l'incidence de la suppression des parties communes et plus particulièrement des parking sur la chalandise du centre commercial et sur les commerces y étant exploités et condamner les intimées à leur payer une somme de 10 000 000 F CFP à titre de dommages et intérêts et 600 000 F CFP au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Ils ont exposé avoir subi un préjudice du fait de la suppression des places de parking se trouvant sur les parties communes de l'ensemble immobilier du [Adresse 8], ainsi que les toilettes communes dont ils demandent réparation estimant que leurs bailleresses n'ont pas respecté leur obligation de délivrance des locaux conformes à leur contrat de bail. Par conclusions récapitulatives déposées le 6 juin 2023, auxquelle il convient de se référer pour de plus amples développements, les intimées ont sollicité la confirmation de la décision attaquée dès lors qu'il n'est pas contesté que les appellants n'ont pas régularisé en apurant leur dette locative un mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire. Elles ajouent qu'elles n'ont manqué à aucune obligation de délivrance de la chose louée dès lors que le bail concédé ne leur octroie aucun droit sur les parties communes dont l'usage était destiné initialmeent à des places de parking, et encore moins un droit de stationnement lié exclusivement à l'exploitation du local loué. Elles ont en outre exposé que les preneurs doivent être déboutés dès lors qu'ils ne démontrent pas que les travaux d'amélioration entrepris seraient une entrave à l'exploitation de leur fonds de commerce. Elles ont au surplus indiqué que ces derniers au lieu d'utiliser les toilettes de l'étage du centre commercial, celles du RDC ayant été interdites d'accès suite à un risque d'effondrement, ont improvisé des toilettes à même les coursives raccordée sur le réseau des eaux pluviales de complexe, ce qui a été dénoncé par la Mairie. Le 12 janvier 2023, la cloture a été ordonnée, et l'affaire a été fixée à l'audience du 22 mai 2023 puis renvoyée à celle du 12 juin 2023 pour nécessité de service. Sur ce Sur la résiliation du bail : Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce applicable en Nouvelle Calédonie, ' toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'. En l'espèce, la cour constate comme l'a fait à juste titre le premier juge que les preneurs ne contestent pas avoir manqué à leur obligation de paiement du loyer, qu'ils ont cessé d'en payer les termes restant devoir une somme de 715 640 F CFP à la date du 7 décembre 2016, date du commandement de payer resté infructueux. Ils justifient leur manquement par des doléances qu'ils ont portées à la connaissance de leurs bailleresses restées insatisfaites. Dès lors qu'ils ne rapportent pas la preuve d'avoir apurer leur dette dans le mois du commandement de payer, la clause résolutoire insérée au bail est acquise et leur explusion, ainsi que tout occupant de leur chef, doit être ordonnée. Les effets de la clause pénale insérée au paragraphe VI-22 du bail en date du 18/08/2004 est également applicable pour les mêmes raisons. La cour relève par ailleurs que les manquements invoqués par les preneurs ne sont pas davantage étayés, rien dans le bail qui leur a été consenti ne démontre que les bailleresses ont mis à leur disposition des places de parking affectées au local loué dont la désignation est : 'Le local commercial objet du présent bail situé au RDC de l'immeuble sus indiqué et portant le n°A6 se décompose comme suit : une pièce principale d'environ 25,94 m2 et une réserve d'environ 8,47 m2" . Faute de démontrer la réalité d'un préjudice lié à l'inexécution des clauses contractuelles par les bailleresses, les époux [O] seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes à titre de dommages et intérêts. Ainsi, la cour confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, le premier juge ayant fait une juste apprécfiation du cas d'espèce. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Les époux [O] succombant en la présente instance, seront condamnés aux dépens d'appel et à payer, solidairement, aux bailleresses une somme de 200 000 F CFP au titre de l'article 700 du CPCNC. Par ces motifs La cour, Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions ; 243et y ajoutant Déboute les époux [O] de leurs demandes ; Les condamne solidairement à payer à la SCI [Adresse 8] et à la SCI REGINA, bailleresses, une somme de 200 000 F CFP ( deux cents mille francs ) au titre de l'article 700 du CPCNC ; les condamne aux dépens Le greffier, Le président.