Cour d'appel, 24 octobre 2024. 21/21463

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 5 ARRET DU 24 OCTOBRE 2024 (n° , 1 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/21463 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEZPS Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2021 - Tribunal de Commerce de PARIS RG n° J201700034 APPELANTE S.A.S. FONCIERE SAINT GEORGES anciennement dénommée SAS LE VAISSEAU, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 848 441 191 [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Audrey Schwab de la SELARL 2H Avocat à la Cour, avocat au barreau de Paris, toque : L0056 Assistée de Me Claude Vaillant de la SCP VAILLANT, avocat au barreau de Paris, toque : P257 INTIMEE S.E.L.A.S. GEXPERTISE CONSEIL prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 401 194 436 [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Me Jérôme Hocquard de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de Paris, toque : P0087 Assistée de Me Cloé Perrot de la SARL CASALEX, avocat au barreau de Montpellier COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 20 Juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Nathalie Renard, présidente de la chambre 5.5 Mme Marilyn Ranoux-Julien, conseillère Mme Marie-Annick Prigent, magistrat à titre honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Marilyn Ranoux-Julien, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : M. Maxime Martinez ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Renard, présidente de la chambre 5.5 et par M. Maxime Martinez, greffier, présent lors de la mise à disposition. EXPOSE DU LITIGE Par courrier du 6 mars 2008, la société Le Vaisseau, devenue la société Foncière Saint Georges (la société Saint Georges), a confié à la société [N], devenue la société Gexpertise Conseils (la société Gexpertise), le calcul des surfaces utiles brutes de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], sur la base des plans DCE établis par le cabinet [I], en vue de sa vente. Le 13 mars 2008, la société Gexpertise a établi un relevé de calcul des surfaces utiles brutes s'élevant à 2 649 m2. Le 10 juillet 2008, l'immeuble a été vendu en l'état de futur achèvement (VEFA) à la société [Adresse 1] pour un prix de 28 838 823 euros. L'acte de vente intégrait le tableau des surfaces utiles brutes telles que déterminées par la société Gexpertise, soit 2 649 m2. L'acte de VEFA prévoyait dans son article 22.4.2 « qu'il sera procédé par le même géomètre à un nouveau mesurage des surfaces utiles à l'issue des travaux ». Le 17 juin 2009, la société Gexpertise, après déplacement sur les lieux, a déterminé que les surfaces utiles brutes s'élevaient à 2 615, 3 m2. Suite à cette diminution de surface constatée, la société Saint Georges a, par courrier recommandé avec avis de réception, mis en demeure la société Gexpertise de déclarer son sinistre à sa compagnie d'assurances. Par acte du 29 janvier 2010, la société Saint Georges a assigné la société Gexpertise devant le tribunal de commerce de Paris indemnisation du préjudice subi. Par jugement avant dire droit du 9 décembre 2011, le tribunal a ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [Z]. L'expert a déposé son rapport le 31 octobre 2019. Par jugement du 26 novembre 2021, le tribunal de commerce de Paris a : - Débouté la société Saint Georges de sa demande de paiement de dommages et intérêts par la société Gexpertise, - Débouté la société Gexpertise de sa demande reconventionnelle, - Débouté les parties de leurs demandes plus amples, autres, ou contraires aux présentes dispositions, - Débouté les parties de leurs demandes respectives, - Condamné la société Saint Georges aux dépens de l'instance, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 246,37 euros dont 40,63 euros de TVA. Par déclaration du 7 décembre 2021, la société Saint Georges a interjeté appel du jugement en ce qu'il a : - Débouté la société Saint Georges de sa demande de paiement de dommages-intérêts par la société Gexpertise, - Condamné la société Saint Georges aux dépens de l'instance, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 246,37 euros dont 40,63 euros de TVA. - Débouté la société Saint Georges de ses demandes plus amples ou contraires tendant notamment à : Constater que la société Saint Georges a subi un préjudice d'un montant de 717 173 euros HT, En conséquence, Condamner la société Gexpertise à payer à la société Saint Georges la somme de 857 739 euros TTC à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation. En tout état de cause, Condamner la société Gexpertise à payer à la société Saint Georges la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner la société Gexpertise aux entiers dépens, en ce compris les honoraires de l'expert judiciaire. Par ses dernières conclusions notifiées le 18 juillet 2022, la société Saint Georges demande, au visa des articles 1134, 1147 du code civil, 143 et suivants du code de procédure civile, de : - Infirmer le jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 26 novembre 2021 en ce qu'il a : * Débouté la société Saint Georges de sa demande de paiement de dommages et intérêts par la société Gexpertise, * Condamné la société Saint Georges aux dépens de l'instance, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 246,37 euros dont 40,63 euros de TVA, * Débouté la société Saint Georges de ses demandes plus amples, ou contraires tendant notamment à : ° Constater que la société Saint Georges a subi un préjudice d'un montant de 717 173 euros HT, ° Condamner la société Gexpertise à payer à la société Saint Georges la somme 857 739 euros TTC à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation, En tout état de cause, - Condamner la société Gexpertise à payer à la société Saint Georges la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la société Gexpertise aux entiers dépens, en ce compris les honoraires de l'expert judiciaire, - Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 26 novembre 2021 en ce qu'il a débouté la société Gexpertise de sa demande reconventionnelle, Statuant à nouveau, - Condamner la société Gexpertise à payer à la société Saint Georges la somme 857 739 euros TTC à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation, - Débouter la société Gexpertise de ses demandes, - Condamner la société Gexpertise à payer à la société Saint Georges la somme de 25 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la société Gexpertise aux entiers dépens, en ce compris les honoraires de l'expert judiciaire dont distraction, pour ceux-là concernant au profit de Maître Patricia Hardouin ' 2H Avocats et ce, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions notifiées le 26 avril 2022, la société Gexpertise demande de : - Confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 26 novembre 2021 en ce qu'il a : * Débouté la société Saint Georges de sa demande de paiement de dommages et intérêts par la société Gexpertise, * Débouté la société Saint Georges de ses demandes plus amples, autres, ou contraires aux présentes dispositions, * Condamné la société Saint Georges aux dépens de l'instance, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 246,37 euros dont 40,63 euros de TVA, - Réformer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 26 novembre 2021 en ce qu'il a : * Débouté la société Gexpertise de sa demande reconventionnelle, * Débouté la société Gexpertise de ses demandes plus amples ou autres en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande de condamnation formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Et, statuant à nouveau - Condamner la société Saint Georges au règlement des factures n° F090720344 du 15 juillet 2009 pour un montant de 897 euros TTC et n° F090620189 du 19 juin 2009 pour un montant de 11 955,21 euros TTC avec intérêts de droit, - Condamner la société Saint Georges à payer à la société Gexpertise, anciennement la société [N], la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la société Saint Georges aux entiers dépens en ce compris les procédures de première instance, et d'appel y compris les frais d'expertise. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mai 2024. La cour renvoie pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE LA COUR, Sur la demande en paiement de dommages et intérêts par la société Saint Georges Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi (articles 1103 et 1104 du code civil). Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison, notamment, de l'inexécution de son obligation s'il ne justifie pas qu'elle a été empêchée par la force majeure (article 1231-1 du code civil). - Sur la faute de la société Gexpertise La société Saint Georges soutient que la société Gexpertise a commis des erreurs de calcul tant au titre du premier relevé établi à partir des plans DCE que lors du second relevé, in situ. La société Gexpertise réplique que son obligation contractuelle est une obligation de moyen et non pas de résultat. Elle affirme que pour des raisons techniques, des tolérances sont acceptées, l'expert lui-même qualifiant de « normal » le fait de constater des différences entre les superficies calculées sur plan DCE et celles déterminées in situ. En l'espèce, il est constant que le tableau des surfaces utiles brutes établi le 13 mars 2008 par la société Gexpertise à partir des plans DCE, indique un total de 2.649 m², cette superficie ayant été reprise dans l'acte de VEFA comme étant la superficie contractuelle. D'après l'expert, « la détermination de cette superficie est entachée de deux erreurs : ' Non prise en compte des tablettes alors que celles-ci sont mentionnées dans la définition contractuelle : « les caissons ventilo-convecteurs ou tablettes ainsi que les paliers d'escaliers sont comptabilisés dans les surfaces, mais isolées ». Cette erreur (surface des tablettes) représente 97m2 selon les calculs de Gexpertise et 101,4m2 selon l'expert. Cette première erreur entraîne un écart de -101,4m2 sur la surface mentionnée dans l'acte VEFA. ' Erreurs de calculs indéterminées aboutissant à un écart de + 188,6m2. La différence entre ces écarts est de +87,2m2 : les erreurs de calcul de la société Gexpertise ont conduit à une surélévation de la SUB mentionnée dans l'acte de VEFA de 87,2m2. » La comparaison entre les relevés de la société Gexpertise et ceux de l'expert judiciaire révèle les anomalies suivantes : SUB contractuelle Expert judiciaire Gexpertise à partir des plans DCE (en m2) 2 564,3 2 649 (+84,7) In situ (en m2) 2589,7 2615,30 (+25,6) Le rapport d'expertise indique que la société Gexpertise a commis des erreurs de calcul tant au titre du premier relevé établi à partir des plans DCE que lors du second relevé in situ. L'expert conclut que « les erreurs commises par la société Gexpertise ont conduit, en surestimant la SUB de la VEFA, à obtenir une perte de superficie à la livraison supérieure à 1%, ouvrant droit à l'acquéreur de l'immeuble à demander une réduction du prix. A l'inverse, si les superficies avaient été correctement calculées, tant sur la base des plans DCE que sur la base des relevés in situ, une augmentation de la SUB aurait été constatée. Cette augmentation n'aurait toutefois pas eu d'incidence sur le prix de vente, puisque l'écart est très légèrement inférieur à 1%. » La société Gexpertise ne conteste pas les calculs de l'expert judiciaire. Si des nuances sont admises entre le calcul des surfaces utiles brutes d'après les plans DCE et celles résultant d'un relevé in situ, l'expertise permet d'établir que la société Gexpetise a cumulé les erreurs de calcul qui ont conduit à une marge d'erreur qui ne peut s'expliquer du seul fait de contraintes techniques. Il est ainsi démontré que la société Saint Georges, qui était tenue à une obligation de résultat, a commis une faute en surestimant les surfaces utiles brutes de l'immeuble. - Sur le préjudice et le lien de causalité La société Saint Georges soutient que : - Elle a subi un préjudice d'un montant de 717 173 euros HT (857 739 euros TTC) au titre de la réduction des surfaces. - Son préjudice résulte de la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre et correspond à la totalité de la réduction du prix consentie. - La détermination du prix de l'immeuble ne dépend pas en l'espèce de la surface vendue, mais de la rentabilité de l'opération, en fonction des coûts d'acquisition, de travaux, de l'assurance, des honoraires. Le relevé de surface s'effectue dans un second temps. Elle affirme avoir estimé le prix de revient de l'immeuble à la somme de 26 404 572 euros, pour une marge brute s'élevant à la somme de 2 689 000 euros et une marge bénéficiaire, à la somme de 734 861 euros. Or, sa marge n'a été que de 17 688 euros car, par application des clauses contractuelles de la VEFA, elle a été contrainte de vendre à un prix auquel elle n'aurait pas contracté si elle l'avait connu avant la signature du contrat. - La réduction du prix de vente au titre de la diminution des surfaces est uniquement due à l'erreur de la société Gexpertise dans le calcul des surfaces utiles. La société Gexpertise réplique que : - La société Saint Georges n'apporte pas la preuve du préjudice subi, la diminution du prix et le quantum des demandes ne sont pas justifiés. - Le préjudice résultant de la diminution du prix n'est pas indemnisable car il n'a pour conséquence que de ramener le prix de vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir. Il s'agit, non pas d'un préjudice, mais d'un rééquilibrage du contrat. - Le principe de révision du prix n'entraine aucun préjudice pour le vendeur étant donné qu'il résulte de la seule volonté des parties. - L'expert démontre que s'il n'y avait pas eu d'erreurs lors des calculs effectués sur la base des plans DCE par la concluante, le prix d'achat initial aurait en tout état de cause été inférieur au prix de vente réellement retenu, même lorsque l'on prend en compte la diminution du prix alléguée. En l'espèce, la société Saint Georges verse aux débats : - L'acte de VEFA, lequel stipule en page 13 et 15, un appel de fonds à la livraison d'un montant de 2 533 171,71 euros HT, soit 3 029 673,36 euros TTC. - La facture émise le 15 juillet 2009 au titre de l'appel de fonds à la livraison, d'un montant de 1 608 238,29 euros HT, soit 1.923.453 euros TTC. - La preuve d'un virement en sa faveur de la somme de 1.923.453 euros en date du 17 juillet 2009. - Le grand livre de compte de l'année 2010 fait également apparaître un poste intitulé « réduction de prix de vente » d'un montant de 1.106.220,36 euros TTC. Selon la société Saint Georges, la baisse de prix liée à la perte de surface s'est élevée, « après discussion avec l'acquéreur de l'immeuble », à la somme de 717 173 euros, les autres réductions étant liées à des pénalités de parking (pour 58 468 euros HT) et des pénalités de retard (pour 149 290 euros HT), ainsi qu'en atteste M. [O] [D], directeur financier de la société Saint Georges. L'acte de VEFA stipule dans son article 22.4.3 qu'une réduction de prix interviendra dans l'hypothèse d'une variation de côte supérieure à 1% (à hauteur de 11 212 euros/m2 pour les bureaux sur rue, 9 953 euros/m2 pour les bureaux sur cour, 5 244 euros/m2 pour la salle des archives). L'expert relève que l'application de cette clause aurait dû aboutir à une diminution du prix de 775 625,30 euros, somme qui est cohérente avec celle versée, après négociation avec l'acquéreur, par la société Saint Georges, qui s'élève à la somme de 717 173 euros HT. La société Saint Georges démontre donc que la réduction du prix directement liée à l'erreur de métrage des surfaces utiles brutes s'est élevée à la somme de 717 173 euros HT. Il est de principe que la réduction du prix de vente proportionnelle au déficit de superficie ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, cette réduction n'ayant pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que le vendeur aurait dû percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu. Cependant, le vendeur peut se prévaloir à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre. Pour établir qu'elle a subi une perte de chance de vendre l'immeuble au même prix pour une surface moindre, la société Saint George soutient qu'elle a fixé le prix de vente de l'immeuble en fonction de la rentabilité escomptée de l'opération, sans prise en compte de la surface, le prix fixé n'ayant été contractuellement rattaché à la surface de l'immeuble que dans un second temps. Cependant, la société Saint Georges ne peut faire abstraction des modalités de détermination du prix de l'immeuble stipulé dans l'acte de VEFA, qui se réfèrent au contraire expressément aux surfaces utiles brutes. L'article 19 de l'acte de VEFA intitulé « Garantie locative et mandat de commercialisation » stipule en effet que « le prix a notamment été déterminé sur la base d'un loyer annuel global » de 1.649.989,63 euros dégageant ainsi pour l'acquéreur une rentabilité de 5,72 %. Cet article indique que le loyer annuel global, appelé revenu locatif annuel (RAL), est le produit des surfaces utiles prévues (en m2) avec le loyer au m2 attendu. Par exemple, il est expressément précisé dans l'acte de VEFA que le loyer attendu pour chaque m2 des archives est de 300 euros. La surface utile des archives étant fixée dans l'acte à hauteur de 89,5 m2, le loyer annuel attendu s'élève à 300x89,5 = 26 850 euros. Cet élément démontre que la surface est un déterminant essentiel du prix de vente de l'immeuble. Il est également stipulé à l'article 7.3.1. de l'acte de VEFA, qui mentionne précisément les surfaces utiles déterminées par le géomètre, que « le vendeur s'oblige à faire figurer la même définition des surfaces utiles dans les baux signés ». L'article 7.3.2 du VEFA stipule par ailleurs : « Il est précisé que les surfaces utiles ont été calculées en considération de la définition figurant au tableau des surfaces utiles établi par le Cabinet [N], Géomètre-Expert, le 13 mars 2008. Le vendeur s'oblige à faire figurer la même définition des surfaces utiles dans les baux signés, en prenant le cas échéant en considération le fait que la totalité de l'immeuble ne soit pas loué à un locataire unique, pour tenir compte de la quote-part de parties-communes louées ». Il est ainsi constant que la rentabilité locative escomptée par l'acquéreur est fonction de la valeur locative au m² et donc du nombre de m² de surface utile louable. La société Saint Georges n'établit donc pas que la surface utile brute n'intervient pas dans la fixation du prix de l'immeuble. Elle ne verse aucun élément relatif à l'attractivité du bien qui serait de nature à démontrer qu'elle était en mesure de fixer un prix identique pour une surface moindre. Au demeurant, l'expert judiciaire a établi que les surfaces utiles brutes définitives (après relevé in situ) mentionnées dans l'acte de VEFA sont encore supérieures de 25,6 m2 aux surfaces réelles telles qu'il les a déterminées. Au vu de l'ensemble de ces éléments, la société Saint Georges ne démontre pas qu'elle a subi une perte de chance de vendre le bien à un prix équivalent malgré la perte de surface. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de dommage et intérêts de la société Saint Georges. - Sur la demande en paiement de la société Gexpertise de sa facture : La société Saint Georges soutient que : - N'ayant pas rempli son obligation de résultat, la société Gexpertise ne détient pas de créance exigible sur la société Saint Georges. La société Gexpertise réplique que : - La société Saint Georges ne peut s'exonérer du paiement des factures du cabinet, lequel détient une créance liquide, exigible et certaine. - L'appelant ne peut justifier du non-paiement des honoraires du cabinet au motif qu'elle estime que le géomètre-expert n'aurait pas rempli ses obligations contractuelles. - L'obligation contractuelle était une obligation de moyen et non une obligation de résultat. Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - Refuser d'exécuter ou suspendre sa propre obligation, - Poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, - Obtenir une réduction du prix, - Provoquer la résolution du contrat, - Demander réparation des conséquences de l'inexécution. Il a été démontré que la société Gexpertise, soumise à une obligation de résultat, a communiqué à la société Saint Georges des relevés de surfaces utiles brutes entachés d'erreurs. N'ayant pas rempli ses obligations contractuelles, sa demande en paiement doit en conséquence, par voie de confirmation, être rejetée. Sur les demandes accessoires Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Saint Georges aux dépens et rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société Saint Georges, partie qui succombe, est condamnée aux dépens d'appel. L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a engagés. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la société Saint Georges aux dépens d'appel, Rejette les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE