Tribunal judiciaire, 30 juillet 2024. 24/01723

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE MINUTE (Décision Civile) Service de proximité Syndic. de copro. [5] sis [Adresse 2] à [Localité 6] c/ [H] MINUTE N° DU 30 Juillet 2024 N° RG 24/01723 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PUJF Grosse délivrée à Me POZZO DI BORGO Expédition délivrée à M. [H] le DEMANDEUR: Syndicat des copropriétaires [5] sis [Adresse 2] à [Localité 6] pris en la personne de son syndic la SAS Cabinet GRAMMATICO SARL [Adresse 3] [Localité 6] représenté par Me Thibault POZZO DI BORGO substitué par Me Valentin MACE, avocats au barreau de NICE DEFENDEUR: Monsieur [X] [H] né le 28 Mars 1992 à [Localité 7] (78) [Adresse 4] [Localité 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DE LA JURIDICTION: Lors des débats et qui a délibéré : Présidente : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente DEBATS : A l’audience publique du 20 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Juillet 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2024 EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [X] [H] est propriétaire de lots au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [5] » situé [Adresse 2] à [Localité 6]. Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de l’intégralité de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] » a fait assigner Monsieur [X] [H] devant le tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 20 juin 2024 aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 5 537,67 euros représentant l’arriéré de charges impayées à la date du 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mars 2023, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967, celle de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil et celle 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. À l’audience, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] », représenté par son conseil, a indiqué maintenir les demandes et moyens contenus dans son assignation à laquelle il se réfère expressément. Monsieur [X] [H] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné à domicile. Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, Le délibéré de l’affaire a été fixé au 30 juillet 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Selon l'article 10-1 a) de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre. Il convient de relever que les tarifications de frais résultant d'un contrat de syndic, lequel ne lie entre eux que le syndicat des copropriétaires et le syndic, n'est pas opposable au copropriétaire pris individuellement, ne peuvent être inscrits au passif du compte individuel du copropriétaire de manière unilatérale et aléatoire sans que le juge puisse en apprécier le bien-fondé. En outre, il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Il en résulte que les frais de mise en procédure ne sauraient être considérés comme des diligences réelles et ne sont donc pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé, sauf diligences exceptionnelles. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] » verse aux débats : La matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [H] ;Un relevé de compte individuel de charges arrêté au 17 juin 2024 présentant un solde débiteur de 7 364,16 euros ;Un relevé de compte individuel de charges arrêté au 12 mars 2024 présentant un solde débiteur de 5 537,67 euros ;Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 25 avril 2022 et 17 mai 2023 portant approbation des comptes des exercices allant du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et votant le budget prévisionnel des exercices allant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1e octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;Les appels de fonds ;Une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 2 636,75 euros au titre des charges de copropriété impayées, envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 mars 2023 ;Une sommation de payer signifiée à Monsieur [H] par acte de commissaire de justice du 22 août 2023 ;L’état des dépenses et le décompte des charges du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 ;Le contrat de syndic du 25 avril 2022 conclu pour une durée de 24 mois. Le relevé de compte du 17 juin 2024 sera rejeté, s’agissant d’une pièce nouvelle, en l’absence de comparution de Monsieur [X] [H] à l’audience et ce afin de respecter le principe du contradictoire conformément aux dispositions de l’article 16 du code de procédure civile. Il résulte du relevé de compte arrêté au 12 mars 2024, que Monsieur [X] [H] reste redevable de la somme de 5 537,67 euros au titre des charges de copropriété impayées et provisions exigibles. Il convient néanmoins d’expurger de ce décompte : -les frais de mise en demeure du 24 novembre 2022 (33 euros), les frais de remise du dossier à l’avocat (172,80 euros) et à l’huissier (129 euros) en l’absence de production du courrier de recommandé et de preuve de diligences exceptionnelles du syndic ; -les frais de sommation de payer de 151,05 euros compris dans les frais irrépétibles ; -les appels de fonds suite à AGE du 21 juillet 2022 de 54,44 euros et 9,69 euros en l’absence de production du procès-verbal de ladite assemblée générale extraordinaire portant approbation de ces dépenses. En conséquence, la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] » est fondée à hauteur de 4 987,69 euros. Monsieur [X] [H] ne démontre pas s’être acquitté de cette somme alors que la charge de la preuve lui incombe conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil. Il sera en conséquence condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] » la somme de 4 987,69 euros au titre des charges de copropriété impayés et appels de fonds dus au 12 mars 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 636,75 euros à compter de la mise en demeure du 21 mars 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus. La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier formulée dans son assignation du 2 avril 2024. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] » ne justifie pas de l'existence d'un préjudice distinct de celui généré par le simple retard de paiement des charges de copropriété ni ne démontre la mauvaise foi du débiteur. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Sur les demandes accessoires Monsieur [X] [H] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile supportera les dépens et sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] » la somme que l’équité commande de fixer à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Monsieur [X] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] » la somme de 4 987,69 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds dus au 12 mars 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 636,75 euros à compter de la mise en demeure du 21 mars 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 2 avril 2024 ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] » de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNE Monsieur [X] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] » la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [X] [H] aux dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LE JUGE