Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/00013

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX [Adresse 3] [Localité 1] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, Minute n° N° RG 24/00013 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HRFR S.A. SILOGE C/ [H] [F] JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 26 Septembre 2024 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier DEMANDERESSE : SOCIETE IMMOBILIERE DE LOGEMENT DE L'EURE "SILOGE" [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 1] représentée par Maître Delphine BERGERON-DURAND de la SCP BOYER BERGERON-DURAND, avocats au barreau de l'EURE, DÉFENDERESSES : Madame [H] [F] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 2] Comparante en personne Union départementale des Associations Familiales de l'Eure (UDAF 27) [Adresse 4] [Localité 1] Désignée en qualité de curateur de Madame [H] [F] , née le 24 novembre 1974 à DREUX (28) domicilié [Adresse 6]- [Localité 2] par décision du juge des tutelles du tribunal judiciaire d'EVREUX en date du 22 août 2022. Non comparante, non représentée DÉBATS à l'audience publique du : 05 Juin 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY Greffier : Catherine POSE JUGEMENT : - réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort Copies certifiées conformes délivrées le : Copie exécutoire délivrée le : à : Exposé du présent litige : Par contrat du 02 février 2018, la S.A société immobilière de logement de l'Eure (SILOGE) a donné à bail à Madame [H] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] – [Localité 2] pour un loyer mensuel total de 515,06 euros charges comprises. Des loyers étant demeurés impayés, la S.A société immobilière de logement de l'Eure (SILOGE) a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 février 2023 ; puis elle a fait assigner Madame [H] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d'EVREUX par acte d'huissier du 21 novembre 2023 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif. Par acte du 19 avril 2024, la S.A Société immobilière de logement de l’Eure (SILOGE) a fait procédé à la citation de l’Union Départementale des Associations Familiales de l’Eure (UDAF 27) en qualité de curateur de Madame [H] [F]. A l’audience du 05 juin 2024, après deux revois pour mise en état, La S.A société immobilière de logement de l'Eure (SILOGE) - représentée par son conseil - a actualisé le montant de la dette locative et s'en est référée à son acte introductif d’instance; Elle a sollicité de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : condamner la locataire à lui payer la somme actualisée de 5.473,09 euros due au titre d’arriérés de loyers au 04 juin 2024.condamner la locataire à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,condamner la locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,condamner la locataire à lui payer les intérêts de droit à compter du commandement de payer qui a été signifié le 23 février 2023 pour une somme de 701,96 euros représentant le montant des loyers et charges du logement alors dus au 17 février 2023,condamner la locataire à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1103 du Code Civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] – [Localité 2], dire, en conséquence, que la locataire sera tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l'appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,autoriser le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble désigné par ce dernier ou à défaut, par le bailleur,dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l'assistance de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner la locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement. Elle a indiqué être défavorable à l'octroi de délais de paiement. Madame [H] [F], régulièrement assignée, a comparu et a fait part de sa situation personnelle et financière. L’Union Départementale des Associations Familiales de l’Eure (UDAF 27), régulièrement citée n’a pas comparu. Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l'audience ne contenait aucune indication sur la situation de la partie défenderesse. L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. Motifs de la décision : Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile : "Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée." Aux termes de l'article 473 du Code de procédure civile : "Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. " I. SUR LA RESILIATION, L'EXPULSION ET LA DEMANDE D'ASTREINTE : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Eure par la voie électronique le 22 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 03 avril 2023 soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation le 21 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; En l'espèce, Le contrat de bail contient une clause résolutoire (page 3 des conditions générales annexées au contrat, paraphées et signées par les parties) et la bailleresse a fait délivrer à Madame [H] [F] un commandement de payer visant cette clause le 23 février 2023 pour un montant en principal de 701,96 euros. Ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du lundi 24 avril 2023 et que le contrat est résilié à cette date. L'expulsion de Madame [H] [F] sera ordonnée en conséquence. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour le locataire de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il est rappelé qu’en cette hypothèse, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécution. Par conséquent, à ce stade de la procédure il n'y a pas lieu de statuer plus avant de ce chef. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’ARRIERES LOCATIFS ET INDEMNITES D’OCCUPATION : Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : "payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus". La S.A société immobilière du logement de l'Eure (SILOGE) produit un décompte indiquant que Madame [H] [F] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (73,63 euros + 171,85 euros + 108,32 euros) dont les justificatifs ne sont pas produits et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 5.473,09 euros à la date du 04 juin 2024, terme de mai 2024 inclus. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 904,73 euros (loyers + charges) en date du 31 mai 2024 et une dernière ligne créditrice de 400,00 euros (versement de la part de la locataire) le 23 mars 2024). Madame [H] [F] n'apporte aucun élément de nature à contester l'existence ou le montant de cette dette. Madame [H] [F] devra donc régler la somme de 5.473,09 euros (terme de mai 2024 inclus) correspondant : aux arriérés locatifs exigibles jusqu'au 24 avril 2023, date d'acquisition de la clause résolutoire ;à l'indemnité d'occupation due à compter de cette date et jusqu'au terme de mai 2024, correspondant au dernier terme du décompte. Madame [H] [F] devra également régler d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de juin 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, Madame [H] [F], majeure protégée sous curatelle, expose avoir sa fille âgée de 21 ans, étudiante et sa petite-fille âgée de 14 mois. En l’absence du curateur, elle indique n’avoir perçu que 3 mois d’Allocation Adulte Handicapée à hauteur d’un montant mensuel de 1.019 euros. Du fait des difficultés rencontrées dans le cadre de la mesure de protection, l’Aide Personnalisée au Logement ne lui est plus attribuée et sa bailleresse lui a imposé, à partir du mois de janvier 2024, un surloyer d’un montant mensuel de 348,00 sans qu’il soit justifié de démarches particulières tant à l’égard de la locataire que de son curateur. Antérieurement, les loyers et charges courants avaient été couverts de mai à décembre 2023 hormis juin et septembre 2023. Au regard de cette reprise, certes partielle, du paiement du loyer er charge courant Madame [H] [F] bénéficiera de la suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [H] [F] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 35 mensualités de 30 euros et une 36e mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Il doit être précisé que si Madame [H] [F] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. En revanche, il convient d'avertir Madame [H] [F] que tout défaut de paiement, s'agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et : - l’autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la caducité des délais de paiement et l'exigibilité immédiate de l'intégralité de la dette fixée par la présente décision,sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d'occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu'à libération effective des lieux. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [H] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Au regard de la situation respective des parties, il n'apparaît pas équitable de condamner, Madame [H] [F] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable l'action de la S.A société immobilière de logement de l'Eure (SILOGE) ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 février 2018 entre d'une part la S.A société immobilière de logement de l'Eure (SILOGE) et d'autre part Madame [H] [F], concernant un appartement à usage d’habitation situé un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] – [Localité 2] sont réunies à la date du 24 avril 2023 et que le contrat est résilié à cette date ; CONDAMNE Madame [H] [F] à verser à la S.A société immobilière de logement de l'Eure (SILOGE) la somme de 5.473,09 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d'occupation, terme de mai 2024 inclus ; AUTORISE Madame [H] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 euros chacune et une 36ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [H] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A SILOGE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l'ordonne ; CONDAMNE Madame [H] [F] à verser à la S.A société immobilière de logement de l'Eure (SILOGE) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNE Madame [H] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, l'assignation et sa notification à la préfecture ; DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier LE PRESIDENT                                                                              LE GREFFIER