Cour d'appel, 14 septembre 2023. 21/07732

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07732 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDRF2 Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 janvier 2021 - Tribunal de proximité de LONGJUMEAU - RG n° 11-19-003470 APPELANT Monsieur [P] [F] [X] [J] né le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 8] (06) [Adresse 1] [Localité 7] représenté par Me Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 179 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/012487 du 25/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMÉE S.A. CDC HABITAT SOCIAL N° SIRET : 552 046 484 00325 [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, toque : E0007 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 90du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. François LEPLAT, Président de chambre Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère Greffière, lors des débats : Mme Camille LEPAGE ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er mars 1972, la société d'HLM Sageco a consenti à M. et Mme [B] la location d'un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 9]. En 2010, une fusion-absorption a été conclue entre la société d'HLM Sageco et la société d'HLM Efidis; cette dernière a ensuite été absorbée par la société d'HLM CDC Habitat social, le 16 janvier 2019. M. [B] est décédé ; puis Mme [B], le [Date décès 4] 2018. Par courrier en date du 16 janvier 2019, M. [P] [J] a sollicité le transfert du contrat de bail de sa grand-mère à son profit, ce qui lui a été refusé. Par acte d'huissier de justice du 16 octobre 2019, la société d'HLM CDC Habitat social, contestant son droit à bénéficier du transfert du bail, a fait assigner M. [P] [J] devant le tribunal d'instance de Longjumeau, aux fins d'expulsion, de paiement d'une indemnité d'occupation à compter du décès de Mme [T] [B], la créance totale étant évaluée, à l'audience du 12 octobre 2020, à la somme de 11.867.41 euros. M. [P] [J] a soutenu avoir quitté les lieux depuis le mois de novembre 2019 et ne pas être tenu au paiement de sommes au-delà de cette date, les lieux étaient occupés par son frère et sa compagne. Par jugement contradictoire entrepris du 25 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Longjumeau a ainsi statué : DIT que M. [P] [J] est dépourvu de droit ou titre concernant l'occupation du logement sis [Adresse 3] à [Localité 9] et donné initialement à bail à M. et Mme [B]; DIT que M. [P] [J] est tenu de libérer les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 9] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, dans un délai de quinze jours suivant la signification du présent jugement AUTORISE la société D'H.L.M. CDC Habitat social à défaut de libération des lieux dans le délai précité à faire procéder à l'expulsion de M. [P] [J] et de tous occupants de son chef des locaux [Adresse 3] à [Localité 9] passé un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution CONDAMNE M. [P] [J] à verser à la société D'H.L.M. CDC Habitat social une somme de 11.867,41 euros au titre des indemnités d'occupation égales au montant du loyer et charges normalement dus, arrêtés au 7 octobre 2020, terme de septembre 2020 inclus; DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE M. [P] [J] à compter du 1er octobre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution volontaire des clés ou la reprise des lieux, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et du coût des charges récupérables sur justificatifs qui auraient été dus en cas en exécution du contrat initial, indexé selon les stipulations contractuelles; DIT que le recouvrement de ces sommes obéira aux modalités qui seront définies par la commission de surendettement des particuliers de l'Essonne DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNE M. [P] [J] aux dépens ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement; RAPPELLE que l'acte de signification du présent jugement prononçant l'expulsion doit indiquer les modalités de la saisine et l'adresse de la Commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation en application de l'article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à M. le Préfet de l'Essonne en application des dispositions de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 21 avril 2021 par M. [P] [J] Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 juillet 2021 par lesquelles M. [P] [J] demande à la cour de : - infirmer la décision En conséquence, - constater que M. [J] avait droit au transfert du bail - condamner le bailleur au paiement de dommages et intérêts de 2000 euros pour l'en avoir privé - réduire le montant de l'indemnité d'occupation de 11867 euros au montant dû jusqu'en novembre 2019. -renvoyer le demandeur à assigner les autres occupants du logement. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 octobre 2021 au terme desquelles la S.A. d'HLM CDC Habitat social demande à la cour de : Déclarer recevable mais mal fondé l'appel de M. [P] [J] Constater que les lieux ont été restitués par la remise des clés à huissier de justice par M. [P] [J] le 19 mars 2021. Dire et juger que les dispositions de l'article L621-2 du code de la construction et de l'habitation, d'ordre public, donne la définition de ce que l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne par le membre de phrase : « à condition que le logement soit adapté à la taille du ménage ». Dire et juger que M. [P] [J] ne pouvait bénéficier du transfert du bail étant le seul occupant et le logement étant de 4 pièces. Dire et juger que les indemnités d'occupation dues par un occupant ne cessent qu'à compter soit de l'expulsion, soit de la remise volontaire des clés au bailleur ou à un mandataire dûment qualifié. Dire et juger qu'il ressort du procès-verbal de reprise des lieux du 19 mars 2021 que c'est à cette occasion que M. [P] [J] a remis les clés à l'huissier, par voie de conséquence les indemnités d'occupation sont dues jusqu'au 19 mars 2021. Dire et juger que la venue du frère de M. [P] [J] dans les lieux suite à une séparation n'a pu se faire que parce qu'il était le frère de M. [P] [J] et non parce qu'il habitait avec sa grand-mère depuis plus d'un an. Dire et juger par voie de conséquence que CDC Habitat social n'avait aucune obligation d'attraire le frère de M. [P] [J] devant le tribunal et que la mention « tous occupant de son chef » figurant dans la décision entreprise est parfaitement justifié. Par voie de conséquence, Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions Débouter M. [P] [J] de ses demandes fins et conclusions Accueillir la demande reconventionnelle de la société CDC Habitat social et condamner M. [P] [J] à la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. Sur la demande de dommages-intérêts et le droit au transfert du bail Aux termes de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : "Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : (...) -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;...". L'article 40 I de la même loi dispose que l'article 14 de cette loi est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Il en résulte que , contrairement à ce que soutient M. [J], la question de la taille du logement n'est pas indifférente pour apprécier son droit au transfert du contrat de bail. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que si M. [J] établissait avoir vécu avec sa grand-mère depuis au moins un an au moment de son décès, la taille du logement, composé de quatre pièces principales, ne permettait cependant pas, au regard des dispositions précitées, de dire qu'il pouvait bénéficier du transfert du contrat de bail et en a déduit que le bailleur était fondé à soutenir que M. [J] était dépourvu de droit ou de titre à occuper le logement litigieux. La cour observe que devant elle M. [J] ne produit aucune pièce démontrant qu'il ait vécu avec sa grand-mère avant le décès de celle-ci, mais que ce point n'est pas contesté par la société d'HLM CDC Habitat social , et, par ailleurs, que M. [J] ne produit aucun élément de fait ou de droit susceptible de contredire le fait que le logement litigieux, de quatre pièces, n'est pas adapté "à la taille du ménage", c'est à dire en l'espèce à une personne seule. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que M. [J] n'avait pu bénéficier du transfert du bail et se trouvait donc occupant sans droit ni titre, sauf à constater que les lieux ont été repris par procès verbal du 19 mars 2021 de sorte que l'expulsion est sans objet. La demande de dommages-intérêts de M. [J] fondée sur le fait qu'il aurait été privé de ce droit ne peut donc qu'être rejetée. Sur l'indemnité d'occupation Il résulte des dispositions juridiques précitées que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du décès de la locataire, Mme [B], le 13 décembre 2018, et qu'une indemnité d'occupation était due par M. [J] à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux de sa part. Le principe, retenu par le premier juge, du paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail initial s'était poursuivi n'est pas contesté par les parties. Ces dernières divergent cependant sur la période pendant laquelle M. [J] peut être tenu au paiement de ces indemnités. Comme devant la cour, M. [J] a soutenu à l'audience du 12 octobre 2020 devant le premier juge avoir vécu dans l'appartement litigieux jusqu'au mois de novembre 2019 seulement, et ce sans être contredit alors par la société d'HLM CDC Habitat social ; selon la première page du jugement il est d'ailleurs bien noté que son adresse est [Adresse 1] à [Localité 7], adresse à laquelle lui a d'ailleurs été signifié le jugement (le 4 mars 2021 ). Toutefois il n'établit pas avoir avisé la société d'HLM CDC Habitat social de son départ des lieux en novembre 2019, ni n'avoir d'ailleurs tenté de lui remettre alors les clés ; de plus, s'il déclare que son frère et la compagne de ce dernier sont venus loger dans l'appartement, ces éléments ne sont confirmés par aucune pièce ; M. [J] n'établit pas davantage avoir avisé le bailleur en novembre 2019 ou à une autre date ultérieure que son frère était dans le logement et non plus lui même ; au contraire, c'est M. [J] qui a restitué les badges et toutes les clés du logement à l'huissier de justice, lors du procès-verbal de reprise des lieux du 19 mars 2021, en exécution du jugement entrepris. Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [J] à payer à la société d'HLM CDC Habitat social la somme de 11.867,41 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 7 octobre 2020, terme de septembre 2020 inclus, la cour observant que les éléments de calcul de cette somme ne font en eux-mêmes l'objet d'aucune critique des parties et que la société d'HLM CDC Habitat social n'en demande pas la réactualisation à la date de libération des lieux. Au vu de ces éléments, il n'y a pas lieu de "renvoyer le demandeur à assigner les autres occupants du logement". Sur l'article 700 du code de procédure civile Il est équitable d'allouer à la société d'HLM CDC Habitat social la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à constater que l'expulsion est devenue sans objet ; Et statuant à nouveau et y ajoutant, Constate que l'expulsion est sans objet, les lieux ayant été définitivement libérés le 19 mars 2021 ; Condamne M. [P] [J] à payer à la société d'HLM CDC Habitat social la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne M. [P] [J] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président