Cour d'appel, 28 mars 2025. 24/01854

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N°100 N° RG 24/01854 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JGYG CC PRESIDENT DU TJ DE NIMES 29 mai 2024 RG :23/01004 S.C.I. CDL C/ S.A.R.L. RVC (LA VIDA) Copie exécutoire délivrée le 28/03/2025 à : Me Lolita HUPRELLE Me Guillaume BARNIER COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 4ème chambre commerciale ARRÊT DU 28 MARS 2025 Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ de Nîmes en date du 29 Mai 2024, N°23/01004 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Christine CODOL, Présidente de Chambre Agnès VAREILLES, Conseillère Yan MAITRAL, Conseiller GREFFIER : Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 10 Mars 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2025. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : S.C.I. CDL, Société Civile Immobilière inscrite au Registre de commerce et des Sociétés de NIMES sous le n°895 306 785, au capital social de 1000,00 euros, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès-qualités audit siège, [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Lolita HUPRELLE de la SELARL SUI GENERIS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES INTIMÉE : S.A.R.L. RVC (LA VIDA), Société à responsabilité limitée, RCS NÎMES n°910 512 920, Représentée par son Gérant en exercice, Domicilié ès qualités au siège social, [Adresse 3], [Localité 5] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Guillaume BARNIER de la SCP CGCB & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES substitué par Me Prescillia PECHON avocat au barreau de NIMES Affaire fixée en application des dispositions de l'ancien article 905 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 06 Mars 2025 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 28 Mars 2025, par mise à disposition au greffe de la cour EXPOSÉ Vu l'appel interjeté le 31 mai 2024 par la SCI CDL à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 29 mai 2024 par le vice-président tenant l'audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal de judiciaire de Nîmes, dans l'instance n° RG 23/01004 ; Vu l'avis du 4 juin 2024 de fixation de l'affaire à bref délai du 10 mars 2025 ;  Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 28 janvier 2025 par la SCI CDL, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 18 juillet 2024 par la SARL RVC (La vida), intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu l'ordonnance du 4 juin 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 6 mars 2025. *** Par acte sous seing privé du 3 mai 2022, la société CDL a donné en location à la société RVC (La vida), un local à usage commercial, dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial de 1.500 euros HT, puis de 3.500 euros HT à partir du 24ème mois d'exploitation. La convention prévoit que le bail est résilié de plein droit en cas de défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, un mois après commandement de payer ou une sommation d'exécuter demeurés infructueux. Un commandement visant l'obligation de souscrire les assurances prévues au contrat de bail et de produire l'attestation de contrôle annuel en matière de qualité de l'air et de l'eau, visant la clause résolutoire, a été délivré au locataire le 9 novembre 2023. Par exploit du 28 décembre 2023, la société CDL a fait assigner la société RVC en constat d'acquisition de plein droit de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit ainsi qu'en paiement de provisions, devant le président du tribunal judiciaire de Nîmes statuant en matière de référé. Par ordonnance du 29 mai 2024, le juge des référés a statué ainsi : « Statuant en référé, par décision contradictoire, susceptible d'appel et assortie de l'exécution provisoire de plein droit, Ecartons des débats la pièce n°28 transmise par la SARL RVC, Déboutons la SCI CDL de toutes ses demandes, Déboutons la SARL RVC de sa demande au titre de son préjudice financier, Condamnons la SCI CDL à payer à la SARL RVC la somme de 5.000 euros au titre de sa responsabilité contractuelle, Condamnons la SCI CDL à payer à la SARL RVC la somme de 2.000 euros au titre de sa responsabilité extra-contractuelle, Condamnons Ia SCI CDL à payer à la SARL RVC la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboutons la SCI CDL de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SCI CDL aux dépens. ». *** La société CDL a relevé appel le 31 mai 2024 de cette ordonnance de référé pour la voir infirmer, annuler ou réformer en ce qu'elle a : débouté la société CDL de toutes ses demandes, condamné la société CDL à payer à la société RVC la somme de 5.000 euros au titre de sa responsabilité contractuelle, condamné la société CDL à payer à la société RVC la somme de 2.000 euros au titre de sa responsabilité extra-contractuelle, condamné la société CDL à payer à la société RVC la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, débouté la société CDL de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la société CDL aux dépens. *** Dans ses dernières conclusions, la société CDL, appelante, demande à la cour, au visa de l'article 82 du code de procédure civile, des articles L. 143-2, L. 145-41, L. 145-17 du code de commerce, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, de : « Infirmer l'ordonnance rendue par la présidente du tribunal judiciaire Nîmes statuant en matière de référés le 29 mai 2024 (RG n°23/01004) en ce qu'elle : - Déboute la SCI CDL de toutes ses demandes, - Condamne la SCI CDL à payer à la SARL RVC la somme de 5.000 euros au titre de sa responsabilité contractuelle, - Condamne la SCI CDL à payer à la SARL RVC la somme de 2.000 euros au titre de sa responsabilité extra contractuelle, - Condamne la SCI CDL à payer à la SARL RVC la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Déboute la SCI CDL de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamnons la SCI CDL aux dépens. Et, statuant à nouveau, Constater acquise de plein droit au profit de la SCI CDL la clause résolutoire visée dans le commandement du 09 novembre 2023 par application l'article L.145-41 du code de commerce. Prononcer l'expulsion de la SARL RVC ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance de la force publique si besoin est. Condamner la SARL RVC à quitter les lieux loués sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce, jusqu'au jour de la complète libération des lieux. Ordonner la séquestration des meubles et objets garnissant encore les lieux après la complète libération en tel garde-meubles qu'il plaira au juge de désigner aux frais, risques et périls de la SARL RVC. Condamner la SARL RVC au paiement de l'indemnité d'occupation forfaitaire stipulée à l'article 20.4 du bail sur la base du double du loyer global de la dernière année de location (outre les charges, taxes et autres accessoires de loyers), à compter du 11 décembre 2023 et jusqu'à parfaite libération des lieux. Condamner la SARL RVC à payer à la SCI CDL toutes les sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation impayés (montant réservé). Dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 1er janvier 2024. Dire en application de l'article 20.3 du bail que la SCI CDL conservera le montant du dépôt de garantie à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts ' sans préjudice des autres sommes dues et de plus amples dommages et intérêts. À défaut, à titre subsidiaire, Dire n'y avoir lieu à référé en raison d'une contestation sérieuse. Prendre acte du fait que la SCI CDL s'est pourvue au fond et que l'affaire est actuellement pendante devant la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Nîmes (RG 24/02943). En toutes hypothèses, Déclarer irrecevables les prétentions de l'intimé tendant à la réformation du jugement en l'absence d'appel incident dans le délai requis. Débouter la SARL RVC de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions. Condamner la SARL RVC à verser à la SCI CDL somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner la SARL RVC aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le coût des commandements visant la clause résolutoire (code de procédure civile, art. 696). ». Au soutien de ses prétentions, la société CDL, appelante, expose à titre liminaire qu'en l'absence d'appel incident, les prétentions de l'intimée relatives à la réformation du jugement sont irrecevables. Elle prétend que le juge des référés a excédé ses pouvoirs car il devait uniquement constater l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire, le cas échéant dire qu'il y avait contestation sérieuse mais pas de statuer sur la mauvaise foi du bailleur dont l'examen relève du juge du fond. L'appelante fait grief au juge des référés d'avoir tranché la contestation sérieuse en interprétant les contrats d'assurance et en examinant les clauses du bail en matière d'assurances obligatoires et d'avoir retenu sa responsabilité contractuelle et statué sur sa responsabilité extra-contractuelle, tous moyens devant être examinés par le juge du fond. La société CDL soutient que le preneur n'a pas satisfait à son obligation d'assurance dans le délai du commandement, les pièces produites ne satisfaisant pas aux exigences du contrat de bail, ce que n'ignore pas le preneur puisqu'il demande un délai pour se mettre en conformité. Elle demande la fixation d'une indemnité d'occupation forfaitaire telle que prévue au contrat et l'application de l'article 20.3 du contrat qui laisse au bailleur le dépôt de garantie et ce, à titre de provision à valoir sur les dommages-intérêts. Elle conteste avoir fait preuve de mauvaise foi et avoir dû au contraire faire preuve de patience à l'égard d'un locataire dangereusement léger dans ses obligations contractuelles. *** Dans ses dernières conclusions, la société RVC, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1104, 1170, 1231-5, 1217, 1231-1, 1240, 1241 et 1343-5 du code civil, des articles 804 et 700 du code de procédure civile, et enfin des articles du code de commerce et notamment son article L. 145-41, de : «  A titre principal : - Confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions A titre subsidiaire, statuant de nouveau : - A titre principal : - Constater l'incompétence du juge des référés pour statuer compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse ; En conséquence : - Se déclarer incompétent au profit du juge du fond du tribunal judiciaire de Nîmes ; - Renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond du tribunal judiciaire de Nîmes - A titre subsidiaire ; - Constater que les obligations dont l'inexécution est reprochée à la SARL RVC par la SCI CDL ont en réalité été entièrement exécutées par la SARL RVC ; En conséquence : - Débouter la SCI CDL de l'ensemble de ses moyens, prétentions et demandes - A titre très subsidiaire : - Constater que le bénéfice de la clause résolutoire est invoqué par la SCI CDL de mauvaise foi ; En conséquence : - Débouter la SCI CDL de l'ensemble de ses moyens, prétentions et demandes - A titre infiniment subsidiaire : - Constater que si les stipulations de l'article 11.2.2 du bail doivent s'interpréter comme interdisant des plafonds par sinistre et par année, alors elles privent de leur substance une obligation essentielle du bailleur ; En conséquence : - Juger réputée non écrite la clause stipulée à l'article 11.2.2 ci-dessous reproduite : 11.2.2 Assurance de responsabilité : Le preneur souscrira un contrat d'assurance garantissant les conséquences pécuniaires des responsabilités pouvant lui incomber, du fait de ses activités et de l'exploitation des locaux loués, en raison des dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs causés aux tiers et comportant les capitaux minima suivants par sinistre : - dommages corporels 6.000.000 euros (six millions d'euros), - dommages matériels et immatériels consécutifs 800.000 euros (huit cent mille euros). Les minima indiqués ci-dessus pourront être révisés sur demande du bailleur. - A titre très infiniment subsidiaire : - Constater la bonne foi du preneur ; En conséquence : - Suspendre les effets de la clause résolutoire dont le bénéfice est sollicité par la SCI CDL ; - Accorder un délai d'un an à la SARL RVC pour remplir ses obligations de souscription à une assurance comportant les capitaux minima exprimés à l'article 11.2.2 du bail par sinistre et non limités par année. - Le cas échéant : - Rejeter la demande de séquestration des meubles et objet garnissant les lieux ; - Rejeter la demande d'astreinte ; - Faire usage des dispositions de l'article 1231-5 du code civil ; En conséquence : - Modérer le montant des clauses pénales stipulées aux articles 20.3 et 20.4 du bail ; - Fixer le montant total des clauses pénales à un euro symbolique. A titre reconventionnel : - Constater que la SCI CDL a commis une faute contractuelle ; En conséquence : - Condamner la SCI CDL à payer à la SARL RVC, à titre de provision, la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice financier ; - Condamner la SCI CDL à payer à la SARL RVC, à titre de provision, la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral ; Et - Constater que la SCI CDL a commis une faute extra contractuelle ; En conséquence : - Condamner la SCI CDL à payer à la SARL RVC, à titre de provision, la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral ; En tout état de cause : - Condamner la SCI CDL au paiement de la somme de 6 000 euros à la SARL RVC en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la SCI CDL aux entiers dépens. ». Au soutien de ses prétentions, la société RVC, intimée, réfute l'argumentation de l'appelante car le juge des référés n'a pas interprété le contrat d'assurance mais a littéralement appliqué le contrat de bail. Elle prétend que le juge des référés est compétent pour apprécier la bonne foi du bailleur et qu'il peut accorder une provision sur des dommages-intérêts. Subsidiairement, le preneur fait valoir une contestation sérieuse tenant à l'interprétation des articles 11.2 et 11.3 du bail sur les contrats d'assurance. Il insiste sur le fait qu'il a toujours été assuré et que son obligation d'assurance était respectée à la date du commandement, les garanties souscrites étant conformes aux clauses du contrat de bail. Il prétend avoir changé d'assureur afin de satisfaire les exigences de son bailleur sur le contenu de l'attestation et argue de sa mauvaise foi, en particulier en analysant une demande subsidiaire de délais comme un aveu judiciaire. Le preneur relate un ensemble de demandes du bailleur qu'il analyse comme des pressions aux fins d'obtenir une augmentation unilatérale de loyer sans contrepartie. Encore plus subsidiairement, le preneur demande à ce que la clause du contrat de bail relative à l'assurance responsabilité soit réputée non écrite car elle impose des polices d'assurance avec des montants excessifs alors même que la clause résolutoire est rédigée de manière très générale. Le preneur en déduit que le bailleur se soustrait ainsi à son obligation essentielle d'assurer au preneur une jouissance paisible des lieux loués. A défaut, il sollicite l'octroi d'un délai d'un an pour tenter de trouver un assureur qui accepterait de l'assurer conformément aux stipulations du bail. En tout état de cause, le preneur conclut à la modération des clauses pénales concernant le dépôt de garantie et l'indemnité d'occupation et le rejet de la demande de séquestration du mobilier. A titre reconventionnel, le preneur se prévaut de la mauvaise foi du bailleur pour obtenir une provision sur dommages-intérêts en raison de la faute contractuelle commise. Il invoque un préjudice financier occasionné par un déséquilibre de l'exploitation du restaurant et un préjudice moral. Il prétend également avoir subi un préjudice moral causé par l'abus de procédure commis par le bailleur qui engage ainsi sa responsabilité extra-contractuelle. *** Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra. DISCUSSION Sur la procédure : L'intimée n'a pas formé appel incident et ne conclut pas à la réformation de l'ordonnance déférée . A titre principal, elle en demande la confirmation, à titre subsidiaire, elle invoque une contestation sérieuse, moyen de défense destiné à s'opposer aux demandes du bailleur. Sur la clause résolutoire : Selon le contrat de bail, le preneur doit souscrire une assurance des biens intégrant une garantie des pertes d'exploitation, une assurance de responsabilités comportant des capitaux minima par sinistre et une assurance spécifique en cas de travaux. Le commandement de payer du 9 novembre 2023 met en demeure le preneur DE SOUSCRIRE les assurances prévues dans le contrat de bail et de produire l'attestation de contrôle annuel de qualité de l'air et de l'eau stipulée à l'article 18.2.2 du contrat. Le preneur a communiqué une attestation d'assurance multirisque professionnelle de Pacifica datée du 9 octobre 2023. En l'absence de travaux, il n'y avait pas lieu de souscrire l'assurance spécifique stipulée en ce cas. Il n'y a pas non plus lieu de rechercher si cette date est celle de l'édition de l'attestation ou de la souscription de l'assurance puisque le commandement mettait en demeure le preneur de SOUSCRIRE une assurance et non de produire une attestation d'une assurance en cours. Par la suite, le preneur a communiqué dans le délai d'un mois une attestation plus détaillée de son assureur, conforme aux exigences du contrat de bail, sauf à préciser que les plafonds de garantie s'entendent par sinistre et par année. Or le contrat de bail ne précise nullement si les capitaux minima exigés s'entendent par sinistre et année mais seulement par sinistre. Il est donc nécessaire d'interpréter le contrat d'assurance pour voir si les clauses sont conformes aux stipulations du contrat de bail, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés. Pour faire suite au commandement visant la clause résolutoire, et par courrier officiel du 9 novembre 2023, la société RVC a communiqué, le justificatif d'une commande passée à la société Phytocontrol pour l'analyse de la qualité de l'eau, et un mail du cabinet Socotec demandant au bailleur de communiquer les paramètres à analyser ainsi que les précédent rapport concernant la qualité de l'air. Le rapport d'analyse de l'eau était communiqué le 13 novembre 2023 et le bailleur n'a pas répondu à la demande de précision sur les paramètres à analyser pour la qualité de l'air. Il n'était donc pas possible au preneur de déférer à la demande du bailleur. Eu égard à la contestation sérieuse portant sur la conformité du contrat d'assurance aux stipulations du bail qui mentionne uniquement des montant de capitaux garantis par sinistre, il y a lieu de renvoyer les parties à mieux se pourvoir en raison des limites du pouvoir juridictionnel du juge des référés et, à sa suite, de la cour. Sur les provisions  : Contrairement à ce qui est soutenu par le bailleur, le juge des référés est compétent pour accorder des provisions sur dommages-intérêts si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Mais en l'occurrence, l'interprétation nécessaire du contrat d'assurance au regard des clauses du contrat de bail rend l'obligation sérieusement contestable et l'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a condamné le bailleur à payer des provisions sur dommages-intérêts. Sur les frais de l'instance : L'équité commande d'allouer au preneur la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner le bailleur aux dépens d'appel, puisqu'il a assigné en référé le preneur au lieu d'aller devant le juge du fond, exposant ainsi ce dernier à assumer inutilement des frais. PAR CES MOTIFS : La Cour, Infirme l'ordonnance déférée en ses dispositions déférées à la cour, sauf en ce qu'elle a condamné la SCI CDL aux dépens, Et statuant à nouveau, Dit qu'il y a nécessité d'interpréter les contrats, ce qui excède les pouvoirs juridictionnels du juge des référés, Renvoie les parties à mieux se pourvoir, Dit que les demandes de provision de la société RVC sont sérieusement contestables, Les rejette, Condamne la SCI SCL à payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la SARL RVC, Dit que la SCI CDL supportera les dépens d'appel. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,