Tribunal judiciaire, 27 mars 2025. 24/00326

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 8] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 3] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/00326 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IUL6 Section 3 VB République Française Au Nom du Peuple Français ORDONNANCE DE REFERE DU 27 mars 2025 PARTIE REQUERANTE : S.C.I. VESONTIO IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2] représentée par Me Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocat au barreau de MULHOUSE PARTIE REQUISE : Madame [X] [D], née le 05 Mars 1977 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4] ayant été représentée par Me Caroline BRUN, avocat au barreau de MULHOUSE, non comparante, ni représentée Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection statuant en référé près le tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal, Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025, Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit : Entendu à l’audience publique du 06 février 2025 EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2019, M. et Mme [G] [O] ont loué à Mme [X] [D] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 455,00€ outre 65,00 € de provision pour charges. Par acte authentique en date du 29 octobre 2020, M. et Mme [G] [O] ont vendu à la SCI Vesontio Immobilier le bien objet de la location. Par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023, la SCI Vesontio Immobilier a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 6 361,27 € au titre des loyers et charges échus au 07 septembre 2023. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 7 septembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, la SCI Vesontio Immobilier a fait assigner Mme [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, aux fins, notamment, d’expulsion et d’impayés locatifs. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 26 janvier 2024. L’affaire a été fixée à l’audience 8 mars 2024 puis a été renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties. L’affaire a été plaidée lors de l’audience du 6 février 2025 lors de laquelle la SCI Vesontio Immobilier, régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 17 octobre 2024, régulièrement signifiées le 10 décembre 2024, et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 6 897,73 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2023,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 536,46 € à compter du 6 novembre 2023 jusqu'à la libération complète des lieux,condamner la locataire à payer la somme de 1 200,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris le coût de l’acte extra-judiciaire de Maître [U]. Pour s’opposer aux contestations émises par la défenderesse, la bailleresse indique que celle-ci n’a jamais sollicité l’autorisation de suspendre le paiement des loyers pour des motifs d’indécence. Elle ajoute que pendant 5 années d’occupation, elle n’a jamais sommé son propriétaire. Elle déclare qu’en tout état de cause, des travaux ont été réalisés dans l’appartement. Elle souligne que la défenderesse a subi un dégât des eaux provenant de l’étage du dessus mais n’a pas été diligente vis à vis de son propre assureur. Elle précise avoir proposé à sa locataire de faire l’avance des frais, sans résultat. Citée par acte délivré à sa personne, Mme [X] [D] a constitué avocat, lequel a déposé des écritures en date du 5 septembre 2024 mais a déposé le mandat en date du 16 septembre 2024. Lors de l’audience du 6 février 2025, Mme [X] [D] ne comparait pas et ne se fait pas représenter. L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2025. MOTIVATION DE LA DÉCISION A titre liminaire, il est rappelé que la procédure étant orale, seules les conclusions écrites, réitérées verbalement à l’audience des débats, saisissent valablement le juge. Dès lors, faute d’avoir été dispensée de soutenir oralement lors des débats ses écritures écrites, la défenderesse, absente lors de l’appel du dossier pour plaidoiries, n’a pas régulièrement saisi de ses moyens la juridiction. Sur les demandes principales Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SCI Vesontio Immobilier verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 24 novembre 2023, la dette locative de Mme [X] [D] s’élève à la somme de 6 897,73 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’octobre 2023 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 12 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 7 septembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 8 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. L’expulsion de Mme [X] [D] sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Mme [X] [D] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Sur les demandes accessoires Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [X] [D] succombe à l’instance, de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI Vesontio Immobilier et en l'absence d'éléments sur la situation financière de la défenderesse, Mme [X] [D] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juillet 2019 entre la SCI Vesontio Immobilier, d'une part, et Mme [X] [D], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 8 novembre 2023 ; ORDONNONS en conséquence à Mme [X] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Mme [X] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Vesontio Immobilier pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS Mme [X] [D] à verser à la SCI Vesontio Immobilier la somme de 6 897,73 € (six mille huit cent quatre-vingt-dix-sept euros et soixante-treize centimes) selon décompte arrêté au 24 novembre 2023, mois d’octobre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnannce ; CONDAMNONS Mme [X] [D] à verser à la SCI Vesontio Immobilier une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DÉBOUTONS SCI Vesontio Immobilier du surplus de ses prétentions ; CONDAMNONS Mme [X] [D] à verser à SCI Vesontio Immobilier une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Mme [X] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, Le Greffier, Le Président,