Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Copies certifiées conformes
délivrées le :
à Me GARZON et
Me FAUVAGE
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8ème chambre
1ère section
N° RG 21/09187
N° Portalis 352J-W-B7F-CUYX6
N° MINUTE :
Assignation du :
30 Juin 2021
JUGEMENT
rendu le 10 Septembre 2024
DEMANDERESSE
Société INVEST PIERRE
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Anne GARZON de la SELEURL AGDC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0124
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS RIVE DROITE
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0255
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors du prononcé
Décision du 10 Septembre 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/09187 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUYX6
DÉBATS
A l’audience du 22 Mai 2024, tenue en audience publique devant Madame Muriel JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI Invest Pierre est propriétaire des lots n°2 et n°3 au sein de l'immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; ces lots sont définis par le règlement de copropriété en date du 26 mai 2005 comme des locaux commerciaux.
Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 2015, la société Invest Pierre a consenti un bail commercial à la SARL Oki Ponthieu pour une activité définie comme "petite restauration, ne nécessitant pas l'utilisation d'un conduit d'extraction, vente à emporter, vente et consommation sur place de denrées alimentaires, plats préparés et tous produits d'épicerie fine, à l'exclusion de tout autre commerce et utilisation des lieux".
Par résolution n°20 en date du 22 juin 2016, l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé le syndic à agir contre la SCI Invest Pierre et la SARL Oki Ponthieu pour non-respect du règlement de copropriété au motif notamment de l'installation d'une cuisine et la propagation d'odeurs.
Le 24 février 2017, la société Invest Pierre a demandé de porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2017 la résolution n°11 suivante : "Autorisation à donner à la SCI Invest Pierre, propriétaire des lots n°2 et 3 pour le compte de son locataire Oki Ponthieu, de procéder à l'installation d'un conduit d'extraction extérieur suite aux plaintes des copropriétaires et afin de satisfaire aux obligations du règlement de copropriété joint aux convocations (...)". Il a été annexé à cette demande l'étude de faisabilité établie par la société Chignoli.
L'assemblée générale a toutefois reporté le vote de la résolution à une prochaine assemblée générale pour complément d'information, résolution à laquelle la société Invest Pierre s'est opposée par son vote.
Par exploit du 12 septembre 2017, la SCI Invest Pierre a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] en annulation de cette résolution et en demande d'autorisation judiciaire de travaux.
Le 8 octobre 2018, la société Invest Pierre et son locataire commercial, la société Oki Ponthieu, ont conclu un avenant au bail commercial, permettant l'activité de restauration avec cuisine sous condition suspensive de la réalisation des travaux relatifs à l'installation d'un conduit d'extraction.
Par décision en date du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n° 11 et la demande d'autorisation judiciaire de travaux, au motif qu'il n'y avait pas de décision dans la résolution critiquée et jugé qu'il n'y avait dès lors pas eu de refus d'autorisation, la décision ayant été seulement reportée.
La société Invest Pierre a interjeté appel de cette décision, l'instance étant pendante devant la cour d'appel de Paris.
Le 17 février 2021, par lettre recommandée avec accusé de réception, la société Invest Pierre a demandé au syndic de la copropriété de bien vouloir convoquer une assemblée générale spéciale pour l'autoriser à effectuer des travaux d'installation d'un conduit d'extraction extérieur.
Aux termes d'un procès-verbal en date du 15 avril 2021, notifié le 10 mai 2021, l'assemblée des copropriétaires a refusé cette autorisation en résolution n°5.
Par exploit du 13 juin 2021 la SCI Invest Pierre a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'annulation de cette résolution et d'obtenir l'autorisation judiciaire des travaux refusés par cette assemblée.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2023, la SCI Invest Pierre demande au tribunal de :
"Vu les dispositions des articles 9, 25b et 30 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l'article 232 du Code de procédure civile,
Vu la résolution numéro 5 de l'assemblée du 15 avril 2021,
JUGER que la présente instance a un objet tout à fait distinct de celui dont est saisie la Cour de PARIS et qui concerne une assemblée antérieure à celle du 15 avril 2021 ;
JUGER que la société INVEST PIERRE est fondée à solliciter l'autorisation de procéder à l'aménagement de ses lots de copropriété en conformité à la destination de l'immeuble, en vertu de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 ;
JUGER que la destination de l'immeuble n'interdit aucune activité commerciale dans les lots à cet usage du rez-de-chaussée ;
JUGER en conséquence que la demande d'autorisation visant à la réalisation d'un conduit d'extraction des odeurs et fumées est conforme à la destination de l'immeuble;
JUGER que le dossier technique soumis à l'assemblée des copropriétaires est détaillé et validé par un bureau d'études techniques permettant en conséquence au syndicat des copropriétaires et à chacun de ses membres d'avoir parfaite connaissance de la qualité du projet et de ses caractéristiques, lequel projet n'est susceptible d'entraîner aucune nuisance, qu'elle soit olfactive, sonore ou esthétique ;
JUGER que les observations de la société [C] ARCHITECTURE ne concluent nullement à une impossibilité technique ou réglementaire des travaux projetés, les explications fournies par le maître d'œuvre, Madame [T], justifiant la levée des réserves formulées par l'architecte de la copropriété ;
JUGER que le refus opposé à cette demande d'autorisation par la copropriété est constitutif d'un abus de droit en l'état notamment des décisions antérieures prises sur des demandes similaires présentées par la société INVEST PIERRE, le syndicat des copropriétaires visant uniquement à faire obstruction à la libre exploitation des locaux commerciaux du rez-de-chaussée, en contravention aux dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
JUGER que les travaux, pour lesquels l'autorisation a été sollicitée, présentent un caractère amélioratif et sur le fondement de l'article 30 de la loi susvisée, AUTORISER leur exécution, sous la maîtrise d'œuvre de Monsieur [I] [X], architecte DPLG, selon la mission complète versée aux débats, et si besoin sous la surveillance de l'architecte de la copropriété avec une mission de contrôle de bonne fin confiée à ce dernier, dont la société INVEST PIERRE se propose de prendre en charge les honoraires.
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions.
A TITRE SUBSIDIAIRE, si par impossible le Tribunal s'estimait insuffisamment éclairé,
ORDONNER, aux frais avancés, partagés des parties, toute consultation ou expertise d'un technicien, homme de l'art, qui après s'être fait communiquer tous documents utiles et ayant, s'il l'estime nécessaire, entendu tous intervenants techniques en lien avec le projet, donnera son avis éclairé sur la conformité du projet avec les normes techniques et les prescriptions administratives, sur le fondement de l'article 232 du Code de procédure civile ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires pour sa résistance abusive au paiement d'une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens".
Au soutien de ses prétentions, la SCI Invest Pierre fait valoir que :
- L'objet des procédures devant la cour d'appel et le tribunal judiciaire de Paris n'est pas identique, puisque le projet soumis à l'assemblée générale du 15 avril 2021 comporte le rapport du bureau d'études Copreste, qui ne figure pas dans le dossier soumis à la validation de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2017 ;
- Le dossier d'autorisation de travaux présenté à l'assemblée générale des copropriétaires est de nature à invalider les motivations du refus d'autorisation de travaux, puisqu'aucune des nuisances olfactives, visuelles ou sonores évoquées par l'assemblée générale ne pourront se produire, en raison de l'installation du caisson d'extraction dans une courette aveugle, ledit caisson d'extraction étant isolé double peau, fixé par des colliers en acier avec joints en caoutchouc anti-vibratiles, conduisant les odeurs vers leur débouchement en toiture, plus haut que tout ouvrant dans un rayon de 8 mètres et muni d'un cône de rejet vertical empêchant leurs retombées;
- Le bureau de contrôle Copreste a relevé la parfaite conformité de ce projet avec les normes en vigueur, qui n'a fait l'objet d'aucune opposition des services de la Mairie de [Localité 6] ;
- Les défendeurs déforment le rapport de l'architecte de la copropriété, M. [C], en l'interprétant comme concluant à une impossibilité technique ou réglementaire d'effectuer les travaux, alors qu'il conclut en réalité à l'opportunité de la collecte d'informations complémentaires, qui ont été dument communiquées au syndicat des copropriétaires ;
- Elle a eu recours à l'avis d'un architecte DPLG, M. [X], qui a repris l'entier dossier soumis à l'assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2021, et qui répond à tous les doutes et incertitudes qui pouvaient persister suite aux observations présentées par l'architecte de l'immeuble, et notamment l'insertion du dispositif d'extraction dans le respect de la distance réglementaire des 8 mètres en sortie de conduit de tout orifice d'aération propre à l'immeuble ;
- La critique du syndicat des copropriétaires relative à l'absence de maîtrise d'œuvre d'un architecte DPLG est désormais infondée, puisque la SCI Invest Pierre s'est engagée à recourir à la maîtrise d'œuvre de M. [X], architecte DPLG ;
- Le cheminement du conduit et les modalités d'exécution du chantier ont été validées par l'architecte de la copropriété ;
- Le projet d'un conduit d'extraction pour l'exploitation d'un restaurant au rez-de-chaussée, activité qui n'est pas interdite par le règlement de copropriété, n'est pas contraire à la destination de l'immeuble, le refus de cette installation constitue en conséquence un abus de majorité ;
- La conclusion en octobre 2018 de l'avenant au bail commercial ne viole pas la destination contractuelle initiale du lot à usage commercial, dans la mesure où l'autorisation donnée à la SARL Hoki Ponthieu d'élargir son activité de commerce de bouche à des denrées cuisinées sur site est subordonnée à l'accord du syndicat des copropriétaires ;
- Il convient d'analyser la nature des travaux projetés comme des travaux amélioratifs au sens de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 et il n'est donc pas nécessaire qu'ils profitent à l'ensemble des copropriétaires.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] demande au tribunal de :
"Vu les articles 9, 25 b et 30 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le jugement du Tribunal judiciaire de PARIS du 3 novembre 2020,
Vu l'assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2021,
DEBOUTER purement et simplement la société INVESTPIERRE de toutes ses demandes, fins et prétentions,
CONDAMNER la société INVESTPIERRE à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance".
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- La cour d'appel et le tribunal judiciaire sont saisis de demandes en nullités de deux résolutions procédant de deux assemblées générales distinctes,
mais la société Invest Pierre sollicite dans ces deux procédures une autorisation judiciaire de pouvoir réaliser des travaux sur le fondement de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 et au visa du même dossier technique support ;
- Le maître d'œuvre qui a élaboré le projet, Mme [T], n'a pas la qualité ni la compétence pour intervenir sur des éléments structurels, car elle est architecte d'intérieur, et aucun contrat de maîtrise d'œuvre avec un architecte DPLG n'a été soumis au syndicat des copropriétaires ;
- Le projet ne décrit pas l'implantation du conduit en partie basse, ainsi que les conditions dans lesquelles il devait traverser le sol de la courette ; en conséquence les conditions de mise en œuvre de l'étanchéité en pied de conduit, à la traversée des pavés de verre, ne sont pas exposées ;
- L'architecte de la copropriété a relevé que le projet d'installation d'une extraction dans la courette de l'immeuble contrevenait aux règles de l'arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire départemental de la ville de [Localité 6], imposant le respect d'une distance de 8 mètres avec tout orifice de prise d'air, tout conduit de fumée, toute fenêtre et plus globalement tout conduit de ventilation ; il a par ailleurs souligné que l'avis de la société Copreste est purement théorique, puisque cette société ne disposait pas de documents graphiques ni photographies joints, permettant de l'informer du respect de ces distances de sécurité ;
- Puisque cette distance de 8 mètres est imposée, et que des cheminées sont implantées en toiture, la SCI Invest Pierre serait tenue de créer une extraction de 8 mètres de hauteur au-delà de la toiture, ce qui porte atteinte à l'esthétique de l'immeuble et fragilise son implantation, puisque le dispositif sera soumis aux vents et aux intempéries ; le dossier comprend donc des incohérences majeures et est taisant quant au traitement technique de la partie supérieure de l'ouvrage, il est donc insuffisant, voire particulièrement dangereux ;
- L'autorisation de la mairie de [Localité 6] donnée à la SCI Invest Pierre n'établit pas de facto la conformité du projet, car elle est effectuée par rapport aux règles d'urbanisme mais non au regard de la règlementation sanitaire de la ville de [Localité 6] ;
- La SARL Oki Ponthieu a initié une activité de restauration sans équipements conformes au règlement sanitaire départemental de la ville de [Localité 6] du 23 novembre 1979, comme en atteste la mise en demeure de mise en conformité en date du 30 septembre 2020, adressée par la Mairie de [Localité 6] à cette société ; l'activité commerciale illicite constatée n'étant en outre pas susceptible d'être régularisée en cours de procédure par la conclusion d'un avenant au bail commercial, visant à modifier la destination contractuelle des locaux commerciaux ;
- En refusant d'approuver la résolution ayant pour objet l'installation d'une extraction sur les parties communes de l'immeuble, l'assemblée générale des copropriétaires n'a commis aucun abus de majorité, en raison des carences du dossier technique qui lui a été soumis et notamment de la violation des dispositions du règlement sanitaire de la Ville de [Localité 6] applicable à l'espèce, le DTU fumisterie étant inopérant pour régir cette question, car il a pour objet la définition des règles de l'art en matière de travaux mais n'a pas de vocation sanitaire;
- L'activité de restauration n'est pas contestée par le syndicat des copropriétaires dans la mesure où elle ne comporte pas de plats frits, nécessitant une extraction, puisque générant des odeurs désagréables ; dans la mesure où la SCI Invest Pierre tente d'imposer à la copropriété l'installation d'un extracteur de fumées non conforme au règlement sanitaire départemental de la Ville de [Localité 6],
cette activité de restauration n'est pas conforme à la destination de l'immeuble.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance du.26 juin 2023, et fixée à l'audience du 28 février 2024, laquelle a été reportée au 22 mai 2024 en raison de la réorganisation de la 8ème chambre 1ere section, puis mise en délibéré au 12 septembre 2024 date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.
MOTIFS
L'article 378 du code de procédure civile dispose que "La décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'évènement qu'elle détermine"
En application de ce texte le sursis à statuer, prononcé pour une bonne administration de la justice, peut être prononcé d'office, et le juge dispose d'un pouvoir discrétionnaire pour en apprécier l'opportunité. (Civ. 1ere, 16 nov.2004, n°02-14.528 ; Civ. 2e, 7 mai 2015, n°14-16.552 ; Civ. 2e, 12 avr.2018, n°17-16.945)
Aux termes de l'article 803 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable au litige "L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle ne cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. (...)
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal."
Sur ce
En l'espèce, compte tenu de l'instance pendante devant la cour d'appel de Paris (Pôle 4, Chambre 2, n° RG 20/17437), qui a le même objet que celui dont est présentement saisi le tribunal, à savoir une autorisation judiciaire de travaux consistant, globalement, en l'installation d'un conduit d'extraction au sein des lots de la partie demanderesse et du risque d'une contrariété de décisions, il est de bonne administration de la justice que le tribunal sursoie à statuer dans l'attente de l'aboutissement de ladite procédure d'appel.
Il convient, subséquemment, de révoquer l'ordonnance de clôture prononcée le 26 juin 2023, et de renvoyer l'examen de l'affaire à l'audience de mise en état du 25 novembre 2024, pour information par les parties de l'état d'avancement de la procédure devant la cour d'appel de Paris, et communication le cas échéant de l'arrêt rendu.
Compte tenu du sens de la présente décision, les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, par décision contradictoire et rendue publiquement en premier ressort par dispositions au greffe :
PRONONCE le sursis à statuer concernant l'ensemble des prétentions des parties formées dans le cadre de la présente instance entre la SCI Invest Pierre et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], et ce dans l'attente de l'aboutissement de la procédure pendante devant la Cour d'appel de Paris, pôle 4, enregistrée sous le n° de RG 20/17437;
PRONONCE la révocation de l'ordonnance de clôture prononcée le 26 juin 2023 ;
ORDONNE la réouverture des débats ;
RENVOIE l'examen de l'affaire à l'audience de mise en état du 25 novembre 2024 à 10h10, pour conclusions récapitulatives et retour des parties sur l'instance pendante devant la cour d'appel de Paris (Pole 4) enregistrée sous le n° de RG 20/17437;
RESERVE les dépens ainsi que les demandes formées au titre des frais irrépétibles.
Fait et jugé à Paris le 10 Septembre 2024.
La Greffière La Présidente
