Cour d'appel, 22 novembre 2024. 23/00559

ARRÊT N°2024/431 CO N° RG 23/00559 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F4TR [S] ÉPOUSE [C] C/ [Z] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT PIERRE en date du 06 MARS 2023 suivant déclaration d'appel en date du 25 AVRIL 2023 RG n° 22/01684 APPELANTE : Madame [X] [O] [S] ÉPOUSE [C] [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Marina BEAUMONT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003532 du 20/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) INTIMÉ : Monsieur [K] [H] [Z] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Bertrand ADOLPHE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 8 février 2024 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Juin 2024 devant Monsieur OZOUX Cyril, président de chambre, assisté de madame Nadia HANAFI, greffière lors des débats. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024. A cette date, le délibéré a été prorogé. Il a en été rendu comptedans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre Conseiller : Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 22 Novembre 2024,après prorogation. * * * LA COUR EXPOSÉ DU LITIGE 1- Par acte sous seing privé du 1er juillet 2019, M. [K] [H] [Z] a donné à bail d'habitation à Mme [X] [O] [S] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 850 euros hors charge. 2- Le 20 septembre 2021, M. [K] [H] [Z] a fait signifier à Mme [X] [O] [S] un congé pour reprise à effet au 30 juin 2022, à l'échéance du bail. 3- Le 27 janvier 2022, M. [K] [H] [Z] a fait délivrer à Mme [X] [O] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1774 € correspondant à des loyers restés impayés et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sur deux années. 4- Le 10 mars 2022, un état des lieux de sortie a été réalisé en présence d'un huissier mandaté par M. [K] [H] [Z]. 5- Se plaignant de ce que les lieux ont été restitués en mauvais état, M. [K] [H] [Z] a fait citer Mme [X] [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre par acte d'huissier du 3 juin 2022, aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer l'arriéré locatif et à lui verser différentes sommes à titre de dommages-intérêts outre une indemnité pour frais irrépétibles. 6- Par jugement rendu le 6 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre a : - CONDAMNÉ Mme [O] [S] à payer à M. [K] [H] [Z] la somme de 2.898,19 euros au titre des loyers pour la période allant du mois de novembre 2021 au 10 mars 2022 et de la taxe d'enlèvement d'ordures ménagères de 2020 et 2021 ; - CONDAMNÉ Mme [O] [S] à payer à M. [K] [H] [Z] la somme de 13.016,62 euros au titre des réparations locatives ; - AUTORISÉ M. [K] [H] [Z] à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 850 € qui viendra en compensation avec la dette de Mme [O] [S] ; - CONDAMNÉ Mme [O] [S] à payer à M. [K] [H] [Z] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ; - REJETÉ la demande de délai de paiement ; - DÉBOUTÉ les parties du surplus de leurs demandes ; - CONDAMNÉ Mme [O] [S] à payer à M. [K] [H] [Z] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ; - CONDAMNÉ Mme [O] [S] aux dépens comprenant le commandement de payer qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ; - DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire. 7- Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion du 25 avril 2023, Mme [X] [O] [S] a interjeté appel de ce jugement. 8- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 19 juillet 2023, Mme [X] [O] [S] demande à la cour : - D'INFIRMER le jugement rendu le 6 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ce qu'il a : ' CONDAMNÉ Mme [O] [S] à payer à M. [K] [H] [Z] la somme de 13.016,62 euros au titre des réparations locatives ; ' AUTORISÉ M. [K] [H] [Z] à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 850 € qui viendra en compensation avec la dette de Mme [O] [S] ; ' CONDAMNÉ Mme [O] [S] à payer à Monsieur [K] [H] [Z] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ; ' REJETÉ la demande délai de paiement ; ' DÉBOUTÉ les parties du surplus de leurs demandes ; ' CONDAMNÉ Mme [O] [S] à payer à M. [K] [H] [Z] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ; ' CONDAMNÉ Mme [O] [S] aux dépens comprenant le commandement de payer qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ; Par conséquent, statuant à nouveau : A titre principal, de : - CONDAMNER M. [K] [H] [Z] à payer à Mme [O] [S] épouse [C] la somme de 850 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie ; - CONDAMNER M. [K] [H] [Z] à payer à Mme [O] [S] épouse [C] la somme de 4 100 euros de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de délivrance d'un logement décent ; - CONDAMNER M. [K] [H] [Z] à payer à Mme [O] [S] épouse [C] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral pour lui avoir délivré un congé frauduleux ; - CONDAMNER M. [K] [H] [Z] à payer à Mme [O] [S] épouse [C] la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel pour lui avoir délivré un congé frauduleux ; - CONDAMNER M. [K] [H] [Z] à payer à Mme [O] [S] épouse [C] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ; - ORDONNER la compensation des sommes dues par les parties ; - DÉBOUTER M. [K] [H] [Z] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires. A titre subsidiaire, si des sommes devaient rester à sa charge, - ACCORDER à Mme [O] [S] un délai de 24 mois pour s'acquitter des sommes qui resteraient à sa charge ; 9- Pour l'essentiel, Mme [X] [O] [S] fait valoir : - que la maison qu'elle louait est sujette à l'humidité en raison d'un défaut structurel (environnement boisé, absence de ventilation et défaut de l'aération) ; - que les travaux réalisés en 2016 avant son entrée dans les lieux avaient donné au logement une apparence de propreté mais ne permettaient pas de remédier aux problèmes d'humidité ; - qu'il n'est pas établi que les dommages constatés résultent d'un usage anormal des lieux ou d'un défaut d'entretien locatif ; - qu'elle n'a donc pas à financer les travaux de peinture intérieure ; - que les réparations retenues par le premier juge ne sont pas justifiées (interrupteurs et prises) ou ne lui incombent pas (mitigeur, plinthes, ) ; - que ni sa faute ni le préjudice moral allégué ne sont établis ; - que le logement était affecté d'infiltrations qui le rendaient insalubre ; - que le bailleur n'a jamais eu l'intention de venir s'installer dans la villa, qu'ainsi le congé qu'il lui a signifié est frauduleux ; - qu'elle est fondée à obtenir des dommages-intérêts au titre d'un préjudice de jouissance, d'un préjudice matériel et d'un préjudice moral ; - qu'elle a retrouvé un emploi en sorte qu'elle peut prétendre au bénéfice d'un délai pour s'acquitter des sommes auxquelles elle sera le cas échéant condamnée. 10- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 19 octobre 2023, M. [K] [H] [Z] demande à la cour de : - CONFIRMER le jugement en ce qu'il a CONDAMNÉ Mme [O] [S] à lui payer la somme de 13.016,62€ au titre des réparations locatives ; - CONFIRMER le jugement en ce qu'il a CONDAMNÉ Mme [O] [S] à payer à M. [K] [H] [Z] la somme de 500,00€ en réparation du préjudice moral ; - CONFIRMER le jugement en ce qu'il a AUTORISÉ M. [K] [H] [Z] à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 850,00 € qui viendra en compensation avec la dette de Mme [O] [S] ; - CONFIRMER le jugement en ce qu'il a DÉBOUTÉ Mme [O] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour délivrance d'un logement indécent ; - CONFIRMER le jugement en ce qu'il a DÉBOUTÉ Mme [O] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour congé prétendument frauduleux ; - CONFIRMER le jugement en ce qu'il a CONDAMNÉ Mme [O] [S] à payer 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et en ce qu'il l'a CONDAMNÉ aux entiers dépens, comprenant le commandement de payer ; - REJETER la demande de délai de paiement puisque non fondée ; - CONDAMNER Mme [O] [S] à payer à M. [K] [H] [Z] la somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu' aux entiers dépens. 11- Pour l'essentiel, M. [K] [H] [Z] fait valoir : - que le logement qui se trouvait en bon état lors de l'état des lieux d'entrée lui a été restitué avec des dégradations et un défaut de propreté généralisé ; - que le durée d'occupation de trois années seulement vient signer un défaut d'entretien ; - que la locataire ne lui a jamais signalé de désordres durant son occupation ni effectué une quelconque déclaration de sinistre auprès de son assureur ; - que la vue de son immeuble ainsi dégradé, les tracas et inquiétudes résultant de la situation sont constitutifs d'un préjudice moral ; - que la locataire ne s'est jamais plainte pendant son occupation d'un quelconque problème rencontré dans le logement ; - qu'il a déménagé de métropole avec sa famille et qu'il occupe désormais le logement ; - qu'il a été contraint de recourir à l'emprunt pour financer la remise en état de son logement et qu'il n'est pas établi que Mme [X] [O] [S] aura la possibilité de respecter un échéancier, ce qui justifie un rejet de la demande de délai de paiement. 12- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 08 février 2024. 13- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 21 juin 2024. MOTIFS Sur l'arriéré locatif : 14- La condamnation prononcée par le premier juge n'est remise en cause ni par l'appelant ni par l'intimé. 15- Ce point n'est donc pas dans le périmètre de l'appel. Sur les réparations locatives : 16- Aux termes des dispositions de l'article 1732 du code civil le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. 17- En l'espèce, le premier juge a condamné Mme [X] [O] [S] à effectuer diverses réparations : - remise en état des murs pour la somme de 3952 € ; - remise en état des plafonds pour la somme de 1063, 30 € ; - rattrapage du plafond pour la somme de 330 € ; - remplacement mitigeur de la SDB pour la somme de 29, 90 € ; - remplacement des interrupteurs pour la somme de 11, 20 € ; - remplacement des prises électriques pour la somme de 15, 40 € ; - remplacement des plinthes et parquets pour la somme de 7614,82 €. 18- Ces condamnations sont les seuls points en débat dans la mesure où l'intimé a conclu à une confirmation du jugement s'abstenant de reitérer l'intégralité de ses demandes initiales et en particulier celles pour lesquelles il a été débouté. 19- La réalité des dégradations retenues par le premier juge est établie par la comparaison entre l'état des lieux d'entrée en date du 26 juin 2019 et le constat de sortie des lieux dressé le 10 mars 2022. 20- Le montant des réparations a été déterminé à partir des devis que M. [K] [H] [Z] a produit (Entreprise JPP, entreprise Multiservices.RE et société WELDOM) auxquels il convient effectivement de se référer en l'absence d'éléments de contradiction précis et documentés de la part de Mme [X] [O] [S]. 21- La responsabilité résultant des dispositions de l'article 1732 du code civil est une responsabilité pour faute présumée qu'il appartient au preneur de renverser en prouvant son absence de faute, une dégradation due à la vétusté du bien ou encore à un cas de force majeure. 22- C'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'une présence dans les lieux limitée à 3 années permettaient d'écarter toute notion d'usure normale. 23- C'est aussi à raison qu'il a estimé que la preuve n'était pas rapportée d'un défaut structurel de la maison ou de la mauvaise qualité du parquet choisi par le bailleur. 24- C'est par conséquent à bon droit que le jugement rendu le 6 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre condamne Mme [X] [O] [S] à verser à M. [K] [H] [Z] la somme de 13.016,62 € au titre des réparations locatives. Sur la réparation d'un préjudice moral : 25- Aux termes des dispositions de l'article 1231- 1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 26- En l'espèce, par la faute de son locataire, M. [K] [H] [Z] a retrouvé un immeuble dans un état fortement dégradé après seulement trois ans de location alors qu'il y avait engagé quelques années plus tôt des travaux importants qu'il n'a toujours pas achevé de financer. 27- La déception, les tracas et soucis résultant de cette situation représentent un préjudice moral que M. [K] [H] [Z] est fondé à voir réparer. 28- L'évaluation effectuée par le premier juge s'agissant de l'indemnisation de ce préjudice est adaptée. 29- Le jugement rendu le 6 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre sera sur ce point également confirmé. Sur la retenue du dépôt de garantie : 30- Le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). 31- Il est restitué déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire. 32- C'est dés lors à bon droit que le premier juge après avoir condamné Mme [X] [O] [S] à réparer les dégradations survenues pendant sa jouissance a autorisé le bailleur à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 850 € et dit que celui-ci viendrait en compensation avec sa dette. Sur les demandes reconventionnelles de Mme [X] [O] [S] : En ce qui concerne les dommages-intérêts pour congé frauduleux : 33- Aux termes des dispositions de l'article'15- I. de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut-être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. 34- Il est constant, en l'espèce, que le congé que M. [K] [H] [Z] a signifié à Mme [X] [O] [S] par acte d'huissier du 20 septembre 2021 était justifié par la volonté de M. [K] [H] [Z] de reprendre le logement à son propre bénéfice et de sa famille, afin qu'ils s'y installent et cela pour y résider en tant que logement principal, suite à leur retour sur l'île. 35- Pour recourir utilement à un congé pour reprise, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise afin de permettre au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité de la situation. 36- Il revient par conséquent à M. [K] [H] [Z] de démontrer la réalité de ses affirmations. 37- A cet égard, M. [K] [H] [Z] justifie par les pièces qu'il produit (billets d'avion, échanges avec le déménageur, résiliation de son bail) être revenu s'installer avec son épouse et leurs 3 enfants à la Réunion ainsi qu'il l'avait indiqué à sa locataire. 38- Plusieurs documents viennent attester de ce qu'il est désormais domicilié dans la villa qu'occupait Mme [X] [O] [S] (inscription à Pôle emploi, attestation d'assurance scolaire, attestation d'assurance multirisques habitation). 39- Ainsi, il apparaît que la non-reconduction du bail conclu avec Mme [X] [O] [S] est justifiée par des éléments sérieux et légitimes. 40- Le congé délivré à Mme [X] [O] [S] le 20 septembre 2021 est donc régulier. 41- C'est par conséquent à bon droit que le premier juge a débouté Mme [X] [O] [S] de sa demande. En ce qui concerne les dommages-intérêts pour logement indécent : 42- Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 43- A ce titre, le logement doit assurer le clos et le couvert et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement, les remontées d'eau et les infiltrations (décret n° 2002- 120 du 30 janvier 2002). 44- En l'espèce, M. [K] [H] [Z] a remis à sa locataire un logement en bon état ainsi que cela ressort des indications de l'état des lieux d'entrée. 45- Les désordres constatés lors de la sortie de Mme [X] [O] [S] lui sont imputables faute pour elle de démontrer l'absence de faute, une dégradation due à la vétusté du bien ou encore l'existence d'un cas de force majeure. 46- Dés lors, il apparaît que c'est à bon droit, là encore, que le premier juge a débouté Mme [X] [O] [S] de sa demande de dommages-intérêts du chef de l'indécence de son logement. Sur l'octroi d'un délai de paiement : 47- Aux termes des dispositions de l'article 1343- 5 du code civil , le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 48- En l'espèce, Mme [X] [O] [S] justifie d'un revenu mensuel de 1048 €. 49- Son mari perçoit pour sa part un revenu mensuel de 1649 €. 50- Le couple a trois enfants à charge et s'acquitte d'un loyer mensuel de 900 €. 51- Leur dette à l'égard du bailleur se monte à la somme de 15 564, 81 € après déduction de la retenue de garantie (2898, 19 + 13 016, 62 + 500 - 850). 52- Un amortissement dans le délai de 24 mois représenterait une charge mensuelle de 648, 53 € (15 564, 81/ 24). 53- C'est dés lors à bon droit que le premier juge, après avoir constaté que l'octroi d'un délai de paiement ne permet pas à Mme [X] [O] [S] de s'acquitter des sommes qu'elle doit, a rejeté la demande. Sur les dépens et les frais irrépétibles : 54 - Mme [X] [O] [S], partie succombante au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel. 55- A ce titre, elle n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 56- Il serait inéquitable de laisser M. [K] [H] [Z] supporter la charge des frais irrépétibles qu'il a exposés en première instance et en cause d'appel. 57- La décision rendue en première instance sera confirmée et il lui sera alloué une seconde indemnité de même montant au titre des frais exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,  Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre ; Statuant de nouveau et y ajoutant, Condamne Mme [X] [O] [S] à payer à M. [K] [H] [Z] la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; Condamne Mme [X] [O] [S] aux entiers dépens de l'appel. Le présent arrêt a été signé par monsieur Cyril OZOUX, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT SIGNE