Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [P] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Alain DE LANGLE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00317 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XCK
N° MINUTE :
3
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208
DÉFENDERESSE
Madame [P] [N], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 mai 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 09 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00317 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XCK
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 2 janvier 2019, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Mme [N] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], 1er étage, porte 37, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 388,89 euros et d'une provision pour charges de 105 euros.
Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 423,43 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [P] le 21 septembre 2023.
Par assignation du 14 décembre 2023, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [N] [P], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 500,94 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2023,
- 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 17 mai 2024, la RIVP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 mai 2024, s'élève désormais à 2 804,16 euros. Elle considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise ne pas avoir connaissance de l'existence d'une quelconque procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [N] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
En application des dispositions des articles 834 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Sur la recevabilité de la demande
La RIVP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d'application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a
été signifié à Mme [N] [P] le 20 septembre 2023 lui laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 423,43 euros au principal.
Le bail ayant été tacitement reconduit, pour la dernière fois le 02 janvier 2022, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi, il y a simplement lieu de considérer que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 20 novembre 2023 à minuit, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, en l'absence de tout règlement de la part de Mme [N] [P] dans ce délai.
Il convient, en conséquence, d'ordonner à Mme [N] [P] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la RIVP à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Mme [N] [P] est redevable des loyers, en application des articles 1103, 1217 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
En l'espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 2 mai 2024, elle était redevable de la somme de 2804,16 euros, soustraction faite des frais de procédure au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupation échues.
Mme [N] [P], non comparante et n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamnée à verser cette somme provisionnelle au bailleur.
Elle sera, en outre, condamnée à verser à la RIVP, à compter du 03 mai 2024 (lendemain du décompte), l'indemnité d'occupation dont elle est redevable depuis la résiliation du bail et ce, jusqu'à la libération effectivement du logement, matérialisée par restitution des clés et dont le montant sera égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Mme [N] [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, l'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit et ne peut être écartée en référé.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que le contrat conclu le 2 janvier 2019 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), d'une part, et Mme [N] [P], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], 1er étage, porte 37 est résilié depuis le 20 novembre 2023 à minuit,
ORDONNONS à Mme [N] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], 1er étage, porte 37 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DISONS qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
FIXONS le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle due par Mme [N] [P] à compter du 20 novembre 2023 à minuit à une somme égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
CONDAMNONS Mme [N] [P] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme provisionnelle de 2 804,16 euros (deux mille huit cent quatre euros et seize centimes) au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupations échues, montant arrêté au 2 mai 2024,
CONDAMNONS Mme [N] [P] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 02 mai 2024, jusqu'à la libération effective des lieux,
DÉBOUTONS la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Mme [N] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2023 et celui de l'assignation du 14 décembre 2023.
RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
