Cour d'appel, 25 juin 2024. 23/00923

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70H Ch civ.1-4 expropriation ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 25 JUIN 2024 N° RG 23/00923 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VVRL AFFAIRE : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFI F prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [H] [W] C/ S.C.I. [K] Agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant Monsieur [D] [K] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Décembre 2022 par le juge de l'expropriation de NANTERRE RG n° : 21/00116 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Stéphanie ARENA, Me Véronique BUQUET- ROUSSEL, Mme [J] [G] (Commissaire du gouvernement) RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFI F prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [H] [W] [Adresse 3] [Localité 6] Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2608 APPELANT **************** S.C.I. [K] agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant Monsieur [D] [K] [Adresse 1] [Localité 8] Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 et Me Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0876 INTIMÉE **************** Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [J] [G], direction départementale des finances publiques. **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue le 07 Mai 2024, en audience publique, Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, chargé du rapport, devant la cour composée de : Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, Madame Séverine ROMI, Conseillère, Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE **************** La SCI [K] souhaitant vendre un bien sis à [Adresse 9], situé sur la parcelle cadastrée AQ n° [Cadastre 4], pour la somme de 1 550 000 euros, une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée le 8 juin 2021. L'EPFIF, faisant usage de son droit de préemption, a offert de fixer le prix à la somme de 650 000 euros, ce que la SCI [K] a refusé. Saisi par l'EPFIF selon requête parvenue au greffe le 18 octobre 2021, le juge de l'expropriation de Nanterre a par jugement en date du 5 décembre 2022 fixé le prix de l'immeuble à 1 400 850 euros, sur la base de 6 600 euros/m², et a condamné l'EPFIF à payer à la SCI [K] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par déclaration en date du 9 février 2023, l'EPFIF a relevé appel de ce jugement. En son mémoire parvenu au greffe le 2 mai 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 3 mai 2023 dont le commissaire du gouvernement et la SCI [K] ont accusé réception le 5 mai 2023, l'EPFIF expose : - qu'il s'agit d'un local professionnel composé au rez-de-chaussée de trois pièces à usage de stockage, et à l'étage de deux bureaux et d'une salle de réunion, sa surface étant de 212,25 m² dont [Cadastre 4],60 m² de bureaux ; - que la valeur au m² prise en compte par le juge de l'expropriation, soit 6 600 euros, c'est à dire 7 380 euros pondérés, n'a pas à être retenue ; - que les références de la SCI [K] ne sont pas recevables vu que les actes de vente ne sont pas communiqués aux débats ; qu'il serait nécessaire de disposer de la date de publication de ces actes ; - que de plus ces références ne sont pas pertinentes ; - qu'elle produit d'autres références plus adéquates ; - que son offre s'élève à la valeur arrondie de 650 000 euros ; - que ladite offre est ventilée en fonction de chaque type de bien composant le lot préempté. L'EPFIF demande en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement, de fixer le prix à 650 000 euros (sur la base de 4 300 euros/m² pour la partie bureaux et de 2 700 euros/m² pour le surplus), et de condamner la SCI [K] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Dans son mémoire parvenu au greffe le 7 juillet 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 19 juillet 2023 dont le l'EPFIF et la SCI [K] ont accusé réception les 21 et 28 juillet 2023, le commissaire du gouvernement soutient : - que la surface de 212,25 m² est retenue ; - que ne sauraient être prises en compte des références trop anciennes ou portant sur des studios, car il s'agit en l'espèce d'un bien mixte ; - qu'il produit des comparatifs de biens mixtes situés sur la commune de [Localité 8], dont la moyenne de prix est de 4 138 m² ; - que le bien litigieux étant en état très moyen en sa partie, dominante, à usage d'atelier ce qui constitue un élément de moins value ; - qu'il est proposé en conséquence un prix de 4 100 euros le m². Le commissaire du gouvernement propose à la Cour de fixer le prix du bien de la SCI [K] à 870 000 euros. En son mémoire déposé le 24 juillet 2023, qui sera notifié par le greffe par une lettre recommandée du 25 juillet 2023 dont le commissaire du gouvernement et l'EPFIF accuseront réception le 27 juillet 2023, la SCI [K] réplique : - que le bien est libre d'occupation, et situé à proximité des transports, commerces et bâtiments scolaires ; qu'il est très bien desservi ; - qu'il est situé en zone UP ce qui offre d'importantes possibilités de construction ; - que contrairement à ce que prétend l'appelante, ce bien est correctement entretenu, même si au regard de l'activité qui y était exercée, à savoir la réparation de trottinettes électriques, la partie atelier n'était pas, lors du transport sur les lieux, dans un bon état d'entretien ; - qu'il s'agit d'un ensemble indissociable si bien qu'il n'y a pas lieu d'en catégoriser les surfaces ; - que pour sa part, elle n'est pas tenue de produire les actes de vente correspondant aux références qu'elle invoque, la production des seules références de publication étant suffisante ; - qu'il y a lieu d'écarter les références de l'EPFIF qui portent soit sur des locaux à seul usage de bureaux, ou d'entrepôt, soit d'une surface très différente ; - qu'elle produit cinq termes de comparaison, portant sur des locaux à usage mixte sis à [Localité 8] ; que la moyenne du prix en est de 8 329 euros/m² ; - qu'elle a trouvé un acquéreur pour un prix de 1 550 000 euros, soit 7 303 euros/m². Formant appel incident, la SCI [K] demande en conséquence à la Cour de : - confirmer le jugement sauf en ce qu'il a fixé le prix du bien à 1 400 850 euros ; - l'infirmer sur ce point ; - fixer le prix à 1 550 000 euros ; - rejeter l'appel de l'EPFIF ; - condamner l'EPFIF au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel. Le 11 octobre 2023, l'EPFIF a déposé un nouveau mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 16 novembre 2023 dont le commissaire du gouvernement et la SCI [K] ont accusé réception le 14 décembre 2023 dans lequel il ajoute : - que l'état d'entretien de l'immeuble est confirmé par le commissaire du gouvernement et par les énonciations du jugement dont appel ; - que son état est très moyen ; - que si la Cour venait à accueillir la demande de la SCI [K] en application de l'article 700 du code de procédure civile, il y aurait lieu d'en réduire le montant. MOTIFS Le bien dont s'agit est un local professionnel, libre d'occupation ; il est composé au rez-de-chaussée de trois pièces à usage de stockage, et à l'étage de deux bureaux et une salle de réunion, avec deux caves, sa surface étant de 212,25 m² dont [Cadastre 4],60 m² de bureaux. Il se trouve à [Localité 8], en proche banlieue Ouest de [Localité 13], au coeur du Village Delage, qui est un secteur mixte d'habitation et d'activités, à proximité de toutes commodités (commerces, lycées, services, transports, réseaux d'autobus). En outre, il est situé en zone UP qui autorise la destination de toutes constructions et offre d'importantes possibilités à ce sujet, la hauteur maximale des bâtiments étant de 24 m, ou même 28 m dans certains cas. Il se trouve dans une voie perpendiculaire à l'[Adresse 7], qui représente un axe de circulation important très bien desservi en autobus. Lors du transport sur les lieux, il a été relevé par le juge de l'expropriation quel'immeuble avait pour défaut de présenter un intérieur moins valorisant côté atelier, qui était la partie la plus importante. Conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 5 décembre 2022. La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant l'usage effectif de l'immeuble, se situe au 8 octobre 2020. L'intimée a produit aux débats des références de mutation. Elle fait remarquer à bon droit que même si elle ne produit pas les actes de vente par elle invoqués, il suffit qu'elle en communique les références de publication au service de publicité foncière ce qui permet à la partie adverse d'y accéder. Du reste l'EPFIF ne démontre pas avoir demandé vainement au service de la publicité foncière une copie des actes en cause. La SCI [K] a versé aux débats cinq références de mutation : - celle de la vente d'un bien sis à [Adresse 10], survenue le 20 décembre 2019 (9 502 euros/m²) ; il importe peu qu'il s'agisse d'une revente et que quelques mois plus tôt ce bien ait été vendu moins cher ; - celle de la vente d'un bien sis à [Localité 8], [Adresse 2], survenue le 15 avril 2019 (7 083 euros/m²) ; - celle de la vente d'un bien sis à [Adresse 12], survenue le 12 février 2018 (7 614 euros/m²) ; - celle de la vente d'un bien sis à [Localité 8], [Adresse 5], survenue le 30 mai 2018 (7 444 euros/m²) ; - celle de la vente d'un bien sis à [Adresse 11], survenue le 31 octobre 2017 (10 000 euros/m²). Les références 3, 4 et 5 sont à écarter eu égard à leur ancienneté. Par contre les deux premières offrent l'avantage de porter sur des locaux d'activité mixtes, ce qui est une particularité du bien dont s'agit, et d'avoir une surface qui n'en est pas trop éloignée. L'appelante invoque diverses ventes intervenues à [Localité 8], mais ses références ne sont pas probantes en ce que soit elles sont anciennes (2017, 2018), soit elles portent sur des locaux à usage exclusif de bureaux ou d'activité, et non pas des locaux à usage mixte. S'agissant des références produites par le commissaire du gouvernement, les n° 4 et 5 seront écartées comme portant sur des biens d'une surface nettement plus importante que celui objet du litige (527 m² et 450 m²) ; la référence n° 1 ne comporte pas d'atelier et est donc également à écarter. En revanche les références n° 2 (déjà citée par l'intimée) et n° 3 portent sur des ventes récentes, de biens à usage mixte, sis à Courbevoie, et d'une surface proche de celle du bien de la SCI [K] sont à retenir. Une moyenne de 9 502 euros + 7 083 euros + 4 113 euros/m², soit 6 899 euros sera donc retenue, et déduction faite d'un abattement de 10 % eu égard à l'état d'entretien médiocre de la partie atelier, cela donne une moyenne de 6 210 euros/m². Dès lors, le prix sera fixé, par infirmation du jugement, à 1 318 072 euros. L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'EPFIF. La SCI [K], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS - INFIRME le jugement en date du 5 décembre 2022 en ce qu'il a fixé à 1 400 850 euros le prix de vente du bien de la SCI [K] ; et statuant à nouveau : - FIXE à 1 318 072 euros le prix de vente du bien de la SCI [K] ; - CONFIRME le jugement pour le surplus ; - REJETTE la demande de l'EPFIF en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE la SCI [K] aux dépens d'appel. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,